Оформление ипотеки
А.А. КИСЕЛЕВ
Киселев А.А., кандидат
юридических наук, академик РАЕН, член
исполкома РСЮ.
Согласно ст. 8 ФЗ "Об
ипотеке" договор об ипотеке заключается с
соблюдением общих правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о заключении
договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке".
Исходя из этого можно заключить
следующее.
1. Ипотека как разновидность
залога может быть оформлена только путем
заключения договора.
2. К ипотеке
применяются правила о двух- и
многосторонних сделках, предусмотренных
гл. 9 ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 420).
3. К ипотеке, возникшей на основании
договора, применяются общие положения об
обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК Российской
Федерации), если иное не предусмотрено
правилами гл. 27 ГК Российской Федерации
("Понятие и условия договора") и правилами об
отдельных видах договоров, содержащихся в
первой и второй части ГК Российской
Федерации (п. 3 ст. 420 ГК Российской
Федерации).
4. Если договор ипотеки не
регулируется положениями ГК Российской
Федерации, к нему применяются нормы ФЗ "Об
ипотеке".
В договоре об ипотеке должны
быть указаны предмет ипотеки, его оценка,
размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ "Об
ипотеке"). Предмет ипотеки определяется в
договоре указанием его наименования и
места нахождения, наряду с описанием
имущества, ставшего предметом ипотеки,
достаточным для идентификации этого
имущества.
В договоре об ипотеке должны
быть указаны право, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю, и наименование
органа государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, зарегистрировавшего
это право залогодателя <*>.
--------------------------------
<*> В Москве
распоряжением мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. N
341-РМ создан Московский городской комитет
по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Если
предметом ипотеки является принадлежащее
залогодателю право аренды, арендованное
имущество должно быть определено в
договоре об ипотеке так же, как если бы оно
само являлось предметом ипотеки, и должен
быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 ФЗ "Об
ипотеке").
Оценка предмета ипотеки
определяется в соответствии с
законодательством Российской Федерации по
соглашению залогодателя с
залогодержателем, с соблюдением при
ипотеке земельного участка ст. 67 ФЗ "Об
ипотеке", и указывается в договоре об
ипотеке в денежном выражении.
При
ипотеке государственного и муниципального
имущества его оценка осуществляется в
соответствии с требованиями,
установленными федеральным законом или в
определенном им порядке. В настоящее время
такой закон еще не принят Государственной
Думой. Что касается оценки стоимости
государственных предприятий, то до сих пор
действует Временное методическое
положение "Оценка стоимости имущества
государственных предприятий и организаций,
подлежащих выкупу, продаже" (утв. Приказом
министра финансов СССР от 29 ноября 1990 г. N 131).
Тем не менее согласно ст. 8 Федерального
закона Российской Федерации "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации"
проведение оценки при использовании
объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям в качестве
предмета залога, является обязательным, что
корреспондирует ст. 9 ФЗ "Об ипотеке"
<*>.
--------------------------------
<*>
Собрание законодательства Российской
Федерации. 1998. N 31.
Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть
названо в договоре об ипотеке с указанием
его суммы, основания возникновения и срока
исполнения. В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого
договора, дата и место его заключения. Если
сумма обеспечиваемого ипотекой
обязательства подлежит определению в
будущем, в договоре об ипотеке должны быть
указаны порядок и другие необходимые
условия ее определения. Когда
обеспечиваемое ипотекой обязательство
подлежит исполнению по частям, в договоре
об ипотеке должны быть указаны сроки
(периодичность) соответствующих платежей и
их размеры, либо условия, позволяющие
определить эти размеры (п. п. 4, 5 ст. 9 ФЗ "Об
ипотеке").
В том случае, если права
залогодержателя удостоверяются закладной,
то данное обстоятельство следует оговорить
в тексте договора ипотеки в обязательном
порядке (п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке").
Особое
значение, которое отводится ипотеке
законодателем, прослеживается и в том, что
помимо обязательной государственной
регистрации, которая необходима для всех
сделок с недвижимостью, договор об ипотеке
подлежит нотариальному удостоверению. При
этом договор может быть нотариально
заверен и зарегистрирован в качестве
договора об ипотеке только в том случае,
если он содержит все обязательные для
договора об ипотеке данные. Несоблюдение
правил о нотариальном удостоверении и
государственной регистрации договора об
ипотеке влечет его недействительность.
Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10
ФЗ "Об ипотеке").
