Применение приобретательной давности к земельным участкам
К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ
Г.Н. ЭЙРИЯН
Г.Н.
Эйриян, кандидат юридических наук, старший
преподаватель автономной некоммерческой
организации "Юридический колледж" при
Пермском государственном
университете.
Вопрос принципиальной
возможности применения норм о
приобретательной давности к земельным
участкам остается дискуссионным.
Одни
считают, что применение института
приобретательной давности к земельной
недвижимости возможно лишь в ограниченных,
особо указанных в законе, случаях, например
к землям, собственник которых неизвестен.
Но означенный институт неприменим к
случаям неразрешенного использования
государственных и муниципальных земель
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная
недвижимость: сделки, правовое
регулирование: Учеб. пособ. М., 1997. С.
84.
Своеобразно толкует приобретательную
давность в отношении земельных участков
Б.В. Ерофеев: "Пользование непрерывно более
15 лет земельным участком без оформления
своих юридических прав дает гражданам и
юридическим лицам преимущественное право
на приобретение земельного участка, если он
продается (передается безвозмездно) для
того же назначения" <*>.
--------------------------------
<*> Ерофеев Б.В.
Земельное право: Учеб. для вузов / Под ред.
Г.В. Чубукова. М., 1998. С. 196.
Другие же
полагают, что приобретение земли в силу
приобретательной давности невозможно,
поскольку в Российской Федерации не
существует бесхозяйной земли <*>.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России: Проблемы. Теория. Практика / Под ред.
А.Л. Маковского. М.: Исследовательский центр
частного права. С. 285.
По мнению О.И.
Крассова, приобретательная давность
является первоначальным основанием
возникновения прав на земельные участки, но
ее применение имеет свои особенности - она
может применяться только в отношении тех
земельных участков, которые находятся в
частной собственности <*>.
--------------------------------
<*> Крассов О.И.
Право частной собственности на землю. М., 2000.
С. 63, 64.
Среди причин, повлекших столь
разительные суждения авторитетных ученых
по рассматриваемому вопросу, в первую
очередь следует назвать отсутствие в
действующем земельном законодательстве
системного регулирования отношений,
связанных с возникновением прав на
земельные участки.
Земельный кодекс РФ
закрепил в качестве одного из основных
принципов земельного законодательства
принцип разграничения действия норм
гражданского и норм земельного
законодательства в части регулирования
отношений по использованию земель, тем
самым подытожив многочисленные споры
относительно того, какой отрасли права
должен принадлежать приоритет в вопросах
регулирования земельных отношений.
Установление подобного принципа можно
расценивать как легальное признание факта
необходимости использования при
регулировании земельных отношений норм как
земельного, так и гражданского
законодательства. Однако столь
существенный подход, к сожалению,
практически не был реализован при
регламентации конкретных земельных
отношений. Так, в соответствии со ст. 25 ЗК РФ
права на земельные участки возникают по
основаниям, установленным гражданским
законодательством, иными федеральными
законами. Но при этом ни в данной норме, ни
далее в Земельном кодексе не
конкретизируется, какие основания,
предусмотренные гражданским
законодательством, и в какой мере применимы
к возникновению прав на земельные участки.
Подобный законодательный подход позволяет
применять сегодня в качестве основания
возникновения права на земельные участки
любой юридический факт, предусмотренный
гражданским законодательством как
основание возникновения права на
недвижимое имущество, причем без
необходимости учета каких-либо специальных
правил применения, поскольку таковые не
установлены земельным
законодательством.
Резюмируя
сказанное, можно сделать следующий вывод.
Приобретательная давность может
рассматриваться как основание
возникновения прав на земельные участки
независимо от того, в чьей собственности
они находятся - частной, муниципальной или
государственной. В действующем
законодательстве отсутствуют нормы,
дифференцирующие применение данного
основания возникновения в зависимости от
формы собственности на земельный участок
либо ограничивающие такое применение к
государственным или муниципальным
землям.
Приобретательная давность,
будучи новым правовым явлением
действующего законодательства, пока не
подверглась должному детальному анализу.
Но в достаточной степени она была освещена
в дореволюционных работах, многие
положения которых способствуют уяснению
сути современного правового регулирования
рассматриваемых отношений.
Наиболее
точное и полное определение
приобретательной давности дал Л.А. Кассо:
"Истечение времени не может не отразиться
на правовых отношениях: некоторые
фактические явления, долго продержавшиеся,
защищаются законом при известных условиях.
