Договор коммерческого найма жилого помещения
принадлежащего имущества блюсти интересы
других лиц, как, например, п. 2 ст. 209 ГК РФ, и
переходя к конкретным жилищным нормам,
таким, как в ст. 292 ГК РФ о правах членов
семьи собственника жилого помещения; та же
статья 684 ГК РФ, правила которой направлены
и на достижение охранных целей), -
достаточно новый вид стеснений прав
собственника, такой, как стеснения
социального характера, т.е. устанавливаемые
в целях защиты прав социально незащищенной
категории граждан (когда для отчуждения
жилого помещения недостаточно лишь его
волеизъявления, а требуется согласие
органа опеки и попечительства - ст. 292 ГК
РФ).
В пользу такой классификации
говорит и то, что такое же деление пределов
и ограничений можно привести в зависимости
от правомочия, при осуществлении которого
они действуют, соответственно при владении
("сохранные стеснения"), пользовании
("охранные" стеснения и входящие в них
"стабильные") и распоряжении ("социальные"
стеснения). При этом сами правомочия
представляются в несколько плоскостном
понимании (резко разграниченными, тогда как
они могут и взаимопроникать), но такой прием
будет оправдан при рассмотрении
практической реализации отдельных
правомочий, когда они служат объектом
различных сделок.
Резюмируя
вышеизложенное, можно сделать следующие
выводы, раскрывающие содержание права
собственности на жилое помещение.
Собственник жилого помещения в
соответствии с действующим
законодательством, осуществляя правомочия
по владению, обязан заботиться о
сохранности своего имущества, выполняя при
этом общеполезную социальную функцию;
используя это помещение, должен стремиться
к сохранению (стабильности) однажды
возникших жилищных правоотношений и
соблюдать паритет прав с другими
субъектами этих правоотношений; вправе
распорядиться им свободно или с согласия
уполномоченных органов, если это
затрагивает права и интересы социально
незащищенных граждан либо он сам относится
к таковым.
3. Сравнительная
характеристика договора найма жилого
помещения и договора социального найма
жилого помещения
в соответствии с
главой 35 ГК РФ.
Определение договора
коммерческого найма
Приступая к
характеристике договора коммерческого
найма как нового вида договора, будем
придерживаться последовательности норм
главы 35 ГК РФ, анализируя их содержание,
отмечая отличительные черты и
квалифицирующие признаки.
По договору
найма жилого помещения одна сторона -
собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) -
обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во
владение и пользование для проживания в
нем. Таким общим определением договора
найма жилого помещения (как коммерческого,
так и социального) глава 35 ГК РФ приступает
к правовой характеристике этого института.
Рассмотрим общие черты и отличия этих двух
видов договоров, следуя хронологии статей
ГК, с тем чтобы дать определение договора
коммерческого найма.
Если в качестве
наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет
собственника или управомоченное им лицо, то
категорию нанимателей из этой статьи можно
определить путем исключения субъектов,
которые в силу части второй статьи не могут
быть этой стороной договора, т.е.
юридические лица. О том, что нанимателем
может быть только гражданин, говорится в
статье 677 ГК РФ.
Статья 672 ГК РФ,
определяя область применения договора
социального найма жилого помещения:
государственный и муниципальный жилой фонд
социального использования, - оставляет все
другие пригодные для жилья помещения
возможными объектами договора
коммерческого найма. Таким образом,
выявляется один из признаков договора -
сфера действия.
Объектом договора найма
жилого помещения, в силу ст. 673 ГК РФ, может
быть изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или
жилого дома). При этом законодатель особым
образом выделяет признак пригодности
жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи носит
отсылочный характер и предполагает
существование особого порядка определения
пригодности. Статья 676 ГК РФ называет
обеспечение пригодности жилого помещения
первоочередной обязанностью наймодателя.
Исходя из различных степеней социального
значения договора социального найма и
договора коммерческого найма,
представляется, что такой особый подход к
этому критерию должен быть применим скорее
к первому, нежели к последнему виду
договора, т.к. стороны при заключении
договора коммерческого найма свободны в
своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны
сдавать в наем и нанимать не отвечающее
всем установленным требованиям жилищного
законодательства помещение, например
предусмотрев по этому поводу особые
условия договора.
Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ
не распространяет действие этой нормы на
договор социального найма, апеллируя к
жилищному законодательству, тогда как
статья 40 ЖК РСФСР несколько уже трактует
требования к объекту найма, говоря не о
пригодности в соответствии с законом, а о
"благоустроенности применительно к
условиям данного населенного пункта".
