Предмет договора ипотеки
Федерации на федеральную собственность,
государственную собственность республик в
составе Российской Федерации, краев,
областей, автономной области, автономных
округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга
и муниципальную собственность" (с изм. от 23
мая 1992 г.; 27 января, 21 июля 1993 г.) <*>.
--------------------------------
<*> Ведомости
Съезда народных депутатов РСФСР и
Верховного Совета РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89.
В
соответствии со ст. 56 Земельного кодекса
РСФСР землями сельскохозяйственного
назначения признаются земли,
предоставленные для нужд сельского
хозяйства или предназначенные для этих
целей.
Такие земли, как правило, не могут
продаваться, что свидетельствует об
ограниченном праве распоряжения подобной
землей.
Что касается личных подсобных
хозяйств, то их законодательное положение в
настоящий момент не определено.
Разработанный Правительством проект
федерального закона Российской Федерации
"О личном подсобном хозяйстве" был отклонен
Президентом в январе 1999 г. в связи с тем, что
проект в целом характеризует личное
подсобное хозяйство как юридическое лицо.
Статья 3 законопроекта определяла: "Личное
подсобное хозяйство - форма
сельскохозяйственного производства,
осуществляемого личным трудом гражданина
или членов его семьи, в целях
удовлетворения потребностей в
продовольствии и иных нуждах". Определение
законопроекта, подготовленного
Государственной Думой, несколько
отличается (ст. 2): "Личное подсобное
хозяйство является одной из форм ведения
сельского хозяйства гражданами Российской
Федерации в свободное от основной работы
время, предназначено преимущественно для
удовлетворения основных потребностей в
продовольствии, улучшения социальной
защиты пенсионеров, инвалидов, многодетных
семей, других слабо защищенных категорий
граждан и не относится к
предпринимательской деятельности".
В
настоящее время земельное и гражданское
законодательство определяет личное
хозяйство как цель и форму
сельскохозяйственного производства. Не
допускается ипотека части земельного
участка, площадь которого меньше
минимального размера, который
устанавливается нормативными актами
субъектов Российской Федерации и
нормативными актами органов местного
самоуправления для земель различного
целевого назначения и разрешенного
использования. Размеры земельного участка
как предмета залога зависят от того, с какой
целью передается земельный участок в
собственность. В Московской области в
соответствии с решением малого Совета
Мособлсовета от 16 декабря 1992 г. N 4/28 "О
предельных размерах земельных участков,
предоставляемых гражданам на территории
Московской области" установлены предельные
размеры земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность
и пожизненное наследуемое владение
<*>.
--------------------------------
<*> См.
также приложение N 1 к Постановлению главы
администрации Московской области от 10
февраля 1992 г. N 46 "О предельных размерах
земельных участков, предоставляемых
крестьянским (фермерским)
хозяйствам".
При заключении договора
ипотеки земельного участка стороны
самостоятельно определяют цену земельного
участка, но при этом она не должна быть
меньше нормативной цены земли (ст. 67 ФЗ "Об
ипотеке").
Нормативная цена земли -
показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и
местоположения исходя из потенциального
дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли вводится для
обеспечения экономического регулирования
земельных отношений при передаче земли в
собственность, установлении коллективной
долевой собственности на землю, передаче по
наследству, дарении и получении
банковского кредита под залог земельного
участка (ст. 25 ФЗ "О плате за землю" от 11
октября 1991 г. N 1738-1) <*>. В соответствии с
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке
определения нормативной цены земли" <**>
нормативная цена земли ежегодно
определяется органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации для
земель различного целевого назначения по
оценочным зонам, административным районам,
поселениям и их группам <***>.
--------------------------------
<*> См.: Российская
газета. 1991. 30 октября; Ведомости Съезда
народных депутатов Российской Федерации и
Верховного Совета Российской Федерации. 1991.
N 44, 424.
<**> См.: Российская газета. 1997. 2
апреля; Собрание законодательства
Российской Федерации. 1997. 31 марта. N 13. Ст.
1539.
<***> См., например: Постановление
Правительства Московской обл. от 7 июля 1997 г.
N 51/17 "О нормативной цене земли в Московской
области".
При ипотеке земельного участка
право залога не распространяется на
находящиеся или возводимые на этом участке
здания и сооружения залогодателя, если
стороны в договоре об ипотеке не
предусмотрели такое условие. По желанию
сторон здания, сооружения, которые
находятся или будут находиться на
закладываемом земельном участке,
принадлежащие залогодателю, могут быть
заложены одновременно с участком по одному
договору ипотеки (п. 1 ст. 64 ФЗ "Об
ипотеке").
