Договор аренды
конкурсов и аукционов. Порядок их
проведения определен Правилами,
утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об
организации и проведении торгов по продаже
находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков" <*>. По
результатам торгов, на которые
выставляется право на аренду земельного
участка, составляется протокол, являющийся
основанием для заключения договора аренды
с победителем конкурса (аукциона). Договор
подлежит оформлению в течение 5 дней после
подписания протокола (см. п. 26 Правил).
--------------------------------
<*> Собрание
законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
За
арендатором участка закреплены довольно
широкие права по распоряжению им в период
действия договора: сдаче в субаренду без
согласия собственника (но с уведомлением
его), если иное не предусмотрено договором
(ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и
обязанностей по договору другому лицу,
внесению в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственного товарищества или
общества и т.д.
Для норм, регулирующих
этот договор, характерно повышенное
внимание к защите прав и интересов
арендатора. Примечательна норма,
устанавливающая, что досрочное расторжение
договора аренды земельного участка,
заключенного более чем на пять лет,
возможно только на основании решения суда
при существенном нарушении договора
арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса
РФ).
Условия аренды и выкупа земельных
участков, на которых находятся
приватизированные объекты недвижимости,
определяются Законом о приватизации (ст. 28).
По желанию собственника объекта,
расположенного на земельном участке,
относящемся к государственной или
муниципальной собственности, земельный
участок может быть предоставлен ему в
аренду на срок до 49 лет.
Передача в
пользование (в том числе на условиях аренды)
участков недр, водных объектов, лесов
регулируется Законом РФ "О недрах", Водным
кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.
Предоставление в пользование названных
объектов имеет ряд особенностей:
а)
участки недр и водные объекты
предоставляются в пользование по
лицензиям, которые выдаются
уполномоченными государственными органами
и служат основанием для заключения
договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53
Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда -
на основе решений органов государственной
власти субъектов РФ, принимаемых по
представлению территориальных органов
управления лесным хозяйством или по
результатам лесных конкурсов;
б)
по-разному регулируются отношения,
связанные с пользованием отдельными видами
природных объектов: водные объекты могут
использоваться только на основе договора,
заключаемого в соответствии с лицензией
(ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр -
на основе лицензий как без оформления
договора, так и с заключением договора <*>
(ч. 3 ст. 11 Закона о недрах);
предусматривается широкое применение
системы аукционов и конкурсов на получение
права такого пользования.
--------------------------------
<*> Указанные
различия в оформлении отношений, связанных
с пользованием природными объектами,
трудно объяснить их спецификой; скорее
всего, это неоправданный разнобой,
допущенный при подготовке законодательных
актов.
Осуществление конкретных видов
лесопользования на участках лесного фонда
допускается только на основании
лесорубочных билетов, ордеров или лесных
билетов. Они выдаются в соответствии с
договором аренды или безвозмездного
пользования, соглашением о концессии либо
протоколом о результатах лесного аукциона,
а в случаях, предусмотренных Лесным
кодексом РФ, - непосредственно по решению
органа государственной власти субъекта РФ
(ст. 34 - 37, 42 - 43);
в) специальное
законодательство содержит особые
требования к условиям договоров на
пользование природными объектами, в том
числе предусматривает предельные сроки
пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия
договора должны соответствовать лицензии,
на основе которой он заключается, иначе
договор будет признан недействительным.
Выделив ряд норм специального
регулирования аренды транспортных средств,
Гражданский кодекс наряду с этим указывает,
что транспортными уставами и кодексами
могут быть установлены иные, помимо
предусмотренных Кодексом, особенности
аренды отдельных видов таких средств (ст. 641,
649). Они связаны с условиями эксплуатации,
технического обслуживания, повышенными
требованиями к профессиональной
подготовке лиц, управляющих теми или иными
транспортными средствами, и т.д.
Специальные правила, регулирующие аренду
отдельных видов транспортных средств,
содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе
торгового мореплавания РФ, Кодексе
внутреннего водного транспорта РФ (далее
соответственно - ВК, КТМ, КВВТ) <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее см. § 3
настоящей работы.
Ряд особенностей
аренды объектов железнодорожного
транспорта предусмотрен Федеральным
законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об
особенностях управления и распоряжения
имуществом железнодорожного транспорта"
<*>.
