Договор аренды
Г. ШАПКИНА
Шапкина Г., заслуженный юрист
Российской Федерации.
§ 1. ОБЩИЕ
ПОЛОЖЕНИЯ
1. Понятие и основные признаки
договора аренды.
Законодательство об
аренде
Аренда является одним из
традиционных видов гражданско-правовых
договоров, получивших широкое
распространение как в предпринимательской,
так и в иных сферах, включая бытовую
<*>.
--------------------------------
<*>
История развития законодательства об
аренде освещена в работе М.И. Брагинского и
В.В. Витрянского: Договорное право: Книга
вторая. М.: Статут, 2000. С. 380 и сл.
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Договоры о
передаче имущества" (Книга 2) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е,
стереотипное).В действующем российском
законодательстве определение договора
аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ.
По договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Исходя из определения можно выделить три
основные черты, характерные для данного
договора.
Во-первых, это соглашение, на
основе которого осуществляется передача
(предоставление) определенного имущества
лицом, правомочным распоряжаться им, во
владение и пользование (или только
пользование) другому лицу без перехода к
последнему права собственности.
Собственником имущества остается
арендодатель. Во-вторых, аренда всегда
носит временный характер и по окончании
срока аренды имущество подлежит возврату
арендодателю. Исключение составляют случаи
выкупа арендатором взятого внаем
имущества, но в этих случаях аренда
прекращается и на завершающем этапе
отношения сторон переходят в сферу
купли-продажи. В-третьих, договор аренды
всегда возмездный: арендатор обязан
платить за пользование имуществом (в
отличие от безвозмездного договора
ссуды).
Поскольку права и обязанности по
договору аренды возникают у обеих сторон,
он относится к двусторонним; данный договор
является также консенсуальным, то есть
устанавливающим между сторонами
обязательственные отношения с момента
достижения ими соглашения (оформления
договора), в отличие, скажем, от договора
займа, который относится к реальным и
считается заключенным с момента передачи
денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК
РФ).
По общему правилу имущество
передается арендатору в его владение и
пользование. Но с развитием
гражданско-правовых отношений,
охватывающих новые области экономического
партнерства, стала возможной аренда, при
которой имущество предоставляется
арендатору только в пользование: например,
при аренде сложных ЭВМ арендатор получает
право в течение определенного времени
работать с соответствующей техникой, не
владея ею.
Понятия "аренда" и
"имущественный наем" используются обычно
как тождественные: при любой аренде имеет
место наем имущества <*>. Употребление в
действующем российском законодательстве в
одних случаях термина "аренда", а в других -
"имущественный наем" (прокат и т.д.) связано
не столько с различиями отдельных видов
таких договоров, сколько со сложившейся
практикой их наименования в определенных
сферах.
--------------------------------
<*>
Иногда термин "аренда" применялся при сдаче
внаем определенных объектов, например
недвижимости. Известный дореволюционный
цивилист В.И. Синайский дифференцировал
договоры аренды и имущественного найма,
исходя из того, что аренда предполагает
только пользование вещью, а наем, кроме
того, "извлечение из нее плодов". Однако
указанное положение не нашло отражения в
российском законодательстве. Г.Ф.
Шершеневич по этому поводу писал: "Нашему
законодательству чуждо различие между
пользованием только вещью (Miethe) и
извлечением из нее плодов (PaCht), как это
принято в германском праве, чуждо также
различие между наймом домов и движимостей
(bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme),
наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во
французском праве". См.: Синайский В.И.
Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С.
396; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.
Тула: Автограф, 2001. С. 461.
Правовая
дифференциация между арендой и наймом
проводится лишь в отношении жилых
помещений. При предоставлении жилого
помещения гражданину для проживания в нем
между сторонами заключается договор найма
жилого помещения, который выделен в
самостоятельный вид и регулируется нормами
главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут
сдаваться юридическим лицам (с условием
использования их для проживания граждан,
как правило работников соответствующей
организации). Но в этом случае отношения
между сторонами - арендодателем и
юридическим лицом - будут строиться по
модели договора аренды.
Аренда дает
возможность удовлетворять потребности
граждан и юридических лиц, нуждающихся во
временном пользовании определенными
вещами, и в то же время обеспечивает
собственнику имущества, не использующему
его в данный период, получение дохода в виде
арендной платы. Это выгодно для обеих
сторон.
