Признание судом права собственности на самовольную постройку
НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Н. ТОЛЧЕЕВ
Н.
Толчеев, заместитель председателя
Кассационной коллегии Верховного Суда
РФ.
Право собственника земельного
участка возводить на нем здания и
сооружения, осуществлять их перестройку
или снос, разрешать строительство на своем
участке другим лицам вытекает из
конституционных правомочий собственника
по владению, пользованию и распоряжению
своим имуществом и специально оговорено в
законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ).
Другие владельцы земельного участка
обладают правом осуществлять его застройку
на условиях и в пределах, установленных
законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена
конституционной обязанностью собственника
земли не наносить ущерба окружающей среде и
не нарушать прав и законных интересов иных
лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Собственники, владельцы, пользователи и
арендаторы земельных участков приобретают
право собственности на возведенное или
созданное ими для себя на этих участках
недвижимое имущество, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Строительство считается оконченным и вновь
созданное недвижимое имущество признается
объектом права собственности согласно ст.
219 ГК с момента государственной
регистрации. До этого времени застройщику
принадлежит право собственности не на
объект недвижимости, а на использованные
при его строительстве материалы и
конструкции.
Государственной
регистрации не подлежит самовольная
постройка, каковой в силу ст. 222 ГК
признается жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное: на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами; без получения на это необходимых
разрешений; с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и
правил.
Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает право
собственности на нее. Оно не вправе
совершать в отношении такого строения
какие-либо сделки (продавать, дарить,
передавать в залог и т.д.); все они будут
считаться ничтожными со всеми вытекающими
отсюда последствиями. Виновные в
самовольном строительстве, изменении
архитектурного облика объекта несут также
административную ответственность, а также
обязаны устранить допущенное нарушение и
осуществить за свой счет снос (полную
разборку) самовольной постройки или
привести объект недвижимости в
первоначальное состояние.
Вместе с тем
п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность
признания права собственности на
самовольную постройку в судебном порядке,
что позволяет исключить необоснованный
снос (разборку) постройки, отвечающей
установленным требованиям.
Данная
норма различает два случая признания права
собственности на самовольную постройку
судом: за лицом, осуществившим постройку на
не принадлежащем ему земельном участке, при
условии, что данный участок будет в
установленном порядке предоставлен этому
лицу под возведенную постройку; за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка, т.е. за
титульным землевладельцем, который обязан
возместить лицу, осуществившему постройку,
расходы на ее возведение в размере,
определенном судом. В обоих случаях право
собственности на самовольную постройку
может быть признано судом лишь при условии,
если ее сохранение не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц, не
создает угрозы жизни и здоровью людей.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое
значение по делам данной категории, должен
определяться, исходя из общих условий,
соблюдение которых требуется при
строительстве или реконструкции любого
объекта недвижимости. Эти условия можно
сгруппировать в общем виде следующим
образом: наличие права на земельный
участок, на котором ведется новое
строительство, либо разрешения
собственника этого участка или
собственника существующего строения на
строительство, реконструкцию; соблюдение
целевого назначения и разрешенного
использования земельного участка, а также
красных линий, установленных проектами
планировки; наличие утвержденной в
установленном порядке проектной
документации, являющейся основанием для
выдачи разрешения на строительство;
разрешение на строительство, т.е. документ,
выданный заказчику (застройщику) органами
местного самоуправления и удостоверяющий
право собственника, владельца, арендатора
или пользователя объекта недвижимости
осуществить застройку земельного участка,
строительство, реконструкцию здания,
строения и сооружения; соблюдение
градостроительных регламентов,
строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных правил, нормативов; соблюдение прав и
законных интересов собственников,
землевладельцев, землепользователей и
арендаторов сопредельных земельных
участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена
собственником (владельцем, пользователем)
земельного участка, то его права на этот
участок подтверждаются записью в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также
государственными актами, свидетельствами и
другими документами, удостоверяющими права
на землю и выданными гражданам или
юридическим лицам до введения в действие
Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" либо
выданными позднее, но до начала выдачи
свидетельств о государственной
регистрации прав по форме, утвержденной
Постановлением Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219, свидетельствами о праве
собственности на землю по формам,
утвержденным Указом Президента РФ от 27
октября 1993 г. N 1767 и Постановлением
Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177, а также
государственными актами о праве
пожизненного наследуемого владения
земельными участками, прав постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками по формам, утвержденным
Постановлением Совета Министров РСФСР от 17
сентября 1991 г. N 493.