--------------------------------
<*>
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст.
805.
Для нового законодательства об аренде
характерно то, что детальная регламентация
отношений не превращается в излишнюю
"зарегулированность". Многим нормам придан
диспозитивный характер, что дает сторонам
возможность при необходимости решать в
договоре тот или иной вопрос иначе, чем в
законе, а законодательное регулирование
используется как запасной вариант ("если
иное не предусмотрено в договоре").
Императивными являются в основном нормы,
обеспечивающие защиту прав сторон, а также
третьих лиц, интересы которых могут быть
затронуты. Такой подход обеспечивает
достаточно проработанную юридическую
основу формирования и развития арендных
отношений, что повышает их правовой уровень
и защищенность участников и в то же время не
противоречит принципу свободы договора.
Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального
законодательства, регулирующего
особенности отдельных видов арендных
отношений, применяются в сочетании с общими
нормами гражданского законодательства о
сделках, обязательствах, договорах и др.
2.
Существенные условия договора аренды.
Права и
обязанности сторон
Давая
общую характеристику договору аренды,
необходимо выделить еще два важных момента
- о существенных условиях этого договора,
признаваемых таковыми в силу закона, и о
природе отношений сторон.
Подход
законодателя к определению круга
существенных условий договора аренды в
разные времена был неодинаков. По
российскому дореволюционному праву к
существенным условиям относились предмет
найма, срок пользования и вознаграждение,
выплачиваемое арендодателю <*>, то есть
те, которые отражают основное содержание
обязательств по договору аренды.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф.
Указ. соч. С. 461.
В ГК РСФСР 1964 года не было
перечня условий договора аренды,
признаваемых существенными в силу закона.
Но во всех случаях в договоре, безусловно,
необходимо было определять предмет аренды.
Несмотря на отсутствие прямого указания на
этот счет, такой вывод следовал из
содержания других норм, где, в частности,
говорилось, что наймодатель обязан
предоставить нанимателю имущество в
состоянии, соответствующем условиям
договора и назначению имущества, или что
наймодатель не отвечает за недостатки
имущества, которые были им оговорены при
заключении договора (ст. 281).
Иной подход
к определению условий, которые должны
отражаться в договоре, находим в Основах
законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7
Основ устанавливал: "В договоре аренды
предусматриваются: состав и стоимость
передаваемого в аренду имущества, размер
арендной платы, сроки аренды, распределение
обязанностей сторон по полному
восстановлению и ремонту арендованного
имущества, обязанность арендодателя
предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям
договора, обязанность арендатора
пользоваться имуществом в соответствии с
условиями договора, вносить арендную плату
и возвратить имущество после прекращения
договора арендодателю в состоянии,
обусловленном договором".
В п. 3 той же
статьи перечислены условия, которые могут
включаться в договор, в том числе
устанавливающие обязанность арендодателя
осуществлять материально-техническое
обеспечение объекта, сданного в аренду,
оказывать содействие развитию
производства и т.д., то есть те, которые
могли иметь значение для договоров аренды
предприятий.
Сопоставление
формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет
сделать вывод, что условия, перечисленные в
п. 2, отнесены данным актом к обязательным.
Однако вряд ли было бы правильно
рассматривать все их как существенные в
силу закона, при отсутствии хотя бы одного
из которых договор считался бы
незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432
действующего ГК РФ). Например, условие о
возврате имущества после прекращения
аренды могло отсутствовать в договоре, если
им предусматривалось право арендатора
выкупить находившееся в аренде имущество.
Или: отсутствие в договоре указания об
обязанности арендатора пользоваться
имуществом в соответствии с условиями
договора не освобождало его от соблюдения
этого требования, поскольку оно вытекает из
существа арендных отношений и
предусмотрено нормами закона,
регулирующими аренду.
С учетом
сказанного можно сделать вывод, что
существенными условиями договора аренды в
период действия указанных Основ следовало
считать те, которые определяют содержание
рассматриваемого договора, исходя из
основных его признаков: объекта аренды,
размера арендной платы и срока. Некоторая
нечеткость в правовом регулировании и при
таком подходе, естественно, сохранялась.
Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7
Основ законодательства об аренде, могли
определяться в договоре по усмотрению
сторон и становились существенными, если
стороны находили нужным отразить их в этом
документе, - но не в силу закона.
