Передача в залог прав субаренды на земельный участок
Е.И. ЕФИМОВА
Е.И. Ефимова, кандидат
юридических наук, ассистент кафедры
экологического и земельного права
юридического факультета МГУ им. М.В.
Ломоносова.
Со дня вступления в силу
Земельного кодекса Российской Федерации
возникает множество вопросов, связанных с
практикой его применения. Например, вопрос
передачи в залог прав субаренды на
земельный участок практически не
урегулирован в действующем
законодательстве и нуждается на
сегодняшний день в дополнительном изучении
и разработке.
В 2002 году Общество с
ограниченной ответственностью "Холдинг
"МАКСТРОН" обратилось к одному из известных
коммерческих банков Москвы с заявкой о
получении кредита. В качестве обеспечения
будущих кредитных обязательств обществом
было предложено в залог здание,
расположенное на земельном участке в
Московской области, находящемся у общества
на правах субаренды.
При рассмотрении
кредитной заявки юридическим отделом банка
было дано отрицательное заключение на том
основании, что в соответствии со статьей 335
Гражданского кодекса РФ для передачи в
залог прав субаренды на земельный участок
требуется согласие собственника
земельного участка. Земельный кодекс РФ в
юридическом заключении не упоминался.
Предыстория земельно - правовых отношений
такова. В 1999 году между ООО "МАКСТРОН"
(арендатор) и Комитетом по управлению
имуществом Московской области
(Миноблимуществом, арендодателем),
собственником земельного участка, был
заключен договор аренды земельного участка
сроком на 49 лет. В договоре аренды было
указано, что согласие арендодателя
требуется в случае "передачи арендатором
прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка третьему лицу
(перенаема)" и передачи земельного участка в
субаренду.
В 2002 году арендатор передал
земельный участок в субаренду сроком на 1
год ООО "Холдинг "МАКСТРОН" (субарендатору)
на основании разрешения на передачу
земельного участка в субаренду, выданного
Миноблимуществом. В договоре субаренды не
было указано на необходимость получения
согласия собственника (Миноблимущества)
либо субарендодателя земельного участка на
передачу в залог прав субаренды земельного
участка.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ
согласия собственника земельного участка
на передачу прав аренды в залог не
требуется, если в договоре не указано иное.
В договоре аренды земельного участка,
разработанном Миноблимуществом, не было
предусмотрено дополнительное разрешение
собственника на передачу прав аренды в
залог.
Передача арендных прав на
земельный участок в залог и его передача в
качестве вклада в уставный капитал
являются самостоятельными действиями, не
подпадающими под понятие "передача своих
прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка третьему лицу". Они
выделены законодателем особо, вследствие
чего, по-видимому, в договоре аренды
земельного участка согласие на передачу
прав аренды в залог тоже должно быть
выделено особо. Если не выделено -
специального согласия не требуется в
принципе.
В данном конкретном случае
расширительное толкование понятия
"передача прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка третьему лицу"
недопустимо, так как существует
специальная правовая норма, регулирующая
именно передачу в залог прав аренды. По
общему правилу под "передачей прав и
обязанностей по договору аренды земельного
участка" понимается перенаем <*>, что и
было конкретизировано в договоре аренды
земельного участка. А залог прав не
является передачей права, это предмет
обеспечения обязательств, на который в
случае невыполнения основного
обязательства может быть обращено
взыскание.
--------------------------------
<*>
См. подробнее: Козырь О.М. Комментарий к
главе IV Земельного кодекса РФ. В кн.:
Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации / Под ред. А.К.
Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 87 (комментарий
авторов - разработчиков Земельного кодекса
РФ); Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации / Под ред. С.А.
Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002. С. 155 -
156.
Ст. 335 ГК РФ в данном случае
устанавливает общие нормы, связанные с
регулированием отношений по залогу, однако
даже в данной статье содержится указание на
то, что согласие собственника при залоге
прав аренды требуется, если законом или
договором запрещено отчуждение этого права
без согласия собственника. В данном случае
договором аренды земельного участка и
Федеральным законом - Земельным кодексом РФ
- не запрещен залог прав аренды без согласия
собственника.
По общему правилу в
данном случае подлежит применению
специальная норма, содержащаяся в
Земельном кодексе РФ, а не общая норма,
содержащаяся в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ч. 2 пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного
кодекса РФ при регулировании земельных
отношений применяется принцип
разграничения действия норм гражданского
законодательства и земельного
законодательства в части регулирования
отношений по использованию земель;
согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ
нормы земельного права, содержащиеся в
других федеральных законах (в т.ч. в
Гражданском кодексе РФ), должны
соответствовать настоящему Кодексу
(Земельному кодексу РФ); согласно п. 3 ст. 3
Земельного кодекса РФ имущественные
отношения по владению, пользованию и
распоряжению земельными участками, а также
по совершению сделок с ними (а в данном
случае будет совершаться именно сделка)
регулируются гражданским
законодательством, если иное не
предусмотрено земельным
законодательством, специальными
федеральными законами <*>.
--------------------------------
<*> См. подробнее:
Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации / Под ред. А.К.
Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 23.
С момента,
когда Миноблимущество дало согласие на
субаренду, согласно п. 6 ст. 22 Земельного
кодекса РФ все права арендатора,
предусмотренные Земельным кодексом РФ, но
не обязанности распространяются на
субарендатора. Откуда следует, что
субарендатор вправе передавать свои права
по договору субаренды земельного участка в
залог, внести их в качестве вклада в
уставный капитал в пределах срока действия
договора субаренды земельного участка.
Уведомление же собственника земельного
участка в соответствии с п. 5 ст. 22
Земельного кодекса РФ, по-видимому,
является не правом, а обязанностью
арендатора.
Кроме того, субарендатор не
состоит в договорных отношениях с
собственником земельного участка.
Представляется, что в соответствии с
действующим земельным законодательством
РФ уведомления и согласия собственника
земельного участка о передаче в залог прав
субаренды не требуется.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
Экологическое право, N 3, 2002
