Оформление ипотеки
судно (п. 1 ст. 376 КТМ).
Если говорить об
опыте иностранных государств в этом
вопросе, то в различных странах по-разному
решается вопрос о компетентных органах по
регистрации судов и ипотек, установленных в
отношении их. В некоторых странах
обязанность ведения судовых реестров
возложена на портовые власти (Италия,
Испания), в других - на юрисдикционные
органы (Германия), в-третьих - на таможенные
органы (Франция).
Ипотека иностранного
судна, которому временно предоставлено
право плавания под Государственным флагом
Российской Федерации в соответствии с п. 2 и
3 ст. 15 КТМ, а также ипотека судна,
строящегося для иностранного получателя,
не может быть зарегистрирована в
Российской Федерации (п. 2 ст. 376 КТМ).
Ипотека строящегося судна регистрируется в
реестре строящихся судов, в котором
зарегистрировано право собственности на
строящееся судно. Анализ законодательства
стран континентальной системы права и
практика его применения показывают, что
законодатель подразделяет существующие
реестры на три группы <*> : реестры для
регистрации морских судов и прав в
отношении них; реестры для регистрации
речных судов и прав в отношении них; реестры
для регистрации строящихся судов и прав в
отношении них.
--------------------------------
<*> Там же. С. 37.
Право собственности на
строящиеся суда может быть
зарегистрировано в реестре строящихся
судов при условии закладки киля или
проведения подтвержденных заключением
эксперта равноценных строительных работ.
При регистрации права собственности на
строящееся судно выдается соответствующее
свидетельство (п. 3 ст. 376 КТМ).
Реестр
строящихся судов, которые после постройки
считаются морскими судами, ведется
соответственно в морских торговых портах и
морских рыбных портах, расположенных
вблизи судостроительных организаций.
Правила регистрации прав на строящиеся
суда в морских торговых портах
утверждаются федеральным органом
исполнительной власти в области
транспорта, правила регистрации прав на
строящиеся суда в морских рыбных портах -
федеральным органом исполнительной власти
в области рыболовства.
Несмотря на ряд
особенностей в регистрации ипотеки морских
судов, правила по регистрации ипотеки
недвижимого имущества, установленные ФЗ "Об
ипотеке", являясь общими для данного вида
имущества, подлежат безусловному
применению в части, не урегулированной
КТМ.
При наличии судебного спора по
поводу прав на имущество, являющееся
предметом ипотеки, или по поводу обращения
на него взыскания государственная
регистрация ипотеки откладывается до
разрешения спора судом.
Необходимо
отметить, что если в ФЗ "Об ипотеке"
используются слова "отложено",
"откладывается" либо словосочетание
"решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О
госрегистрации" говорится о
приостановлении регистрации <*>. Понятие
"отложить", очевидно, не тождественно
термину "приостановить".
--------------------------------
<*> См. также:
Комментарий к ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". М.: Изд-во "Приор", 1998. С.
46.
При направлении представленных
документов на подтверждение их подлинности
приостановление госрегистрации прав
осуществляется не более чем на месяц (абз. 1
п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"). Здесь же
приводится оговорка: "Не считая срока,
указанного в п. 1 настоящей статьи". Это
означает, что срок, на который
приостанавливается госрегистрация прав,
может составить не один, а два месяца. В то
же время согласно ФЗ "О госрегистрации"
данный срок может быть увеличен до трех
месяцев. В п. 3 ст. 19 данного Закона
говорится, что государственная регистрация
прав может быть приостановлена не более чем
на три месяца на основании заявления в
письменной форме правообладателя или
уполномоченного на то им лица, при наличии у
него надлежаще оформленной доверенности. В
заявлении указываются причины, послужившие
основанием для приостановления
государственной регистрации прав, и срок,
необходимый для такого приостановления.
Кроме того, подача заявления о
приостановлении государственной
регистрации прав прерывает течение срока,
установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О
госрегистрации". Срок, истекший до подачи
указанного заявления, не засчитывается в
новый срок. Помимо этого, в п. 1 ст. 19 ФЗ "О
госрегистрации" зафиксировано, что
регистратор в течение месяца обязан
принять необходимые меры по получению
дополнительных сведений. Следовательно, с
учетом п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 19 ФЗ "О
госрегистрации" срок приостановления
госрегистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (включая ипотеку)
может быть равен пяти месяцам.
