Предмет договора ипотеки
исследование состава имущества
предприятия позволяет обратиться к
проблеме выдержанности принципа
специальности залогового права при ипотеке
имущественного комплекса.
По общему
правилу предполагается, что залог
возникает на конкретное имущество
(конкретный земельный участок, здание,
машину, находящиеся в определенном месте
товары) или на конкретное право. Признание
же допустимым ипотеки имущественного
комплекса означает, что российское право
исключает в некоторых случаях действие
принципа специального залогового права и
признает возможность залога совокупности
имущества и прав. Чем крупнее предприятие,
тем более сложную совокупность оно из себя
представляет.
Проблема определенности
круга имущества, на которое
распространяется ипотека предприятия,
обостряется еще и тем, что в разные моменты
времени предприятию может принадлежать
различное имущество. Этот вопрос решается
обращением к п. 2 ст. 340 ГК Российской
Федерации, который устанавливает, что при
ипотеке предприятия или иного
имущественного комплекса в целом право
залога распространяется на все входящее в
его состав имущество, движимое и
недвижимое, включая права требования и
исключительные права, в том числе
приобретенные в период ипотеки, если иное
не предусмотрено договором или законом.
Исходя из положений этой же статьи можно
сделать вывод, что предметом ипотеки может
быть также структурное подразделение
предприятия, которое представляет собой
"иной имущественный комплекс".
Представляется, что в этом случае должны
применяться положения главы XII ФЗ "Об
ипотеке" об особенностях ипотеки
предприятий, зданий и сооружений.
По
мнению Царапкиной О.С., такое положение
ипотечного права нарушает принцип
специальности, который требует, чтобы право
залога возникало на конкретные вещи, а не на
совокупность имущества. Царапкина О.С.
предлагает указывать в договоре, какое
конкретное имущество является объектом
ипотеки, либо в нем должны содержаться
условия, по которым его можно будет
определить <*>.
--------------------------------
<*> См.: Царапкина О.С. Правовое
регулирование ипотеки: Дисс. ... канд. юрид.
наук. М., 1998. С. 84 - 85.
Состав передаваемого в
ипотеку имущества предприятия и оценка его
стоимости определяются на основе полной
инвентаризации данного имущества.
Акт
инвентаризации, бухгалтерский баланс и
заключение независимого аудитора о составе
и стоимости имущества, относящегося к
предприятию, являются обязательными
приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 ФЗ
"Об ипотеке").
На принадлежащее
залогодателю право пользования земельным
участком, на котором находится предприятие,
право залога не распространяется. При
обращении взыскания на такое предприятие
лицо, которое приобретает это имущество в
собственность, приобретает право
пользования земельным участком на тех
условиях и в том объеме, что и прежний
собственник (залогодатель) предприятия (ст.
69 ФЗ "Об ипотеке").
Новеллой залога
недвижимости предприятия является ст. 71 ФЗ
"Об ипотеке", в соответствии с которой
ипотекой предприятия может быть обеспечено
обязательство, сумма которого составляет
не менее половины стоимости имущества,
относящегося к предприятию. Ипотекой
предприятия обеспечивается денежное
обязательство, подлежащее исполнению не
ранее чем через год после заключения
договора об ипотеке. В случае если
договором предусмотрено, что ипотекой
предприятия обеспечивается обязательство
с менее продолжительным сроком исполнения,
право на обращение взыскания на предмет
ипотеки по неисполненному или ненадлежащим
образом исполненному обязательству
возникает у залогодержателя по истечении
года с момента заключения договора об
ипотеке.
Залогодатель вправе продавать,
обменивать, сдавать в аренду, предоставлять
в заем имущество, относящееся к
предприятию, переданному в ипотеку, и иным
образом распоряжаться указанным
имуществом, а также вносить изменения в
состав данного имущества, если это не несет
уменьшения указанной в договоре об ипотеке
общей стоимости имущества, относящегося к
предприятию, а также не нарушает других
условий договора об ипотеке (абз. 1 п. 1 ст. 72
ФЗ "Об ипотеке").
Данная норма
соотносится с положениями п. 2 ст. 343 ГК
Российской Федерации, в соответствии с
которой залогодержатель имеет право
проверять по документам и фактически
наличие, количество, состояние и условия
хранения заложенного имущества,
находящегося у залогодателя.
Без
разрешения залогодержателя залогодатель
не вправе передавать имущество,
относящееся к предприятию, в залог,
совершать сделки, направленные на
отчуждение недвижимого имущества,
относящегося к предприятию, если иное не
установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 72
ФЗ "Об ипотеке").
В случае непринятия
залогодателем предприятия мер по
обеспечению сохранности заложенного
имущества, неэффективного использования
этого имущества, что может привести к
уменьшению стоимости предприятия,
залогодержатель вправе обратиться в суд с
требованием о досрочном выполнении
обеспеченного ипотекой обязательства или
введением ипотечного контроля над
деятельностью залогодателя (абз. 1 п. 2 ст. 72
ФЗ "Об ипотеке").
В порядке ипотечного
контроля Закон предоставляет больше права
залогодержателю, который решением суда
может быть уполномочен:
- требовать от
залогодателя регулярно предоставлять
бухгалтерские или иные ипотечные
документы, предварительно согласовывать
вопросы, связанные с заключением сделок с
относящимся к предприятию имуществом;
-
обращаться к собственнику имущества,
относящегося к предприятию, или
уполномоченному им органу с требованием о
расторжении контракта с руководителем
предп
