Договор аренды
имущества. Обязанности каждой стороны
корреспондирует право другой стороны:
право арендатора требовать предоставления
ему соответствующего имущества (в том числе
в принудительном порядке, если обязанность
по его передаче не будет выполнена
добровольно) и право арендодателя на
получение арендной платы и т.д. Закон
предусматривает еще ряд прав и
обязанностей сторон: обязанность по
поддержанию надлежащего состояния
имущества, преимущественное право
арендатора на возобновление арендных
отношений после окончания срока аренды и
др. Но эти права и обязанности являются по
большей мере производными или
дополнительными по отношению к основным,
определяют порядок их исполнения, а при
определенных условиях - основания
возобновления или досрочного прекращения
договора.
Перечисленные права сторон по
договору аренды относятся к категории
относительных, а связывающие стороны
отношения (по поводу их осуществления)
являются обязательственными. Вместе с тем
при передаче имущества в аренду возникают и
иного рода отношения. Право владения
имуществом относится к категории вещных.
Получая арендованное имущество во владение
и пользование, арендатор становится на
период действия договора его законным
(титульным) владельцем. Его право владения
арендованным имуществом защищается
гражданско-правовыми способами защиты
вещных прав.
Статья 305 ГК РФ
предусматривает защиту прав владельца
имущества, не являющегося его
собственником, но осуществляющего владение
по основанию, предусмотренному законом или
договором, теми же способами, которые
используются для защиты иных вещных прав, а
именно путем истребования имущества из
чужого незаконного владения (предъявления
виндикационного иска), заявления
требования об устранении всяких нарушений
этих прав, даже если они не связаны с
лишением владения (предъявление
негаторного иска), - см. ст. 301 - 304 ГК РФ.
Законный владелец, не являющийся
собственником имущества, наделяется правом
защиты своего владения и против
собственника.
В качестве еще одного
подтверждения наличия вещных прав у
арендатора приводится обычно ссылка на
следование права арендатора на объект
аренды при изменении собственника. На
основании ст. 617 ГК РФ переход права
собственности на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды. Новый собственник, таким
образом, может вступить во владение и
начать осуществлять пользование
приобретенным имуществом лишь после
истечения срока аренды.
В современной
цивилистической литературе рядом авторов в
той или иной мере признается наличие у
арендатора вещных прав (или их элементов),
нередко, правда, с определенными
оговорками. А.А. Иванов по этому поводу
пишет: "Предоставление арендаторам
вещно-правовой защиты и признание за правом
пользования арендованным имуществом
свойства следования дает известные
основания относить это право к числу
вещных" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Иванов А.А. Указ. соч. С.
152.
Несколько отличную точку зрения
высказал В.В. Витрянский, детально
исследовавший эту проблему. Отмечая, что
арендатор получает возможность не только
извлекать полезные свойства из
арендованного имущества, но и обладать им,
быть его титульным владельцем, далее он
приходит к выводу, что обременение нового
собственника сданного в аренду имущества
правами арендатора, а также наделение
последнего вещно-правовой защитой
представляет собой лишь результат
использования законодателем отдельных
элементов вещных правоотношений для
регулирования договора аренды, в целом
сохраняющего обязательственно-правовую
природу <*>.
--------------------------------
<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право: Книга вторая. С. 440.
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Договоры о
передаче имущества" (Книга 2) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е,
стереотипное).Е.А. Суханов признает наличие
вещных прав только у арендаторов по
выделяемым им в самостоятельный вид
договорам хозяйственной аренды. В этом
случае, указывает он, "у арендатора по
существу появляется вещное право на
переданное ему в аренду имущество". В
отношении прочих договоров аренды Е.А.
Суханов считает, что, хотя титульное
владение арендатора защищается законом
наравне с правом собственности, права
арендатора имеют обязательственную, а не
вещно-правовую природу <*>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А.
Указ. соч. С. 126, 130.
В.С. Ем, касаясь права
арендатора на пользование нанятым
имуществом, отмечает, что этому праву
присущи в определенных случаях признаки
абсолютности. Их он связывает со свойством
следования этого права за нанятым
имуществом, а также с наличием у его
субъекта преимущественного полномочия на
заключение договора аренды по поводу
нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако,
делает вывод В.С. Ем, несмотря на все
перечисленное, принадлежащее арендатору
право пользования чужим имуществом
является обязательственным, ибо оно во всех
случаях является правом, предоставляемым
на время <*>.
