Аренда за военным забором
Д. МИТЮРИЧ
Дмитрий Митюрич, адвокат
Адвокатской палаты Московской области.
В
адрес редакции обратился предприниматель
одного из городов Красноярского края,
столкнувшийся с проблемами использования
федерального имущества, находящегося на
балансе войсковой части, на основании
договора аренды. В своем письме он указал,
что войсковая часть имеет на балансе
недвижимое имущество, являющееся
федеральной собственностью, расположенное
на охраняемой, закрытой территории
военного городка. В составе данного
имущества находится двухэтажное здание
"Универсама", внесенное в реестр
госсобственности. Еще в 1996 году здание
перестало использоваться по назначению,
помещение фактически пришло в
негодность.
В целях улучшения
обеспечения проживающих в городке
военнослужащих продуктами питания здание
было передано в аренду для организации
торгового рынка. Арендодателем по договору
выступил краевой комитет по управлению
государственным имуществом (далее - КУГИ),
балансодержателем выступила войсковая
часть.
Руководствуясь Приказом
Мингосимущества России от 8 июля 1998 г. N 157,
Соглашением с администрацией края от 8 июля
1998 г. N 01-601 и Постановлением администрации
края от 15 марта 2000 г. N 177-п, КУГИ края считает
себя собственником имущества, находящегося
на балансе воинской части, и надлежащим
арендодателем. Реализуя указанное право,
КУГИ осуществляет расчет арендной платы,
определяет порядок ее взыскания с
арендаторов, устанавливает возможность ее
зачета в счет капитального ремонта зданий и
улучшения федерального имущества.
В
соответствии с п. 5 Постановления
администрации края N 177-п балансодержателям
госсобственности на территории края, по
согласованию с КУГИ, предоставлено право
самостоятельно сдавать госимущество в
аренду.
Далее читатель просит дать
ответы на следующие вопросы.
1. Является
ли КУГИ края надлежащим собственником
государственного имущества, находящегося
на территории военного городка, и вправе ли
КУГИ, исходя из смысла ст. 608 ГК РФ, быть
арендодателем по договору аренды
рассматриваемого имущества? В каком случае
арендодателем может выступить
балансодержатель?
2. В каком порядке и
кем должен регистрироваться договор аренды
рассматриваемого имущества в
регистрационных органах? Как быть, если,
ссылаясь на занятость и большое количество
объектов регистрации, КУГИ края длительное
время не предоставляет арендатору
правоустанавливающие документы,
необходимые для регистрации договора? На
ком лежит ответственность в данной
ситуации? Можно ли при этом считать договор
незаключенным или ничтожным?
3. Как
защитить себя предпринимателю, который,
заключив договор аренды, произвел
улучшение арендованного имущества, в т.ч.
частично в счет арендной платы и оплаты
услуг балансодержателя, и которого КУГИ
края намерено выселить на основании
признания сделки незаключенной (ничтожной),
с взысканием сумм неосновательного
обогащения в сумме неуплаченной арендной
платы?
Федеральная государственная
собственность является одним из основных
источников обеспечения функционирования
государства и развития сфер экономики
страны и находится в управлении и ведении
Российской Федерации (п. "д" ст. 71
Конституции РФ).
Объекты, необходимые
для обеспечения функционирования
федеральных органов власти и управления и
решения общероссийских задач, -
государственная казна, имущество
Вооруженных Сил и других войск, выполняющих
задачи в области обороны и др., относятся
исключительно к государственной
собственности.
В составе федеральной
государственной собственности находятся и
такие объекты, которые могут быть переданы
в государственную собственность субъектов
Федерации.
Постановление администрации
Красноярского края N 177-п затрагивает
вопросы управления государственной
собственностью края и не может применяться
в отношении имущества, которое краю не
передано и не может быть передано, - т.е.
имущества, которое находится на балансе
Вооруженных Сил РФ.
Теперь постараемся
ответить на поставленные читателем
вопросы.
1. Право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица,
управомоченные законом или собственником
сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В соответствии с п. 15 Постановления
Верховного Совета РФ "О разграничении
государственной собственности в РФ на
федеральную собственность,
государственную собственность республик в
составе РФ, краев, областей, автономной
области, автономных округов, городов Москвы
и Санкт - Петербурга и муниципальную
собственность" от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 (в ред.
от 21 июля 1993 г.) управление и распоряжение
объектами федеральной собственности, за
исключением случаев, предусмотренных
законодательными актами РФ, осуществляет
Правительство РФ. Правительство РФ может
делегировать министерствам и ведомствам
следующие полномочия в отношении объектов
федеральной собственности, в т.ч. в
отношении подведомственных им
предприятий:
- заключение договоров с
руководителями предприятий, организаций и
учреждений;
- утверждение уставов
предприятий, организаций и учреждений;
-
заключение договоров аренды имущества и
учредительных договоров - в соответствии с
законодательными актами РФ.
