Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг
на закладной.
Нахождение закладной у
любого из обязанных по ней лиц или в органе,
осуществившем государственную регистрацию
ипотеки, свидетельствует, если иное не
доказано или не установлено законом, что
обеспеченное ипотекой обязательство
исполнено. Лицо, в обладании которого
окажется закладная, обязано
незамедлительно уведомить об этом других
лиц из числа вышеуказанных.
В случаях,
когда закладная аннулируется, орган,
осуществивший государственную регистрацию
ипотеки, незамедлительно по получении им
закладной аннулирует ее путем простановки
на лицевой стороне штампа "погашено" или
иным образом, не допускающим возможности ее
обращения, за исключением физического
уничтожения закладной.
Методические
рекомендации по применению
профессиональными участниками рынка
ценных бумаг Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (утв.
распоряжением Федеральной комиссии по
рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р)
конкретизируют приведенные положения
Закона для профессиональных участников
рынка ценных бумаг.
В соответствии с
Федеральным законом "О рынке ценных бумаг"
лицензированию подлежат отдельные виды
профессиональной деятельности на рынке
ценных бумаг безотносительно к тому, какие
именно ценные бумаги являются объектами
такой деятельности. В связи с этим
осуществление профессиональными
участниками рынка ценных бумаг операций с
закладными не требует специального
лицензирования. Операции с закладными
осуществляются профессиональным
участником рынка ценных бумаг в
соответствии с тем видом профессиональной
деятельности на рынке ценных бумаг, правом
на осуществление которой он обладает на
основании выданной ему в установленном
порядке лицензии.
Профессиональный
участник рынка ценных бумаг осуществляет
операции с закладными с учетом требований,
установленных Федеральным законом "Об
ипотеке (залоге недвижимости)".
Правила
нормативных актов ФКЦБ, регулирующих
осуществление операций на рынке ценных
бумаг, могут применяться по отношению к
операциям с закладными лишь при условии,
что это не противоречит установленным
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" существенным
характеристикам закладной и содержанию
удостоверяемых ею прав.
Закладные могут
использоваться в качестве базового актива
с целью выпуска их собственником или
доверительным управляющим иных ценных
бумаг в порядке и на условиях,
устанавливаемых ФКЦБ.
Исходя из
содержания правил ст. 13 и 14 Федерального
закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
закладная не является эмиссионной ценной
бумагой.
Выдача одним лицом двух или
более закладных не является их выпуском, не
подлежит государственной регистрации в
соответствии с правилами Федерального
закона "О рынке ценных бумаг".
В
соответствии с Федеральным законом "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" закладная
составляется, выдается и обращается в форме
письменного документа. Права на закладную
не могут быть удостоверены ее
сертификатом.
Отчуждение имущественных
прав, удостоверяемых закладной,
осуществляется путем составления на самой
закладной передаточной надписи и
фактического вручения закладной ее
продавцом покупателю (приобретателю
прав).
Передаточная надпись на
закладной оформляет собой состоявшуюся
уступку права требования по закладной с
наступлением последствий, предусмотренных
п. 2 ст. 146 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Передаточная надпись на
закладной не является индоссаментом.
Реестровый учет владельцев закладных не
ведется.
Лицо, выдавшее две или более
закладных, может открывать и вести для
собственных целей учет владельцев выданных
им закладных. Записи, содержащиеся в таком
учете, не могут использоваться для
удостоверения прав на закладные.
Брокерская деятельность на рынке закладных
может осуществляться на основании
заключенного между брокером и его клиентом
договора поручения или комиссии.
Договор, заключенный между брокером и его
клиентом, может предусматривать право
брокера самостоятельно составлять от имени
клиента передаточные надписи на
отчуждаемых клиентом закладных в пользу их
приобретателей.
При исполнении
поручений клиента на приобретение
закладной брокер с целью избежания
претензий со стороны клиента и на основании
заключенного им с клиентом договора может
осуществлять проверку приобретаемых в
собственность клиента закладных на
соответствие их формы и содержания, а также
формы и содержания составленных на
закладных передаточных надписей
требованиям Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)", а также, в
случае приобретения закладной в
совокупности с прилагаемыми к ней
кредитным договором, договором ипотеки и
иными документами, осуществлять проверку
соответствия их формы и содержания
требованиям Гражданского кодекса
Российской Федерации, Федерального закона
"Об ипотеке (залоге недвижимости)",
Федерального закона "О регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", иных
законов и правовых актов Российской
Федерации.
