Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг
ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ
М.В.
КРАТЕНКО, Т.В. ХОМУХИНА
Кратенко Максим
Владимирович
Старший преподаватель
кафедры гражданского права Юридического
института Красноярского государственного
университета. Специалист по гражданскому
праву, адвокатуре, сравнительному
правоведению, кандидат юридических наук.
Родился 30 июля 1978 г. в г. Назарове
Красноярского края. В 2000 г. окончил
юридический ф-т Красноярского
государственного университета. Имеет
несколько опубликованных
статей.
Хомухина Тамара Вадимовна
Юрисконсульт 1-й категории Автономной
некоммерческой организации
"Научно-исследовательский юридический
центр "СуАрИс". Специалист по гражданскому
праву (в области риелторских услуг,
страхования профессиональной
ответственности).
Родилась 21 апреля 1984
г. в г. Красноярске. Работу юрисконсультом
совмещает с учебой в Красноярском
госуниверситете. Автор нескольких
публикаций в периодической печати.
За
последнее десятилетие в России
сформировалась довольно значительная по
численности корпорация профессиональных
посредников на рынке недвижимости -
риелторов <*>. Введение механизма
государственной регистрации прав на
объекты недвижимости и существенное
обновление жилищного законодательства,
безусловно, способствовали повышению
спроса на риелторские услуги.
--------------------------------
<*> Термин "риелтор"
(realtor) происходит от "realty" - недвижимость,
недвижимое имущество.
По соображениям
экономии времени или в силу недостаточной
компетентности большинство россиян в
настоящее время предпочитают совершать
сделки с жильем при активном содействии
агентств недвижимости, обязующихся
"сопровождать" сделку в регистрационных
органах, обеспечить ее "юридическую
чистоту" и пр. Однако подобные
обязательства не всегда выполняются.
В
октябре 2004 г. А.-м городским судом
рассмотрено дело по иску гражданина К. к
агентству недвижимости "П." о возмещении 30550
руб. ущерба, причиненного оказанием
некачественных риелторских услуг, и
компенсации морального вреда в размере 1500
руб. В ходе судебного разбирательства было
установлено, что агентство недвижимости
предоставило К. недостоверную информацию
относительно владельца сдаваемой в наем
квартиры. После заключения
рекомендованного агентством договора
найма и внесения платы за год вперед (30550
руб.) выяснилось, что "арендодатель" не
является собственником или его
уполномоченным лицом, и К. пришлось
повторно оплачивать проживание законному
владельцу квартиры. Несмотря на, казалось
бы, очевидную небрежность в действиях
риелтора, суд отказал К. в иске, отметив
следующее: договором об оказании
информационно-посреднических услуг не была
предусмотрена обязанность агентства
проверять у арендодателя правовой титул на
квартиру, истец же сам проявил
неосмотрительность, не проверив наличие у
арендодателя правоустанавливающих
документов. В решении присутствовали
ссылки на некоторые положения Закона РФ от 7
февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав
потребителей", но по существу суд
ограничился буквальным толкованием
условий договора относительно
обязанностей агентства.
Такая
мотивировка не случайна. Иммунитет
риелторов от претензий к качеству их работы
во многом связан с отсутствием
специального правового регулирования
риелторских услуг. Первоначально
определение риелторской деятельности
содержалось в Положении о лицензировании
риелторской деятельности, утв.
Постановлением Правительства РФ от 23
ноября 1996 г. N 1407: деятельность на основе
соглашения с заинтересованным лицом по
совершению от его имени и за его счет либо
от своего имени, но за счет и в интересах
заинтересованного лица,
гражданско-правовых сделок с земельными
участками, зданиями, строениями,
сооружениями, жилыми и нежилыми
помещениями и правами на них (п. 2).
Обязательным условием выдачи лицензии было
наличие у соискателя или его штатных
работников аттестата, подтверждающего
прохождение обучения по специальной
программе, включавшей положения ГК РФ о
дееспособности граждан, об условиях
действительности сделки, законодательство
о приватизации, регистрации граждан по
месту жительства и временного пребывания
<*>. В мае 2002 г. в связи с изменениями в
законодательстве о лицензировании
Положение утратило силу без какой-либо
адекватной замены.
--------------------------------
<*> См.: Методические рекомендации по
аттестации специалистов, осуществляющих
риелторскую деятельность, утв.
распоряжением Госкомимущества России от 27
февраля 1997 г. N 88-р (в ред. от 20 августа 2001
г.).
