Предмет договора ипотеки
или любому домовладельцу в кондоминиуме (п.
2 ст. 43 указанного ФЗ). Кредитор,
предоставивший кредит под залог любой
части недвижимого имущества в
кондоминиуме, имеет право проверять
финансовую документацию товарищества. По
запросу кредитора товарищество обязано
предоставлять копию финансового отчета (п. 3
ст. 43 указанного ФЗ).
Представляется
правильным обратить особое внимание на
вопросы правового регулирования
особенностей ипотеки жилых домов и квартир,
которые отражены в главе XIII ФЗ "Об
ипотеке".
Необходимо указать, что состав
недвижимого имущества применительно к
жилищной сфере уточняется в Федеральном
законе Российской Федерации "Об основах
федеральной жилищной политики" от 24 декабря
1992 г. (с последующими изменениями) <*>.
Данный Закон относит к недвижимым объектам
жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями)
и приусадебные хозяйственные постройки с
земельными участками, на которых они
расположены, вместе с находящимися на
земельных участках зелеными насаждениями с
многолетним циклом развития; квартиры и
иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и
временного проживания, а также сооружения и
элементы инфраструктуры жилых домов.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 1993. N 15. 23 января.
Предметом ипотеки
могут быть только предназначенные для
постоянного проживания индивидуальные и
многоквартирные жилые дома и квартиры,
принадлежащие на праве собственности
гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 ФЗ
"Об ипотеке"). Таким образом, представляется,
что ипотека квартир и жилых домов,
переведенных в нежилой фонд в порядке,
установленном законодательством, не
является предметом регулирования
указанной главы.
Залог (ипотека)
индивидуальных и многоквартирных жилых
домов (квартир), находящихся в
государственной и муниципальной
собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 ФЗ
"Об ипотеке"). Исключение составляет ипотека
гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домов и
других строений (помещений), но только тех
из них, которые не предназначены для
постоянного проживания. Ипотека такой
недвижимости проводится по общему
правилу.
Ипотека квартир в
многоквартирном жилом доме осуществляется
в соответствии с правилами п. 1 ст. 290 ГК
Российской Федерации. Что касается
строящихся жилых домов, то при
предоставлении кредита для сооружения
жилого дома договором об ипотеке может быть
предусмотрено обеспечение обязательства
незавершенным строительством и
принадлежащими залогодателю материалами и
оборудованием, которые заготовлены для
строительства (ст. 76 ФЗ "Об ипотеке"). Под
объектом незавершенного строительства
понимается вновь создаваемый объект
недвижимости, который еще не принят на
кадастровый и технический учет и
соответственно право на который еще не
зарегистрировано в установленном порядке.
П. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
от 21 июля 1997 г. <*> предусматривает, что в
случае необходимости совершения сделки с
объектом незавершенного строительства
право на указанный объект недвижимого
имущества регистрируется на основании
документов, подтверждающих право
пользования земельным участком для
создания объекта недвижимого имущества, в
установленных случаях - на основании
проектно-сметной документации, а также
документов, содержащих описание объекта
незавершенного строительства. Содержание
ст. 76 не противоречит п. 6 ст. 340 ГК Российской
Федерации, где говорится о залоге вещей и
имущественных прав, которые залогодатель
приобретет в будущем.
--------------------------------
<*> Собрание
законодательства Российской Федерации. 1997.
N 30. Ст. 3594.
Положение ст. 77 существенным
образом охраняет интересы
банков-кредиторов, участвующих в ипотечном
кредитовании. Если иное не предусмотрено
федеральным законом или договором, то жилой
дом или квартира, приобретенные за счет
банка или иной кредитной организации в
собственность, считаются находящимися в
залоге с момента государственной
регистрации договора купли-продажи жилого
дома или квартиры (ст. 77 ФЗ "Об ипотеке").
При обращении взыскания на заложенный дом
(квартиру) должника приоритетными
считаются интересы кредитора, который,
исходя из позиции законодателя, является
слабой стороной.
Между лицом, которое
приобрело бывший предмет ипотеки - жилой
дом (квартиру) в результате его реализации,
и бывшим собственником жилого дома
(квартиры) либо кем-то из проживающих с ним
членов семьи заключается договор найма
занимаемого ими жилого помещения в
соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и жилищным
законодательством Российской Федерации.
Если соглашение о заключении договора не
достигнуто, любая из сторон вправе в
судебном порядке потребовать его
заключения и определения его условий (абз. 2
п. 1 ст. 78).
