Договор коммерческого найма жилого помещения
Л.М. МОКРОУСОВА
Мокроусова Л.М., судья
Таловского районного суда Воронежской
области.
Происшедшие в России
политические и социально-экономические
перемены обусловили кардинальное
изменение многих аспектов жизни граждан.
Присоединение России к Европейской
конвенции о защите прав человека и основных
свобод 28 февраля 1996 г. и ратификация ее
Федеральным законом от 30 марта 1998 г. явились
реинтеграцией в юридическое и культурное
европейское пространство <*>.
--------------------------------
<*> См.: Водолагин С.
Конвенция о правах человека как составная
часть правовой системы России // Российская
юстиция. 2001. N 8. С. 26.
Распространение
международного правового поля на
территорию Российской Федерации, принятие
Конституции в 1993 году, бурное обновление
законодательства привели к закреплению
совершенно новых принципов
государственного устройства, отношений
собственности, определили новый статус
субъектов Российской Федерации и привели, в
частности, к реформированию основных
принципов и детальной регламентации права
собственности на жилье, прав граждан на
жилище и других правоотношений в жилищной
сфере.
В истории советского жилищного
законодательства, по мнению В.Н. Литовкина,
выделялись следующие принципы-идеи,
лежащие в его основе:
- утверждение в
структуре жилищного фонда господствующего,
монопольного положения социалистической
формы собственности; тенденция к
ликвидации частной собственности на жилье
и землю; радикальное ограничение
оборотоспособности объектов жилья и земли
и сворачивание рынка жилья; ограничение
каких бы то ни было условий для
коммерциализации жилья;
- утверждение
договорных отношений по использованию
жилья потребительского типа в сочетании с
некоммерческим характером деятельности
жилищно-эксплутационных организаций;
-
удовлетворение жилищных потребностей
граждан прежде всего и главным образом за
счет наемного жилья в обобществленном
жилом фонде;
- утверждение
потребительского принципа использования
жилья во всех разновидностях жилищного
фонда на основе всеобщего нормирования;
коллективизм распределения и
перераспределения; нарушение свободы
договора в домах обобществленного
жилищного фонда; материальная доступность
наемной жилой площади в связи с низкой
квартирной платой <*>.
--------------------------------
<*> См.: Литовкин В.Н.
Жилищное законодательство: кризис
доктрины, смена принципов, от прошлого к
настоящему. Проблемы современного
гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 242 -
243.
Ясно, что приведенные принципы, в свою
очередь, создавали предпосылки для
существования определенного рода
экономических реалий. Так, по состоянию на 1
января 1992 г. государственный жилой фонд
занимал в Российской Федерации 66,7%, а
индивидуальный - 26,6%. Социалистические,
экономические и правовые рамки перестали
соответствовать своему внутреннему
содержанию в период реформ.
Действующая
Конституция РФ явила собой смену
возможностей в удовлетворении жилищных
потребностей, закрепила переход к новой
системе жилищных правоотношений.
Прежде всего, Конституция РФ впервые ввела
Россию в правовое поле международного
сообщества, распространив на ее территории
нормы международного права. Статья 15
Конституции гласит, что "общепризнанные
принципы и нормы международного права и
международные договоры Российской
Федерации являются составной частью ее
правовой системы".
Достойная, с точки
зрения международных стандартов, жизнь и
свободное развитие человека посредством
нормы статьи 7 Конституции РФ возводятся в
ранг государственной политики. Социальная
природа государства, провозглашенная в
статье, подкрепляется и обязанностью
государства предоставлять бесплатное
жилье малоимущим.
Вслед за Всеобщей
декларацией прав человека Основной закон
устанавливает гарантии неприкосновенности
жилища, оговаривая в статье 25, что никто не
вправе проникать в жилище против воли
проживающих в нем лиц иначе как в случаях,
установленных федеральным законом и на
основании судебного решения.
Статья 40
Конституции, гласящая, что "каждый имеет
право на жилище", также имеет аналогию в
Международном пакте об экономических,
социальных и культурных правах (ст. 11). Здесь
же следует заметить, что статья 12 Пакта о
гражданских и политических правах
закрепила право каждого, "кто законно
находится на территории какого-либо
государства", в пределах этой территории,
"на свободное передвижение и свободу выбора
места жительства". Российская Конституция
статьей 27 практически воспроизвела эту
юридическую формулу, и тем самым Россия
реализовала свои обязательства перед
международным сообществом.