Указ Президента РФ
от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в
России" утратил силу в связи с изданием
Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об
изменении и признании утратившими силу
некоторых актов Президента РСФСР и
Президента Российской Федерации".
Постановление Правительства РФ от 19.03.1992 N 177
"Об утверждении форм свидетельства о праве
собственности на землю, договора аренды
земель сельскохозяйственного назначения и
договора временного пользования землей
сельскохозяйственного назначения"
утратило силу в связи с изданием
Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 N 919
"Об изменении и признании утратившими силу
некоторых актов Правительства Российской
Федерации, регулирующих земельные
отношения".
Постановление Совета
Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении
форм государственного акта на право
собственности на землю, пожизненного
наследуемого владения, бессрочного
(постоянного) пользования землей" утратило
силу в связи с изданием Постановления
Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении
и признании утратившими силу некоторых
актов Правительства Российской Федерации,
регулирующих земельные отношения".
Сложнее разрешить вопрос, когда постройка
возведена лицом на не принадлежащем ему
земельном участке. Порядок закрепления за
застройщиком земельного участка под
самовольной постройкой законом прямо не
определен. Здесь возможны две ситуации:
земля находится в государственной или
муниципальной собственности и является
свободной от прав на нее физических или
юридических лиц; земля находится в частной
собственности, правомерном владении или
пользовании других физических или
юридических лиц.
В первом случае истцу
следует представить суду доказательства,
свидетельствующие о предоставлении ему
исполнительным органом государственной
власти или органом местного самоуправления
земельного участка, на котором расположена
самовольная постройка, для использования в
целях, соответствующих назначению этой
постройки. Судебная практика исходит из
того, что такими доказательствами могут
быть не только решения, принимаемые в
порядке ст. 32 Земельного кодекса РФ, но и
другие данные, свидетельствующие о
согласии соответствующего
государственного органа или органа
местного самоуправления предоставить
земельный участок под самовольной
постройкой. В частности, уполномоченный
орган может сообщить о том, что участок под
самовольно возведенным строением будет
предоставлен тому лицу, за которым суд
признает право собственности на это
строение (Бюллетень Верховного Суда
Российской Федерации. 1997. N 10).
Если
самовольная постройка возведена на
земельном участке, принадлежащем другому
физическому или юридическому лицу, то право
собственности на нее может быть признано за
застройщиком при условии перехода к нему
соответствующего права на земельный
участок или его часть по основаниям,
предусмотренным гражданским
законодательством, с учетом
предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ
ограничений оборотоспособности земельных
участков.
Отдельно следует
остановиться на наиболее распространенных
в судебной практике случаях, когда
самовольная постройка возведена
собственником (владельцем, пользователем)
земельного участка совместно с другими
лицами (членами семьи, родственниками или
посторонними для него лицами),
претендующими на признание за ними права
собственности на эту постройку либо ее
часть. Представляется, что право указанных
лиц на землю под самовольным строением
может возникнуть на основании ст. 35
Земельного кодекса РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ,
если за ними будет признано право
собственности на это строение или его
часть. Подобный вывод следует из правомочий
собственника (владельца, пользователя)
земельного участка на его застройку и
отчуждение принадлежащих ему зданий,
сооружений и иных строений.
По иску,
заявленному лицами, не имеющими на период
возведения самовольной постройки права на
земельный участок либо на расположенные на
нем строения, правовое значение имеют
обстоятельства, связанные с получением
согласия собственника строения на
осуществление пристройки, реконструкцию
этого строения либо согласия собственника
(владельца, пользователя) земельного
участка на возведение постройки на данном
участке. Эти лица должны представить суду
доказательства, свидетельствующие о том,
что они участвовали в строительстве
(реконструкции) по соглашению с
собственником строения либо собственником
(владельцем, пользователем) земельного
участка о создании общей собственности на
возводимую постройку (реконструируемое
строение) и именно в этих целях вкладывали
свой труд и (или) средства. При
недоказанности такого соглашения они могут
претендовать лишь на возмещение понесенных
ими затрат на строительство.
