Условие или срок?
И. АЛЕЩЕВ
Илья Алещев, начальник
юридического отдела "ЭЖ-Юрист".
Стороны
намерены заключить предварительный
договор купли-продажи земли, который
предполагает продажу земли только после
перевода продавцом ее в производственную
зону. Как лучше отразить договоренности
сторон в предварительном договоре - в
качестве условия о сроке или об условии?
О. Степанов, г. Рязань
Прежде всего
следует квалифицировать то обстоятельство,
с которым стороны намерены связать
обязанность заключить основной договор -
перевод земли в производственную зону.
Анализ норм Земельного (ЗК РФ) и
Градостроительного (ГрК РФ) кодексов
позволяет предположить, что в вопросе речь
идет о землях поселений (ст. 83 ЗК РФ), в
составе которых данный земельный участок
отнесен к одной из территориальных зон
градостроительного зонирования (ст. 35 ГрК
РФ), что, в свою очередь, определяет вид его
разрешенного использования (п. 9 ст. 1, п. 6 ст.
30 ГрК РФ).
Изменение территориальной
зоны, к которой относится земельный участок
(изменение границ территориальных зон), в
силу ст. 33 ГрК РФ осуществляется главой
местной администрации на основании
предложений, которые в том числе могут
исходить от собственника земельного
участка.
Таким образом, перевод
земельного участка в производственную зону
представляет собой сложный юридический
состав, включающий в себя как действия
продавца по подаче предложения в органы
местного самоуправления, так и акт органа
местного самоуправления. Основываясь на
этом, попытаемся оценить правомерность
описанных в вопросе условий
предварительного договора.
Представляется, что связывать срок
заключения основного договора с моментом
перевода земли в иную территориальную зону
неправомерно, так это противоречило бы ст.
190 ГК РФ, согласно которой установленный
договором срок может определяться
календарной датой, истечением периода
времени либо указанием на событие, которое
должно неизбежно наступить. В данном случае
такое событие, как изменение
территориальной зоны, к которой отнесен
земельный участок, зависит от воли продавца
и третьих лиц (органов местного
самоуправления) и в силу этого может и не
наступить.
Правильность такого подхода
подтверждается арбитражно-судебной
практикой - так, в Постановлении ФАС ЗСО от 2
ноября 2000 г. N Ф04/2814-704/А46-2000 суд, применив ст.
190 ГК РФ, указал, что "выплата дивидендов
относится к событиям, вероятность
наступления которых зависит от
волеизъявления обязанного лица. В этом
случае признак "неизбежности"
отсутствует".
В другом деле ФАС
Поволжского округа, сославшись на ст. 190 ГК
РФ, указал, что "установленное в договоре
залога условие о действии залога до полного
исполнения обязательств ООО по кредитному
договору не может считаться условием о
сроке" (Постановление ФАС ПО от 22 января 2004
г. N А55-1690/03-36).
Таким образом, условие
предварительного договора, определяющее
срок заключения основного договора через
срок перевода земельного участка в другую
территориальную зону, будет ничтожным как
противоречащее ст. 190 ГК РФ, и к отношениям
сторон должны будут быть применены
положения п. 4 ст. 429 ГК РФ о годичном сроке
заключения основного договора.
Что же
касается правомерности условия
предварительного договора, которое
связывало бы обязанность сторон заключить
основной договор с переводом участка в
производственную зону (отлагательное
условие), то такое положение договора
противоречило бы ст. 157 ГК РФ. Согласно п. 1
данной статьи сделка может быть совершена
под условием, относительно которого
неизвестно, наступит оно или нет.
Представляется, что обстоятельство,
зависящее от воли одной из сторон, не
соответствует критерию неизвестности. Это
подтверждается подходами, выработанными в
арбитражно-судебной практике. В частности,
в одном из дел суд указал на несоответствие
ст. 157 ГК РФ условия договора, в котором "факт
наличия договорных обязательств по
договору купли-продажи квартиры поставлен
в зависимость от факта неуплаты денежного
долга" (Постановление ФАС ЗСО от 10 ноября 2003
г. N Ф04/5756-657/А81-2003). В другом деле суд занял
аналогичную позицию, указав, что
"заключение дополнительного соглашения
находится в прямой зависимости от воли
поручителя" (Постановление ФАС СЗО от 2 июля
1997 г. N А56-14344/96). Схожие аргументы
высказывают и иные ФАС округов
(Постановления ФАС УО от 26 февраля 1997 г. N
Ф09-72/97-ГК, от 12 августа 2002 г. N Ф09-1872/02-ГК и
др.).
Весьма развернуто данная позиция
аргументирована в Постановлении ФАС СКО от
7 октября 2003 г. N Ф08-3832/2003: "Из содержания
названной статьи (ст. 157 ГК РФ - И.А.) следует,
что существуют определенные требования к
"условию". Для признания условной сделки
недействительной достаточно отсутствия
хотя бы одного из них. Условие должно быть
обстоятельством, не зависящим от воли
сторон, и относиться к будущему времени. При
этом сторонам должно быть неизвестно,
наступит соответствующее обстоятельство
или нет. Таким образом, всегда должна
существовать вероятность как наступления,
так и ненаступления условия. Факт выселения
или невыселения А. не может рассматриваться
в качестве отлагательного условия
совершения сделки, так как это
обстоятельство зависит от воли ответчика и
возникших с пользователем помещением
правоотношений".
Следует признать, что
существует и иная точка зрения на вопрос о
возможности связи отлагательного условия с
обстоятельством, зависящим от воли сторон,
основанная в том числе на системном
толковании п. 3 ст. 157 ГК РФ - равно как и
судебная практика, поддерживающая такую
позицию.
В Постановлении ФАС МО от 24
августа 2004 г. N КГ-А40/7196-04 суд признал
правомерным условие, связывающее
возникновение прав и обязанностей с
получением одной из сторон кредита. В
Постановлении ФАС УО от 10 ноября 2002 г. N
Ф09-2709/02-ГК суд признал соответствующим ст. 157
ГК РФ условие о выдаче кредита после
оформления договоров залога. В то же время
более верным представляется изложенный
выше подход, не допускающий признание
условием сделки обстоятельства, зависящего
от воли сторон.
Таким образом, условие
предварительного договора, ставящее
заключение основного договора в
зависимость от отнесения земельного
участка к производственной зоне, следует
признать ничтожным как противоречащее ст.
157 ГК РФ.
С практической же точки зрения
можно порекомендовать сторонам
предварительного договора указать
отнесение земельного участка к
определенной территориальной зоне в
качестве существенного условия основного
договора купли-продажи земли. Это само по
себе не повлияет на обязанность сторон
заключить основной договор (поскольку
ничто не препятствует заключению договора
о передаче вещи, которая возникнет в
будущем), но существенно уменьшит
вероятность злоупотреблений на стороне
продавца.
ЭЖ-Юрист, 2005, N 37
