Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение
доли постороннему лицу только по истечении
определенного срока (одного месяца в
отношении недвижимости) со дня извещения о
продаже, если сособственники сразу же не
откажутся от приобретения. Доказательством
извещения сособственников о предстоящей
продаже доли могут служить свидетельства
нотариальной конторы либо уведомления о
вручении почтового отправления.
Право
преимущественной покупки означает
преимущество перед всеми третьими лицами.
Сами сособственники, независимо от размера
принадлежащих им долей, имеют равное право
на покупку продаваемой доли. Однако как
быть в тех случаях, когда каждый из
сособственников выразил желание
приобрести долю? Закон не решал и не решает
данного вопроса. В судебной практике и в
литературе сформировался подход, в
соответствии с которым покупателем в
данном случае признают сособственника,
ранее других заявившего о согласии
приобрести долю <1>. Нарушение права
преимущественной покупки имеет место в тех
случаях, когда нарушаются правила,
установленные в ст. 250 ГК, а именно: не
исполняется обязанность уведомить
остальных участников об условиях продажи
доли <2> либо доля в праве собственности
продается постороннему лицу до истечения
установленного срока. Защита нарушенного
права преимущественной покупки
осуществляется в судебном порядке.
Последствия нарушения права
преимущественной покупки закреплены в п. 3
ст. 250 ГК: при продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки другой
участник долевой собственности имеет право
в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя. Вопрос о природе
данного срока является в настоящее время
предметом оживленной дискуссии. В немалой
степени этому способствовало принятие
Постановления N 8 Пленума ВАС от 25 февраля 1998
г. В пункте 20 данного Постановления
указывается, что трехмесячный срок,
установленный для защиты нарушенного права
преимущественной покупки, является
пресекательным сроком, поэтому исковые
требования, заявленные с пропуском
указанного срока, подлежат отклонению
<3>. Нельзя не обратить внимания на то, что
изложенное выше понимание природы
трехмесячного срока, в течение которого
сособственник может в судебном порядке
потребовать перевода прав и обязанностей
покупателя по договору на себя, не
соответствует его доктринальному
пониманию. В науке данный срок
рассматривается как сокращенный срок
исковой давности <4>.
--------------------------------
<1> См: Мананкова
Р.П. Указ. соч. С. 107; Комментарий к части
первой Гражданского кодекса Российской
Федерации / Отв. ред. О.Н. Садиков. М:
Юринформцентр, 1995. С. 293.
<2> Часто
встречающимся нарушением права
преимущественной покупки является
неуведомление участников общей долевой
собственности об изменении первоначальных
условий продажи доли постороннему лицу. См.:
Постановление Президиума Верховного Суда
РФ от 10 марта 1993 г. // Бюллетень Верховного
Суда Российской Федерации. 1993. N 7. С. 12.
<3> Постановление N 8 Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О
некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" (п. 20).
<4> Комментарий к ГК РСФСР 1964 г. / Под ред.
С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 157.
При
определении правовой природы того или
иного срока нельзя не учитывать его
назначения. По нашему мнению, текст п. 3 ст. 250
ГК РФ позволяет говорить именно о сроке
исковой давности.
Пресекательный срок -
это срок, в пределах которого лицу
предоставляется возможность осуществления
принадлежащего ему субъективного права.
При пресекательном сроке нет нарушения
субъективного права. Срок же, в течение
которого можно потребовать перевода прав и
обязанностей на себя, направлен на защиту
нарушенного права, принадлежащего
сособственнику. Помимо этого защита
осуществляется посредством обращения в суд
и принудительной реализацией права.
Судебная защита нарушенного права
выражается, таким образом, в переводе прав и
обязанностей покупателя на участника общей
долевой собственности. В статье, однако, не
содержится каких-либо упоминаний о сделке,
заключенной продавцом с посторонним
покупателем в нарушение права
преимущественной покупки. В связи с этим в
литературе предлагалась конструкция, в
соответствии с которой сделка между
продавцом (сособственником) и посторонним
покупателем должна быть признана
недействительной <*>. Думается, что
данное мнение едва ли является правильным.
Законодатель устанавливает в качестве
последствий нарушения права
преимущественной покупки именно перевод
прав и обязанностей. Это является одним из
случаев замены лиц в обязательстве (ст. 387 ГК
РФ).
--------------------------------
<*> Генкин
Д.М. Право собственности в СССР. М.:
Госюриздат, 1961. С. 161.
