Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг
И ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
О.В. ПЛЕШАКОВА,
А.Н. КОРОЛЕВ
Плешакова Ольга
Витальевна
Ведущий специалист
Правового управления Аппарата
Государственной Думы РФ.
Специалист по
информационному праву. Родилась 25 марта 1972
г. в г. Москве. В 2000 г. окончила экономический
ф-т Московского государственного
университета природоустройства.
Автор
ряда публикаций в юридических
журналах.
Королев Андрей Николаевич
Юрисконсульт ЗАО "Инвестиционная группа
"Резерв-инвест". Научный сотрудник
Института государства и права РАН.
Специалист по информационному праву,
энергетическому праву и недропользованию,
корпоративному праву.
Родился 14 июня 1977
г. в г. Москве. В 2000 г. окончил МГЮА по
специальности "Юриспруденция". Имеет более
30 опубликованных работ по правовой и
экономической тематике.
В России
уверенно развивается ипотечный рынок. В
настоящее время завершается процесс
формирования нормативной правовой базы,
регулирующей особенности правоотношений
между его участниками и включающей
следующие законодательные и иные
нормативные правовые
акты.
Законодательные акты
1.
Гражданский кодекс РФ, ст. 334 - 358.
2. Закон
РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". Закон о
залоге является действующим, однако
содержащиеся в нем правила "применяются
постольку, поскольку они не противоречат"
ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (п. 2 ст. 79).
3. Закон РФ от 24
декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной
жилищной политики".
4. Федеральный закон
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
5. Федеральный закон от 16
июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
6. Федеральный закон от 24
декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые
акты законодательства Российской
Федерации изменений и дополнений,
направленных на развитие системы
ипотечного жилищного кредитования
(заимствования)".
Нормативные правовые
акты
Президента Российской
Федерации
1. Указ Президента РФ от 24
декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении
внебюджетных форм инвестирования жилищной
сферы".
2. Указ Президента РФ от 10 июня 1994
г. N 1180 "О жилищных кредитах".
3. Указ
Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и
обращении жилищных сертификатов".
4.
Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О
государственной поддержке граждан в
строительстве и приобретении жилья".
5.
Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О
новом этапе реализации Государственной
целевой программы "Жилище".
6. Указ
Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О
президентской программе "Государственные
жилищные сертификаты".
Нормативные
правовые акты
Правительства Российской
Федерации
1. Постановление Совета
Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N
595 "О Государственной целевой программе
"Жилище".
2. Постановление Правительства
РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении
гражданам Российской Федерации,
нуждающимся в улучшении жилищных условий,
безвозмездной субсидии на строительство
или приобретение жилья".
3.
Постановление Правительства РФ от 26
августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве по
ипотечному жилищному кредитованию".
4.
Постановление Правительства РФ от 20 января
1998 г. N 71 "О федеральной целевой программе
"Государственные жилищные сертификаты".
5. Постановление Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении правил
ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним".
6. Постановление Правительства РФ
от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении
максимального размера платы за
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о
зарегистрированных правах".
7.
Постановление Правительства РФ от 11 января
2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации".
8. Постановление
Правительства РФ от 25 августа 2001 г. N 628 "Об
утверждении Правил предоставления
государственных гарантий Российской
Федерации по заимствованиям открытого
акционерного общества "Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию".
9.
Постановление Правительства РФ от 11
декабря 2002 г. N 885 "О предоставлении
государственной гарантии Российской
Федерации открытому акционерному обществу
"Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию".
Нормативные правовые
акты
федеральных органов
исполнительной власти
1. Письмо Госстроя
России от 9 августа 1999 г. N СК-2725/29 "О развитии
системы ипотечного жилищного
кредитования".
2. Приказ Минюста России,
Госстроя России и Федеральной комиссии по
рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290
"Об утверждении Инструкции о порядке
регистрации ипотеки жилого помещения,
возникшей в силу закона или договора, а
также о порядке регистрации смены
залогодержателя в связи с переходом прав
требований по ипотечным кредитам".
3.
