Особенности правового регулирования владения и пользования земельными участками в составе земель поселений
Н.Л. ЛИСИНА
Н.Л. Лисина, аспирантка
юридического факультета МГУ им. М.В.
Ломоносова.
Вопросы землепользования,
особенно если речь идет о правах владения,
всегда актуальны и для крупных городов, и
для небольших поселений. Аспирантка
юридического факультета МГУ им. М.В.
Ломоносова Н.Л. Лисина подробно
рассматривает различные производные от
права собственности титулы владения и
пользования землей <*>.
--------------------------------
<*> По вопросам
регистрации прав на земельные участки и
сделок с ними см. также: Горохов Д.Б.
Государственная регистрация прав на
земельный участок как вид недвижимого
имущества // Законодательство и экономика.
2002. N 6; Он же. Особенности государственной
регистрации отдельных видов прав на
недвижимое имущество (земельный участок) и
сделок с ним // Там же. 2002. N 7.
Иные, кроме
собственности, права на земельные
участки
Собственность на землю является
не единственным правом на земельные
участки. Земельное и гражданское
законодательство предусматривает
производные от права собственности титулы:
пожизненное наследуемое владение,
постоянное (бессрочное) пользование,
сервитут, аренда, безвозмездное срочное
пользование.
История возникновения
права пожизненного наследуемого владения
на территории Российского государства
берет начало еще с XIV в., когда переселенцам
недвижимость предоставлялась в вечное
пользование с правом ее отчуждения и
передачей по наследству. При этом на них
возлагалась обязанность платить чинш за
пользование землей, размер которого
оставался всегда неизменным. Отсюда и
наименование такого права - чиншевое право.
На все пространство России чиншевое право
распространилось лишь в конце XVIII в., но
после 1917 г. институт пожизненного
наследуемого владения утратил свою
актуальность. С принятием Декрета "О земле"
право частной собственности на землю
отменялось навсегда, все природные ресурсы
перешли в исключительную собственность
государства, вся земля признана
всенародным достоянием. Титул пожизненного
владения был закреплен в Основах
законодательства Союза ССР и союзных
республик о земле от 28 февраля 1990 г. <*>.
--------------------------------
<*> ВСНД и ВС СССР.
1990. N 10. Ст. 129.
Статьей 5 Основ 1990 г. было
установлено, что граждане имеют право на
пожизненное наследуемое владение землей.
Таким образом, субъектом этого права мог
быть только гражданин. Принятый 21 апреля 1991
г. Земельный кодекс РСФСР <*> в ст. 7
предусматривал право граждан на получение
в собственность, пожизненное наследуемое
владение или аренду земельных участков по
своему выбору. Однако Указ Президента от 24
декабря 1993 г. "О приведении земельного
законодательства Российской Федерации в
соответствие с Конституцией Российской
Федерации" <**> исключил из содержания
Земельного кодекса наряду с другими нормы о
пожизненном наследуемом владении.
--------------------------------
<*> ВСНД и ВС СССР.
1991. N 22. Ст. 768.
<**> САПП РФ. 1993. N 52. Ст.
5085.
С принятием Земельного кодекса РФ от 25
октября 2001 г. <*> утратил силу Закон РФ от
23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской
Федерации на получение в частную
собственность и на продажу земельных
участков для ведения личного подсобного и
дачного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства",
предусматривающий титул пожизненного
наследуемого владения.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2001. 30 октября.
Предоставление
земельных участков гражданам на праве
пожизненного наследуемого владения после
введения в действие ЗК РФ не допускается, но
право, приобретенное гражданами до
введения Кодекса, сохраняется. Это
означает, что они не обязаны переоформлять
его на право аренды или приобретать
земельные участки в собственность, ибо, как
следует из п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25
октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации"
<*>, сроки добровольного переоформления
права не ограничены. Однако в некоторых
городах субъектов Федерации складывается
практика установления предельных сроков
для обязательной перерегистрации
гражданами земельных участков, что надо
рассматривать как нарушение этой нормы.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2001. 30 октября.
Согласно п. 3 ст. 21 ЗК
РФ каждый гражданин имеет право однократно
бесплатно приобрести в собственность
земельный участок, находящийся в его
пожизненном наследуемом владении. При этом
взимаются платежи за переоформление права.
Остается неясным вопрос о влиянии размера
земельного участка на порядок
перерегистрации права на него. Утративший к
настоящему времени силу Закон РФ от 23
декабря 1992 г. предусматривал передачу в
частную собственность бесплатно земельных
участков в размере, не превышающем
установленные нормы, в противном случае
такие выкупались по договорной цене. Иные
нормативно - правовые акты, закрепляющие
принцип приватизации земельных участков и
принятые до введения в действие ЗК РФ,
должны действовать в части, не
противоречащей ему. К ним можно отнести
Указы Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О
регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" <*> и
от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации
конституционных прав граждан на землю"
<**>.
--------------------------------
<*> САПП
РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.
<**> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст.
1026.
Статья 33 ЗК РФ содержит правила об
установлении предельных размеров
земельных участков при предоставлении, а не
при перерегистрации земельных участков.
Таким образом, земельные участки граждан,
находящиеся в их пожизненном наследуемом
владении, должны однократно приобретаться
в порядке приватизации бесплатно
независимо от размера участка.. Не до
конца разрешенным остается вопрос о
правомочиях землевладельцев. До принятия
ЗК РФ в полной мере действовала ст. 267 ГК РФ,
согласно которой владелец земельного
участка мог передавать его другим лицам в
аренду или безвозмездное срочное
пользование. Земельный кодекс РФ
значительно сужает правомочия владельцев
по распоряжению земельным участком, а
точнее, запрещает каким-либо образом
распорядиться им, за исключением перехода
прав на земельный участок по наследству (п. 2
ст. 21). При этом положения ГК РФ не отменены.
При очевидной тенденции законодателя по
упразднению титула пожизненного
наследуемого владения следует признать
приоритетными нормы ЗК РФ.
Статья 56 ЗК РФ перечисляет виды
ограничений прав на землю:. особые условия
использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных и
санитарно - защитных зонах;
