Предмет договора ипотеки
А.А. КИСЕЛЕВ
Киселев А.А., к.ю.н., академик
РАЕН, член исполкома РСЮ.
Согласно статье
334 ГК Российской Федерации ипотекой
признается залог земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений, квартир и
другого недвижимого имущества. При этом
имущество, на которое установлена ипотека,
остается у залогодателя в его владении и
пользовании (п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке").
Статья 5 ФЗ "Об ипотеке" определяет
имущество, которое может быть предметом
ипотеки. Прежде всего таковыми могут быть
недвижимые вещи (недвижимое имущество,
недвижимость), указанные в ст. 130 ГК
Российской Федерации, а именно: земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, -
на которые зарегистрированы права в
порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество.
П. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" конкретизирует
имущество, которое может быть предметом
ипотеки. Это, во-первых, земельные участки,
за исключением земельных участков,
указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке". Во-вторых,
предприятия, здания и сооружения и иное
недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности.
В-третьих, жилые дома, квартиры и части
жилых домов и квартир, состоящие из
изолированных комнат (одной или
нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома,
гаражи и другие строения потребительского
назначения. В-пятых, воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
Определение
понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК
Российской Федерации. Это объекты, прочно
связанные с землей, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно.
Как правильно отмечает Д.И.
Мейер, нет необходимости, чтобы юридическое
деление имущества на недвижимое и движимое
совпадало с физической неподвижностью или
подвижностью вещей: в области права это
деление имущества имеет то значение, что
одни определения связываются с имуществом
недвижимым, другие - с имуществом движимым
<*>. Но действительно ли имущество,
признаваемое по закону недвижимым,
неподвижно по своей природе, или оно
подвижно, - это все равно. И если, например,
законодательство найдет нужным какое-либо
определение, касающееся недвижимого
имущества, распространить и на движимое
имущество, то определение это будет
распространяться и на движимое имущество, и
наоборот.
--------------------------------
<*>
Мейер Д.И. Русское гражданское право. СПб.,
1910.
Понятно, что разделение имущества на
движимое и недвижимое не случайно.
Практически его значение проявляется
особенно в большей ограниченности
господства над недвижимостью и в прочности
укрепления прав на эти виды имущества,
сравнительно с имуществом движимым.
Пункт 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке" устанавливает,
что имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя в его
владении и пользовании. Это фактически
означает изъятие у залогодателя права
распоряжения залогом, важнейшего
компонента права собственности (п. 1 ст. 209 ГК
Российской Федерации). По мнению А.
Смолянникова <*>, это противоречит
традициям ипотеки классического
романо-германского права, которых
придерживается вся континентальная Европа
и многие другие страны, и идет вразрез с
традициями российского гражданского права.
В соответствии с этим положением,
продолжает он, "при установлении ипотеки
залогодатель обязан фактически отчуждать
свое право собственности на заложенное
имущество в пользу кредитора, что не
соответствует п. 2 ст. 209 ГК Российской
Федерации, согласно которой собственник
вправе согласно своему усмотрению...
оставаясь собственником... отдавать
имущество в залог и обременять его другими
способами". В связи с этим в абзаце 3 п. 1 ст. 1
Закона следует добавить, что имущество, на
которое установлена ипотека, остается у
залогодателя не только в его владении и
пользовании, как это изложено в действующей
редакции, но и распоряжении, с
ограничениями, установленными федеральным
законом.
--------------------------------
<*>
Смолянников А. Ипотека: теория сквозь
призму законотворчества // Вопросы
экономики. 1997. N 7. С. 115.
Предмет ипотеки в
соответствии со ст. 9 ФЗ "Об ипотеке"
подлежит оценке по соглашению сторон в
соответствии с законодательством
Российской Федерации. Принцип оценки
предмета залога по соглашению сторон
представляется достаточно целесообразным,
потому как лишь соглашением сторон по
данному условию договора возможно достичь
максимальной сбалансированности интересов
контрагентов в данном правоотношении.
Представляется, что оценка предмета залога
третьей стороной, предлагаемая А.
Смолянниковым <*>, хотя и будет иметь
максимально независимый характер, тем не
менее может привести к неразрешимым
противоречиям между сторонами и в конечном
итоге заставит избрать иной способ
обеспечения основного обязательства либо
обратиться в суд для урегулирования спора
об оценке предмета ипотеки. Данные пути
видятся слишком обременительными, а значит,
неприемлемыми.
--------------------------------
<*> См.: Там же.
Залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества
может возникать лишь постольку, поскольку
их оборот допускается федеральными
законами (п. п. 2, 3, 4 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке").
Ипотека может быть установлена в
обеспечение обязательства по кредитному
договору, по договору займа или иного
обязательства, в том числе обязательства,
основанного на купле-продаже, аренде,
подряде, другом договоре, причинении вреда,
если иное не предусмотрено федеральным
законом.
Как и залог движимого
имущества, ипотека обеспечивает уплату
залогодержателю основной суммы долга по
кредитному договору или иному
обеспечиваемому ипотекой обязательству,
полностью либо в части, предусмотренной
договором об ипотеке.
Ипотека,
установленная в обеспечение исполнения
кредитного договора или договора займа с
условием выплаты процентов, обеспечивает
также уплату кредитору (заимодавцу)
причитающихся ему процентов за пользование
кредитом (заемными средствами).
Кроме
того, если договором не предусмотрено иное,
ипотека обеспечивает также уплату
залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков и (или) в качестве
неустойки (штрафа, пени) вследствие
неисполнения, просрочки исполнения или
иного ненадлежащего исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства;
-
в виде процентов за неправомерное
пользование чужими денежными средствами,
предусмотренных обеспеченным ипотекой
обязательством либо федеральным
законом;
- в возмещение судебных
издержек и иных расходов, вызванных
обращением взыскания на заложенное
имущество;
- в возмещение расходов по
реализации заложенного имущества (это
корреспондирует ст. 337 ГК Российской
Федерации).
Ипотека обеспечивает
требования залогодержателя в том объеме,
какой они имеют к моменту их удовлетворения
за счет заложенного имущества, если
договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ
"Об ипотеке").
Вместе с тем в правилах об
обеспечении обязательств ипотекой
законодателем предусмотрено исключение.
Если в договоре об ипотеке указана общая
твердая сумма требований залогодержателя,
обеспеченных ипотекой, обязательства
должника перед залогодержателем в части,
превышающей эту сумму, не считаются
обеспеченными ипотекой, за исключением
требований, основанных на:
- возмещении
судебных издержек и иных расходов,
вызванных обращением взыскания на
заложенное имущество;
- возмещении
расходов по реализации заложенного
имущества (ст. 3 ФЗ "Об ипотеке").
ФЗ "Об
ипотеке" предусматривает, что ипотекой
могут быть обеспечены также и другие
дополнительные расходы залогодержателя.
Следует иметь в виду, что в соответствии с
п. 3 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" вещь, являющаяся
предметом ипотеки, считается заложенной
вместе с принадлежностями как единое целое,
если иное не предусмотрено договором. Между
тем часть имущества, раздел которого в
натуре невозможен без изменения его
назначения (неделимая вещь), не может быть
самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5
ФЗ "Об ипотеке").
Имущество (объекты),
изъятое из оборота, должно быть прямо
указано в законе (п. 2 ст. 129 ГК Российской
Федерации). Круг имущества, изъятого из
оборота, неширок. Сюда входят главным
образом вещи, находящиеся в исключительной
собственности государства, в том числе
ресурсы континентального территориального
шельфа и морской экономической зоны,
определенные объекты оборонного
производства и другие. Наряду с изъятыми из
оборота не могут находиться в залоге и
объекты, ограниченно оборотоспособные
<*>. В качестве примера можно сослаться на
лечебные природные ресурсы, которые могут
принадлежать на праве собственности
Российской Федерации либо ее субъектам (см.
Закон от 23 февраля 1995 г. "О природных
лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных
местностях и курортах" <**>).
--------------------------------
<*> Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право. М., 1998. С. 413.
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Общие
положения" (Книга 1) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е,
стереотипное). <**> См.: Российская
газета. 1995. 1 марта.
В данном контексте
необходимо также обратиться к Федеральному
закону от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ "О
государственном материальном резерве"
<*>, который устанавливает, что запасы
государственного резерва независимо от
места их размещения, здания, сооружения и
другое имущество входящих в систему
государственного резерва организаций, а
также земельные участки, на которых эти
организации расположены, и участки недр,
которые используются для хранения
государственного резерва, являются
федеральной собственностью и не могут быть
использованы в качестве предмета залога (п.
3 ст. 4 ФЗ N 79-ФЗ).
--------------------------------
<*> См.: Собрание законодательства
Российской Федерации. 1995. N 1. Ст.
3.