Распоряжение Федеральной комиссии по рынку
ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об
утверждении Методических рекомендаций по
применению профессиональными участниками
рынка ценных бумаг Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)".
4. Письмо
Госстроя РФ от 1 ноября 2001 г. N ВП-5997/8 "О
предоставлении информации для определения
необходимых объемов рефинансирования
банковских ипотечных
кредитов".
Законодательство об ипотечных
ценных бумагах
Помимо первичного
ипотечного рынка в настоящее время
формируется и вторичный, т.е. рынок
ипотечных ценных бумаг.
Глава III
Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет
основные положения о закладной, которой
могут быть удостоверены права
залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке.
Закладная является именной ценной бумагой,
удостоверяющей следующие права ее
законного владельца:
право на получение
исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления
других доказательств существования этого
обязательства;
право залога на
имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются
должник по обеспеченному ипотекой
обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не
допускаются, если:
1) предметом ипотеки
являются:
предприятие как
имущественный комплекс;
земельные
участки из состава земель
сельскохозяйственного назначения;
леса;
право аренды указанного
имущества;
2) ипотекой обеспечивается
денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора не
определена и которое не содержит условий,
позволяющих определить эту сумму в
надлежащий момент.
Закладная
составляется залогодателем, а если он
является третьим лицом, то также и
должником по обеспеченному ипотекой
обязательству.
Закладная выдается
первоначальному залогодержателю органом,
осуществляющим государственную
регистрацию ипотеки, после государственной
регистрации ипотеки.
В случае
частичного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства должника по нему,
залогодатель и законный владелец закладной
вправе заключить соглашение,
предусматривающее:
такое изменение
предмета ипотеки, при котором заложенным
признается часть ранее заложенного по
данному договору об ипотеке имущества, если
указанная часть имущества может быть
самостоятельным объектом прав;
такое
изменение размера обеспечения, при котором
размер требований, возникших из кредитного
или иного договора и обеспеченных по
данному договору об ипотеке, увеличивается
или уменьшается по сравнению с тем, который
обеспечивался ипотекой ранее.
При этом
данное соглашение должно быть нотариально
удостоверено.
Закладная на момент ее
выдачи первоначальному залогодержателю
органом, осуществляющим государственную
регистрацию ипотеки, должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название
документа;
2) имя залогодателя и
указание места его жительства либо его
наименование и указание места нахождения,
если залогодатель - юридическое лицо;
3)
имя первоначального залогодержателя и
указание места его жительства либо его
наименование и указание места нахождения,
если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного
денежного обязательства, исполнение
которого обеспечивается ипотекой, с
указанием даты и места заключения такого
договора или основания возникновения
обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой
обязательству, если должник не является
залогодателем, и указание места жительства
должника либо его наименование и указание
места нахождения, если должник -
юридическое лицо;
6) указание суммы
обязательства, обеспеченной ипотекой, и
размера процентов, если они подлежат уплате
по этому обязательству, либо условий,
позволяющих в надлежащий момент определить
эту сумму и проценты;
7) указание срока
уплаты суммы обязательства, обеспеченной
ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате
по частям, - сроков (периодичности)
соответствующих платежей и размера каждого
из них либо условий, позволяющих определить
эти сроки и размеры платежей (план
погашения долга);
8) название и
достаточное для идентификации описание
имущества, на которое установлена ипотека,
и указание места нахождения такого
имущества;
9) денежную оценку имущества,
на которое установлена ипотека, а в случаях,
если установление ипотеки является
обязательным в силу закона, денежную оценку
имущества, подтвержденную заключением
оценщика;
10) наименование права, в силу
которого имущество, являющееся предметом
ипотеки, принадлежит залогодателю, и
органа, зарегистрировавшего это право, с
указанием номера, даты и места
государственной регистрации, а если
предметом ипотеки является принадлежащее
залогодателю право аренды - точное название
имущества, являющегося предметом аренды, и
срок действия этого права;
11) указание
на то, что имущество, являющееся предметом
ипотеки, обременено правом пожизненного
пользования, аренды, сервитутом, иным
правом либо не обременено никаким из
подлежащих государственной регистрации
прав третьих лиц на момент государственной
регистрации ипотеки;
12) подпись
залогодателя, а если он является третьим
лицом, также и должника по обеспеченному
ипотекой обязательству;
13) сведения о
времени и месте нотариального
удостоверения договора об ипотеке, за
исключением случаев выдачи закладной при
ипотеке в силу закона, а также сведения о
государственной регистрации ипотеки;
14)
указание даты выдачи закладной
первоначальному залогодержателю.