Замена же лиц в
обязательстве не предполагает его
прекращения. Кроме того, если признать
договор недействительным, то как можно
говорить о переводе прав и обязанностей по
договору, на возникновение которых он
направлен. Ведь признание договора
недействительным означает, что он не влечет
юридических последствий.
Перевод прав и
обязанностей в порядке ст. 250 ГК может
повлечь за собой дополнительные расходы
как самого сособственника, на которого
переводятся возникшие из договора права и
обязанности покупателя, так и постороннего
покупателя. В законе не содержится
каких-либо указаний относительно судьбы
возникших у участников права общей
собственности, чьи права были нарушены,
дополнительных расходов. В Постановлении
Пленума Верховного Суда говорится лишь об
обязанности сособственника-истца
возместить постороннему покупателю
необходимые расходы, понесенные при
покупке <*>. В связи с этим в литературе
предлагали нормативно закрепить следующее
положение: "Сособственник, продавший свою
долю с нарушением права преимущественной
покупки, принадлежащего другим
сособственникам, должен возместить
последним убытки, причиненные его
противоправными действиями" <**>.
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966
г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в
практике судов при применении норм ГК,
регулирующих отношения собственности на
жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов
Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. М., 1995. С. 203.
<**> См.:
Тагайназаров Ш. Указ. соч. С. 74 - 89; Мананкова
Р.П. Указ. соч. С. 115 - 116.
Мы полагаем, что для
целей создания четкого механизма
возмещения убытков сособственникам это
положение, возможно, необходимо было бы
закрепить в главе 16 ГК РФ. Вместе с тем мы
считаем, что в настоящее время указанная
проблема может быть решена на основе
имеющихся в действующем законодательстве
норм, в частности нормы об общих основаниях
ответственности за причинение вреда (ст. 1064
ГК РФ). Сособственник, нарушающий право
преимущественной покупки, не состоит в
обязательственных отношениях с другими
участниками права общей долевой
собственности. Право преимущественной
покупки основано на законе.
Совершающий
сделку сособственник действует
противоправно. Нарушая право
преимущественной покупки других
участников права общей собственности,
виновный сособственник причиняет ущерб,
выражающийся в дополнительных расходах,
необходимых для восстановления
нарушенного права. Есть основания говорить
о составе в действиях сособственника,
достаточного для применения к нему мер
ответственности.
В ГК введено новое
положение о том, что правила о
преимущественном праве покупки доли
применяются также при отчуждении доли по
договору мены. В последнем случае,
по-видимому, предоставляемое для обмена
жилое помещение должно соответствовать
всем требованиям, предъявляемым
сособственником, желающим обменять свою
долю.
Пункт 1 ст. 250 ГК предусматривает
случай, когда участники общей долевой
собственности не имеют права на
преимущественную покупку продаваемой доли:
при продаже доли с публичных торгов, в
которых сособственники могут принимать
участие на равных основаниях с другими
покупателями. Такое положение обусловлено
особенностями продажи с публичных торгов.
Ведь в этом случае цена покупки
определяется на аукционе и заранее не
известна. Приобретателем становится лицо,
предложившее наибольшую цену.
Право
преимущественной покупки доли
утрачивается, если прекращается само право
общей долевой собственности на жилое
помещение. Каждый из бывших
сособственников вправе продать
принадлежащее ему на праве индивидуальной
собственности жилое помещение без
соблюдения правил ст. 250 ГК.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЦИК от
11.11.1922
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА Р.С.Ф.С.Р."
(вместе с
"ГРАЖДАНСКИМ КОДЕКСОМ
Р.С.Ф.С.Р.")
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ от 22.03.1966 N 32
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В ПРАКТИКЕ СУДОВ ПРИ
ПРИМЕНЕНИИ
НОРМ ГК, РЕГУЛИРУЮЩИХ
ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ
ДОМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ от 10.06.1980 N 4
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В ПРАКТИКЕ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ
СПОРОВ О ВЫДЕЛЕ
ДОЛИ СОБСТВЕННИКУ И ОПРЕДЕЛЕНИИ
ПОРЯДКА
ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОМОМ,
ПРИНАДЛЕЖАЩИМ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ
ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Верховного Суда РФ от
10.03.1993
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от
25.02.1998 N 8
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С
ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ
ВЕЩНЫХ ПРАВ"
Бюллетень нотариальной
практики, N 4, 2002