В случае если в договоре об
ипотеке на земельный участок не
предусмотрено, что находящиеся или
возводимые на этом участке и принадлежащие
залогодателю здания и сооружения заложены
тому же залогодержателю, то в случае
обращения залогодержателем взыскания на
этот участок залогодатель сохраняет права
на принадлежащие ему находящиеся на этом
земельном участке здания и сооружения (п. 1
ст. 64 ФЗ "Об ипотеке"). Вместе с тем он
(залогодатель) приобретает право
ограниченного пользования (сервитут) той
частью участка, которая необходима для
использования здания, сооружения в
соответствии с его назначением. Условия
пользования этой частью участка
определяются соглашением между
залогодателем и залогодержателем, а в
случае спора - судом.
Представляется,
что в договоре об ипотеке можно также
предусмотреть сохранение за залогодателем
указанной части земельного участка на
праве аренды на тех условиях, которые
стороны установили при заключении договора
об ипотеке земельного участка без ипотеки
зданий и сооружений.
Залогодатель
земельного участка вправе без согласия
залогодержателя распоряжаться
принадлежащими ему зданиями и сооружениями
на этом участке, на которые право залога по
договору об ипотеке земельного участка не
распространяется (п. 2 ст. 64 ФЗ "Об
ипотеке").
На земельном участке,
заложенном по договору об ипотеке,
залогодатель вправе без согласия
залогодержателя возводить в установленном
порядке здания или сооружения, если иное не
предусмотрено договором об ипотеке. На эти
здания и сооружения не распространяется
право залога, и залогодатель может
распоряжаться ими, как это предусмотрено п.
2 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке" (абз. 1 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об
ипотеке").
Если возведение
залогодателем на заложенном земельном
участке здания или сооружения влечет или
может повлечь ухудшение обеспечения,
предоставленного залогодержателю ипотекой
этого участка, залогодержатель вправе в
соответствии с п. 2 ст. 450 ГК Российской
Федерации потребовать изменения договора
об ипотеке, в том числе, если это необходимо,
путем распространения ипотеки на
возведенное здание или сооружение (абз. 2 п. 1
ст. 65 ФЗ "Об ипотеке").
На наш взгляд, абз. 2
п. 1 ст. 65 Закона необоснованно расширяет
права залогодержателя. Залогодержатель
имеет право потребовать изменения договора
об ипотеке, если залогодатель без согласия
залогодержателя возвел здание (сооружение)
на заложенном участке, но только в том
случае, если возведенное здание может
повлечь ухудшение обеспечения.
Законодатель не определяет, что необходимо
подразумевать под ухудшением обеспечения.
Поэтому подобная формулировка не может
быть критерием, определяющим основные
действия, например, залогодателя. Тем не
менее законодатель усиливает права
залогодержателя, который может не только
потребовать изменения договора об ипотеке
на земельный участок, но и, если это
необходимо, распространить ипотеку
(опять-таки путем изменения договора) на
возведенное залогодателем здание
(сооружение). Такое положение
представляется необоснованным. Положения
абз. 1 п. 1 ст. 65 распространяются только на те
случаи, когда залогодатель законно возвел
строение на заложенном участке. Это
подтверждается формулировкой "если иное не
предусмотрено договором об ипотеке". Иными
словами, если договор не запрещает
возведение строения, то и нарушения
ипотечного обязательства со стороны
залогодателя нет. Поэтому совершенно
необоснованно требование залогодержателя
об изменении договора. Следовательно,
необходимо исключить абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об
ипотеке" как противоречивый.
В
соответствии с п. 2 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке"
возведение зданий и сооружений на
заложенном земельном участке, если права
залогодержателя удостоверены закладной,
допускается только в случае, если право
залогодателя на это предусмотрено
закладной, с соблюдением условий, которые в
ней отражены.
Особенности обращения
взыскания на заложенные земельные участки
выражены в трех правилах, содержащихся в ст.
68 ФЗ "Об ипотеке". Эти правила подлежат
применению в совокупности с нормами,
предусмотренными в главе IX "Обращение
взыскания на имущество, заложенное по
договору об ипотеке" ФЗ "Об ипотеке".
На
земельный участок при продаже на публичных
торгах, аукционе или по конкурсу
распространяются требования о разрешенном
использовании. Лицо, которое приобрело
земельный участок при продаже на публичных
торгах, аукционе или по конкурсу, вправе
менять назначение участка лишь в случаях,
предусмотренных земельным
законодательством Российской Федерации,
или в установленном этим законодательством
порядке (п. 1 ст. 68 ФЗ "Об ипотеке").
Продажа и приобретение на публичных торгах,
аукционе или по конкурсу заложенных
земельных участков осуществляется с
соблюдением установленных Федеральным
законом ограничений в отношении круга лиц,
которые могут приобретать такие участки (п.