Редакция п. 3 ст. 78 усложняет
правовое положение залогодержателя,
которым может быть ипотечный банк, давший
кредит под ипотеку дома (квартиры). Однако в
данной ситуации и обычный жилец
(квартиросъемщик) не должен нести
неблагоприятных последствий. Согласно
редакции п. 3 ст. 78 такого гражданина,
арендующего, например, одну из комнат в
помещении, не выселишь. Подтверждением тому
служат и нормы статей 288 - 290 ГК Российской
Федерации. В таком случае страдают интересы
добросовестного залогодержателя как
кредитора.
Кроме того, банки вряд ли
будут практиковать принятие в ипотеку
таких помещений: слишком много проблем,
слишком велик риск неудачного для
заимодавца исхода дела при условии
действия однозначно социально
ориентированного жилищного
законодательства России.
Назначение
жилого помещения зафиксировано в законе (ГК
и ЖК), а индивидуально-определенного жилого
помещения - в данных бюро технической
инвентаризации. Собственник не вправе его
изменять или аннулировать. Для общества это
социально важно. Назначение жилища в
отношениях собственности, урегулированное
в ст. 288 ГК Российской Федерации, оказалось
неидентичным его назначению в наемных
отношениях, урегулированных также в ГК (ст.
673). В отношениях собственности жилье для
его собственника функционально
предназначено для проживания, в наемных
отношениях жилье для его нанимателя - место
постоянного проживания. И в тех, и в других
отношениях жилище должно отвечать одним и
тем же целям. И те, и другие отношения имеют
место одновременно в одном и том же объекте
недвижимости. Однако в отношениях
собственности требования к жилищу снижены,
а в наемных отношениях завышены <*>.
--------------------------------
<*> См.: Постатейный
комментарий к ч. 1 ГК Российской Федерации.
М.: Контракт-Инфра, 1997. 520 с.
Жилищный
кодекс (ст. 7) вступил с ГК в противоречие,
совершенно обоснованно установив единые
завышенные требования к жилищу: оно должно
отвечать требованиям постоянного
проживания.
Несогласованность между
частями первой и второй ГК Российской
Федерации образовалась в результате их
принятия в разное время. Очевидно, что
конструктивно жилище и в тех, и в иных
отношениях должно быть единым независимо
от того, как его собственник или его
пользователь им реально пользуется
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Там же.
Следует, однако, отметить, что в
Федеральном законе "Об ипотеке" механизм
возврата кредита не отлажен. Правовые
сложности с возвратом кредита и
значительный риск его невозврата вынуждают
банки устанавливать крайне высокую
стоимость жилищных кредитов и сокращать
сроки, на которые они выдаются.
Анализ
имеющейся судебной практики показывает,
что залог дома или квартиры, особенно в
сельской местности, не имеет большого
распространения, так как согласно ст. 78
Федерального закона "Об ипотеке" при
обращении залогодержателем требования на
заложенный жилой дом или квартиру и
реализации этого имущества выселение
залогодателя и членов его семьи невозможно,
если жилье является единственно пригодным
помещением для постоянного проживания.
В самом начале такие дела у банков были, но
потом они сошли на нет, потому что трудно в
конечном итоге реализовать предмет залога.
Банки прекратили давать под такой залог
кредиты, особенно в сельской местности.
Сельская местность специфическая. Там
хозяйство, постройки, живность и т.д. - целый
комплекс тесно связанных между собой
имуществ. Нельзя рассматривать земельный
участок отдельно, дом отдельно и т.д. В
городе, где только квартира, проще.
Думается, что специфику сельской местности
надо глубоко исследовать и обязательно
учитывать в законе, особенно при разработке
механизма его реализации.
Что касается
городов, то распоряжением мэра Москвы от 7
сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав
коммерческих банков Москвы, привлекаемых
для выдачи ипотечных сертификатов и
кредитов заемщикам в рамках пилотного
проекта: Московский банк Сбербанка РФ,
Московский муниципальный банк - Банк
Москвы, Мосстройэкономбанк,
Инвестсбербанк.
Кроме того, в
соответствии с Концепцией развития
ипотечного жилищного кредитования в г.
Москве и положениями Договора о создании
ипотечного рынка в г. Москве от 11 января 1998
г. Департамент государственного и
муниципального имущества г. Москвы
совместно с координационно-аналитическим
управлением Комплекса перспективного
развития города и рабочей группой
"Московская ипотечная программа" провели
организационные мероприятия по учреждению
открытого акционерного общества
"Московское ипотечное агентство",
предусматривающего долю участия города
Москвы не менее 51%. Постановлением
Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194
было учреждено открытое акционерное
общество "Московское ипотечное агентство".
Распоряжением премьера Правительства
Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО
"Московское страховое строительное
общество" (МОССО) утверждено в качестве
страховой компании, уполномоченной для
осуществления страховой деятельности на
рынке ипотечного кредитования в г.
Москве.
