Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение
НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
В.А. ФОГЕЛЬ
Фогель
В.А., магистр частного права.
Появление в
результате преобразования жилищных
отношений значительного числа участников
права общей долевой собственности на жилые
помещения поставило перед законодателем и
юридической наукой многочисленные
проблемы, одной из которых является
проблема регламентации и реализации
принадлежащих сособственникам прав.
Традиционно в цивилистической литературе
содержание права общей долевой
собственности раскрывается через
принадлежащие сособственнику правомочия,
которые рассматриваются применительно ко
всему общему имуществу и относительно доли
сособственника. В указанном аспекте также
формулируются нормы ГК РФ, определяющие
правомочия сособственников. Так, например,
ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения,
связанные с распоряжением общим
имуществом, и отношения, связанные с
распоряжением сособственниками своими
долями. Сложившийся подход во многом
предопределяет структуру настоящей
работы.
Считается общепризнанным, что
главную роль играют правомочия
сособственников в отношении всего общего
имущества. Так же, как и при односубъектной
собственности, к числу правомочий
сособственников относят правомочия
владения, пользования и распоряжения.
Однако, несмотря на то что используется
привычная для права собственности "триада",
множественность лиц на управомоченной
стороне отношения собственности
обусловливает определенную специфику
осуществления указанных правомочий. Для
общей долевой собственности характерно
наличие двух моментов: во-первых,
появляется элемент управления общим
имуществом, выражающийся в необходимости
согласования при определении порядка
владения и пользования, и, во-вторых,
осуществление сособственниками правомочий
владения и пользования общим имуществом
связано с размером принадлежащей
сособственнику доли в праве собственности.
Что же касается распоряжения, то размер
доли здесь принципиального значения, как
правило, не имеет. Важен факт получения
согласия сособственника на совершение
сделки по распоряжению общим жилым
помещением.
Впрочем, и элемент
управления, и размер долей сособственников,
оказывающие влияние на осуществление
правомочий владения и пользования общим
имуществом, направлены на обеспечение
интересов сособственников, которое, по всей
видимости, невозможно достичь без
определения границ возможного поведения
каждого из них. Вследствие этого они
одновременно выступают, как справедливо
пишет Мананкова Р.П., "внутренними
пределами" <*>.
--------------------------------
<*> Мананкова Р.П. Правоотношение общей
долевой собственности граждан по
советскому законодательству. Томск: Изд-во
ТГУ, 1977. С. 81.
Следует отметить, что помимо
"внутренних пределов", свойственных для
права общей долевой собственности,
существуют общие пределы осуществления
права собственности на жилые помещения. К
таким пределам законодатель относит
возможность использования жилья по
целевому назначению, т.е. для проживания
граждан; необходимость надлежащего
обращения с жилым помещением, т.е.
соблюдение санитарно-гигиенических
требований, строительных норм и правил и
т.п.
Обратимся сначала к рассмотрению
требования законодательства о
необходимости общего согласия
сособственников при осуществлении
правомочий владения, пользования и
распоряжения. Следует отметить, что
законодатель, закрепляя общее требование о
наличии согласия всех сособственников при
осуществлении владения, пользования и
распоряжения, по-разному разрешает
ситуацию, когда такое согласие не
достигнуто, что является новым для нашего
законодательства.
Правило,
устанавливающее порядок осуществления
владения, пользования и распоряжения общим
имуществом, по-разному определялось как в
ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем
Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922
года владение, пользование и распоряжение
общей собственностью должно производиться
по общему согласию всех участников, а в
случае разногласия - по большинству
голосов. В литературе того периода
справедливо указывалось на несовершенство
этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде
случаев права сособственников, чья доля в
праве собственности была незначительна.
Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило
было, несомненно, прогрессивным в этом
плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если
сособственники не достигали соглашения
относительно владения, пользования и
распоряжения общим имуществом, спор мог
быть урегулирован судом. Однако и это
правило не сняло в полной мере всю остроту
проблемы, поскольку суд, устанавливая
способ распоряжения общим имуществом, в
определенных случаях также мог
игнорировать интересы сособственников.
В настоящее время, если согласие не
достигнуто, то последствия разногласий
определяются в зависимости от того,
касаются ли они осуществления правомочий
по владению и пользованию общим имуществом
или правомочия распоряжения общим
имуществом. Данный вывод следует из анализа
ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ
распоряжение имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех участников. Данное правило
не содержит никаких оговорок или условий.
