Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве
по данному вопросу обобщена в п. 10
информационного письма Президиума ВАС РФ
от 25 июля 2000 г. N 56, разъясняющем, что если
обязательство по передаче квартир по
договору на участие в строительстве жилого
дома не может быть исполнено, то по
требованию истца могут быть взысканы
убытки в сумме, необходимой последнему для
покупки аналогичных квартир.
Так,
товарищество обратилось в арбитражный суд
с иском об обязании предприятия передать в
натуре две трехкомнатные квартиры, как это
предусмотрено договором на участие в
строительстве.
При разрешении спора в
суде первой инстанции ответчик признал иск,
но сослался на невозможность исполнения
обязательства, т.к. весь дом заселен.
В
связи с этим истец в соответствии со ст. 37
Арбитражного процессуального кодекса РФ и
на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ изменил
предмет иска и просил взыскать убытки в
виде стоимости квартир.
Суд первой
инстанции удовлетворил иск, взыскав с
ответчика денежную сумму, внесенную истцом
в размере сметной стоимости квартир на
момент заключения договора.
Обжалуя
решение, истец указал на то, что
присужденная сумма в связи с инфляцией не
позволяет ему приобрести две трехкомнатные
квартиры и, следовательно, восстановить
свои имущественные права, нарушенные
ответчиком вследствие неисполнения им
договорного обязательства.
Постановлением апелляционной инстанции
решение изменено: в пользу истца взыскана
денежная сумма, необходимая для покупки
двух трехкомнатных квартир, адекватных по
качеству тем, которые подлежали передаче
истцу в построенном сторонами доме по
ценам, действовавшим в день предъявления
иска. При этом арбитражный суд исходил из
следующего: поскольку ответчик не выполнил
свои обязательства по передаче квартир,
истец вправе требовать в соответствии со
ст. 15 ГК РФ возмещения убытков. При
определении размера убытков следует
руководствоваться п. 3 ст. 393 ГК РФ.
***
В
другом деле, рассмотренном в Президиуме
Высшего Арбитражного Суда РФ, было
разъяснено, что суд не может обязать
ответчика приобрести и передать истцу
квартиру в счет исполнения обязательства
по договору на участие в строительстве
жилого дома.
Товарищество с
ограниченной ответственностью обратилось
в арбитражный суд с иском к акционерному
обществу о передаче однокомнатной квартиры
в доме, построенном по договору участия в
строительстве жилого дома.
Ответчик не
отрицал, что истец фактически внес денежные
средства, составляющие стоимость двух
трехкомнатных и одной однокомнатной
квартиры, но однокомнатная квартира не была
предоставлена, т.к. все квартиры этого типа
заселены на условиях, исключающих
признание соответствующих ордеров
недействительными.
Суд первой
инстанции принял решение об обязании
ответчика приобрести и передать истцу
равнозначную однокомнатную квартиру, хотя
такое требование истцом заявлено не
было.
Суд кассационной инстанции
отменил решение и передал дело на новое
рассмотрение по следующим основаниям.
Стороны заключили договор на участие в
строительстве конкретного жилого дома,
которым предусмотрено, что по окончании
строительства и ввода в эксплуатацию дома
жилая площадь распределяется сторонами в
соответствии с договором. Фактически
ответчик передал истцу только две
трехкомнатные квартиры.
Согласно ст. 398
ГК РФ при невозможности передать
индивидуально-определенную вещь,
являющуюся предметом обязательства,
кредитор вправе потребовать возмещения
убытков.
Следовательно, истец вправе
был потребовать от ответчика возмещения
понесенных им убытков, вызванных
неисполнением ответчиком договорного
обязательства по предоставлению
квартиры.
При разрешении спора суд не
выяснил волеизъявление истца в части
возмещения ему убытков от неисполнения
договорного обязательства в денежной
сумме.
При новом рассмотрении спора
арбитражный суд должен вынести решение
только после выяснения этого
обстоятельства.
Уступка прав
требования на жилое помещение производится
по договорам цессии, которые могут
заключаться сторонами во время
строительства и после окончания
строительства, но всегда до момента
оформления в собственность построенного
жилья. Фактическая передача прав на
квартиры может быть осуществлена после
окончания строительства (когда объект
права индивидуализирован) и до момента,
когда организация воспользовалась своим
правом и оформила жилье в собственность.
Заключение договора цессии по договору
инвестирования в строительство жилья
возможно лишь до того момента, пока жилой
дом не принят в установленном порядке в
эксплуатацию. После этого, независимо от
того, передана ли фактически квартира
цессионарию или нет, любой договор цессии
должен рассматриваться не как сделка по
отчуждению субъективного права требования,
а как договор, направленный на отчуждение
квартиры как объекта недвижимости. Право
(требование), являющееся предметом договора
цессии, существует лишь до тех пор, пока не
существует самого объекта недвижимости.
Названное требование обусловлено тем, что
цедент проинвестировал строительство
соответствующей части жилого дома и в силу
этого имеет право требовать, чтобы
застройщик обеспечил строительство и ввод
в эксплуатацию соответствующего объекта
недвижимости. Иными словами,
цедент-инвестор с помощью застройщика
"строит квартиру для себя". После ввода
жилого дома в эксплуатацию обязательство
застройщика по созданию объекта считается
исполненным, а обязательственное право
требования цедента-инвестора
трансформируется в вещное право инвестора
на соответствующую квартиру, которое
подлежит обязательной регистрации в
соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". При
этом вещное право цедента обусловлено не
приобретением квартиры по сделке, а фактом
создания "для себя новой вещи", право на
которую им приобретается в соответствии со
ст. 218 ГК РФ как лицом, создавшим эту вещь. В
данном случае не имеет существенного
значения, передана ли квартира цеденту
фактически или нет. Ведь обязанность
застройщика определяется уже
необходимостью "владеющему несобственнику"
устранить препятствия для "невладеющего
собственника" по владению, пользованию и
распоряжению имуществом.
Закон об
участии в долевом строительстве был крайне
необходим для придания стабильности
отношениям, складывающимся между
застройщиками и дольщиками. Он в
значительной степени снял вопросы в сфере
правового регулирования инвестиционной
деятельности в жилищном
строительстве.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 215-ФЗ
"О
ЖИЛИЩНЫХ НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ
ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N
196-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 11.11.2003 N 152-ФЗ
"ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ
БУМАГАХ"
(принят ГД ФС РФ
14.10.2003)
"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 24.07.2002 N
95-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
14.06.2002)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ
"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В
ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ"
(принят ГД
ФС РФ 15.07.1998)
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума
ВАС РФ от 25.07.2000 N 56
"ОБЗОР ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРАМИ НА УЧАСТИЕ В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ"
Право и экономика, 2005, N
9
