Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг
по внедоговорным и договорным
обязательствам, предпринимательского
риска (п. 2 ст. 929). Перечень не является
исчерпывающим, поскольку начинается со
слов "в частности". Возможно страхование
иных имущественных интересов, например
риска неполучения ожидаемого урожая,
ущерба вследствие недействительности
сделки и пр. Применительно к юристам и
риелторам в литературе по-прежнему нет
определенности по вопросу о природе их
ответственности перед клиентом - за
неверную юридическую консультацию,
заключение сделки с пороками. Высказаны
аргументы в пользу как договорной, так и
деликтной ответственности. Поэтому
неудивительно, что используемый на
практике вид страхования не всегда
является юридически корректным <*>,
соответствующим природе объекта
страхования и оптимальным. Выбор модели
страхования зависит и от особенностей
правовой системы того или иного
государства, его юридических традиций.
--------------------------------
<*> Например,
страхование ответственности по договору
допускается лишь в случаях,
предусмотренных законом (п. 1 ст. 932 ГК РФ).
Отсутствие законодательства о риелторской
деятельности означает недоступность
подобного страхования риелторам.
В
России в период лицензирования риелторской
деятельности получило развитие
страхование профессиональной
ответственности риелтора - добровольное,
поскольку не являлось обязательным
условием получения лицензии, и вполне
традиционное на фоне уже предусмотренных
законодательством страхования риска
профессиональных ошибок медицинских
работников (п. 7 ст. 63 Основ законодательства
РФ об охране здоровья), гражданской
ответственности оценщиков (ст. 17
Федерального закона об оценочной
деятельности), аудиторов (ст. 13 Федерального
закона об аудиторской деятельности) и пр.
<*>. Однако отсутствие полноценного
законодательства о риелторской
деятельности и неопределенность в том,
каким стандартам должны соответствовать
услуги риелтора, не способствуют
популярности этого вида страхования:
затруднено описание типичных страховых
рисков в договоре, доказывание
наступившего страхового случая. Агентства
недвижимости, преимущественно столичные,
осуществляют страхование своей
ответственности либо в рекламных целях,
либо когда это необходимо для вступления в
ту или иную ассоциацию риелторов.
--------------------------------
<*> Это направление
страхования получило и дальнейшее развитие
в отечественном законодательстве:
страхование профессиональной
ответственности адвокатов (ст. 19
Федерального закона об адвокатской
деятельности и адвокатуре в РФ от 2002 г.),
арбитражных управляющих (ст. 20 Федерального
закона о несостоятельности от 2002
г.).
Федеральный законопроект о
риелторской деятельности предусматривает
введение страхования профессиональной
ответственности риелтора в качестве
обязательного, что вызывает определенные
сомнения. Насколько взвешенными будут
страховые тарифы, если статистика судебных
споров между риелторами и клиентами крайне
незначительна, равно как и количество
заключенных договоров добровольного
страхования ответственности? Кроме того,
все более реальной альтернативой
становится титульное страхование, имеющее
в России пока непродолжительную историю, но
обладающее потенциальными преимуществами
перед страхованием профессионального
риска.
Прежде всего, различаются
объекты страхования. В страховании
профессиональной ответственности - это
имущественные интересы самого риелтора,
связанные с обязанностью возместить
клиенту убытки; в титульном - имущественные
интересы обладателя прав на недвижимость
(собственника, ипотечного кредитора).
Соответственно, по-разному расставлены
акценты в описании страховых случаев: при
страховании ответственности юридическое
значение имеет непрофессиональный
характер действий риелтора; при титульном
страховании достаточно объективной утраты
потерпевшим (застрахованным) прав на
недвижимость по причинам, даже не связанным
с услугами риелтора или юриста. Поскольку
для возмещения убытков законом
предусмотрены определенные условия -
противоправность действий, наличие ущерба
и (или) упущенной выгоды, причинная связь
между ними, то все они будут характерны и
для получения страховой выплаты по
договору страхования профессиональной
ответственности риелтора. В типовых
правилах обычно указывается, что
страховщик обязуется возместить
потерпевшему (клиенту) лишь тот вред,
который находится "в прямой причинной связи
с осуществлением риелторской деятельности"
<*>. Отсутствие законодательной основы
риелторской деятельности и весьма
"умеренные" требования к риелтору в
Стандартах РГР означают для клиента не что
иное, как преимущественно судебный порядок
подтверждения страхового случая -
непрофессиональных действий риелтора и
причиненного ими ущерба.
--------------------------------
<*> См., например:
Типовые правила страхования
профессиональной ответственности
риелторов СОАО "Русский Страховой Центр" (п.
2.5) //
http://www.rusins.ru/docs/rules/3r.doc.