Еще до
принятия новой Конституции в жилищной
сфере наметился поворот в законодательном
и практическом регулировании, отразившийся
в новых редакциях ст. ст. 12 и 58 Конституции
РСФСР; в Законе РСФСР "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР" (1991 г.) и Законе РФ
"Об основах федеральной жилищной политики"
(1992 г.); в изменениях и дополнениях ряда
положений Жилищного кодекса РСФСР. В
значительной мере дальнейшее
законотворчество предопределили
государственные программы "Жилье" (1993 г.),
"Свой дом" (1994 г.) и другие. Были определены
новые виды жилищных фондов и порядок их
использования, разработаны новые правила
сделок с жилыми помещениями, расширены
права граждан на жилище, введены новые
понятия. Подытожил и предопределил
развитие жилищных правоотношений в новых
экономических условиях новый Гражданский
кодекс Российской Федерации.
Вместе с
тем следует отметить, что наряду с
обновленной законодательной базой
продолжает действовать ряд нормативных
актов бывших СССР и РСФСР, которые хотя и
применяются в части, не противоречащей
Конституции и Гражданскому кодексу РФ, но
создают иногда практические трудности в
правоприменительной практике.
Предлагаемая вашему вниманию статья
посвящена изучению института договора
коммерческого найма, который можно отнести
к новым понятиям гражданского
законодательства, но не с новым для него, а с
обновленным содержанием. Целью
исследования является анализ правового
регулирования в условиях сохранения
устаревших норм Жилищного кодекса РСФСР и
новых норм ГК РФ и поиск выхода из правовых
коллизий, ими порождаемых.
1. Традиционный
институт
и его новое правовое
регулирование
Договор найма жилого
помещения, как отмечает П.В. Крашенинников,
без преувеличения можно назвать основным
институтом жилищного законодательства, с
помощью которого жилые помещения
передаются во временное владение и
пользование, т.е. достигается реализация
основного предназначения такого объекта
гражданского оборота, как жилое помещение
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Крашенинников П.В. Сделки с жилыми
помещениями. М.: Статут, 2000. С.
47.
Действующее жилищное законодательство
не содержит определения понятия "договор
коммерческого найма". Литовкин В.Н.
указывает, что название введено в обиход в
юридической литературе и адекватно его
правовой природе <*>. Советское и прежнее
российское законодательство знали единый
договор найма жилого помещения.
--------------------------------
<*> См.: Литовкин В.Н.
Указ. соч. С. 271.
Особенности правового
регулирования отношений по поводу
использования жилья в коммерческих целях
были закреплены в нормах Жилищного кодекса
РСФСР, посвященных правилам пользования
жилыми помещениями в домах индивидуального
жилищного фонда, принадлежащих гражданам
(глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал
заключение договора найма или аренды, не
конкретизируя их различий, а принятый в
конце 1992 года Закон РФ "Об основах
федеральной жилищной политики" - лишь
договора аренды, но в домах иных жилищных
фондов. Статья 17 предусматривает, что доли
государственного и муниципального
жилищного фонда, предоставляемого по
договору аренды, определяются
Правительством РФ, республик, органами
государственного управления краев,
областей, округов, городов Москвы и
Санкт-Петербурга. В качестве арендатора
статья называет как граждан, так и
юридических лиц. Глава 35 Гражданского
кодекса РФ, разделившая договор найма
жилого помещения на договор найма жилого
помещения в государственном и
муниципальном жилом фонде социального
использования и просто договор найма
жилого помещения, не восприняла дословно ни
нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая
литература и ряд подзаконных нормативных
актов, а вслед за ними и
правоприменительная практика стали
именовать договоры как "договор
социального найма" и "договор коммерческого
найма". Статья 671 ГК РФ закрепила различие
между договором найма жилого помещения и
договором аренды жилого помещения, указав,
что в соответствии с последним юридические
лица могут использовать жилье для
проживания граждан. В связи с тем что
продолжает действовать Закон РФ "Об основах
федеральной жилищной политики", несмотря на
то что нормы главы 35 ГК не указывают виды
жилищных фондов, в которых допустимо
заключение договора коммерческого найма, и
принимая во внимание конституционный
принцип равенства всех форм собственности,
договор коммерческого найма может быть
заключен по поводу жилого помещения любого
вида жилого фонда, кроме жилья социального
использования государственного и
муниципального жилого фонда.
2.
Содержание права собственности на жилое
помещение;
пределы и ограничения
В
уже упоминаемой 671-й статье ГК определены
стороны договора найма (и социального, и
коммерческого) как собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо
(наймодатель), с одной стороны, и, с другой
стороны, наниматель, которым, с учетом
положений ч. 2 статьи, следует признать
физическое лицо. Таким образом, Закон
устанавливает обязательные требования к
объему правомочий наймодателя, который
должен быть или собственником жилого
помещения, или управомоченным им лицом.