--------------------------------
<*> Ем В.С. Указ. соч. С. 378, 382.
Из
приведенных высказываний видно, что многие
авторы, отмечая наличие определенных
вещно-правовых элементов в правах,
приобретаемых нанимателем имущества по
договору аренды, в целом относят
складывающиеся в этих случаях
правоотношения к обязательственным.
Анализ норм действующего законодательства
и характера отношений сторон при аренде
имущества позволяет сделать следующие
выводы. Возникающие на основе договора
аренды отношения, создающие у нанимателя
право пользования имуществом, являются
обязательственными. Вместе с тем для
осуществления этого права в большинстве
случаев необходима передача имущества
арендатору, который в соответствии с
законом на период действия договора аренды
становится его законным владельцем. В этом
случае арендатор является не только
стороной обязательственных отношений, но и
обладателем вещного права на объект аренды.
Возможность возникновения вещного права из
договора у лица, приобретающего титул
владельца, но не являющегося собственником
соответствующего имущества, предусмотрена
законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные
права арендатора (обязательственное и
вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник
(основание) возникновения (договор), но
существуют как бы параллельно <*>.
Наделение арендатора правомочиями
титульного владельца взятого внаем
имущества (чужого имущества) - необходимое
условие, гарантирующее беспрепятственное
осуществление пользования этим имуществом,
то есть достижение цели договора аренды
<**>.
--------------------------------
<*> М.И.
Брагинский отмечает, что едва ли не
большинство гражданских правоотношений
являются смешанными
"вещно-обязательственными" (см.: Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие
положения. М., 1997. С. 223). Это утверждение
вполне применимо к аренде.
Монография
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Общие положения" (Книга 1)
включена в информационный банк согласно
публикации - М.: Издательство "Статут", 2001
(издание 3-е, стереотипное). <**> Некоторые
дореволюционные цивилисты не признавали
наличие у арендатора вещного права на
взятое внаем имущество (см., например: Мейер
Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.:
Статут, 1997. С. 267 - 268; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.
С. 470 - 473). Несколько иную позицию занимал В.И.
Синайский, который писал, что "при договорах
о возмездном пользовании недвижимым
имуществом должны быть приняты во внимание
интересы нанимателей. С этой целью
современное право конструирует договоры
найма недвижимости (аренды) как
обязательственные отношения, но с вещной
силой в отношении определенных третьих лиц"
(см.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 354). Г.Ф.
Шершеневич, в свою очередь, отмечал, что
судебная практика устойчиво
придерживалась того положения, что
арендный договор и при отчуждении вещи
сохраняет силу до назначенного в нем срока
(см.: Указ. соч. С. 472). Практика, таким образом,
исходила из признания сохранения за
арендатором права владения и пользования
вещью при смене ее собственника в период
действия договора аренды. В проекте
Гражданского уложения, подготовленном в
предреволюционный период, была воспринята
позиция цивилистов, признававших за
нанимателем имущества определенные вещные
права. Подробнее см.: Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Указ. соч. Книга вторая. С. 399,
401.
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Договоры о
передаче имущества" (Книга 2) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е,
стереотипное).Попытку увязать возможность
возникновения у арендатора вещного права
на объект аренды с наличием у него права
выкупа арендованного имущества вряд ли
можно признать удачной. Защищаемое законом
вещное право возникает у арендатора в любом
случае передачи ему во владение объекта
аренды. Условие о праве выкупа
арендованного имущества (по истечении
срока аренды или до его окончания) может
рассматриваться как основание для перехода
отношений аренды в новое качество -
отношения купли-продажи, в результате
которых происходит отчуждение имущества в
собственность приобретателя - бывшего
арендатора с возникновением у него вещных
прав на приобретенный объект в полном
объеме (не только права владения). Эти
отношения, хотя и имеют правовой
предпосылкой договор аренды, носят
самостоятельный характер.
Вряд ли можно
исключить вещно-правовой характер
отношений при аренде, ссылаясь на то, что
права, вытекающие из договора аренды,
предоставляются арендатору на
определенное время. А что препятствует
возникновению вещного права, которое будет
действовать в течение определенного срока,
а затем в связи с наступлением новых
правовых обстоятельств прекратится?