Договором о доверительном
управлении закладной на доверительного
управляющего могут быть возложены, помимо
прочих, следующие обязанности:
контролировать своевременность и
правильность исполнения должником
(должниками) по закладной его обязательства
по уплате процентов по закладной,
своевременно предъявлять закладную для
цели получения от должника
соответствующего платежа в погашение
начисляемых процентов;
контролировать
своевременность и правильность исполнения
должником (должниками) по закладной его
обязательства по возврату долга по
закладной, своевременно предъявить
закладную для цели получения от должника
соответствующего платежа в погашение
закладной;
контролировать выполнение
должником (должниками) по закладной иных
обязанностей, в том числе тех, неисполнение
или ненадлежащее исполнение которых влечет
за собой возникновение права на досрочное
взыскание задолженности по закладной с
прекращением ипотеки и аннулированием
самой закладной.
В целях снижения риска
наступления неблагоприятных имущественных
последствий Федеральная комиссия по рынку
ценных бумаг рекомендует инвесторам, а
также профессиональным участникам рынка
ценных бумаг обращать внимание на текст и
обязательные реквизиты закладных,
содержание которых может
свидетельствовать о степени риска таких
ценных бумаг.
К высокорискованным
закладным, в частности, могут относиться
следующие:
а) закладные, по которым
залогодателями и должниками по
обеспеченным ипотекой обязательствам
выступают различные лица, за исключением
случаев, когда в качестве залогодателей
недвижимого имущества выступают
Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации и муниципальные образования;
б) закладные, залогом недвижимого имущества
по которым обеспечены не обязательства по
возврату полученных кредитов (займов), но
иные гражданско-правовые обязательства;
в) закладные, законными владельцами и
отчуждателями которых являются физические
лица;
г) закладные, в качестве
первоначальных законных владельцев
которых указаны физические лица;
д)
закладные, в качестве первоначальных
законных владельцев которых указаны
юридические лица, которым
законодательством Российской Федерации не
предоставлено право осуществлять
ипотечное кредитование;
е) закладные в
отсутствие приложенных к ним договоров
кредита и ипотеки, форма и содержание
которых соответствуют требованиям
гражданского законодательства Российской
Федерации, а также законодательства о
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
ж) закладные, недвижимое
имущество по которым принадлежит
залогодателям на праве хозяйственного
ведения;
з) закладные, недвижимое
имущество по которым хотя и принадлежит
залогодателям на праве собственности, но
может являться предметом
гражданско-правовых сделок только с
согласия третьих лиц, в том числе с согласия
уполномоченных государственных органов
или органов местного самоуправления;
и)
закладные, по которым заложенным является
право аренды или иное право владения и
пользования недвижимым имуществом;
к)
закладные, по которым заложенными являются
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания;
л) закладные, недвижимое
имущество по которым находится в
совместной (общей или долевой)
собственности двух или более
залогодателей;
м) закладные на жилые
помещения (квартиры, индивидуальные жилые
дома) без приложенных к ним справок о
характеристике жилой площади, справок о
количестве и составе зарегистрированных
(прописанных) на жилой площади лиц,
оформленных в надлежащем порядке
документов о землеотводе, планов земельных
участков, пообъектных выписок из реестров
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
В Концепции развития
системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации отмечается, что
порядок выпуска и обращения эмиссионных
ипотечных ценных бумаг требует
совершенствования, для чего необходимо
внесение изменений в законодательство
Российской Федерации. Главный смысл этих
изменений заключается в необходимости дать
четкое и однозначное законодательное
определение понятию "эмиссионная ипотечная
ценная бумага", включающему требования к
обеспечению этих ценных бумаг, порядку и
полноте раскрытия информации об эмитенте,
требования к самим эмитентам и пр.
Для
введения в хозяйственный оборот
эмиссионных ипотечных ценных бумаг как
отдельного вида ценных бумаг необходимо
принятие соответствующего федерального
закона.
Обязательными характеристиками
эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны
быть:
установленный законом перечень
категорий юридических лиц, имеющих право
выпуска эмиссионных ипотечных ценных
бумаг;
специально сформированное
обеспечение по этим ценным бумагам.
Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут
выпускаться только под обеспечение, состав
и порядок замены которого указаны в законе.
В случае банкротства эмитента обеспечение
по эмиссионным ипотечным ценным бумагам
должно или исключаться из имущества,
составляющего конкурсную массу, или
выделяться в особую конкурсную массу;
особая надежность эмиссионных ипотечных
ценных бумаг на основе установления для них
специальных экономических нормативов;
особый порядок выпуска и обращения
эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
В
настоящее время в Государственной Думе
Российской Федерации обсуждается проект
федерального закона N 63092-3 "Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах" (в части
эмиссии и обращения ипотечных эмиссионных
ценных бумаг), который был принят в первом
чтении 10 апреля 2002 г.
Целью проекта
федерального закона "Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах" является
создание в Российской Федерации условий,
способствующих развитию ипотечного
жилищного кредитования путем привлечения в
эту сферу средств частных и
институциональных инвесторов.
Законопроект устанавливает виды ипотечных
ценных бумаг и удостоверяемые ими права,
требования к их форме, порядок и процедуру
их эмиссии, особенности обращения, а также
особый способ обеспечения исполнения
обязательств эмитента по ипотечным ценным
бумагам. Правовые основы деятельности
эмитентов ипотечных ценных бумаг
устанавливаются данным проектом, а также
Федеральными законами "О рынке ценных
бумаг" и "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
Отличительной
особенностью ипотечных ценных бумаг
является особый способ их обеспечения -
обеспечение покрытием ипотечных ценных
бумаг (ипотечным покрытием). В состав
основного покрытия ипотечных ценных бумаг
включаются: денежные требования по
обязательствам из кредитных договоров,
договоров займа, обеспеченные ипотекой
жилой недвижимости, а также закладные.
Законопроект вводит еще один новый вид
ценной бумаги - ипотечный сертификат
участия.
Проект федерального закона "Об
ипотечных эмиссионных ценных бумагах"
состоит из 7 глав и 53 статей.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ЗАКОН РФ от 29.05.1992 N
2872-1
"О ЗАЛОГЕ"
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N
4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ
ПОЛИТИКИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.04.1996 N 39-ФЗ
"О РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ"
(принят ГД ФС РФ
20.03.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.12.2002 N
179-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ В НЕКОТОРЫЕ АКТЫ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, НАПРАВЛЕННЫХ
НА РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (ЗАИМСТВОВАНИЯ)"
(принят ГД ФС РФ 27.11.2002)
УКАЗ Президента РФ
от 24.12.1993 N 2281
"О РАЗРАБОТКЕ И
ВНЕДРЕНИИ ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ФОРМ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ"
УКАЗ
Президента РФ от 10.06.1994 N 1180
"О ЖИЛИЩНЫХ
КРЕДИТАХ"
УКАЗ Президента РФ от 10.06.1994 N
1182
"О ВЫПУСКЕ И ОБРАЩЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ
СЕРТИФИКАТОВ"
УКАЗ Президента РФ от 29.03.1996
N 430
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКЕ
ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И
ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ"
УКАЗ Президента РФ от
29.03.1996 N 431
"О НОВОМ ЭТАПЕ РЕАЛИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
"ЖИЛИЩЕ"
(вместе с "ОСНОВНЫМИ
НАПРАВЛЕНИЯМИ НОВОГО ЭТАПА РЕАЛИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
"ЖИЛИЩЕ")
УКАЗ Президента РФ от 28.01.1998 N
102
"О ПРЕЗИДЕНТСКОЙ ПРОГРАММЕ
"ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ
СЕРТИФИКАТЫ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 20.06.1993 N 595
"О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ
"ЖИЛИЩЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 03.08.1996 N 937
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
ГРАЖДАНАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
НУЖДАЮЩИМСЯ В
УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ
УСЛОВИЙ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ СУБСИДИИ НА
СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ
ЖИЛЬЯ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
26.08.1996 N 1010
"ОБ АГЕНТСТВЕ ПО ИПОТЕЧНОМУ
ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 20.01.1998 N 71
"О
ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ
"ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ
СЕРТИФИКАТЫ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА
ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
26.02.1998 N 248
"ОБ УСТАНОВЛЕНИИ
МАКСИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА
ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ И
ЗА
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ О
ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ
ПРАВАХ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 11.01.2000 N 28
"О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(вместе с
"КОНЦЕПЦИЕЙ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