Предусмотренный ГК
РФ принцип безвиновной ответственности
лица, не исполнившего обязательство в связи
с осуществлением предпринимательской
деятельности (п. 3 ст. 401), распространяется и
на представителей либеральных профессий.
Исключение составляет лишь адвокатская
деятельность, непредпринимательская в силу
прямого указания закона (п. 2 ст. 1 Закона об
адвокатской деятельности и адвокатуре).
Относительно риелторской деятельности
законодательство подобной оговорки не
содержит, следовательно, риелтор несет
ответственность перед клиентом на началах
риска <*>. Этим объясняется пересечение
российских моделей страхования
профессиональной ответственности риелтора
и титульного страхования в части страховых
событий.
--------------------------------
<*> Не
исключена попытка представить
ответственность риелтора перед клиентом в
качестве деликтной, для которой
предпринимательский статус делинквента
безразличен. Однако предусмотренное
Законом об адвокатской деятельности и
адвокатуре в РФ страхование
ответственности адвоката за нарушение
условий договора с клиентом (ст. 19)
способствует аналогичному определению
правовой природы ответственности
риелтора.
В Типовом договоре страхования
профессиональной ответственности риелтора
СОАО "Русский Страховой Центр" к числу
страховых случаев отнесены убытки,
причиненные при осуществлении риелторской
деятельности вследствие:
1) юридически
неправильного оформления сделки;
2)
использования недостоверных сведений об
объекте недвижимости, включая данные о его
стоимости, правах собственности на него;
3) заключения сделки с недееспособным или
ограниченно дееспособным гражданином;
4) заключения сделки под влиянием обмана,
насилия и других противоправных действий
третьих лиц по отношению к потерпевшему и
др.
Если первые два случая
действительно предполагают
непрофессиональный характер действий
риелтора и, скорее всего, его вину, то
последние - вызваны объективными или
скрытыми пороками сделки, которые риелтор
мог не обнаружить при всей своей
заботливости. Подобные страховые случаи
характерны как раз для титульного
страхования. Особенностью юридической
техники российских страховых компаний
является "привязка" страховых рисков в
договоре титульного страхования к
недействительности сделки с недвижимостью:
в связи с незаконностью ее содержания,
недееспособностью гражданина или
неправоспособностью юридического лица,
несовершеннолетием участника сделки и
т.д.
Преимуществом титульного
страхования является более адекватное
определение страховой суммы: обычно в
размере рыночной стоимости недвижимого
имущества, риск утраты которого
застрахован (в соответствии с п. 2 ст. 947 ГК
РФ). Поскольку потенциальным обладателем
страхового интереса может быть каждый
последующий владелец титула, вполне
возможен переход страхового полиса к
наследникам и иным правопреемникам
первоначального собственника недвижимости
(ст. 960 ГК РФ), равно как и выдача страхового
полиса на предъявителя (п. 3 ст. 930 ГК РФ). В
договоре страхования ответственности
страховая сумма определяется сторонами по
их усмотрению (п. 3 ст. 947 ГК РФ), т.е. в
известной степени произвольно. Типовые
правила СОАО "Русский Страховой Центр"
рекомендуют устанавливать лимит
страхового возмещения по отдельному
страховому случаю в размере, не превышающем
"средней стоимости риелторской сделки".
Судя по всему, речь идет о средней стоимости
объектов недвижимости по данным органов
технического учета. В случае совершения
сделки с квартирой, рыночная стоимость
которой значительно отличается от
усредненных показателей, клиент рискует
получить от страховой компании возмещение
лишь части понесенных убытков. Оставшееся
придется взыскивать в обычном порядке с
самого риелтора.
И наконец, последняя
привлекательная для клиента особенность
титульного страхования заключается в том,
что страховщик здесь выступает его
процессуальным "союзником", а не
противником, как в договоре страхования
профессиональной ответственности
риелтора. В первом случае после
предъявления владельцу полиса
(застрахованному) иска об изъятии имущества
или иных претензий страховщик активно
включается в судебный процесс на стороне
застрахованного, использует варианты
внесудебного урегулирования спора с
третьими лицами. При этом все судебные
издержки покрываются полисом титульного
страхования. Во втором - все обстоит
совершенно иначе. При любом сомнении
относительно наличия профессиональной
ошибки в действиях риелтора либо причинной
связи между его действиями и убытками
клиента страховщик откажет потерпевшему
(клиенту риелтора) во внесудебной выплате
страхового возмещения. В судебном процессе
страховщик будет представлять интересы
риелтора (и свои собственные), доказывая
отсутствие оснований для привлечения
риелтора к ответственности и,
соответственно, для выплаты страхового
возмещения.