Следует обратить внимание на то, что объем
правомочий арендатора как титульного
владельца полученного внаем имущества
соответствует ограничениям правомочий
собственника данного имущества на период
действия договора аренды. После окончания
аренды правомочия собственника
восстанавливаются в полном объеме, а права
арендатора как титульного владельца
прекращаются, имущество подлежит возврату
собственнику. В связи с этим можно говорить,
что при заключении договора аренды наряду с
возникновением обязательственных
отношений от собственника к арендатору
переходит на период действия договора
часть вещных прав на сданное внаем
имущество.
Признание за арендатором
права титульного владения арендованным
имуществом и использование вещно-правовых
способов защиты этого права в свое время
вызвали в литературе высказывания о
необходимости наделения правом на защиту
сданного внаем имущества от посягательств
третьих лиц не только арендатора, но и
собственника (если арендатор не принимает
должных мер). Предлагалось даже ввести
понятие "двойного владения":
"непосредственного" у арендатора и
"посредственного" у собственника. Таким
образом обосновывалось право собственника
защищать принадлежащее ему имущество от
третьих лиц в период нахождения этого
имущества в аренде. По-видимому, такое право
должно признаваться за собственником (если
арендатор не принимает необходимых мер по
защите переданного ему имущества), но для
этого вряд ли необходимо вводить понятие
"двойного владения" <*>. Это право (защиты
объекта собственности) принадлежит ему в
силу того, что данное лицо продолжает
оставаться собственником имущества и при
сдаче его внаем. В случае возникновения
спора по поводу защиты права владения
находящегося в аренде имущества речь
должна идти о признании за арендатором в
период действия договора приоритета на
удовлетворение иска об истребовании
имущества из чужого незаконного владения, -
если с таким иском обратятся и арендатор, и
собственник. При предъявлении иска только
собственником арендатор может принять
участие в деле в качестве третьего лица с
самостоятельными требованиями, а если он не
примет участия и суд удовлетворит иск
собственника, арендатор вправе потребовать
от последнего передачи ему
соответствующего имущества на оставшийся
срок аренды.
--------------------------------
<*>
Подробнее см.: Покровский И.А. Основные
проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.
С. 234.
3. Стороны в договоре аренды
(арендодатели и арендаторы)
Сдача
имущества в аренду является актом
распоряжения им. Таким правомочием
располагает, прежде всего, собственник; он и
назван в законе в качестве возможного
арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к
субъектам разных форм собственности, а
потому арендодателем может быть частное
лицо (гражданин), которому принадлежит
имущество, хозяйственное товарищество или
общество, в том числе акционерное,
общественная или иная организация и т.д., то
есть любое физическое или юридическое лицо,
имеющее титул собственника.
Арендодателем объектов железнодорожного
транспорта федерального значения является
единый хозяйствующий субъект, созданный
при приватизации имущества организаций,
относящихся к этой отрасли.
По
законодательству арендодателями могут
быть также лица, уполномоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду. В
основном это касается сдачи в аренду
объектов государственной и муниципальной
собственности, хотя не исключена такая
возможность и в других случаях.
Полномочия по сдаче в аренду объектов
государственной и муниципальной
собственности определяются исходя из того,
находятся они в хозяйственном ведении (у
государственных или муниципальных
предприятий) или оперативном управлении (у
казенных предприятий, учреждений) либо
относятся к казне - принадлежат
непосредственно Российской Федерации,
субъекту Федерации, муниципальному
образованию.
Условия осуществления
правомочий по распоряжению объектами
государственной или муниципальной
собственности, переданными унитарным
предприятиям, в том числе по сдаче их в
аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В
соответствии с указанной статьей
предприятия, за которыми закреплено
имущество на праве хозяйственного ведения,
могут сдавать его в аренду и, следовательно,
быть арендодателями: по объектам
недвижимости - только с согласия
собственника; по объектам, относящимся к
движимому имуществу, - самостоятельно, за
исключением случаев, установленных законом
или иными нормативными актами. В отличие от
п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего
возможность введения ограничений на
объекты аренды только законом, здесь они
могут устанавливаться и иными правовыми
актами.
С введением в действие части
первой Гражданского кодекса РФ утратил
силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года
N 1230, в том числе положения п. 3, согласно
которым арендодателями недвижимого
имущества государственных и муниципальных
предприятий могли быть исключительно
комитеты по управлению государственным
имуществом.
Казенные предприятия могут