Перечень видов имущества граждан, на
которое не может быть обращено взыскание,
содержится в приложении N 1 к Гражданскому
процессуальному кодексу РСФСР 1964 г. (с
последующими изменениями). Согласно
Гражданскому кодексу Российской Федерации
имущество, содержащееся в этом перечне, не
может быть предметом залога (п. 2 ст. 336 ГК
Российской Федерации). Единственным
недвижимым имуществом, указанным в
приложении, является жилой дом с
хозяйственными постройками или отдельные
его части - у лиц, основным занятием которых
является сельское хозяйство, - в котором
должник и вся его семья постоянно
проживают.
В ст. 6 ФЗ "Об ипотеке"
установлен запрет ипотеки имущества, в
отношении которого в установленном этим
Законом порядке предусмотрена
обязательная приватизация либо
приватизация которого запрещена. Данное
положение на законодательном уровне решило
наконец проблему, решаемую до этих пор
только судебной практикой. Так, акционерное
общество закрытого типа "Панда" обратилось
в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области с иском, уточненным в
порядке, предусмотренном ст. 37 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации, о переводе на него заложенных
прав арендатора, принадлежащих
товариществу с ограниченной
ответственностью "Белые ночи", по договорам
аренды, заключенным с Комитетом по
управлению городским имуществом
Санкт-Петербурга (КУГИ), со всеми
вытекающими из них имущественными правами,
в том числе и правом требования к КУГИ или
другому уполномоченному государственному
органу заключить договор купли-продажи
арендованных помещений. Решением от 29.03.95
иск был удовлетворен. В апелляционном и
кассационном порядке законность и
обоснованность решения не проверялись.
Рассмотрев протест заместителя
Генерального прокурора Российской
Федерации, Президиум Высшего Арбитражного
Суда отменил решение от 29.03.95, отказав в иске
акционерному обществу закрытого типа
"Панда". Такое решение Президиум обосновал
следующим. Поскольку спорные
правоотношения возникли в процессе
приватизации муниципального имущества, при
разрешении спора следует
руководствоваться правовыми нормами,
регламентирующими вопросы приватизации.
Действующим законодательством
приватизация государственного или
муниципального имущества через залоговые
сделки не предусмотрена. Следовательно, у
юридического лица, не являющегося
субъектом приватизации, не возникает права
на понуждение собственника заключить с ним
договор купли-продажи имущества,
переданного в аренду.
Таким образом,
реализация залогового требования АОЗТ
"Панда" в обход норм, регулирующих вопросы
приватизации, повлекла незаконную передачу
права собственности на муниципальное
имущество, которое могло быть приобретено
только путем выкупа в порядке приватизации
лицом, наделенным соответствующими правами
в силу закона <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума ВАС РФ от 7
апреля 1998 г. N 2203/97 (текст официально
опубликован не был).
По основному
назначению предметов ипотеки различают:
- ипотеку жилых домов и квартир;
-
ипотеку земельных участков;
- ипотеку
предприятий, зданий, сооружений, строений и
иного недвижимого имущества, используемого
в предпринимательской деятельности.
С
целью более углубленного исследования
условий ипотеки рассмотрим особенности
залога отдельных видов
имущества.
Ипотека жилых домов и
квартир
Одним из наиболее
распространенных видов ипотеки является
ипотека жилых домов и квартир. Связано это в
первую очередь с развитием системы
ипотечного инвестирования.
Ипотечное
кредитование - один из самых проверенных в
мировой практике и надежных способов
привлечения частных инвестиций в жилищную
сферу. Именно ипотека позволяет наиболее
выгодно сочетать интересы населения в
улучшении жилищных условий, коммерческих
банков и других кредиторов - в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса
- в ритмичной загрузке производства и,
конечно же, государства, заинтересованного
в общем экономическом росте.
Системы
ипотечного инвестирования предусматривают
механизм накопления и досрочного
кредитования под невысокий процент.
Ипотечные ссуды используются для
финансирования, приобретения, постройки и
перепланировки как жилых, так и
производственных помещений. Залоговое
имущество при этом является надежным
обеспечением ссуды.
В настоящее время
складываются несколько видов систем
ипотечного кредита <*>. Одна из них
опирается на коммерческого застройщика,
для которого недвижимость не предмет
потребления, а товар и источник прибыли. Эта
система включает элементы ипотеки и
оформления кредитов под залог объектов
нового строительства, а также порционность
предоставления кредита.
--------------------------------
<*> Терновская Е.
Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство
и право. 1997. N 9. С. 17.
Другая система
основана на оформлении закладной на
имеющуюся недвижимость и получении под нее
кредита на