В настоящее время продолжается работа
над проектом федерального закона о
риелторской деятельности. Одноименные
законы приняты либо находятся на стадии
рассмотрения в ряде субъектов РФ (Москва,
Челябинск), при этом они значительно
различаются относительно концепции
контроля за риелторской деятельностью
(лицензирование либо аккредитация органами
самоуправления) и форм осуществления
риелторской деятельности (в индивидуальном
порядке либо через агентства). Однако
вместо четкого определения понятия и
признаков риелторской деятельности
предпочтение отдается простому
перечислению услуг, относимых к
риелторским: деятельность в качестве
агента, поверенного, комиссионера, дилера,
посредника при заключении сделок с
недвижимым имуществом, доверительного
управляющего, предоставление
консультационных услуг, услуг по изучению
конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют
довольно разнородные услуги
(представительство и дилерская
деятельность, услуги фактического
характера при консультировании и
юридического - по договору поручения,
комиссии). На первый взгляд это можно было
бы оправдать широким профилем деятельности
риелтора. Однако практика, при которой в
законе не проводится строгое разграничение
между отдельными видами профессиональной
деятельности и риелтор должен быть
"немного" адвокатом, "немного" организатором
биржевой торговли с недвижимостью и т.д.,
представляется порочной и
малоперспективной <*>.
--------------------------------
<*> В Законе г.
Москвы "О защите прав и законных интересов
физических и юридических лиц при
осуществлении риелторской, сервейинговой и
девелоперской деятельности...", как видно из
его названия, наряду с риелторской
урегулированы еще два смежных вида
деятельности в сфере оборота недвижимости -
сервейинговая и
девелоперская.
Внушительному перечню
риелторских услуг следует дать другое
объяснение - российский законодатель
по-прежнему не определился в том, что
составляет существо, сердцевину данной
деятельности.
Например, в немецком
праве посредников в заключении сделки
принято называть маклерами; в Германском
гражданском уложении имеется и специальный
раздел о маклерском договоре. Маклер вправе
требовать выплаты вознаграждения лишь в
том случае, если договор при его участии
будет заключен. Очевидна нацеленность
маклерского договора на достижение
юридического результата, хотя сам маклер
предпринимает в этих целях преимущественно
фактические действия: подыскивает
контрагента, ведет переговоры по условиям
будущей сделки.
Российские риелторы,
угадав состояние нерешительности
отечественного законодателя и судебных
органов, определяют характер договора с
клиентом самым причудливым образом: "об
оказании риелторских услуг", "о
посреднических услугах при продаже жилого
помещения", "об оказании
информационно-аналитических услуг на рынке
недвижимости", "партнерское соглашение".
Более честны те, кто вообще не дает никакого
названия договору.
Анализ договорной
практики ведущих агентств недвижимости г.
Красноярска показал, что лишь в редких
случаях наименование договора адекватно
отражает характер и объем обязанностей
агентства.
Для большинства договоров, в
том числе упоминающих о посреднических
функциях риелтора, нехарактерно
классическое посредничество, направленное
на достижение результата.
Как правило,
риелтор принимает на себя обязательства
подобрать подходящий клиенту вариант
сделки, помочь с ее оформлением и
государственной регистрацией. Даже подбор
вариантов не является "бесконечной"
обязанностью риелтора. По условиям
типового договора Красноярского агентства
недвижимости "К." услуга считается
исполненной надлежащим образом и подлежит
оплате после предложения
клиенту-покупателю пяти вариантов жилья,
удовлетворяющего его заявке: подбор и показ
каждого последующего варианта
осуществляются за отдельную плату.
Риелторы отчасти избегают договоров о
юридическом посредничестве (поручения,
комиссии), в том числе по причине наличия в
ГК РФ полноценного регулирования данных
договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ об
ответственности комиссионера, не
проявившего необходимой осмотрительности
в выборе контрагента для комитента).
С
экономической точки зрения ценность услуг
большинства российских агентств
недвижимости заключается в обладании
определенной информацией, имеющей
коммерческую ценность: о наличии спроса и
предложения на те или иные объекты
недвижимости. Это и есть тот товар, который
"продают" риелторы и за недостатки которого
отвечают. Наиболее явное выражение
информационная сущность риелторской
услуги нашла в типовом договоре одного из
московских агентств недвижимости "Р.".
Агентство предоставляет клиентам доступ к
своей информационной базе о жилых
помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи
персонального кода, с помощью которого
клиент получает всю интересующую его
информацию либо через "автоинформатор",
либо от диспетчеров агентства по
круглосуточному телефону. По условиям
договора исполнитель не отвечает за
достоверность данных о квартире,
полученных от наймодателя, и подлинность
его прав; обязанность самостоятельно
проверить данные обстоятельства
возлагается на заказчика! Близкие по
смыслу, хотя и не столь откровенные
формулировки, встречаются в типовых
договорах красноярских риелторов.
Например, агентство недвижимости "И."