Иначе законодатель определяет правило,
содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно
которому владение и пользование
имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по
согласованию всех ее участников, а при
недостижении согласия - в порядке,
устанавливаемым судом. Таким образом, если
разногласия касаются правомочия
распоряжения общим имуществом, например:
два сособственника желают общее имущество
продать, а третий возражает против продажи,
- то данный спор не может быть урегулирован
судом. Суд не вправе определить способ
распоряжения общим имуществом.
Установленный принцип взаимного согласия
должен действовать без каких-либо изъятий.
Два сособственника могут продать свои доли,
но навязать третьему продажу своей доли, а
следовательно, и всего общего имущества в
целом они не вправе. Данное правило,
очевидно, является результатом
последовательного проведения в нормах
гражданского права принципа
неприкосновенности и защиты права
собственности.
Что же касается
осуществления правомочий по владению и
пользованию общим имуществом, то в случае
возникновения разногласий между
сособственниками сособственник,
несогласный с принятым решением, вправе
обратиться в суд. Обращение в суд является в
данном случае средством урегулирования
возникшего между участниками права общей
долевой собственности разногласия.
Решение, вынесенное судом, является
обязательным для сторон, следовательно, они
должны исполнить его независимо от своей
воли, что подтверждает ранее выдвинутое
мнение, согласно которому общее согласие не
исключает присущего общей долевой
собственности ограничения сособственников
в их субъективных правах.
При
определении порядка владения и пользования
жилым помещением во внимание могут
приниматься: сложившийся порядок
пользования; интересы как большинства, так
и меньшинства. Решающим при этом должно
оставаться обеспечение нормальных условий
проживания сособственников. Установленный
порядок владения и пользования во многом
будет зависеть от свойств самого жилого
помещения (наличие нескольких комнат,
размер жилой площади и т.п.).
Обращаясь к
анализу осуществления правомочий владения
и пользования жилым помещением, нельзя не
отметить того, что в литературе можно
встретить различную терминологию: выдел в
пользование <1>, раздельное пользование
<2>, распределение пользования <3>.
Представляется, что в тех случаях, когда
речь идет об установлении порядка владения
и пользования жилым помещением, следует
использовать предложенный Р.П. Мананковой
термин "распределение пользования",
поскольку употребление первых двух (выдел в
пользование и раздельное пользование)
может иметь своим результатом
отождествление различных правовых
конструкций: прекращение права общей
долевой собственности посредством выдела
или раздела и установление порядка
владения и пользования жилым помещением.
При рассмотрении монографий авторов,
использующих термины "выдел в пользование"
или "раздельное пользование", легко можно
обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф.
пишет: "В пользование могут выделяться
только изолированные помещения, а не части
жилых комнат" <4>. Дело в том, что
соблюдение требования о предоставлении в
пользование сособственника изолированной
жилой комнаты необходимо соблюсти - это
является одним из условий при выделе из
общей долевой собственности, а не при
установлении порядка владения и
пользования жилым помещением. Судебная
практика давно идет по пути, в соответствии
с которым в отличие от выдела при
определении порядка владения и пользования
сособственнику передается в пользование
конкретная часть жилого помещения, при этом
помещение может быть неизолированным
<5>.
--------------------------------
<1>
Тагайназаров Ш. Общая долевая
собственность в советском гражданском
праве. Д.: Изд-во "Ирфон", 1966. С. 48.
<2>
Маслов В.Ф. Осуществление и защита права
личной собственности в СССР. М.: Госюриздат,
1961. С. 125.
<3> Мананкова Р.П. Указ. соч. С.
84.
<4> Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 122.
<5> П. 6 Постановления Пленума Верховного
Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых
вопросах, возникших в практике
рассмотрения судами споров о выделе доли
сособственнику и определении порядка
пользования домом, принадлежащим гражданам
на праве общей собственности" // Сборник
постановлений Пленумов Верховных Судов
СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
С. 229.
Таким образом, при определении
порядка владения и пользования жилым
помещением, находящимся в общей долевой
собственности, возможность предоставления
каждому из сособственников изолированной
комнаты не имеет решающего значения. Однако
недопустимым следует признать положение,
когда одному из сособственников отводились
бы только места общего пользования,
поскольку последние не предназначены
непосредственно для проживания. В связи с
этим не могут быть удовлетворены заявления
сособственников о распределении
пользования в однокомнатной квартире <*>.
