Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение
и др. Как и всякое другое соглашение, оно
направлено на достижение определенной
цели, связанной либо с установлением и
прекращением гражданских прав, либо с их
изменением. В результате заключения
данного соглашения происходит
преобразование правомочий владения и
пользования всем общим имуществом в
правомочия владения и пользования
предоставленной сособственнику частью
общего имущества. В силу указанного
соглашения сособственник утрачивает
возможность пользоваться помещением,
предоставленным другому участнику права
общей долевой собственности, однако не
лишается права собственности, которое
распространяется на весь объект в целом.
При рассмотрении вопросов, связанных с
осуществлением правомочий владения и
пользования жилым помещением, нельзя не
остановиться на проблеме защиты указанных
прав от действий сособственников,
совершаемых по отношению друг к другу и
имеющих цель создать препятствия в их
осуществлении.
При односубъектной
собственности средством защиты против
действий, создающих препятствия в
осуществлении правомочий собственника,
служит негаторный иск. Не вызывает сомнений
возможность использования
сособственниками негаторного иска в тех
случаях, когда противоправные действия
совершаются третьими лицами. В тех же
случаях, когда правомочия сособственника
нарушаются действиями другого
сособственника, возможность использования
негаторного иска не столь очевидна, уже
хотя бы потому, что ответчиком должен
выступать собственник.
Имеющиеся в
литературе мнения разделились. Так,
например, Умуркулов М.К. пишет: "Учитывая,
что сособственники решили (договорились)
владеть в установленном порядке либо
владение определено решением суда, т.е.
условно признавая договорное или
внедоговорное обязательство, участники
общей собственности защищают свои
правомочия как кредиторы" <*>. Иную
позицию в этом вопросе занимает Ерошенко
А.А.: "Применение негаторного иска в случаях
нарушения сособственником субъективных
прав, принадлежащих другим участникам
общей собственности, обусловлено тем, что
упомянутый институт не содержит
специальных норм, предусматривающих
какие-либо меры для устранения указанных
правонарушений... Такие нарушения
устраняются при помощи негаторного иска"
<**>. Нам представляется, что возможность
использования конструкции негаторного
иска имеет под собой определенные
основания. Прежде всего, нельзя не обратить
внимание на то, что заключаемое между
сособственниками соглашение о
распределении пользования жилым
помещением не порождает возникновения
активных обязанностей участников права
общей долевой собственности по отношению
друг к другу. В связи с этим первостепенное
значение, с точки зрения удовлетворения
интереса, а следовательно, и с позиции
защиты, приобретает возможность совершать
собственные действия по реализации вещных
прав, принадлежащих сособственникам,
которые в результате соглашения, учитывая
ранее изложенные последствия его
заключения, приобретают в отношении
предоставленного в пользование имущества
определенную самостоятельность,
обособленность <***>. В свою очередь,
достаточную для того, чтобы в случае
создания помех в их осуществлении они могли
бы быть устранены использованием
негаторного иска.
--------------------------------
<*> Умуркулов М.К. Осуществление и защита
права общей собственности: Диссертация на
соискание ученой степени канд. юрид. наук.
М., 1984. С. 175.
<**> Ерошенко А.А. Личная
собственность в гражданском праве. М.: Юрид.
лит., 1973. С. 187.
<***> Подтверждением
определенной самостоятельности,
обособленности владения и пользования в
прежнем законодательстве могла служить ст.
124 ГК РСФСР 1964 года. Дело в том, что она
закрепляла правило, в соответствии с
которым ранее достигнутое соглашение о
порядке пользования обособленными
помещениями дома при определенных
условиях, в частности при его нотариальном
удостоверении и регистрации, являлось
обязательным для приобретателя доли.
Существование данного правила, по вполне
понятным причинам, отвечало интересам не
только сособственников, остающихся в кругу
участников права общей долевой
собственности, но и интересам
приобретателя доли. Представляется, что его
отсутствие в действующем ГК РФ вряд ли
можно отнести к числу положительных
моментов.
Как уже отмечалось, необходимо
различать правомочия сособственников в
отношении всего общего имущества и
относительно доли сособственника. При
рассмотрении вопроса об осуществлении
правомочий сособственником в отношении
доли необходимо отметить следующее
обстоятельство. Относительно таких
правомочий, как владение и пользование, ГК
РФ говорит только применительно к части
имущества, находящегося в фактическом
пользовании сособственников, - "реальная
доля". Условия, порядок, а также некоторые
последствия предоставления
соответствующего имущества в пользование
одного из сособственников были рассмотрены
ранее. Сейчас лишь отметим то, что,
поскольку распределить пользование жилым
помещением в ряде случаев не
представляется возможным, категория
"реальная доля", а также соответствующие
правомочия владения и пользования ею имеют
ограниченное действие. В связи с этим
законодатель прямо связывает долю лишь с
правомочием распоряжения (п. 2 ст. 246 ГК
РФ).