При
отсутствии в договоре какого-либо из
названных условий подлежали применению
диспозитивные нормы закона, в том числе
определявшие порядок распределения между
сторонами обязанностей по проведению
текущего и капитального ремонта имущества,
переданного в аренду.
В действующем ГК
РФ при общей тенденции к усилению роли
договора иногда допускаются отступления от
этого принципа, в частности при определении
существенных условий договора аренды.
Требования Кодекса сведены к минимуму:
существенным в силу закона является лишь
условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607)
<*>. Для отдельных видов аренды
предусмотрены дополнительные условия,
отнесенные к существенным, например размер
арендной платы по договорам аренды зданий и
сооружений (ст. 654). Аналогичное условие
является существенным для договоров аренды
земельных участков, принадлежащих
Российской Федерации, субъекту Федерации
или муниципальному образованию.
Значительное число обязательных условий, в
том числе касающихся сроков аренды, размера
арендной платы, порядка пользования
имуществом, предусмотрено
законодательством об аренде природных
объектов (помимо определения объекта
аренды), договором финансовой аренды
(лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы
не носят общего характера.
--------------------------------
<*> Статья 432 ГК РФ
признает условие о предмете существенным
для любого договора, относя определение
иных существенных условий к законам или
другим правовым актам, регулирующим
конкретные виды договорных
обязательств.
В литературе высказано
мнение, что нелогично сводить существенные
условия договора аренды, признаваемые
таковыми в силу закона, только к
определению объекта аренды (имеются в виду
договоры, не урегулированные специальными
нормами). Исходя из характерных черт
данного договора к числу существенных
условий во всех случаях следовало бы
относить также срок, на который имущество
передается во владение и пользование
арендатору, и размер арендной платы - с
учетом возмездности договора <*>.
--------------------------------
<*> См.: Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга
вторая. С. 442 и сл.
Монография М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное
право. Договоры о передаче имущества" (Книга
2) включена в информационный банк согласно
публикации - М.: Издательство "Статут", 2002
(издание 4-е, стереотипное).Подобная позиция
заслуживает поддержки, но на сегодняшний
день она не основана на законе.
Существенными в силу закона те или иные
условия признаются не потому, что их
считают важными лица, применяющие закон, а
исключительно потому, что они отнесены к
этой категории самим законом, - названы в
законе или ином правовом акте
существенными или необходимыми для
договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение с
квалификацией существенных условий
договора аренды путем отсылки к
диспозитивным нормам, касающимся способов
определения сроков аренды и арендной платы,
нельзя признать удачной. Круг существенных
(обязательных) условий договора
определяется в законе императивными
нормами, причем, как правило, с оговоркой,
что отсутствие хотя бы одного из них
непосредственно в договоре влечет
признание его незаключенным. Между тем п. 2
ст. 610 ГК РФ допускает признание договора
аренды заключенным при отсутствии в нем
условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере
платы за нее <*>.
--------------------------------
<*> То, что существенным в силу закона для
договора аренды является лишь условие о его
предмете, отмечается рядом авторов. Такого
мнения придерживаются, например, А.А. Иванов
(см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект,
1997. С. 156); В.С. Ем (см.: Гражданское право:
Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.
Суханова. М.: БЕК, 2002. С. 369).
О
неприемлемости рассматриваемой трактовки
свидетельствует, как уже отмечалось,
включение в ряд специальных актов (норм)
указаний о том, что срок аренды или размер
арендной платы для данного вида договора
аренды является необходимым.
К
существенным в соответствии со ст. 432
Гражданского кодекса РФ относятся также
все те условия, относительно которых по
заявлению хотя бы одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение. Но если ни одна
из сторон не будет настаивать на каких-либо
условиях (помимо названных в законе или
ином правовом акте), договор считается
заключенным при достижении соглашения (в
требуемой форме) по существенным условиям,
указанным в законе (ином правовом акте).
Обязанностью арендодателя по договору
аренды является, как уже отмечалось,
предоставление арендатору имущества,
предусмотренного договором, во временное
владение и пользование (или только
пользование) в состоянии, пригодном для
использования его по назначению. Встречная
обязанность арендатора - внесение арендной
платы и возврат арендованного