Эта защита, известная под именем давности,
означает, что государство предпочитает в
интересах общественного спокойствия и
прочности оборота охранять положение,
освященное временем, чем содействовать
проявлению права, долго не
осуществившегося и вследствие этого
нередко сомнительного. Безмолвие и
бездеятельность управомоченного субъекта,
допускающего явное нарушение своего
правомочия, толкуется законом как отказ от
него. Давнишний, явный и яркий факт
торжествует над поблекшим правом" <*>.
--------------------------------
<*> Кассо Л.А.
Русское поземельное право. М., 1906. С.
123.
Приведенная характеристика
приобретательной давности позволяет
сделать следующие выводы:
- нормы
приобретательной давности служат
обеспечению прочности оборота, а не
установлению права на бесхозяйное
имущество. Следовательно, наличие
формального собственника у земельного
участка, переходящего в порядке давности,
не может исключать ее применение. При этом
прочность оборота, по всей видимости,
следует понимать как фактическое
использование земельного участка при
отсутствии формальных прав на участок с
соблюдением условий, установленных в
законе. Такое использование
противопоставляется наличию формального
права на земельный участок при отсутствии
факта его использования в течение
определенного периода времени;
- смысл
приобретательной давности - двоякий. В
современной литературе приобретательная
давность обычно рассматривается в одном
аспекте: как правопорождающая давность, т.е.
как основание возникновения права
собственности. Однако такой подход не
раскрывает в полной мере сущность данного
института. Истечение срока давности,
установленного в законе, влечет два
следствия: 1) признание права собственности
на земельный участок за лицом, не имеющим
никаких юридических оснований своего
владения, и 2) прекращение права
собственности законного владельца участка.
Во втором значении срок, лежащий в основе
приобретательной давности, можно
рассматривать как погасительную давность.
В этом смысле приобретательная давность
достаточно органично входит в систему
оснований возникновения прав на землю,
поскольку отражает один из принципов
земельного законодательства - обязательное
использование земельного участка. Этот
принцип реализуется, в частности,
возможностью принудительного прекращения
права собственности на земельный участок в
случае его неиспользования в течение
определенного законом времени (ст. 284 ГК
РФ).
Оправданно полагать, что
двойственная природа приобретательной
давности не учтена в действующем
законодательстве должным образом. Так, в
соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение
приобретательной давности не может
начаться ранее истечения срока исковой
давности по соответствующим требованиям,
который в данном случае составляет три
года. По общему правилу течение срока
исковой давности начинается со дня, когда
лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При
этом законодательство не содержит норм,
обязывающих собственника ежедневно или
ежегодно посещать свой участок. Поэтому
собственник может узнать о нарушении
своего права, а следовательно, и законно
предъявить виндикационный иск к
давностному владельцу как через один день,
так и через несколько лет после
фактического использования участка
давностным владельцем. В таком случае
давностный срок в каждом конкретном случае
будет разным, а его установление весьма
проблематичным.
Кроме того, конструкция
приобретательной давности, закрепленная в
Гражданском кодексе, может привести к
сложностям при взимании земельного налога
и понуждении к исполнению иных
обязанностей собственника земельного
участка. Кто должен уплачивать земельный
налог в то время, когда срок исковой
давности уже истек, а срок приобретательной
давности еще не составил 15 лет? Формально в
силу Закона "О плате за землю" основанием
для исчисления и уплаты земельного налога
является документ, удостоверяющий право на
землю. Поэтому при истечении срока исковой
давности, но до признания права
собственности за давностным владельцем
формально земельный налог должен
уплачивать законный собственник
земельного участка. Однако насколько
справедливо взимать платежи за землю и
одновременно отказывать в защите
нарушенного права, легально допуская при
этом в перспективе возможность признания
собственником участка другое лицо -
давностного владельца? Проблемы
аналогичного характера могут возникнуть в
случае необходимости проведения работ, в
частности по благоустройству
соответствующей территории, и выполнения
иных обязанностей, лежащих на собственнике
участка.
По всей видимости, во избежание
подобных проблем и для достижения
оптимального сочетания интересов как
законного собственника, так и давностного
владельца течение сроков исковой и
приобретательной давности должно
осуществляться не одно после другого, а
одновременно.