Ипотека земельных
участков
Земля как объект
кредитно-правовых отношений занимает
уникальное и ключевое положение во всей
системе производственной и инвестиционной
деятельности. Ее нельзя изготовить или
воспроизвести. Общепризнано, что земля -
самый надежный предмет залога, так как со
временем она не изнашивается при
рациональном использовании, как другие
виды недвижимости, а напротив - стоимость ее
постоянно возрастает. Не случайно,
например, в Германии за более чем 200 лет
существования залогового права ни один
ипотечный банк не разорился, хотя среди
обычных коммерческих банков было много
банкротств. Поэтому земля занимает одно из
центральных мест в общей системе залоговых
отношений.
Ст. 62 ФЗ "Об ипотеке"
устанавливает, что по договору об ипотеке
могут быть заложены земельные участки,
находящиеся в собственности граждан, их
объединений, юридических лиц и
предоставленные для садоводства,
животноводства, индивидуального жилищного,
дачного и гаражного строительства,
приусадебные земельные участки личного
хозяйства и земельные участки, занятые
зданиями, строениями, сооружениями в
размере, необходимом для их хозяйственного
обслуживания (функционального
обеспечения).
В настоящее время не
принят новый Земельный кодекс, что привело
к образованию правового пробела. В
регулировании земельных отношений
чрезмерно большую роль стали играть
подзаконные акты федеральных органов
государственной власти и законы субъектов
Федерации. На пробелы в земельном
законодательстве указывают
ученые-правоведы, говоря о парадоксальной
ситуации, сложившейся в данной отрасли.
Глава 17 ГК Российской Федерации "Право
собственности и другие вещные права на
землю" не введена в действие и должна
вступить в силу после принятия нового
Земельного кодекса. Земельный кодекс 1991 г. в
большей части отменен Указом Президента
Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. "О
приведении земельного законодательства в
соответствие с Конституцией Российской
Федерации" <*>.
--------------------------------
<*> Российская газета. 1994. 11
января.
Кроме пробелов появились
некоторые коллизии в праве. Так, упомянутый
выше Указ Президента РФ не соответствует
ст. 90 Конституции Российской Федерации.
Необходим скорейший выход из создавшегося
положения и принятие нового Земельного
кодекса <*>.
--------------------------------
<*> Панкратов И.Ф. Новый Гражданский
кодекс и земельное законодательство //
Законодательство и экономика. 1996. N 5/6. С.
42.
В настоящее время, исходя из
сложившейся ситуации в законодательстве,
совершенно разные правовые акты определяют
документы, необходимые субъектам
гражданско-правового оборота, связанного с
землей:
- собственникам земли и
земельной доли - свидетельство на право
собственности на землю, утвержденное
Указом Президента Российской Федерации от
27 октября 1993 г. N 1767 <*>;
--------------------------------
<*> См.: Собрание
актов Президента и Правительства
Российской Федерации. 1993. 1 ноября. N 44. Ст.
4191.
- землевладельцам - свидетельство на
право пожизненно наследуемого владения
землей, утвержденное Постановлением
Правительства Российской Федерации от 19
марта 1992 г. N 177;
- землепользователям -
свидетельство о праве бессрочного
(постоянного) пользования землей,
утвержденное Постановлением Правительства
Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177;
- арендаторам и временным пользователям
земельных участков сельскохозяйственного
назначения - договор аренды или договор
временного пользования, утвержденные
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 19 марта 1992 г. N 177;
-
арендаторам земель
несельскохозяйственного назначения -
договор аренды, утвержденный Роскомземом
России 7 марта 1996 г.;
- арендаторам
земельных долей - договор аренды земельной
доли, утвержденный Постановлением
Правительства Российской Федерации от 1
февраля 1995 г. N 96 <*>.
--------------------------------
<*> См.: Экономика и
жизнь. 1995. N 9.
В соответствии с главой XI ФЗ
"Об ипотеке" земли подразделяются на две
категории: земельные участки, которые могут
быть предметом ипотеки (ст. 62), и земельные
участки, которые не подлежат ипотеке.
Правила об ипотеке не относятся к землям,
находящимся в государственной или
муниципальной собственности, а также
сельскохозяйственным угодьям из состава
земель сельскохозяйственных организаций,
крестьянских (фермерских) хозяйств и
полевых земельных участков личных
подсобных хозяйств. Не допускается также
ипотека части земельного участка, площадь
которой меньше минимального размера,
установленного нормативными актами
субъектов Российской Федерации и
нормативными актами органов местного
самоуправления для земель различного
целевого назначения (ст. 63 ФЗ "Об
ипотеке").
К государственной и
муниципальной собственности относятся
объекты, перечисленные в приложениях 1, 2, 3 к
Постановлению ВС Российской Федерации от 27
декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении
государственной собственности в
Российской