Пунктом 6
Положения о Министерстве имущественных
отношений РФ (утв. Постановлением
Правительства РФ от 3 июня 2002 г. N 377)
предусмотрено, что Минимущество РФ в
соответствии с возложенными на него
задачами осуществляет следующие
функции:
а) управление и распоряжение
федеральным имуществом от имени Российской
Федерации в установленном порядке, кроме
случаев, когда осуществление указанных
полномочий отнесено в соответствии с
законодательством РФ к компетенции других
органов;
б) дает в установленном порядке
согласие на продажу, сдачу в аренду,
передачу в залог и внесение в качестве
вклада в уставные (складочные) капиталы
хозяйственных обществ и товариществ
недвижимого имущества, принадлежащего
указанным предприятиям на праве
хозяйственного ведения, а также на
распоряжение указанным имуществом иным
способом, кроме случаев, когда
осуществление указанных полномочий
отнесено к компетенции иных органов
государственной власти.
В соответствии
с п. 3 указанного Положения Минимущество РФ
осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои
территориальные органы.
Помимо этого, п.
5 Постановления Правительства РФ "О
делегировании полномочий Правительства РФ
по управлению и распоряжению объектами
федеральной собственности" от 10 февраля 1994
г. N 96 (в ред. от 16 марта 2000 г.) передача в
установленном порядке государственного
имущества, относящегося к федеральной
собственности, в полное хозяйственное
ведение, оперативное управление, а также в
аренду, пользование юридическим лицам на
основе заключаемых с ними договоров
отнесена к компетенции Государственного
комитета РФ по управлению государственным
имуществом (в настоящее время -
Минимущества России). Госкомимущество
России вправе поручать осуществление его
полномочий своим территориальным
агентствам.
Пункт 3 Постановления
Правительства РФ "О мерах по обеспечению
поступления в федеральный бюджет доходов
от использования федерального имущества"
от 30 июня 1998 г. N 685 (в ред. от 27 ноября 2000 г.)
предусматривает, что заключение договоров
аренды объектов недвижимого имущества,
находящегося в федеральной собственности,
осуществляется, как правило, на конкурсной
основе в порядке, установленном
Мингосимуществом РФ, за исключением
следующих случаев:
а) передачи в аренду
в соответствии с решениями Президента
РФ;
б) предоставления помещения взамен
изымаемого для государственных нужд, а
также в связи с реконструкцией или сносом
зданий или сооружений;
в) заключения
договора аренды на основании вступившего в
законную силу решения суда;
г) когда
федеральными законами или изданными до
принятия настоящего Постановления иными
правовыми нормативными актами установлен
особый порядок распоряжения объектами
недвижимого имущества.
Положение о
проведении торгов на право заключения
договора аренды объектов недвижимости,
находящихся в федеральной собственности,
утверждено распоряжением Мингосимущества
РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р.
Порядок
оформления передачи в аренду объектов
недвижимого имущества на бесконкурсной
основе урегулирован Положением о порядке
оформления закрепления административных
зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в федеральной собственности,
передаче их в аренду и безвозмездное
пользование (утв. распоряжением
Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. N 252-р).
Применительно к силовым министерствам,
помимо этого, в соответствии со ст. 125 ГК РФ,
Указом Президента РФ "Об изменении порядка
реализации высвобождаемого военного
имущества, акционирования и приватизации
предприятий военной торговли" от 23 июля 1997
г. N 775, Постановлением Правительства РФ "О
делегировании полномочий Правительства РФ
по управлению и распоряжению объектами
федеральной собственности" от 10 февраля 1994
г. N 96 и в целях рационального и эффективного
использования высвобождаемого недвижимого
военного имущества Мингосимущество РФ
издало распоряжение "О делегировании
полномочий территориальным органам
Мингосимущества РФ по заключению договоров
аренды федерального имущества,
находящегося на балансе силовых
министерств и ведомств" от 18 декабря 1997 г. N
192-р (в ред. от 22 декабря 1999 г.), которым
территориальным органам Мингосимущества
РФ (за исключением органов г. Москвы и
Московской области) предоставлены
полномочия по сдаче в установленном
порядке в аренду высвобождаемых нежилых
помещений, находящихся на балансе
Минобороны России, ФСБ России, МВД России,
ФПС России, ФАПСИ, ФСО России, Спецстроя
России, МЧС России, ФСЖВ России, СВР России,
ФСНП России, на срок до 5 лет в соответствии
со ст. 610 ГК РФ до принятия Правительством РФ
или Мингосимуществом РФ решений по
дальнейшему их использованию.