В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции
в качестве основополагающего закреплено
право на беспрепятственное пользование
своим имуществом.
В связи с этим следует
особо остановиться на особенностях
осуществления права собственности в
области жилищных правоотношений, так как
это поможет понять правовую природу
отдельных положений Гражданского кодекса,
регулирующих отношения по поводу договора
коммерческого найма, их проекцию на нормы
главы 35 ГК РФ.
В соответствии со ст. 209 ГК
РФ собственнику принадлежит право
владения, пользования и распоряжения
имуществом. Вслед за нормами
международного права, Конституцией РФ
гражданское законодательство восприняло
как бы "священный характер права
собственности". А.В. Колпакова в статье
"Формы собственности и их соотношение"
приводит точку зрения современных
французских юристов (Вербар Катрин, Дерае
Але) на собственность как на право человека,
а не гражданина, подчеркивая, что она не
исчерпывается имущественными
правомочиями, а является свойственной
человеку как свобода, которая и сама не
может существовать без собственности. При
этом государство должно лишь защищать и
гарантировать право собственности, а не
предоставлять его <*>. Однако значимость
такого блага, как жилье, в системе
общечеловеческих приоритетов
предопределило необходимость установления
пределов осуществления права
собственности в сфере жилищных
правоотношений.
--------------------------------
<*> См.: Колпакова А.В. Формы собственности
и их соотношения. Актуальные проблемы
гражданского права. М.: Статут, 2000. С. 129 -
130.
Установление пределов осуществления
права собственности на недвижимое
имущество знали и римское частное право, и
русское гражданское право. При этом в силу
установленных ограничений собственник, с
одной стороны, не должен был совершать
определенных действий в отношении своего
имущества, с другой стороны, терпеть
совершение определенных действий в
отношении своего имущества. Запреты,
адресованные собственнику в отношении его
прав на имущество, по мнению В.П.
Камышанского, и означают те пределы
свободы, до которых может доходить
свободная воля собственника <*>.
--------------------------------
<*> См.: Камышанский
В.П. Право собственности: пределы и
ограничения.
Понятия пределов и
ограничений права собственности на жилище
в юридической литературе разграничиваются
следующим образом. При том, что они оба
предполагают определенные границы, в
которых осуществляются правомочия
собственника жилого помещения, их
различают, исходя из источника
установления этих границ, и в то же время
это понятия взаимосоставляющие. Так, П.В.
Крашенинников указывает, что "пределы
объективны в том смысле, что они не зависят
от воли собственника и иных лиц, а
предопределены законом; ограничения же
субъективны, потому что зависят от
основанной на законе воле субъектов или
судебных органов. Поскольку пределы
осуществления права собственности
объективны, постольку ограничения права
собственности также возможны только в этих
пределах" <*>. Далее он относит пределы к
общим основаниям стеснения права
собственности, а ограничения - к частным и
приводит общую классификацию таких
стеснений:
--------------------------------
<*>
См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 17.
-
пределы, установленные федеральными
законодательными актами, - судебные
ограничения, вызванные оспоримостью права
собственности на жилье;
- договорные
ограничения, обусловленные соглашением
сторон <*>.
--------------------------------
<*>
Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 18.
В данной
работе предлагается для более детальной
характеристики норм, регулирующих договор
коммерческого найма жилого помещения,
следующая классификация пределов и
ограничений осуществления права
собственности на жилое помещение
(используя общий термин "стеснения") в
зависимости от целей, которые преследуются
при их установлении:
- стеснения,
устанавливаемые в целях обеспечения
стабильности жилищных правоотношений
(например, норма ст. 675 ГК РФ,
предусматривающая правопреемство нового
собственника жилого помещения в отношении
ранее заключенного договора найма, или ст.
684 ГК РФ, посвященной преимущественному
праву нанимателя на заключение договора
найма на новый срок) <*>;
--------------------------------
<*> В качестве
примеров приведены установленные законом
пределы осуществления права собственности,
так как ограничения существуют в тех же
рамках, за исключением возможных
прецедентных ограничений, которые могут
существовать лишь за пределами закона, так
как восполняют собой пробелы в нем.
-
стеснения, направленные на обеспечение
сохранности жилого фонда (сюда следует
отнести правила ст. 130 ЖК РСФСР относительно
контроля местных органов власти над
содержанием домов, квартир, принадлежащих
гражданам; статьи 293 ГК РФ о прекращении
права собственности на бесхозяйственно
содержимое жилое помещение), - стеснения,
обеспечивающие охрану законных интересов
других лиц (начиная с общих норм ГК РФ,
обязывающих при осуществлении любых
действий в отношении