Важной
новеллой ФЗ "Об ипотеке", относящейся к
оформлению договора о залоге недвижимости,
является закрепление в нем особого
документа - закладной. Практическое
значение закладной заключается в том, что
она позволяет упростить и ускорить оборот
недвижимости. Закладная по Закону "Об
ипотеке" является именной ценной бумагой,
удостоверяющей права ее законного
владельца на получение исполнения по
денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой имущества, указанного в договоре
об ипотеке, без предоставления других
доказательств наличия этого обязательства,
а также право залога на имущество,
названное в договоре об ипотеке. Будучи
ценной бумагой, закладная, соответственно,
является самостоятельным объектом
гражданского оборота. То есть из закладных
могут быть сформированы пулы, кроме того,
закладные сами могут оказаться предметом
залога и других сделок <*>.
--------------------------------
<*> Распоряжение
ФКЦБ России "Об утверждении Методических
рекомендаций по применению
профессиональными участниками рынка
ценных бумаг Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" от 26.02.99 N 195-р
// Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.
Закладная
составляется залогодателем, а если он
является третьим лицом, - то и должником по
обязательству, обеспеченному ипотекой. Она
выдается первоначальному залогодержателю
органом, который произвел государственную
регистрацию ипотеки, после ее
регистрации.
Перечень случаев, когда
составление и выдача закладной не
допускаются, является исчерпывающим.
Ограничения действуют, если:
- предметом
ипотеки являются: предприятие как
имущественный комплекс; земельные участки
из состава земель сельскохозяйственного
назначения, которые подпадают под действие
ФЗ "Об ипотеке"; леса; право аренды
имущества, перечисленного выше;
-
ипотекой обеспечивается денежное
обязательство, сумма долга по которому на
момент заключения договора не установлена
и в котором нет условий, позволяющих
определить эту сумму в надлежащий момент. В
таких случаях условия о закладной в
договоре об ипотеке будут
недействительны.
Закладная как ценная
бумага является таким документом, в котором
приоритетное значение придается форме,
формальным признакам. Содержание закладной
должно точно соответствовать требованиям
закона (ст. 14 ФЗ "Об ипотеке").
При
отсутствии в документе, названном
"закладная", каких-либо данных, указанных в
ст. 14 ФЗ "Об ипотеке", он не признается
закладной и не подлежит выдаче
первоначальному залогодержателю. В
закладную по соглашению залогодателя с
залогодержателем могут быть включены
условия, которые не предусмотрены в
законе.
Все листы, из которых состоит
закладная, составляют единое целое. Они
должны быть пронумерованы и скреплены
печатью нотариуса. Отдельные листы не могут
быть предметом сделок. В случае обнаружения
несоответствия закладной договору об
ипотеке или договору, обязательство из
которого обеспечено ипотекой, правильным
считается содержание закладной, если ее
приобретатель во время заключения сделки
не знал и не должен был знать о таком
несоответствии. Однако это правило не
применимо, когда владельцем закладной
выступает первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной имеет право
требовать ликвидации указанного
несоответствия путем аннулирования
закладной с одновременной выдачей новой,
если требование было заявлено немедленно,
как только законному владельцу закладной
стало известно об этом несоответствии. На
составителя закладной возлагается
ответственность за убытки, возникшие
вследствие отмеченного несоответствия и
его устранения.
Законный владелец
закладной имеет право требовать от органа,
который произвел государственную
регистрацию ипотеки, зарегистрировать его
в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество в качестве
залогодержателя. Должник по обеспеченному
ипотекой обязательству, получивший от
законного владельца закладной письменное
уведомление о регистрации последнего в
названном реестре прав на недвижимое
имущество с надлежаще заверенной выпиской
из этого реестра, обязан производить
промежуточные платежи по такому
обязательству без предъявления ему
закладной. Регистрационная запись о
законном владельце закладной должна
производиться в порядке, предусмотренном п.
3 ст. 16 ФЗ "Об ипотеке", на основании
названных в нем документов.
Для
реализации своих прав владелец закладной
должен предъявлять ее тому обязанному лицу,
в отношении которого осуществляется
соответствующее право по его требованию,
если только она не была передана в депозит
нотариуса при ее залоге.
При исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства
полностью залогодержатель должен передать
закладную залогодателю. Если обязательство
исполняется по частям, залогодержатель
обязан обеспечить должнику возможность
сделать на закладной отметку о выполнении
части обязательства.
В случае
нахождения закладной у залогодержателя
либо отсутствия на ней отметки о частичном
исполнении обязательства, обеспеченного
ипотекой, признается (если не доказано
иное), что данное обязательство или его
часть не исполнены. Когда закладная
передана в депозит нотариуса при ее залоге,
должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой, исполняет свое обязательство
внесением долга в депозит нотариуса.