В содержании права общей долевой
собственности правомочие распоряжения
долей занимает особое место. Это
обусловлено прежде всего возможностью его
реализации независимо от согласия
остальных участников. В соответствии с п. 2
ст. 246 ГК РФ каждый из сособственников
вправе по своему усмотрению продать,
подарить, завещать, отдать свою долю в залог
либо распорядиться иным образом. Остальные
сособственники обязаны не препятствовать
этому участнику в осуществлении его
права.
Обращает на себя внимание текст
п. 2 ст. 246 ГК РФ, по смыслу которого очевидно,
что перечень действий по распоряжению
долей не исчерпывающий. Это следует из слов
"либо распорядиться иным образом". Чуть выше
по тексту статьи приводится примерный
перечень действий по распоряжению
имуществом, в число которых не включена
возможность распорядиться долей
посредством передачи ее в найм. В связи с
распространенностью сделок по передаче
жилых помещений по договору найма данное
правомочие имеет особое значение для
сособственников жилых помещений в
многоквартирных домах.
Очевидно, что о
предоставлении во временное владение и
пользование можно говорить только
применительно к имуществу, а не доле в праве
собственности, поскольку последняя лишена
материальности. Также очевидно то, что
имущество, передаваемое по договору найма,
должно быть определенным (ст. 673 ГК РФ). Если
в результате соглашения об определении
порядка владения и пользования квартирой,
принадлежащей на праве общей долевой
собственности, за сособственниками
закрепляются помещения, удовлетворяющие
таким требованиям, представляется, что нет
оснований для установления запрета на
совершение подобных сделок <*>. Общая
собственность, и прежде всего
собственность на социальные объекты (жилые
дома, квартиры и т.п.), несовместима с
принудительным определением состава ее
участников <**>. Это обстоятельство
вызвано тем, что личность последних играет
определенную роль. Сособственникам вовсе
не безразлично, кто является носителем
аналогичных прав, с кем, возможно, придется
совместно осуществлять правомочия
владения, пользования и распоряжения общим
имуществом. Поэтому законодатель
устанавливает определенный способ
осуществления правомочия распоряжения
применительно к случаям продажи и мены.
--------------------------------
<*> Данный вывод
также подтверждается ранее проведенными
исследованиями в этой области. См.: Маслов
В.Ф. Осуществление и защита права личной
собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С.
141; Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 86; Линникова
Н.Ю. Право общей долевой собственности
граждан: Автореф. дис. канд. юрид. наук.
Москва, 1982. С. 7.
<**> Гражданское
законодательство России: ГК, ОГЗ СССР и
республик, ГК РСФСР. Вводный комментарий.
А.Л. Маковский, С.А. Хохлов.
Алфавитно-предметный указатель / Сост. О.Ю.
Шилохвост. М.: Международный центр
финансово-экономического развития, 1996. С.
35.
Распоряжение сособственником
принадлежащей ему долей посредством
продажи или мены может быть осуществлено с
соблюдением установленного законом
требования - соблюдение признаваемого за
участниками права общей долевой
собственности права преимущественной
покупки.
По мнению Покровского И.А.,
право преимущественной покупки относится к
числу вещных прав на чужие вещи. Так, в
частности, он пишет: "Усиление скученности
построек... ставит вопрос о создании таких
юридических форм, которые обеспечивали бы
возможность... участия одного лица в праве
собственности другого. Этой цели и служат
вещные права на чужие вещи... Права этого
рода... с точки зрения своего содержания...
могут быть разделены на три следующие
категории. Одни из них предоставляют лицу
право на пользование чужой вещью... Другую
группу составляют права на получение
известной ценности из вещи... Наконец,
третью группу составляют разнообразные
права на приобретение известной вещи...
Таковы право преимущественной покупки,
разнообразные права выкупа" <*>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А.
Основные проблемы гражданского права. М.:
Статут, 1998. С. 207 - 208.
Нельзя не обратить
внимания на то, что в основе данного подхода
лежит конструкция доли в объекте, ибо
только при этом можно говорить о "правах на
чужую вещь". Однако с позиции действующего
законодательства такой подход вызывает
некоторые сомнения. Как уже ранее
отмечалось, имущество, находящееся в общей
долевой собственности, рассматривается как
единый объект. Объектом долей в праве
собственности, принадлежащих
сособственникам, является имущество в
целом, а не какая-нибудь его отдельная
материальная либо мысленная часть.
