Предмет договора ипотеки
новое строительство.
Существуют
системы ипотечного кредита, которые
предусматривают наряду с банковским
кредитом под закладную использование ряда
дополнительных источников финансирования,
в частности приватизационных сертификатов,
дотаций муниципалитетов, финансовых
средств предприятий и граждан,
дополнительных кредитов банков под
дополнительные закладные под земельный
участок, дачу, гараж и другую
недвижимость.
Положением о жилищных
кредитах, утвержденным Указом Президента
Российской Федерации от 10 июля 1994 г. N 1180
<*>, установлен порядок предоставления
банками на территории Российской Федерации
юридическим и физическим лицам кредитов на
строительство жилья, обустройство
земельных участков, на приобретение жилья
при условии залога недвижимого имущества.
Постановлением Правительства РФ от 11
января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации" закреплена Концепция
развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации.
--------------------------------
<*> См.: Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994.
N 7. Ст. 692; Закон. 1996. N 8. С. 50.
В зависимости
от срока, объекта, цели при кредитовании
строительства (реконструкции),
приобретения жилья в собственность банком
предоставляются три вида жилищных
кредитов.
Земельный кредит -
краткосрочный или долгосрочный кредит,
предоставляемый физическим или
юридическим лицам на приобретение и
обустройство земли под предстоящее
жилищное строительство.
Строительный
кредит - краткосрочный кредит на
строительство (реконструкцию) жилья,
предоставляемый юридическим и физическим
лицам для финансирования строительных
работ.
Кредит на приобретение жилья -
долгосрочный кредит, предоставляемый
физическим и юридическим лицам для
приобретения жилья.
В соответствии с
указанной выше Концепцией на рынке
долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования действуют следующие основные
участники:
- кредиторы-банки (кредитные
организации) и иные юридические лица,
предоставляющие заемщикам в установленном
законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
предоставление ипотечного кредита на
основе оценки платежеспособности и
кредитоспособности заемщика в
соответствии с требованиями и условиями
кредитования; оформление кредитного
договора (договора займа) и договора об
ипотеке; обслуживание выданных ипотечных
кредитов.
По договору об ипотеке жилья
кредитор становится залогодержателем, что
дает ему возможность в случае неисполнения
заемщиком обязательств по кредитному
договору получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику из
стоимости заложенного жилого помещения
преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя;
- операторы вторичного
рынка ипотечных кредитов (агентства по
ипотечному жилищному кредитованию) -
специализированные организации,
осуществляющие рефинансирование
кредиторов, выдающих долгосрочные
ипотечные жилищные кредиты населению.
К
основным функциям операторов вторичного
рынка относятся: рефинансирование
кредиторов на основе установленных
стандартов и требований, предъявляемых к
процедурам ипотечного кредитования; выпуск
эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
привлечение средств инвесторов в сферу
жилищного кредитования; оказание
кредиторам содействия во внедрении
рациональной практики проведения операций
ипотечного кредитования и в разработке
типов ипотечных кредитов, более доступных
для заемщиков и менее рискованных для
кредиторов;
- органы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - государственные органы,
обеспечивающие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Основными функциями этих
органов являются: регистрация сделок
купли-продажи жилых помещений, оформление
перехода прав собственности к новому
собственнику; регистрация договоров об
ипотеке и права ипотеки; хранение и
предоставление информации по правам
собственности и обременению залогом жилья
всем участникам ипотечного рынка;
-
страховые компании - страховые компании,
имеющие лицензии, осуществляющие
имущественное страхование (страхование
заложенного жилья), личное страхование
заемщиков и страхование
гражданско-правовой ответственности
участников ипотечного рынка;
- оценщики
- юридические и физические лица, имеющие
право на осуществление профессиональной
оценки жилых помещений, являющихся
предметом залога при ипотечном
кредитовании;
- риелторские фирмы -
юридические лица, получившие лицензии как
профессиональные посредники на рынке
купли-продажи жилья.
К функциям
риелторов относятся: подбор вариантов
купли-продажи жилья для заемщиков и
продавцов жилья, помощь в заключении сделок
по купле-продаже, организация продажи жилья
по поручению других участников рынка жилья,
участие в организации проведения торгов по
реализации жилья, на которое обращено
взыскание;
- инвесторы - юридические и
физические лица, приобретающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,
эмитируемые кредиторами или операторами
вторичного рынка. К их числу относятся
пенсионные фонды, страховые компании,
инвестиционные банки, паевые
инвестиционные фонды и др.;
-
инфраструктурные звенья системы
ипотечного кредитования: нотариат,
паспортные службы, органы опеки и
попечительства, юридические консультации и
т.д., обеспечивающие необходимое
юридическое сопровождение сделок с жилыми
помещениями, регистрацию граждан по месту
жительства (в том числе в заложенных
квартирах и домах), защиту прав
несовершеннолетних при заключении сделок с
недвижимостью.