Течение обоих сроков
должно начинаться с того момента, когда
фактический, незаконный владелец приступил
к использованию земельного участка или
иного имущества (с соблюдением условий,
устанавливаемых для давностного владения).
С этого времени в течение всего срока
исковой давности собственник имущества
имеет право на защиту своих прав со стороны
государства. По истечении этого срока
данное право лицом утрачивается и
возникает право незаконного собственника
имущества на защиту права давностного
владения, а именно право на признание
такого владения правом собственности.
Для подобного правового регулирования
приобретательной давности необходимо,
во-первых, увеличить срок исковой давности
по виндикационным искам в отношении
недвижимого имущества с трех до пятнадцати
лет, а во-вторых, исключить из текста ст. 234
ГК РФ п. 4 и установить, что течение
приобретательной давности и течение срока
исковой давности начинается
одновременно.
Статья 234 устанавливает,
что для приобретения права собственности
владение должно быть добросовестным,
открытым и непрерывным. Гражданин или
юридическое лицо должны владеть имуществом
как своим собственным. Перечисленные
категории - добросовестное, открытое,
непрерывное - оценочные, т.е. Закон не дает
прямого и точного толкования этих
понятий.
В специальной литературе дана
следующая трактовка реквизитов
(обязательных условий) приобретательной
давности: "Давностный владелец должен
владеть имуществом как своим собственным
или, что то же самое, в виде собственности,
без оглядки на то, что у него есть
собственник" <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под
ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С.
312.
Однако более точным следовало бы
признать понимание владения имуществом
"как своим собственным" в смысле
невозможности применения ст. 234 к случаям,
когда лицо владеет и пользуется имуществом
на основании заключенного договора хотя и
длительное время, но с сознанием своих
договорных обязательств <*>.
--------------------------------
<*> См., напр.:
Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части первой:
Постатейный / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С.
457.
Применение ст. 234 должно быть исключено
и в том случае, если основанием владения
имуществом является административный акт
(например, о предоставлении земельного
участка), а равно и иные юридические факты.
Таким образом, владение имуществом "как
своим собственным" в рамках
приобретательной давности исключает любое
предусмотренное законом основание. До
истечения 15-летнего срока и признания права
собственности в порядке ст. 234 подобное
владение есть по сути самовольное занятие и
использование участка, поэтому в любой
момент оно может быть прекращено, а
владелец привлечен к административной и
(или) гражданско-правовой
ответственности.
Владение имуществом
"как своим собственным", разумеется, по
своему юридическому содержанию не может
равняться законному владению таким
имуществом на праве собственности. Так,
незаконный владелец земельного участка не
может (даже если пожелает того) нести
обязанность по уплате земельного налога.
Ведь согласно ст. 15 Закона "О плате за землю"
основанием для установления земельного
налога и арендной платы за землю является
документ, удостоверяющий право
собственности, владения и пользования
(аренды) земельным участком. Не имея
документа, удостоверяющего право на
участок, незаконный владелец не вправе
распоряжаться земельным участком
(например, сдавать его в аренду).
Квалифицировать же владение давностного
владельца как владение "своим собственным
имуществом" на основании тех действий,
которые укладываются в рамки правомочий
"владение" и "пользование" имуществом,
практически невозможно.
Дело в том, что
вслед за ЗК РСФСР 1991 г. ныне действующий
Кодекс устанавливает единый перечень прав
и обязанностей для субъектов земельных
прав, не дифференцируя их в зависимости от
титула. Иными словами, какие бы действия ни
совершал давностный владелец в отношении
своего участка, они в равной мере могут
свидетельствовать в пользу любого из
предусмотренных законом видов прав на
землю. Поэтому владение имуществом "как
своим собственным" должно подразумевать,
что владелец "заботился" в течение всего
давностного срока об имуществе как о своем
собственном. Это могут быть, например,
агротехнические или иные мероприятия по
поддержанию надлежащего состояния
плодородного слоя земли, если речь идет о
землях сельскохозяйственного назначения. В
целом же это должны быть действия,
свидетельствующие о том, что владелец в
течение срока исковой давности нес бремя
содержания земельного участка.
Особый
интерес представляет толкование категории
"добросовестное владение". По мнению
авторов учебника "Гражданское право", это
означает, что, владея имуществом, владелец
не знает и не должен знать об отсутствии у
него права собственности, а отсутствие
правоустанавливающего документа само по
себе не означает недобросовестного
владения. Аналогичной точки зрения
придерживаются и авторы