Начавшиеся в конце 80-х годов
прошлого столетия процессы реформирования
экономики страны существенно затронули
арендные отношения, расширив сферу их
применения и усилив роль рассматриваемого
договора. В законодательстве и
соответственно в практике наметились две
характерные для этого периода тенденции.
Во-первых, встал вопрос о снятии
ограничений, касавшихся круга объектов,
которые могли быть предметом аренды. В
период плановой экономики многие объекты, в
том числе производственно-хозяйственные
комплексы, были исключены из гражданского
оборота. Такое положение становилось
неприемлемым. Необходимо было также
расширить права участников арендных
отношений, предоставить им большую свободу
в выборе партнеров, согласовании условий
договоров. Эти вопросы могли быть решены в
рамках гражданского законодательства
путем изменения и дополнения норм,
регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964
года в значительной мере не отвечали новым
требованиям.
Во-вторых, на
государственном уровне ставилась задача
использовать договор аренды как правовую
форму "разгосударствления" предприятий,
находившихся в собственности государства,
выведения их из-под жесткого
государственного регулирования и контроля
с передачей в аренду трудовым коллективам в
лице организаций арендаторов (по союзному
законодательству) или создававшихся для
этих целей хозяйственных товариществ и
обществ (по российскому законодательству).
Здесь уже затрагивались не только
гражданско-правовые аспекты. С помощью
правовых инструментов решались
политические и социально-экономические
проблемы, определявшие цели и характер
реформ, причем гражданско-правовые
средства применялись в сочетании с иными
методами реформирования экономики, в том
числе административно-правовыми.
Актом,
предусматривающим использование договора
аренды в этих целях, стал Указ Президиума
Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года
"Об аренде и арендных отношениях в СССР". В
том же году 23 ноября были приняты Основы
законодательства Союза ССР и союзных
республик об аренде (далее - Основы, Основы
законодательства об аренде), которые стали
одним из первых крупных законодательных
актов, ориентированных на радикальное
изменение условий хозяйствования. В них
нашли отражение обе наметившиеся тенденции
в развитии арендных отношений. Расширялись
возможности использования договора аренды
в его традиционном понимании, и наряду с
этим регламентировались отношения,
связанные с созданием и деятельностью
арендных предприятий, причем решению
второй задачи уделялось особое внимание.
В Основах определялись порядок и способы
преобразования государственных
предприятий в арендные, предусматривались
меры, стимулирующие этот процесс, условия
деятельности арендных предприятий, а также
право арендаторов (трудовых коллективов)
выкупать их. Значительное место отводилось
регулированию трудовых отношений при
переходе предприятий на арендную форму
хозяйствования, что выходило за рамки
собственно аренды. Никак не вписывался в
систему гражданско-правовых отношений так
называемый внутрихозяйственный арендный
подряд (ему был посвящен специальный раздел
Основ), который представлял собой не что
иное, как форму организации
производственных и трудовых отношений на
государственных предприятиях <*>.
--------------------------------
<*> Нельзя не
обратить внимание на то, что в Основах
законодательства об аренде неоднократно
подчеркивалось, что арендные предприятия
строят свою деятельность в качестве
социалистических товаропроизводителей,
управление ими осуществляется на основе
принципа социалистического самоуправления
и т.д. (см. ст. 16 - 18); в отношении их
сохранялось в известной мере
государственное регулирование. Это можно
объяснить тем, что рассматриваемый акт
принимался тогда, когда о коренных
изменениях основных принципов организации
экономики говорилось с
осторожностью.
Преобразование
государственных предприятий в арендные
широко проводилось на начальном этапе
реформирования экономики. Со второй
половины 1992 года активизировался процесс
приватизации государственных и
муниципальных предприятий с созданием на
их основе акционерных и иных хозяйственных
обществ. Законодательство о приватизации
предусматривало в качестве одной из ее форм
преобразование в акционерные общества и
арендных предприятий. Таким образом,
применение договора аренды предприятий в
качестве способа разгосударствления
экономики постепенно сошло на нет <*>.
--------------------------------
<*> Е.А. Суханов в
связи с развитием в указанный период аренды
имущественных комплексов (государственных
и муниципальных предприятий и др.)
