Договор аренды
отношений сторон, рассчитанный, как
правило, на продолжительный период, поэтому
для большинства договоров аренды закон
предусматривает в качестве обязательной
письменную форму. В устной форме могут
заключаться договоры аренды только между
гражданами сроком не более года. Но и это
исключение действует не всегда. Есть
договоры, для которых письменная форма
является обязательной независимо от срока
их действия: например, договор проката (п. 2
ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных
средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и
сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК
РФ).
Нельзя не отметить, что и при
краткосрочной аренде с участием только
граждан необходимо достаточно четко
определять (фиксировать) предмет аренды,
его качество и т.д., а это, как правило,
возможно лишь при заключении письменного
договора.
Договоры аренды, в которых
хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во
всех случаях должны заключаться в
письменной форме.
Договоры,
предусматривающие возможность
последующего выкупа имущества арендатором,
должны заключаться в форме, установленной
для договора купли-продажи такого
имущества. Например, для договоров продажи
недвижимости предусмотрена письменная
форма, причем в виде одного документа,
подписываемого обеими сторонами, с
обязательной последующей государственной
регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ).
Дополнительные требования предъявляются к
форме договоров продажи предприятий (ст. 559
ГК РФ).
При применении п. 3 ст. 609 Кодекса
следует иметь в виду, что содержащаяся в нем
норма не подлежит расширительному
толкованию и не дает оснований для
применения к договору аренды иных условий,
регулирующих куплю-продажу.
Арбитражный суд рассмотрел иск открытого
акционерного общества (арендодателя) к
обществу с ограниченной ответственностью
(арендатору) о взыскании задолженности по
арендной плате за сданный внаем теплоход и
об обязании ответчика вернуть его. Исковые
требования судом были удовлетворены,
поскольку факт задолженности по арендной
плате был установлен, а в отношении
требования о возврате теплохода суд
сослался на истечение срока аренды и
обязанность арендатора вернуть взятое
внаем имущество (ст. 622 ГК РФ). Арендатор
обжаловал решение в части обязания его
вернуть арендованное имущество, ссылаясь
на то, что договор предусматривал право
выкупа судна арендатором и что к моменту
возникновения спора (за предыдущие периоды)
им была внесена арендная плата в сумме,
превышающей половину стоимости судна.
Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ,
предусматривающий, что при рассрочке
платежа за проданный товар продавец может
потребовать возврата товара в случае
невнесения покупателем очередного платежа
только до момента, когда сумма платежей,
полученных от покупателя, не превысит
половины стоимости товара, арендатор
считал, что изъятие у него теплохода
произведено неправомерно.
Суд
кассационной инстанции, проверявший это
решение, обратил внимание на необходимость
разграничения выкупа имущества (ст. 624 ГК РФ)
и продажи товара в кредит с условием о
рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).
Пункт 3
ст. 609 Кодекса указывает лишь на
необходимость при заключении договора
аренды, предусматривающего переход в
последующем права собственности на сданное
внаем имущество к арендатору,
руководствоваться правилами о форме
договора купли-продажи соответствующего
имущества. Нормы, регламентирующие
куплю-продажу товара с рассрочкой платежа,
к договорам аренды с правом выкупа
имущества неприменимы. Поскольку к
истечению срока аренды стоимость
подлежавшего выкупу имущества не была
полностью внесена арендатором, суд
обоснованно принял решение о возврате его
арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ.
Договоры аренды недвижимого имущества
подлежат государственной регистрации
учреждениями юстиции, за исключением
случаев, когда иное предусмотрено законом
(ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления ее
определен Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -
Закон о регистрации недвижимости). В Законе
сказано, что государственная регистрация
аренды недвижимого имущества проводится
посредством регистрации договора аренды
этого имущества; определены случаи, когда
регистрация может быть приостановлена,
прекращена или в проведении ее может быть
отказано <*>. С заявлением о регистрации
может обратиться любая сторона,
заключившая договор, - арендодатель или
арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Требования о
государственной регистрации договоров
аренды зданий и сооружений
распространяются на договоры, срок
действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК
РФ). Если договор заключается на меньший
срок, регистрация его не проводится
независимо от того, являются участниками
данного договора физические или
юридические лица. В то же время договор
аренды предприятия подлежит
государственной регистрации во всех
случаях и считается заключенным с момента
такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запись о
регистрации вносится в Единый
государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, Правила ведения
которого утверждены Постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219.
--------------------------------
<*> См. дополнения,
внесенные в указанный Закон Федеральным
законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, вступающим в
силу с 17 сентября 2003 года // Российская
газета. 2003. 17 июня.
При сдаче в аренду
некоторых природных объектов действуют
дополнительные правила регистрации
договоров (см., например, Инструкцию о
порядке государственной регистрации
договоров аренды, безвозмездного
пользования, концессии участков лесного
фонда (леса) и прав на участки лесного фонда