Ипотечные
правоотношения могут быть оформлены также
соглашением об ипотеке при включении их в
кредитный или иной договор, содержащий
обеспечиваемое ипотекой обязательство. В
отношении формы и государственной
регистрации этого договора должны быть
соблюдены требования, установленные для
договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 ФЗ "Об
ипотеке"). Такая ситуация возможна в случае,
если после заключения и составления
основного договора стороны затем решили
обеспечить этот договор ипотекой. В этом
случае стороны, как правило, составляют
дополнительное соглашение о залоге
недвижимости либо приложение к уже
действующему договору. Это приложение
(дополнительное соглашение) также подлежит
нотариальному удостоверению и
государственной регистрации.
Если в
договоре об ипотеке указано, что права
залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ
"Об ипотеке" удостоверяются закладной,
вместе с таким договором нотариусу
предоставляется закладная. Нотариус делает
на закладной отметку о времени и месте
нотариального удостоверения договора об
ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы
закладной в соответствии с ч. 2 пункта 3 ст. 14
ФЗ "Об ипотеке".
Особого внимания
требуют положения ст. 11 ФЗ "Об ипотеке" о
возникновении права залога по договору об
ипотеке. Права залогодержателя на
имущество, заложенное по договору об
ипотеке (право залога), возникают с момента
заключения договора об ипотеке, а если
обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
возникло позднее - с момента возникновения
этого обязательства.
Имущество,
заложенное по договору об ипотеке,
считается обремененным ипотекой с момента
возникновения права залога (п. 2 ст. 11 ФЗ "Об
ипотеке").
При заключении договора об
ипотеке залогодатель обязан в письменной
форме предупредить залогодержателя обо
всех известных ему к моменту
государственной регистрации договора
правах третьих лиц на предмет ипотеки
(правах залога, пожизненного пользования),
аренды, сервитутах и других правах.
Неисполнение этой обязанности дает
залогодержателю право потребовать
досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства либо изменения
условий договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ "Об
ипотеке").
Договор об ипотеке считается
заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации (п. 2 ст. 10 ФЗ "Об
ипотеке").
Государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
как юридический акт охраняет права
собственника объекта, дает государственные
гарантии защиты этих прав, обеспечивает
легальный оборот недвижимости. Эффективная
и надежно функционирующая система
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
является одним из необходимых условий
привлечения отечественных и зарубежных
инвестиций в развитие экономики.
Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним создается органом
государственной власти субъекта Федерации.
Распоряжением мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. N
341-РМ "О создании Московского городского
комитета по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
подобное учреждение юстиции было
создано.
Активная сторона деятельности
этого органа связана с тем, что Московский
комитет по регистрации прав имеет право
бесплатно или за плату, согласованную с
Правительством Москвы, получать от органов
исполнительной власти, органов местного
самоуправления, организаций по учету
объектов недвижимого имущества, других
организаций сведения, необходимые для
государственной регистрации прав.
Постановление Правительства Российской
Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об
установлении максимального размера платы
за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о
зарегистрированных правах" установило
максимальные размеры платы за
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Можно сделать вывод, что плата за
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
достаточно высока. Например, в
Мосжилрегистрации (филиал Московского
комитета по регистрации прав) сторонам
сделки, подлежащей регистрации,
предлагается заплатить следующие суммы в
зависимости от сторон, участвующих в
сделке: для двух физических лиц суммы
составят 1100 рублей плюс 8 "минимальных
окладов"; для физического и юридического
лиц - 1100 рублей плюс 14 "минимальных окладов";
для двух юридических лиц - 1100 рублей плюс 20
"минимальных окладов".
Совершенно
очевидно несоответствие оплаты
ограничениям, установленным вышеуказанным
Постановлением Правительства.
В
настоящее время нормы о государственной
регистрации ипотеки содержатся в двух
федеральных законах: ФЗ "Об ипотеке" (IV
глава) и ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", ст. 29 (далее - ФЗ "О госрегистрации").