Приобретая долю в праве собственности,
принадлежащей другому участнику,
сособственник увеличивает объем своих
прав, однако объект остается прежним.
Строго говоря, право преимущественной
покупки предоставляет возможность
сособственнику увеличить объем прав на
свой объект, а не приобрести права на чужую
вещь.
Думается, что речь должна идти об
особом правомочии, предоставленном
участникам права общей долевой
собственности законом.
Право
преимущественной покупки по ряду моментов
существенно отличается от правомочий
владения, пользования или распоряжения.
Право преимущественной покупки
осуществляется в отношении доли в праве
собственности, принадлежащей другому
сособственнику, вследствие чего предмет
указанного права от правомочий владения,
пользования и распоряжения отличается.
Помимо этого, право преимущественной
покупки не может быть уступлено другим
лицам без передачи самой доли в праве
собственности (п. 4 ст. 250 ГК РФ).
Право
преимущественной покупки заключается в
предоставлении сособственникам
возможности приобрести продаваемую долю в
праве собственности преимущественно перед
посторонним лицом, на равных с ним условиях.
Сособственник не должен получать согласия
на продажу доли. Свое отношение к
предстоящей продаже доли остальные
сособственники могут выразить лишь в форме
согласия на покупку доли либо в отказе от ее
приобретения. Таким образом, следует
согласиться с мнением о том, что "закон
охраняет интересы участников общей
собственности, не затрагивая интересов
лица, желающего распорядиться своей долей"
<*>. В свете изложенного представляется
интересным сопоставление порядка
осуществления правомочия распоряжения
долей, установленного ГК РФ, и процедуры
государственной регистрации, закрепленной
в Федеральном законе "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" <**>.
--------------------------------
<*> Халфина Р.О. Право личной
собственности. М.: Наука, 1964. С. 68.
<**>
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
До недавнего времени
при тщательном сопоставлении положений ГК
РФ и ст. 24 Закона нельзя было не заметить их
противоречия. Согласно ст. 24 Закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" к
заявлению о государственной регистрации
доли в праве собственности должны были
прилагаться в письменной форме согласия
других участников, которые должны были быть
оформлены каждым сособственником в органе,
осуществляющем государственную
регистрацию прав, или быть нотариально
заверены, в противном случае регистратор
приостанавливал государственную
регистрацию на два месяца. И только если в
течение указанного срока сособственники не
оформляли свои возражения в органе,
осуществляющем государственную
регистрацию прав, или не представляли
нотариально заверенные возражения,
государственная регистрация проводилась
без их согласия.
Таким образом,
установленная ранее процедура регистрации
по общему правилу исходила из
необходимости предоставления согласия со
стороны других участников права общей
долевой собственности. Это не могло не
вызывать недоумения, поскольку, как уже
ранее отмечалось, по смыслу ст. 250 ГК РФ
сособственник не должен спрашивать
согласия на продажу доли. Свое отношение к
предстоящей продаже доли остальные
сособственники могут выразить лишь в форме
согласия на покупку доли либо в отказе от ее
осуществления. В связи с этим вполне была
мыслима ситуация, когда
сособственник-продавец, надлежащим образом
исполнявший возложенные на него ст. 250 ГК РФ
обязанности, не мог передать принадлежащую
ему долю приобретателю в силу уклонения
других участников права общей долевой
собственности от оформления своего
согласия. Вследствие этого государственная
регистрация приостанавливалась на два
месяца, в течение которых приобретатель мог
понести определенные расходы.
По сути,
данная процедура сводила на нет положения
Гражданского кодекса, устанавливая
разрешительный со стороны других
участников права общей долевой
собственности порядок осуществления
правомочия распоряжения долей.
Учитывая это обстоятельство, законодателем
были внесены изменения в ст. 24 Закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" <*>.
По смыслу действующей редакции, в основе
процедуры государственной регистрации
доли в праве собственности на объект
недвижимости лежит не согласие других
сособственников, а предоставление
документов, доказательств соблюдения права
преимущественной покупки, в частности
подтверждающих направление извещения,
содержащего цену, и другие условия, на
которых сособственник имеет намерение
продать принадлежащую ему долю, либо отказ
со стороны участников права общей долевой
собственности от ее покупки.
--------------------------------
<*> РГ. N 55 от 20 марта
2001 года.
Предложенный подход, как
представляется, учитывает права и законные
интересы сособственника-продавца и других
участников права общей долевой
собственности, приобретателя доли, а также
соответствует ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК
РФ продавец вправе осуществить продажу
своей