В то же время, думается, не исключается
возможность определения порядка
совместного пользования таким жилым
помещением.
--------------------------------
<*>
Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на
строения в судебной практике. Комментарий
судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко
К.Б. М.: "Юрист", 1997. С. 44.
При распределении
пользования жилым помещением желательно
достигнуть соответствия между
предоставляемым в пользование
сособственнику размером жилой площади и
размером доли. Закон не устанавливает
обязанности выполнения данного требования.
В тех случаях, когда представляется
невозможным достигнуть соответствия,
сособственники вправе требовать от других
участников, владеющих и пользующихся
имуществом, приходящимся на их долю,
соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ).
Формой такой компенсации могут выступать
периодические платежи в виде квартирной
платы за пользование той частью жилого
помещения, которая превышает размер доли в
праве собственности, принадлежащей
сособственнику.
В литературе
предлагался также иной способ
урегулирования разногласий: "Судебным
решением размеры долей в праве
собственности приводятся в соответствие с
произведенным разделом пользования,
стороне, которая при этом лишается
определенной части в праве собственности,
присуждается возмещение в сумме стоимости
отчуждаемой части за счет той стороны,
размер доли которой относительно
увеличился" <*>. Нам представляется, что
предложенный способ урегулирования
спорных отношений между сособственниками
едва ли можно признать правильным с точки
зрения действующего законодательства уже
хотя бы потому, что он предоставляет суду
возможность лишить собственника
определенной части прав в отношении
принадлежащего ему имущества против его
воли. Данное обстоятельство со всей
очевидностью не согласуется как с
принципом неприкосновенности и защиты
права собственности, так и с другими
положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими
правило, в соответствии с которым
прекращение права собственности
посредством выплаты компенсации возможно
только с согласия сособственника. Условия
же, при наличии которых допускается выплата
компенсации против воли сособственника,
вряд ли можно считать имеющими место,
поскольку выплата компенсации возможна
только в тех случаях, когда сособственник
не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества. Наличие же
интереса в пользовании общим жилым
помещением подтверждается предоставлением
сособственнику соответствующей его части.
Кроме того, выплата компенсации с
последующим прекращением права
собственности есть один из способов,
используемых при выделе, а не при
установлении порядка владения и
пользования жилым помещением.
Использование самостоятельно судом
комбинации определения порядка владения и
пользования жилым помещением и выдела доли
представляется сомнительным с
процессуальной стороны, поскольку означает
такое изменение предмета первоначально
заявленного иска, которое влечет за собой
изменение его юридического основания
<**>.
--------------------------------
<*>
Маслов В.Ф. Осуществление и защита права
личной собственности в СССР. М.: Госюриздат,
1961. С. 128.
<**> Вопросы соотношения
исков о выделе доли и об определении
порядка владения и пользования общим
имуществом подробно рассмотрены в работе
Г.Л. Осокиной "Иск (теория и практика)". М.:
Городец, 2000. С. 153 - 155.
Другим часто
встречающимся способом урегулирования
разногласий между сособственниками
является перестройка жилого помещения, т.е.
превращение проходных и смежных комнат в
изолированные, расширение жилых комнат за
счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно
дают согласие на перестройку жилого
помещения, только если на это согласны
спорящие стороны, поскольку перестройка
влечет изменение объекта права
собственности. В связи с тем что вопрос о
перестройке имеет техническую сторону, так
как подобные действия не должны ослаблять
несущую способность здания, не нарушать
систему функционирования инженерных
коммуникаций, механического и иного
оборудования, то при разрешении спора о
распределении пользования необходимо
получить заключения соответствующих
органов архитектуры и градостроительства о
возможных вариантах перестройки.
Обращение в суд с целью определения порядка
владения и пользования жилым помещением
носит исключительный характер. В
большинстве же случаев он устанавливается
по соглашению сторон.
Очевидно, что
данное соглашение представляет собой
сделку - двустороннюю либо многостороннюю -
в зависимости от числа сособственников,
проживающих в жилом помещении. С этим
связаны весьма важные последствия, среди
которых то, что данное соглашение
подчиняется требованиям о
действительности сделок, правилам об
оферте и акцепте, когда соглашение должно
быть признано достигнутым,