высказался за выделение в качестве особого
договора "хозяйственной аренды". Отличие
этих договоров от обычной аренды он видит
не только в возможности выкупа
арендованного имущества либо в бессрочном
характере его использования, но и в
изменившемся характере прав арендатора на
переданное ему имущество, их превращении из
обязательственных в вещные, то есть
однотипные с правом собственника (см.:
Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.
Суханова. М.: БЕК, 1993. С. 126, 127). Юридического
закрепления договоры "хозяйственной
аренды" не получили.
Действующий
Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N
178-ФЗ "О приватизации государственного и
муниципального имущества" (далее - Закон о
приватизации) исходит из
нецелесообразности дальнейшего применения
аренды в этих целях. Им предусматривается
завершение операций по выкупу арендованных
государственных и муниципальных
предприятий в отведенный срок, по истечении
которого право на их выкуп будет признано
утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).
Общие
цивилистические подходы и принципы
регулирования договора аренды в условиях
рыночной экономики были сформулированы и
закреплены в Основах гражданского
законодательства Союза ССР и республик,
принятых в 1991 году и действовавших в
Российской Федерации с 3 августа 1992 года.
Завершающим этапом разработки
развернутого законодательства об аренде
стало принятие части второй Гражданского
кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996
года. В главе 34 Кодекса, регулирующей
аренду, восприняты некоторые положения
Основ гражданского законодательства, Основ
законодательства об аренде и специальных
нормативных актов, касающихся этих
отношений, а также сохранены стабильные
нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней
содержится немало новелл. В Гражданском
кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12
статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз
больше - 65. И дело не только в увеличении
числа норм, детализации регулирования, но и
в существенном изменении подходов к
регламентации рассматриваемых
отношений.
В главе 34 выделен комплекс
общих норм, действие которых
распространяется на все виды аренды. Наряду
с этим введены нормы специального
регулирования отдельных ее видов: проката,
аренды транспортных средств, аренды зданий
и сооружений, аренды предприятий,
финансовой аренды - лизинга <*>.
Разграничение данных договоров
осуществляется главным образом по предмету
(объекту) аренды, но учитываются и другие
моменты: например, сфера применения
договора и специализация арендодателей - по
договору проката, особый характер
отношений - при лизинге и пр.
--------------------------------
<*> В настоящей
работе не рассматриваются вопросы
специального регулирования аренды зданий и
сооружений и лизинга.
Правила § 1 главы 34
ГК РФ носят универсальный характер и
полностью регулируют те виды арендных
отношений, для которых не предусмотрено
специальное регулирование, а также
распространяются на договоры, выделенные в
отдельные виды аренды, но лишь в той части,
которая не урегулирована специальными
нормами, относящимися к соответствующему
виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданский кодекс РФ, являясь актом
прямого действия, предусматривает вместе с
тем возможность применения в определенных
случаях других законодательных и иных
правовых актов, дополняющих его нормы или
устанавливающих специальные правила для
отдельных видов отношений, имеющих
специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что
законом могут быть установлены особенности
сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов.
Нормы,
регулирующие сдачу в аренду земельных
участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264,
270, 280), введенной в действие Федеральным
законом от 16 апреля 2001 года N 45-ФЗ, и в
Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК
РФ лица, имеющие в собственности земельный
участок, вправе распоряжаться им, в том
числе сдавать в аренду, если
соответствующие земли не исключены из
оборота или не ограничены в обороте. О праве
передачи земельных участков в аренду
говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи
указано, что владелец земельного участка,
не являющийся собственником (в том числе
арендатор. - Г.Ш.), не вправе распоряжаться
им, если иное не предусмотрено законом или
договором.
В Земельном кодексе РФ
вопросы аренды регулируются главой IV
(посвященной различным видам пользования
землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса
юридические лица (кроме указанных в п. 1)
<*>, имевшие право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками, обязаны переоформить это право
на право аренды или приобрести их в
собственность до 1 января 2004 года (см.
Федеральный закон от 25 октября 2001 года N
137-ФЗ).
--------------------------------
<*> В п. 1
ст. 20 Земельного кодекса РФ названы
государственные органы и органы местного
самоуправления, государственные и
муниципальные учреждения, а также казенные
предприятия, за которыми сохранено право
постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками.
Аренде земельных
участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса
РФ.
Сдача в аренду участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется, как правило,
путем проведения