Императивность требования о пригодности к
постоянному проживанию не отвечает и
срочному характеру договора коммерческого
найма. Думается, что вернее было бы,
применительно к данному договору, говорить
о приемлемости, а не о пригодности жилого
помещения, приняв ее за один из
квалифицирующих признаков.
Объектом
договора найма может быть не только одно
изолированное жилое помещение. В случаях
найма жилого помещения в многоквартирном
доме объектом договора будет сложная вещь:
главная - квартира и принадлежность - доля
общих помещений дома, несущих конструкций,
механического, электрического,
санитарно-технического оборудования,
обслуживающего не одну квартиру (ст. ст. 134,
135, 290 ГК РФ).
Форму заключения договоров
найма законодатель однозначно
предусмотрел как простую письменную.
Соблюдение этого условия, безусловно,
дисциплинировало бы участников
правоотношения, сделало бы процесс
разрешения споров более цивилизованным.
Однако на практике, особенно в сельской
местности, редко составляются документы по
поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали
бы обычным требованиям к договору, но и
отсутствуют иные "письменные и другие
доказательства", которые могут, в силу п. 1
ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора
факт совершения сделки. Коммерческому
найму жилья не предшествует решение
единоличного или коллегиального органа; не
требуется ордера для вселения. Поскольку в
случае несоблюдения простой письменной
формы сделки стороны лишены возможности
ссылаться на свидетельские показания, а
принципы состязательности и
диспозитивности гражданского процесса
уравняли стороны правоотношения (кроме
случаев, указанных в законе), на практике им
трудно будет доказать наличие обязательств
и их условий. В связи с тем что речь идет об
одном из конституционных прав граждан и
судебная практика принимает в качестве
доказательств возникновения и прекращения
жилищных правоотношений любые без
исключения фактические данные, которые в
соответствии со ст. 49 ГПК РСФСР могут иметь
значение для правильного разрешения дела
<*>. Исходя из этого можно сделать вывод о
том, что однозначно императивный смысл этой
норме придавать рано.
--------------------------------
<*> См.:
Постановление Пленума Верховного Суда СССР
от 29 марта 1991 г. // Вестник Верховного Суда
СССР. 1991. N 8. С. 8; Постановление Президиума
Московского городского суда // Бюллетень
Верховного Суда РСФСР. 1988. N 3. С. 12;
Постановление Президиума
Санкт-Петербургского городского суда от 30
августа 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда
Российской Федерации. 1996. N 3. С. 8.
Как уже
подчеркивалось выше, отличительной чертой
регулирования жилищных отношений является
их стабильность и некая самостоятельность
по отношению к судьбе вещных прав на жилое
помещение. Для нанимателей коммерческого и
социального жилья законодатель
гарантировал сохранение договора найма и
его условий при переходе права
собственности. Принимая во внимание нормы
ст. ст. 216, 294, 296 ГК РФ, то же следует отнести и
к переходу делегированных собственником
прав иным "управомоченным лицам" других
вещных прав (ст. 675 ГК РФ). В случае нарушения
прав со стороны нового наймодателя в
соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель
имеет право на защиту своих прав. Ввиду
предоставленного гражданам, постоянно
проживающим вместе с нанимателем, равного
права пользования жилым помещением (ч. 2 п. 2
ст. 677 ГК РФ), на них также не отразится факт
смены стороны договора.
Наниматель
может использовать жилое помещение в
соответствии с целями заключенного
договора, если жилое помещение свободно и
пригодно для проживания, что должен
обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК
РФ. К другим обязанностям наймодателя закон
относит надлежащую эксплуатацию жилого
дома, в котором находится сданное в наем
жилое помещение; предоставление
коммунальных услуг или обеспечение
возможности их предоставления; ремонт мест
общего пользования и систем коммуникации
(п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт
сданного внаем жилого помещения является
обязанностью наймодателя, если иное не
установлено договором найма. Обязанность
наймодателя по осуществлению капитального
ремонта социального жилья в соответствии с
нормами ЖК РСФСР носит императивный
характер. Кроме того, наймодатель должен
обеспечить нанимателя жильем на время
проведения капитального ремонта другим
приемлемым в техническом и санитарном
отношении жильем, если ремонт невозможно
произвести без выселения (ст. 82 ЖК РСФСР).
Договор найма при этом не расторгается.
Лицо, предоставившее жилое помещение по
договору коммерческого найма, не
обременяется такой обязанностью. Если
помещение нуждается в капитальном ремонте
настолько, что перестает быть пригодным для
постоянного проживания, договор
расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК
РФ. В других случаях наймодателю придется
дождаться окончания срока договора.
Без
согласия нанимателя, как предусматривает и
Жилищный кодекс, наймодатель не вправе
осуществить перепланировку или
переоборудование, если они существенно
изменят условия пользования жилым
помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РСФСР).