Все
листы закладной составляют единое целое.
Они должны быть пронумерованы и скреплены
печатью нотариуса. Отдельные листы
закладной не могут быть предметом
сделок.
При несоответствии закладной
договору об ипотеке или договору,
обязательство из которого обеспечено
ипотекой, верным считается содержание
закладной, если ее приобретатель в момент
совершения сделки не знал и не должен был
знать о таком несоответствии. Это правило
не распространяется на случаи, когда
владельцем закладной является
первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной вправе
требовать устранения указанного
несоответствия путем аннулирования
закладной, находящейся в его владении, и
одновременной с этим выдачи новой
закладной, если требование было заявлено
немедленно после того, как законному
владельцу закладной стало известно о таком
несоответствии.
Составитель закладной
несет ответственность за убытки, возникшие
в связи с указанным несоответствием и его
устранением.
Любой законный владелец
закладной вправе потребовать от органа,
осуществившего государственную
регистрацию ипотеки, зарегистрировать его
в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество в качестве
залогодержателя с указанием его имени и
места жительства, а если владельцем
закладной является юридическое лицо - его
наименования и места нахождения.
Должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой, получивший от законного
владельца закладной письменное
уведомление о регистрации последнего в
Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество с надлежаще
заверенной выпиской из этого реестра,
обязан осуществлять промежуточные платежи
по указанному обязательству, не требуя
всякий раз предъявления ему закладной.
Такая обязанность должника прекращается по
получении письменного уведомления от этого
или другого законного владельца закладной
об уступке прав по закладной.
При
осуществлении своих прав, предусмотренных
федеральным законом или договором,
владелец закладной обязан предъявлять
закладную тому обязанному лицу (должнику
или залогодателю), в отношении которого
осуществляется соответствующее право, по
его требованию, если только при залоге
закладной она не передана в депозит
нотариуса или не заложена с передачей ее
залогодержателю закладной.
Залогодержатель по исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства
полностью обязан передать закладную
залогодателю, а в случаях, когда
обязательство исполняется по частям, -
удостоверить его частичное исполнение
способом, достаточным для залогодателя и
очевидным для возможных последующих
владельцев закладной, в том числе
приложением соответствующих финансовых
документов или совершением на закладной
записи о частичном исполнении
обязательства.
Нахождение закладной у
залогодержателя либо отсутствие на ней
отметки или удостоверения иным образом
частичного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства свидетельствует,
если не доказано иное, что это
обязательство или соответственно его часть
не исполнены.
Должник по обеспеченному
ипотекой обязательству погашает свой долг
полностью или в части надлежащим
исполнением своих обязанностей по
закладной в соответствии с планом
погашения долга ее законному владельцу или
лицу, письменно уполномоченному законным
владельцем закладной на осуществление прав
по ней.
В случае передачи закладной в
депозит нотариуса при залоге закладной
должник по обеспеченному ипотекой
обязательству исполняет свое
обязательство внесением долга в депозит
нотариуса.
Обязанное по закладной лицо
вправе отказать предъявителю закладной в
осуществлении им прав по закладной в
случаях, если:
судом принят к
рассмотрению иск о признании
недействительной уступки прав по данной
закладной либо о применении последствий
недействительности этой сделки;
предъявленная закладная недействительна в
связи с ее утратой законным владельцем и
выдачей дубликата закладной либо в связи с
нарушением порядка выдачи закладной или ее
дубликата, за которое обязанные по ним лица
не отвечают;
должник признается
частично исполнившим обязательство.
Обязанное по закладной лицо не вправе
приводить против требований законного
владельца закладной об осуществлении прав
по ней никаких возражений, не основанных