2 ст. 68 ФЗ "Об ипотеке").
Иногда на
практике складываются ситуации, когда
заложенный земельный участок переходит в
порядке правопреемства к нескольким лицам.
В этом случае каждый из правопреемников
(приобретателей) несет вытекающие из
ипотеки последствия неисполнения
обеспеченного ипотекой обязательства
соразмерно перешедшей к нему части
земельного участка. Однако если предмет
ипотеки неделим или по иным основания
остается в общей собственности
правопреемников, то они становятся
солидарными залогодателями.
В
некоторых случаях право собственности
залогодателя на заложенный земельный
участок прекращается по основаниям и в
порядке, которые установлены законом.
Происходит это, как правило, вследствие
изъятия (выкупа) участка для
государственных и муниципальных нужд,
реквизиции и национализации. В таком случае
залогодателю предоставляется другой
земельный участок или соответствующее
возмещение. Что касается права ипотеки
(залога), то оно распространяется на
предоставленный взамен земельный участок
либо соответственно залогодержатель
приобретает право преимущественного
удовлетворения своего требования из суммы
причитающегося залогодателю возмещения.
Кроме того, залогодержатель вправе
потребовать досрочного исполнения
обязательства, обеспеченного
ипотекой.
Ипотека имущественного
комплекса предприятия
Ст. 5 ФЗ "Об ипотеке"
выделяет в качестве особого объекта
ипотеки предприятие как имущественный
комплекс.
В ст. 4 ФЗ о предприятиях и
предпринимательской деятельности
указывается, что предприятие является
самостоятельным хозяйствующим субъектом,
созданным для производства продукции,
выполнения работ и оказания услуг в целях
удовлетворения общественных потребностей
и получения прибыли.
С принятием первой
части Гражданского кодекса 1994 г. содержание
понятия "предприятие" изменилось. Так, в ст.
132 ГК предприятие определяется как
имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской
деятельности. Эта статья содержится в гл. 6
ГК, посвященной объектам права. В ней речь
идет о предприятии как объекте права. Иными
словами, здесь имеется в виду имущество
предприятия, составляющее единый
имущественный комплекс <*>.
--------------------------------
<*> См. также: Гетман
Б.Н. Трудовое законодательство и
хозяйственное право. Ростов-на-Дону, 1999. С.
83.
Отметим, что если предметом ипотеки
является имущественный комплекс
предприятия, то ипотека предприятия
распространяется на все его имущество, в
том числе на основные фонды и оборотные
средства, а также иные ценности, отраженные
в самостоятельном балансе предприятия. В
состав имущества предприятия как
имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки,
здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права
требования, долга, а также права на
обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменные наименования, товарные знаки,
знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не
предусмотрено законом или договором. Таким
образом, в имущество, находящееся в
собственности предприятия, входят как
движимые, так и недвижимые вещи. Помимо
деления имущества предприятия на
недвижимое и движимое согласно Положению о
бухгалтерском учете и отчетности в
Российской Федерации все имущество,
отражаемое в бухгалтерском балансе
предприятия, подразделяется на следующие
виды: капитальные и финансовые вложения,
основные средства и нематериальные активы,
сырье, материалы, готовая продукция и
товары, незавершенное производство и
расходы будущих периодов, капитал и
резервы, расчеты с дебиторами и
кредиторами, прибыль (убыток).
Основные
средства представляют собой совокупность
материально-вещественных ценностей,
используемых в качестве средств труда в
натуральной форме в течение длительного
времени как в сфере материального
производства, так и в непроизводственной
сфере.
Порядок учета имущества
предприятий определяется
законодательством. Основным нормативным
актом в этой области является Федеральный
закон о бухгалтерском учете от 21 ноября 1996
г. <*>. Положение же о бухгалтерском учете
и отчетности, утвержденное Приказом
Министерства финансов Российской
Федерации 26 декабря 1994 г., действует лишь в
части, не противоречащей Закону.
Приказ Минфина РФ от 26.12.1994 N 170 "О Положении о
бухгалтерском учете и отчетности в
Российской Федерации" утратил силу в связи
с изданием Приказа Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н
"Об утверждении Положения по ведению
бухгалтерского учета и бухгалтерской
отчетности в Российской Федерации".
--------------------------------
<*> Российская
газета. 1996. 21 ноября.
Исходя из описания
заложенного имущества предприятия, трудно
решить, какое имущество считается
заложенным в конкретном случае: следует это
из договора или взысканию подлежит все
имущество, находящееся в собственности,
хозяйственном ведении предприятия на
момент взыскания.
Подробное