Вследствие этого сразу после принятия ФЗ
"Об ипотеке" в Государственной Думе
Федерального Собрания появились
законопроекты об изменении данного Закона
с целью сосредоточения норм о
государственной регистрации ипотеки в
одном ФЗ "О госрегистрации", что также
облегчило бы практическое применение норм
регистрации залога недвижимости. Тем не
менее автору представляется, что до сих пор
законодатель был достаточно
последователен в этом вопросе. Объем
правовых норм о госрегистрации ипотеки,
содержащихся в ФЗ "Об ипотеке", чуть меньше
объема правовых норм, устанавливающих
порядок госрегистрации недвижимости и
сделок с ней в ФЗ "О государственной
регистрации прав...". Это свидетельствует о
том, что нормы ФЗ "О госрегистрации"
регулируют не все вопросы по сделкам,
связанным с государственной регистрацией
ипотеки. Последовательность же в
законотворчестве законодателя заключается
в том, что в п. 5 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации"
содержится установление, определяющее, что
особенности государственной регистрации
ипотеки могут устанавливаться также
Законом об ипотеке.
Захарова Н.Н.
считает, что законодатель напрасно
воспроизвел в Законе об ипотеке всю
процедуру государственной регистрации
ипотеки, т.к. Закон "О госрегистрации"
полностью регулирует эту процедуру <*>.
Другие авторы видят сложность ситуации
конкуренции законов в том, что трудно
однозначно ответить на вопрос, какой из
двух законов является специальным: с одной
стороны, ст. 29 ФЗ "О госрегистрации"
посвящена государственной регистрации
ипотеки, с другой - тому же вопросу
полностью посвящена гл. IV Закона "Об
ипотеке" <**>. Автор придерживается мнения
о приоритете норм Закона "Об ипотеке" и
согласен, что "специфика и режим
государственной регистрации ипотеки не
всегда вписываются в общие положения,
предусмотренные ФЗ "О госрегистрации"
<***>.
--------------------------------
<*>
Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному
закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный). М.: Юрайт, 1999. С. 56.
<**>
Правовые проблемы организации рынка
ипотечного кредитования в России / Под ред.
В.С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 121.
<***> См.:
Комментарий к ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". М.: Изд-во "Приор", С.
35.
Государственная регистрация ипотеки
проводится на основании заявления
залогодателя после государственной
регистрации вещных прав (право
собственности, право хозяйственного
ведения) залогодателя на недвижимое
имущество. К заявлению залогодателя
прилагается договор об ипотеке вместе с
указанными в договоре документами (п. 1 ст. 29
ФЗ "О госрегистрации").
Необходимо
отметить, что, по свидетельству опрошенных
инспекторов и регистраторов
Мосжилрегистрации, с каждым годом правовая
осведомленность заявителей повышается и
все меньше возникает проблем, связанных с
оформлением документов, подаваемых на
государственную регистрацию. Тем не менее
все еще часто им приходится сталкиваться с
просроченными справками и
доверенностями.
Необходимо отметить,
что в современном законодательстве,
регулирующем порядок регистрации прав на
недвижимое имущество, сложилась особая
ситуация в отношении регистрации прав на
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты.
Регистрация прав на эти объекты не
подпадает под действие ФЗ "О
госрегистрации" (абз. 2 п. 1 ст. 33 Закона).
Регулирование этого вопроса отводится
соответствующим федеральным законам.
Вплоть до принятия нового Кодекса
торгового мореплавания (далее - КТМ) от 30
апреля 1999 г. N 81-ФЗ <*> положение, связанное
с регистрацией ипотеки морских торговых
судов, оставалось достаточно
двусмысленным. Это было связано, в первую
очередь, с тем, что законодатель не мог
определить, какие учреждения и в каком
реестре должны регистрировать ипотеку
торговых судов.
--------------------------------
<*> Российская газета. 1999. 9 мая.
В ст. 131
ГК Российской Федерации закреплено
положение о том, что в случаях,
предусмотренных законом, наряду с
государственной регистрацией может
осуществляться специальная регистрация.
Кодекс не раскрывает правовой сущности
специальной регистрации. До принятия
нового КТМ не было ясно, имел ли в виду
законодатель под специальной регистрацией,
например, регистрацию морских судов и прав
на них в Государственном судовом реестре, в
котором регистрируются все морские суда,
плавающие под флагом Российской Федерации.
На взгляд ученых-правоведов,
целесообразной является регистрация
ипотеки морских судов только в судовом
реестре капитаном порта, и такая
регистрация должна рассматриваться в
качестве государственной по смыслу закона
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Фалилеев П.А. Ипотека морских судов. М., 1997. С.
144.
Думается, что регистрация ипотеки
морских судов учреждениями юстиции
является излишней и ненужной, и к тому же
только осложнила бы гражданский оборот.
Именно этой позиции придерживался
законодатель при принятии нового КТМ.
Ипотека судна регистрируется в том же
реестре, в котором зарегистрировано