В настоящее время
долгосрочные жилищные кредиты населению
предоставляют универсальные коммерческие
банки. Расширение этих операций, рост
масштабов рынка неминуемо приведут к
созданию специализированных кредитных
организаций, ограничивающихся
деятельностью по ипотечному кредитованию
населения. Создание кредитных организаций
типа "ипотечных банков",
"ссудосберегательных ассоциаций",
"стройсберкасс" позволит повысить
профессионализм и качество услуг,
предлагаемых населению банками и
кредитными организациями. Их создание и
работа в сфере кредитования населения во
многом будут определяться адекватным
развитием банковского законодательства и
созданием необходимой нормативной базы,
регулирующей их деятельность.
Взаимоотношения банка и заемщика при
предоставлении ссуды определяются на
основании кредитного договора, договора об
ипотеке.
В кредитном договоре
определяются: цель получения ссуды, срок и
размер кредита, порядок выдачи и погашения
кредита, процентная ставка, обеспечение
кредитного обязательства заемщика, условия
страхования, санкции за нецелевое
использование и несвоевременный возврат
ссуды, размер и порядок уплаты штрафов,
порядок изменения и расторжения договора,
другие согласованные условия.
Жилищное
кредитование осуществляется при
соблюдении основных принципов
кредитования: целевого использования
ссуды, обеспеченности, срочности,
платности, возвратности.
Целевое
использование кредита подтверждается
документами, предоставленными
заемщиком.
Обеспечением кредита
является залог заемщиком имущества и
имущественных прав.
Подтверждением
возвратности является предоставление
заемщиком документов о его
платежеспособности.
Долгосрочные
ипотечные жилищные кредиты
предоставляются на срок от 3 и более лет
(оптимально на данном этапе 10 - 15 лет).
Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат
заемщика.
Сумма кредита составляет не
более 60 - 70 процентов рыночной стоимости
покупаемого жилья, являющегося при этом
предметом залога.
Заемщик обязан внести
первоначальный взнос на оплату части жилья,
как правило, в сумме 30 - 40 процентов его
стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в
форме ежемесячных платежей, рассчитанных
по формуле аннуитетных платежей
(ежемесячный платеж включает полный платеж
по процентам, начисляемым на остаток
основного долга, а также часть самого
кредита, рассчитываемую таким образом,
чтобы все ежемесячные платежи при
фиксированной процентной ставке были
равными на весь кредитный период). Это
удобно как для заемщика (поскольку он может
четко планировать свой семейный бюджет),
так и для кредитора.
Величина
ежемесячного платежа по кредиту не должна
превышать 30 - 35 процентов совокупного
дохода заемщика и созаемщиков (в том случае,
если они имеются) за соответствующий
расчетный период. При процедуре оценки
вероятности погашения кредита кредитор
использует официально подтвержденную
информацию о текущих доходах заемщика и
созаемщиков.
В договоре об ипотеке
должны быть указаны предмет ипотеки, его
оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.
1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке").
Важным шагом,
закладывающим организационные основы
функционирования системы ипотечного
жилищного кредитования, явилось создание в
качестве оператора вторичного рынка
ипотечных кредитов Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию в форме открытого
акционерного общества с контрольным
пакетом акций, принадлежащим государству (в
соответствии с Постановлением
Правительства Российской Федерации от 26
августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по
ипотечному жилищному кредитованию"). В
настоящее время уставной капитал Агентства
составляет 80 млн. рублей, все его акции
принадлежат государству.
Перед
Агентством поставлена задача разработать и
реализовать схему деятельности по
рефинансированию кредиторов, мониторинг
которой может осуществляться Центральным
банком Российской Федерации, Федеральной
комиссией по рынку ценных бумаг,
потенциальными и реальными инвесторами,
рейтинговыми агентствами.
В ходе
реализации пилотного проекта Агентства в г.
Санкт-Петербурге были разработаны и
апробированы стандарты и процедуры
предоставления, рефинансирования и
обслуживания долгосрочных жилищных
ипотечных кредитов, которые обеспечивают
надежность всей схемы функционирования и
взаимодействия первичного и вторичного
рынков жилищных ипотечных кредитов. В г.