использует оговорку о том, что правовую
экспертизу правоустанавливающих
документов и законности сделки
осуществляет учреждение по
государственной регистрации прав на
недвижимость, технические характеристики
объекта недвижимости определяет орган
технического учета, за полноту и
достоверность данных о лицах, проживающих в
жилом помещении, отвечают органы
внутренних дел. За что же отвечает само
агентство?!
Юридическая чистота сделки
в сознании риелтора заметно отличается от
того "идеально чистого" образа, который
предлагается в научной литературе. В
соответствии с п. 1.2.5 Стандартов
профессионального поведения риелтор может,
но не обязан давать оценку
правоустанавливающим документам на объект
недвижимости, если документы оформлены
надлежащим образом и по внешним признакам
не вызывают сомнений в подлинности. Риелтор
также не обязан предпринимать какие-либо
действия по выявлению скрытых дефектов
объекта недвижимости и вообще давать
советы клиентам по вопросам, которые прямо
не обозначены в его обязанностях по
условиям договора (п. 1.2.6 Стандартов).
Поэтому сложно требовать от риелтора, чтобы
он получил справку из регистрационного
органа, подтверждающую подлинность
правоустанавливающих документов продавца,
проверил дееспособность другого участника
сделки путем запроса в суд по месту его
жительства, выяснил, нет ли у него
каких-либо вынужденных мотивов для
совершения сделки, которые в будущем
позволили бы ее оспорить, если все эти
обязанности не будут включены в договор. На
практике во избежание расширительного
толкования условия о предмете договора
агентства недвижимости стараются и вовсе
исключить из договора обязанности, с
которыми связан высокий риск причинения
ущерба клиенту.
Даже за предоставление
недостоверной или неполной информации
привлечь риелтора к ответственности
удается лишь в редких случаях. Объем
возмещения обычно ограничивается
стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Гражданка М. обратилась в суд с иском к
владельцу агентства недвижимости Г. о
возмещении убытков в сумме 212500 руб., из них
20000 руб. - оплата услуг агентства, а 192500 руб. -
сумма оплаты по предварительному
соглашению с С. о приобретении (переуступке)
прав на двухкомнатную квартиру по договору
долевого участия в строительстве. После
заключения указанного соглашения и уплаты
цены выяснилось, что на самом деле
строительство дома, в котором М. приобрела
право долевого участия, даже не начиналось.
Поиск С. через органы милиции результатов
не дал. Ответчик Г. с иском не согласился,
хотя и не отрицал того факта, что
предоставил истице М. непроверенную
информацию о вышеуказанном инвестиционном
проекте и организовал ее встречу с
лжеинвестором для оформления договора об
уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о
бытовом подряде (ч. 1 ст. 732) и Закон о защите
прав потребителей (ст. 12) суд признал
ответчика исполнившим договор об
информационном и консультационном
обслуживании ненадлежащим образом
(предоставлена неполная информация) и
взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20000
руб. <*>.
--------------------------------
<*>
Решение Ж.-го районного суда от 23 января 2004
г. // Архив Ж.-го районного суда.
2004.
Перенасыщенность российского рынка
риелторских услуг и обострение взаимной
конкуренции приводят к тому, что солидные
агентства недвижимости начинают
предлагать клиентам "дополнительные"
услуги - проверку правоустанавливающих
документов на приобретаемый объект
недвижимости, страхование собственной
имущественной ответственности перед
клиентом, выдачу гарантийных обязательств
о выплате денежной компенсации и судебном
представительстве интересов клиента в
случае изъятия у него квартиры.
Формирование в России корпорации
профессиональных участников рынка
недвижимости, добровольно подчинивших свою
деятельность Кодексу этики и Стандартам
профессионального поведения, является
положительной тенденцией, как и любой
институционный процесс. Корпорация
риелторов не вправе претендовать на
какую-либо монополию в сфере операций с
недвижимостью, полагая их присущими
исключительно риелторской деятельности.
Приведенный пример из судебной практики
наглядно показывает, насколько
значительным может быть разрыв между
стоимостью риелторской услуги (20000 руб.) и
убытками клиента, понесенными вследствие
недействительности сделки (192500 руб.).
Риелторская деятельность постоянно
сопряжена с риском значительных
имущественных потерь в силу высокой
стоимости объектов недвижимости.
Парадоксально, но "безответственность"
риелтора отчасти объясняется отсутствием
финансовых гарантий для него самого: полное
возмещение клиенту всех убытков, связанных
с недействительностью сделки, неизбежно
повлечет разорение и банкротство не только
риелторов-одиночек, но и крупных агентств
недвижимости.
Проблема защиты
имущественных интересов представителей
либеральных профессий (адвокатов, врачей), а
также их клиентов традиционно решается с
помощью страхования. В наши дни данный
институт представлен множеством
направлений. Гражданский кодекс РФ
упоминает о трех видах имущественного
страхования: риска утраты (повреждения,
недостачи) имущества, риска
ответственности