При частичном исполнении обязательства,
обеспеченного ипотекой, должнику,
залогодателю и законному владельцу
предоставляется право заключать
нотариальное соглашение, которое может
предусматривать: изменение предмета
ипотеки, когда заложенной считается часть
ранее заложенного имущества, а также
изменение размера обеспечения, при котором
размер требований увеличивается или
уменьшается по сравнению с прежним. В
случаях, предусмотренных законом, при
заключении таких соглашений допускается
внесение изменений в содержание закладной
либо аннулирование ее с одновременной
выдачей новой закладной с учетом
происшедших изменений (ст. 13 ФЗ "Об
ипотеке").
В случаях, предусмотренных
законом, обязанное по закладной лицо имеет
право отказать предъявителю в
осуществлении им прав по закладной. Это
допускается, если судом принят к
рассмотрению иск о признании
недействительной уступки прав по данной
закладной либо о применении последствий
недействительности этой сделки, а также
когда предъявленная закладная
недействительна в связи с ее утратой
законным владельцем и выдачей дубликата
либо в связи с нарушением порядка выдачи
закладной или ее дубликата, за которое
обязанные по ней лица не отвечают. Лицо,
обязанное по закладной, не имеет права
приводить против требований ее законного
владельца об осуществлении прав по
закладной никаких возражений, которые не
основаны на закладной.
Восстановление
прав по утраченной закладной производится
залогодателем, а когда он является третьим
лицом, то и должником по обязательству,
обеспеченному ипотекой, на основании
заявления в их адрес залогодержателя или
решения суда по делу об установлении
фактов, имеющих юридическое значение.
Залогодатель, а в случаях, когда он является
третьим лицом, и должник должны в
минимально возможные сроки составить
дубликат закладной и передать его в орган,
который произвел государственную
регистрацию ипотеки. Дубликат закладной
выдается органом, осуществившим
государственную регистрацию ипотеки. Он
должен полностью соответствовать
утраченной закладной. Составитель
дубликата отвечает за убытки, причиненные
вследствие несоответствия дубликата
утерянной закладной.
Следует
согласиться с Царапкиной О.С., которая
предлагает в целях обеспечения
доказательств исполнения обязательства
ввести в Закон "Об ипотеке" обязанность
регистрации исполнения всего / части
обязательства и в случае утери закладной
или несоответствия ее содержания Реестру
отдавать предпочтение сведениям Реестра
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Царапкина О.С. Правовое регулирование
ипотеки. Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 89 -
90.
Несмотря на ряд преимуществ, связанных
с появлением в рыночном обороте закладной,
в настоящий момент возникла проблема
несоответствия ряда норм ФЗ "Об ипотеке"
Гражданскому кодексу РФ, на которое
указывали некоторые авторы еще при
составлении проекта ФЗ "Об ипотеке" <*> и
указывают сейчас в комментариях <**>.
--------------------------------
<*> См., например:
Плешанова О. Закладная - новый вид ценной
бумаги // Российская юстиция. 1998. N 5. С. 20.
<**> См.: Захарова Н.Н. Комментарий к
Федеральному закону "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (постатейный). М.: Юрайт, 1999. С.
48.
Так, согласно п. 2 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке"
закладная является именной ценной бумагой.
В ст. 48 Закона допускается передача прав по
закладной путем совершения на ней
передаточной надписи в пользу другого лица
с указанием имени этого лица - ордерного
индоссамента (по терминологии ч. 2 п. 3 ст. 146
ГК). В данном случае Закон "Об ипотеке" прямо
противоречит общим положениям ГК, в
соответствии с которыми различают ценные
бумаги на предъявителя, именные и ордерные,
а ст. 146 ГК четко закрепляет порядок
передачи прав по ценным бумагам каждого
вида. Пункт 3 ст. 146 ГК допускает передачу
прав путем индоссамента только по ордерной
ценной бумаге, - по именной ценной бумаге
права могут быть переданы лишь путем цессии
(п. 2 ст. 146 ГК). Отступление от этих норм ГК
недопустимо. Закладная должна быть
ордерной ценной бумагой, либо права по ней
как по именной ценной бумаге должны
передаваться в порядке, установленном для
уступки требований (цессии).
Так вопрос
о закладной решался в дореволюционном
российском праве. Закладная (залоговый акт)
выписывалась на имя определенного лица и
могла передаваться также определенному
(поименованному) лицу. Запрет существовал
только на так называемую "бланковую цессию"
(бланковый индоссамент - передачу прав по
ценной бумаге без указания имени
правопреемника). Этот запрет
предусматривался, в частности, в проекте
Вотчинного Устава 1893 года. Примечательно,
что отсутствие "залоговых актов на
предъявителя" уже тогда подвергалось
критике <*>. В современной России идти на
такой шаг нецелесообразно после
длительного отсутствия самой ипотеки. В
связи с этим наиболее правильным
представляется закрепление закладной
законом как ордерной ценной бумаги.
--------------------------------
<*> См.: Плешанова О.
Закладная - новый вид ценной бумаги //
Российская