Безусловно, во всех рассматриваемых
случаях не может быть изменено, в том числе
судом, разрешенное использование
земельного участка, занятого самовольной
постройкой. В тех случаях, когда
использование земельного участка под
самовольной постройкой не будет
соответствовать разрешенному
использованию, а компетентным органом
отказано в изменении целевого назначения
земли, то требование о признании права
собственности на нее судом не может быть
удовлетворено. Иное его решение
противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса
РФ.
Согласование государственных,
общественных и частных интересов при
создании, реконструкции, использовании и
иных изменениях объектов недвижимости
обеспечивается органами государственной
власти и органами местного самоуправления.
Это достигается путем разработки в
соответствии со строительными нормами и
правилами проектной документации, которая
согласовывается с органами архитектуры и
градостроительства, органами
государственного надзора и контроля и
утверждается в установленном порядке. На
основании этой документации выдается
разрешение на строительство.
Поэтому во
всех делах по искам о признании права
собственности на самовольную постройку
суду должны быть представлены
доказательства, подтверждающие соблюдение
требований охраны окружающей природной
среды, правил застройки, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных,
строительных и других обязательных норм и
правил, выполнение которых требуется для
строительства и эксплуатации конкретной
постройки. Данные обстоятельства
подтверждаются заключениями органов
архитектуры и градостроительства,
государственных органов, уполномоченных на
осуществление контроля и надзора за
соблюдением соответствующих норм и правил,
а также разрешением на строительство.
Последнее не требуется, если строительные
работы не влекут за собой изменений
внешнего архитектурного облика
сложившейся застройки города или иного
поселения и их отдельных объектов, не
затрагивают конструктивные и другие
характеристики надежности и безопасности
зданий, строений и сооружений.
Перечень
объектов, для строительства которых не
требуется разрешение на строительство,
определяется органами государственной
власти субъектов Российской Федерации (ст.
62 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3
Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об
архитектурной деятельности в Российской
Федерации", в ред. от 30 декабря 2001 г., от 10
января 2003 г.).
Отсутствие в требуемых
случаях надлежаще утвержденной проектной
документации и разрешения на строительство
само по себе не может служить безусловным
основанием к отказу в иске о признании
права собственности на самовольную
постройку. Орган местного самоуправления
может разрешить сохранение самовольно
возведенного строения, если признает, что
оно возведено в соответствии с разрешенным
использованием земельного участка и
соблюдением строительных норм и правил.
Отказ в выдаче такого разрешения, как и
отрицательные заключения уполномоченных
органов государственного надзора и
контроля, могут быть обжалованы
заинтересованным лицом в суд (ст. 46
Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного
кодекса РФ).
Наличие согласия местной
администрации на предоставление
земельного участка и сохранение
самовольной постройки не освобождает истца
от обязанности доказать соблюдение
установленных норм и правил, без чего
вопрос о праве собственности на
самовольное строение не может быть решен
положительно. Так, Курчатовский районный
суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 г.
удовлетворил иск П. о признании за ней права
собственности на самовольно возведенный
жилой дом, сославшись на то, что местная
администрация не возражает против
выделения земельного участка в аренду под
возведенное строение. Данное решение было
признано вышестоящим судом ошибочным,
поскольку земельный участок, где возведен
жилой дом, расположен в границах
санитарно-эащитной зоны городских очистных
сооружений. Согласно санитарным правилам
(Санитарно-защитные зоны и санитарная
классификация предприятий, сооружений и
иных объектов. САНПИН 2.2.1/2.1.1.1031-01),
утвержденным постановлением Главного
государственного санитарного врача РФ от 17
мая 2001 г. N 15, жилищное строительство в
границах таких зон запрещено.