Санкт-Петербурге была создана необходимая
нормативная правовая база, создающая
благоприятные условия для эффективной
работы всех участников рынка, включая
привлечение инвесторов в рамках
региональной ипотечной программы.
Учитывая уже имеющийся зарубежный
банковский опыт, ряд банков (Сбербанк
России, банк "СБС-АГРО" и др.) в свое время
предпринимали попытки разработать и
внедрить проекты долгосрочных целевых
жилищных накопительных схем,
предполагающих сочетание накопительной и
ипотечной программ.
Столкнувшись с
падением платежеспособного спроса на
жилье, застройщики стали реализовывать
схемы привлечения в строительство жилья
средств населения через систему
стройсбережений или ссудосберегательных
касс (г. Москва и др.). Суть системы
заключается в следующем. Потенциальный
покупатель жилья в течение определенного
срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить
на специальном сберегательном счете до 50
процентов стоимости квартиры. Далее он
приобретает готовое жилье, а остальные 50
процентов стоимости квартиры оплачивает в
рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира
оформляется в собственность заемщика
только после полной оплаты жилья.
В ряде
регионов России (Белгородская область,
Республика Башкортостан и др.), в основном в
сельской местности, получили
распространение схемы кредитования, в
которых не используется
кредитно-финансовый механизм. В Республике
Башкортостан заемщики получают кредит
(заем) в виде строительных материалов, а в
Белгородской области рассматривается
результативность подсобного хозяйства
заемщика.
Одной из достаточно
распространенных форм привлечения средств
граждан и юридических лиц в жилищное
строительство стал выпуск муниципальных
жилищных облигаций или жилищных
сертификатов ( г. г. Москва, Санкт-Петербург,
Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл
облигационного займа заключается в
возможности населения постепенно
накапливать средства на приобретение
квартиры путем покупки облигаций, каждая из
которых дает право на получение
определенного количества площади жилья
(например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких
облигаций может достигать 10 лет. Накопив
необходимый пакет облигаций, гражданин
вправе обменять его на квартиру
соответствующей площади. Как правило, эти
облигации дают право на приобретение жилья
в домах, построенных муниципалитетом. Цена
облигаций устанавливается на основе
себестоимости строительства и
индексируется в соответствии с изменением
стоимости строительства жилья. Если
владелец облигаций откажется от
приобретения квартиры, то он имеет право на
получение определенного денежного
эквивалента - облигации выкупаются по
текущей номинальной цене.
В
соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 28
февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по
развитию ипотечного кредитования" <*>
индивидуальные жилые дома, непосредственно
связанные с землей, подлежат залогу в
порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК
Российской Федерации, но только при
одновременной ипотеке земельного участка,
на котором находится этот дом. Положение
этого Указа не противоречит статьям ФЗ "Об
ипотеке" и соответствует ст. 79 этого Закона"
<*>.
--------------------------------
<*>
Российская газета. 1996. 6 марта.
<**>
Авторы Комментария к ФЗ РФ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)". М.: Изд-во "Приор", 1998 -
полагают, что данный Указ утратил силу в
связи с принятием ФЗ "Об ипотеке". См.: С.
7.
При залоге же квартир в многоквартирных
домах в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК
Российской Федерации одновременно с
квартирой право залога возникает и на долю
в праве собственности на общее имущество
всего жилого дома. Общее имущество
представляют собой части комплекса
недвижимого имущества, предназначенные для
обслуживания, использования и доступа к
помещениям, тесно связанные с ними
назначением и следующие их судьбе;
находятся в общей долевой собственности
собственников помещений (домовладельцев)
(ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников
жилья" от 15 июня 1996 г. <*>). Статьи
указанного Закона обеспечивают особую
защиту интересов кредиторов,
предоставляющих ипотечные кредиты. Исходя
из того, что домовладельцы и товарищество
собственников жилья имеют право заключать
договоры об ипотеке, используя в качестве
залога принадлежащие им помещения (п. 1 ст. 43
указанного ФЗ), товарищество может
договориться с кредитором или кредиторами
о том, что оно принимает на себя
определенные обязательства по отношению к
ним.
--------------------------------
<*>
Собрание законодательства Российской
Федерации. 1996. N 25. Ст. 2963.
Основные
положения соглашений с кредиторами,
предоставляющими ипотечные кредиты, могут
быть включены в устав товарищества в
качестве договорных обязательств
товарищества перед любыми настоящими и
будущими кредиторами, предоставляющими
ипотечные кредиты товариществу