Территориальным органам было предписано
ежемесячно представлять в Мингосимущество
РФ данные о заключенных договорах аренды (с
указанием балансодержателя и арендатора,
местонахождения и размера площади,
сдаваемой в аренду, срока действия
договора, годовой арендной платы).
Таким
образом, участвовать в осуществлении
деятельности по передаче в аренду
федерального государственного имущества
могут только Минимущество РФ и его
территориальные органы, но никак не
комитеты по управлению государственным
имуществом субъектов Федерации, за
небольшим исключением. Распоряжением
Госкомимущества РФ "О делегировании
полномочий арендодателя комитетам по
управлению государственным имуществом при
заключении договоров на сдачу в аренду
федерального имущества, находящегося в
оперативном управлении Федеральной
пограничной службы РФ" от 14 июля 1997 г. N 602-р
комитетам по управлению имуществом
республик, краев, областей, автономной
области, автономных округов (за исключением
комитетов по управлению имуществом г.
Москвы, Московской области, г. Санкт -
Петербурга) предоставлены полномочия
арендодателя при сдаче в аренду временно
высвобождаемого нежилого фонда,
находящегося в оперативном управлении
войсковых частей Федеральной пограничной
службы РФ, для использования в целях
культурно - просветительной и
образовательной деятельности, развития
сети розничной торговли, общественного
питания и бытового обслуживания
населения.
Федеральной пограничной
службе РФ предписано представлять договоры
аренды в комитеты по управлению
государственным имуществом
соответствующих республик, краев, областей,
автономной области и автономных округов.
Что касается арендной платы, то в
соответствии с пп. 45 п. 6 Положения о
Министерстве имущественных отношений РФ
(утв. Постановлением N 377) Министерство в
соответствии с возложенными на него
задачами разрабатывает и представляет в
Правительство РФ предложения по
определению размера арендной платы за
пользование федеральным имуществом и
порядка ее внесения.
Распоряжением
Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. N 396-р с 1
июля 1998 г. введен единый порядок
определения величины перечисляемой в
федеральный бюджет арендной платы за
пользование находящимися в федеральной
собственности зданиями, строениями,
сооружениями и отдельными помещениями.
Порядок расчета арендной платы за
пользование федеральным недвижимым
имуществом определен распоряжением
Мингосимущества РФ от 14 мая 1999 г. N 671-р, где в
соответствии с п. 1 территориальным органам
Мингосимущества РФ и органам по управлению
госимуществом субъектов РФ при расчете
арендной платы за пользование федеральным
недвижимым имуществом по заключаемым ими
договорам аренды федерального недвижимого
имущества, а также при согласовании
договоров аренды такого имущества,
заключаемых иными организациями в
соответствии с полномочиями,
предоставленными им законодательством РФ,
предписано руководствоваться следующим
порядком определения размера арендной
платы:
"1.1. Величина арендной платы за
пользование федеральным недвижимым
имуществом определяется путем деления
величины арендной платы, рассчитанной в
установленном порядке в рублях, на курс
условной денежной единицы, эквивалентный
курсу доллара США, объявленному Банком
России на 1 сентября 1998 г. (9,33 рубля за один
доллар США).
1.2. При заключении договоров
аренды федерального недвижимого имущества,
а также при изменении в соответствии с
законодательством РФ и условиями договора
размера арендной платы в ранее заключенных
договорах величина арендной платы
устанавливается в виде рублевого
эквивалента величины арендной платы,
определенной в соответствии с п. 1.1
настоящего распоряжения.
1.3.
Ежемесячные платежи за пользование
федеральным недвижимым имуществом
подлежат оплате в рублях в сумме,
эквивалентной величине ежемесячной
арендной платы, определенной в
соответствии с п. 1.1 настоящего
распоряжения. Подлежащая оплате сумма в
рублях определяется по курсу условной
денежной единицы, соответствующему курсу
доллара США, установленному Банком России
на последнее число месяца, предшествующего
оплачиваемому".
Поэтому органы по
управлению госимуществом субъектов РФ
должны производить расчет арендной платы
не самостоятельно, а в соответствии с
вышеуказанными нормативными актами.
Итак, можно сделать вывод, что по общему
правилу комитет субъекта РФ собственником
или уполномоченным лицом при распоряжении
федеральным государственным имуществом
признан быть не может и, следовательно, не
может выступать в качестве арендодателя
данного имущества. Если же комитет по
управлению государственным имуществом
субъекта Федерации наделен полномочиями
территориального органа Минимущества РФ
(как это сделано в отношении комитета по
управлению государственным имуществом
Красноярского края на основе Приказа
Мингосимущества РФ от 8 июля 1998 г. N 157), то он
рассматриваемыми полномочиями обладает в
полном объеме.
Говоря о законности
издания указанного Приказа
Мингосимущества РФ, нужно сказать, что в
настоящее время Минимущество РФ не вправе