Разница состоит лишь в том, что в случае
правоотношения по поводу социального найма
жилого помещения согласие должны изъявить
также и совершеннолетние члены семьи
нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих
совместно с нанимателем коммерческого
жилья, среди которых могут быть и члены
семьи, такая гарантия не предусмотрена, и
представляется, что она не презюмируется
исходя из нормы о равенстве прав по
пользованию жилым помещением.
Гражданский кодекс РФ по-новому определил
круг лиц, имеющих право постоянного
пользования жилым помещением по договору
найма жилого помещения.
Ими в
соответствии со ст. 677 ГК РФ являются
наниматель и постоянно проживающие с ним
граждане. Наверное, в этом можно увидеть
черты нового, более демократического
характера правового регулирования. Закон
не устанавливает никаких требований к
характеру взаимоотношений нанимателя и
граждан, проживающих с ним. Для того чтобы
обладать равными с нанимателем правами по
постоянному пользованию жилым помещением
на условиях договора коммерческого найма,
эти лица не обязательно должны быть членами
семьи нанимателя или признаваться
таковыми. Обязательным является лишь
условие об указании этих граждан в договоре
найма или вселение их с согласия
наймодателя (за исключением вселения
несовершеннолетних детей). Вместе с тем
законодатель оставляет требование, обычно
предъявляемое к социальному жилью,
относительно соблюдения нормы жилой
площади на одного человека. Представляется,
что указанное стеснение не совсем отвечает
характеру коммерческого договора. Такое
требование актуально постольку, поскольку
государство посредством регулирования
жилищных правоотношений стремится решить
жилищную проблему и обеспечить граждан
постоянным, приемлемым во всех отношениях
жильем. Требуя от сторон договора
коммерческого найма соблюдения этого
условия, оно перелагает свою обязанность,
заведомо временно, на собственника жилого
помещения в интересах нанимателя. Однако,
исходя из свободного, возмездного
характера договора, такое радение может
привести к тому, что наниматель может быть
лишен возможности вселить к себе членов
семьи или других граждан, если финансовые
возможности не позволяют нанять
достаточное по размеру жилье не по воле
наймодателя, а ввиду запрета государства.
Хотя относительно вселения временных
жильцов Закон не так категоричен и
позволяет наймодателю дать согласие на их
вселение без учета нормы жилой площади на
одного человека (ст. 680 ГК РФ).
Само
название договора как "коммерческого"
предполагает его возмездный характер.
Размер платы за жилое помещение
устанавливается по соглашению сторон, о чем
гласит п. 1 ст. 682 ГК РФ. Здесь же
оговаривается, что, если в соответствии с
законом установлен максимальный размер
платы за жилое помещение, плата,
установленная в договоре, не должна
превышать этот размер.
Трудно
представить, как, исходя из современного
законодательного уровня защиты права
собственности, целей и коммерческого
характера правоотношения, будет
обосновываться такое ограничение платы,
если речь не идет о социальном жилье.
Важной гарантией прав сторон является
правило статьи 682 (п. 2) ГК РФ о том, что
одностороннее изменение размера платы за
жилое помещение не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных
законом или договором. В договоре должны
оговариваться также сроки внесения платы
за жилое помещение.
Если стороны этого
не предусмотрели, считается, что она
вносится ежемесячно в порядке,
предусмотренном Жилищным кодексом РФ.
Отличительным признаком договора
коммерческого найма является его
срочность. Законодатель счел оптимальным и
предусмотрел в качестве предельного срок
его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683
ГК РФ). Договор будет считаться заключенным
на пять лет, если иной срок не определен в
договоре. При заключении договора
краткосрочного найма (до одного года)
стороны должны указать, кто, кроме
нанимателя, будет проживать в квартире;
порядок вселения других лиц; возможность
вселения временных жильцов; порядок их
выселения; преимущественное право на
возобновление договора; возможность и
порядок поднайма и допустимость замены
нанимателя; либо указать на
распространение действия соответствующих
статей Кодекса, для того чтобы
воспользоваться предусмотренными в них
правами.
Защищая права граждан на жилье,
Закон предусмотрел для нанимателя
преимущественное право на заключение
договора найма жилого помещения на новый
срок, вменив наймодателю в обязанность
предложить продлить такой договор (на тех
же или иных условиях) не позднее чем за три
месяца до истечения срока действия
прежнего. При согласовании условий
договора наниматель не вправе требовать
увеличения числа лиц, постоянно с ним
проживающих. Также в интересах нанимателя
другой стороне вменяется в обязанность не
позднее чем за три месяца до истечения
срока договора предупреждать об отказе от