Еще одним способом привлечь
внимание клиентов стали так называемые
гарантийные обязательства крупнейших
столичных агентств недвижимости
("Инком-недвижимость", "МИЭЛЬ"). На первый
взгляд они напоминают механизм
страхования. При наступлении гарантийных
случаев, во многом совпадающих с типичными
рисками по договору титульного
страхования, клиенту выплачивается
компенсация. Специфика заключается в том,
что "функции" страховщика берет на себя
агентство недвижимости, которое
самостоятельно возмещает клиенту убытки. В
зависимости от характера услуг агентства
могут различаться и способы возмещения.
Так, для нанимателей и арендаторов жилых
помещений Положение о гарантийных
обязательствах компании "МИЭЛЬ"
предусматривает следующие варианты:
денежное возмещение в размере стоимости
сделки; безвозмездное предоставление услуг
по поиску для клиента аналогичного объекта
недвижимости; возврат клиенту денежных
средств в размере вознаграждения,
полученного агентством. Для
клиентов-покупателей это могут быть:
денежная компенсация стоимости утраченной
недвижимости; предоставление аналогичного
по своим потребительским характеристикам
объекта.
Компания "МИЭЛЬ"
формализировала практику защиты своих
клиентов (досудебные выплаты денежных
компенсаций, выкуп спорных квартир),
существовавшую на протяжении всего времени
работы на рынке недвижимости. Возмещение по
гарантийным обязательствам является не чем
иным, как законными последствиями
ненадлежащего качества риелторских услуг.
В соответствии со ст. 783 и п. 2 ст. 723 ГК РФ
исполнитель, желая избежать иных претензий
заказчика по поводу недостатков услуги (об
уменьшении цены, о возмещении расходов
заказчика на устранение недостатков
услуги), вправе безвозмездно оказать услугу
заново; ст. 739 и п. 3 ст. 503 ГК РФ позволяют
заказчику услуги для бытовых нужд
отказаться от договора при его
ненадлежащем исполнении и потребовать
возврата уплаченной цены. В рамки законных
последствий ненадлежащего качества услуг
не укладывается лишь гарантия в виде
выплаты клиенту денежной компенсации
стоимости сделки по найму жилого помещения
или утраченной недвижимости. В судебной
практике подобные убытки клиента крайне
редко признаются прямым последствием
действий риелтора и, как правило, остаются
без возмещения.
Каковы плюсы подобного
"квазистрахования" риелторских фирм? Их
немного. Во-первых, это более простой и
оперативный порядок компенсации убытков
клиенту - без участия страховой компании и
всего того, что с ней обычно ассоциируется
(тщательное расследование страхового
случая, представление значительного пакета
документов, нередко судебный порядок
подтверждения ущерба). Указывают также на
меньшую стоимость (и даже бесплатность!)
гарантии по сравнению со страховым полисом,
большую по времени продолжительность
защиты по гарантии.
Система гарантий
страдает и очевидными недостатками:
незначительный размер фонда, из которого
производятся компенсационные выплаты
клиентам (лишь собственные средства
агентства недвижимости); многочисленные
исключения, при которых гарантийное
возмещение клиенту не выплачивается
(недееспособность сторон сделки,
использование поддельной доверенности при
совершении сделки, заключение сделки под
влиянием заблуждения, обмана, стечения
тяжелых жизненных обстоятельств и пр.). Не
имея собственных актуариев и не обладая
статистикой судебного оспаривания сделок,
агентства недвижимости вместо
установления дифференцированного тарифа
на выдаваемые гарантии (с учетом перечня
покрываемых рисков) просто исключают из них
те пороки, наличие которые сложнее всего
проверить на стадии заключения сделки. В
этом наблюдается сходство гарантийного
механизма и страхования профессиональной
ответственности риелтора - оба заметно
уступают титульному страхованию в плане
привлекательности для клиента.
Можно
предположить, что выдача гарантийных
обязательств агентствами недвижимости и
своеобразная конкуренция с традиционными
страховщиками - явление временное,
обусловленное продолжающимся становлением
рынка риелторских услуг, освоением новых
экономических пространств и привлечением
дополнительных клиентов. Существенно
различаясь по своему содержанию и целям
деятельности, предлагая потребителю
самостоятельный продукт, риелторская и
страховая деятельность не должны подменять
одна другую.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.10.2002 N 127-ФЗ
"О
НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
(принят ГД ФС РФ 27.09.2002)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 31.05.2002 N 63-ФЗ
"ОБ АДВОКАТСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И АДВОКАТУРЕ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
26.04.2002)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 07.08.2001 N
119-ФЗ
"ОБ АУДИТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
(принят ГД ФС РФ 13.07.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 29.07.1998 N 135-ФЗ
"ОБ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"ОСНОВЫ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ
