Парадокс регистрации(г.а. лобанов)
Материал подготовлен с использованием
правовых актов
по состоянию на 1
сентября 2003 года
Г.А. ЛОБАНОВ
Г.А.
Лобанов, советник председателя
Международного фонда "Помоги себе
сам".
Приведу вам конкретный пример.
Коммерческая организация - назовем ее Фирма
"А" - продавец - и другая коммерческая
организация - назовем ее Фирма "Б" -
покупатель - заключили договор
купли-продажи части строящегося здания,
расположенного в городе Москве. Цена
данного договора тоже условна, составляет
1000000 долл. США (в том числе НДС). При этом по
договору покупатель перечисляет продавцу
задаток - 500000 долл. США, но остальная сумма -
500000 долл. США, опять же по действующему
договору, перечисляется продавцу лишь
после регистрации в учреждении юстиции по
регистрации прав... (Мосрегистрации) права
собственности на покупаемую часть здания
за Фирмой "Б".
Описание парадокса
Суть
проблемы заключается в том, что учреждение
юстиции (Мосрегистрация) при получении
документов на регистрацию прав
собственности на недвижимое имущество,
приобретаемое покупателем по сделке, не
проверяет факт исполнения сделки, в нашем
случае сделки купли-продажи.
На мой
взгляд, учреждение юстиции обязано
проверять факт исполнения сделки
купли-продажи недвижимого имущества в
описанном случае.
Так, согласно статье
549 Гражданского кодекса Российской
Федерации по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать
в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество. То есть
предметом сделки является недвижимость.
При этом переход права собственности на
недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.
По смыслу
пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса
Российской Федерации государственная
регистрация перехода права собственности
на недвижимое имущество является
основанием для изменения отношений
покупателя с третьими лицами.
Это
означает, что при наличии у покупателя
свидетельства о государственной
регистрации права на предмет сделки
купли-продажи сделка уже исполнена.
После регистрации права покупатель уже
стал собственником недвижимого имущества.
В этом смысле у него отпадает необходимость
платить за вещь. И если он платит, то он уже
дарит деньги продавцу, а сделки дарения
между коммерческими организациями
запрещены (статья 575 Гражданского кодекса
Российской Федерации). А если он -
покупатель - не платит, то продавец не
получает денежного эквивалента своего
имущества, т.е. терпит убытки. При этом
продавец не может вчинить виндикационный
иск покупателю, ведь недвижимое имущество
выбыло из его владения по его воле (статья 301
Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Возникает патовая ситуация,
когда покупатель - коммерческая
организация уже не может выполнить своих
обязанностей по договору купли-продажи, а
продавец уже не может защитить свои права
путем предъявления виндикационного иска.
Это означает, что нарушаются в описанном
случае основные начала гражданского
законодательства (статья 1 Гражданского
кодекса Российской Федерации). Стороны
такого договора ставятся в неравное
положение, причем уже невозможно
обеспечить восстановление нарушенного
права.
Таким образом, условие о
регистрации права собственности на
недвижимое имущество на покупателя до
исполнения им своих обязанностей по оплате
противоречит правилам статьи 1
Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Кроме того, нарушаются права
сторон как добросовестных участников
указанной сделки, предусмотренные статьями
34, 35 Конституции Российской
Федерации.
Несовершенство
законодательства
Однако хотел бы
привести некоторую аргументацию,
разъясняющую суть возникшей ситуации. Дело
в том, что с момента регистрации Фирмой "Б"
права собственности на недвижимое
имущество до полной оплаты за
приобретаемое недвижимое имущество
прекращает действие обязательство
купли-продажи недвижимости, содержащееся в
договоре. Я поясню почему. Всем известно,
что любое правоотношение помимо субъектов
правоотношения, субъективных прав и
обязанностей содержит предмет, то есть то,
ради чего возникло правоотношение. Причем
при отсутствии одного из указанных
элементов правоотношение прекращается. В
нашем случае из правоотношения в форме
обязательства купли-продажи, предметом
которого является недвижимое имущество,
сам предмет изымается из правоотношения в
момент регистрации права собственности на
недвижимое имущество, в нашем случае за
покупателем - Фирмой "Б". Причем это
соответствует гражданскому
законодательству, поскольку по смыслу
статьи 551 Гражданского кодекса Российской
Федерации право собственности на
недвижимость по договору продажи
недвижимости возникает у покупателя с
момента государственной регистрации за ним
права собственности на недвижимость.
Однако Гражданский кодекс Российской
Федерации не содержит указанного основания
прекращения обязательств. В этом нет ничего
страшного, просто Гражданский кодекс
Российской Федерации еще далек от
совершенства. Как и любой писанный
нормативный акт, Кодекс испытывает на себе
воздействие реальных отношений,
складывающихся в гражданском обороте.
Какие же последствия для сторон возникают в
данном случае? А те, о которых уже
говорилось, - Фирма "А" не получает и не может
получить денег от покупателя, поскольку
обязательство купли-продажи недвижимости
прекратилось с момента регистрации права
собственности на недвижимое имущество за
Фирмой "Б". В свою очередь Фирма "Б" не может
заплатить деньги за полученную
недвижимость. Поскольку если
добросовестная Фирма "Б" платит Фирме "А"
деньги после того, как стала собственником
недвижимости, то такая денежная сумма
должна квалифицироваться как объект
дарения, но дарение между коммерческими
организациями запрещено.
Выход
Есть ли
выход из такого тупика? Да, есть. В
соответствии с пунктом 1 статьи 13
Федерального закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним учреждением юстиции по
регистрации прав при проведении
государственной регистрации прав должна
проводиться правовая экспертиза
документов и проверка законности сделки.
Следовательно, чтобы избежать указанных
последствий, учреждение юстиции,
руководствуясь положениями статей 1 и 575
Гражданского кодекса Российской Федерации,
должно проверять документы об исполнении
покупателем в полном объеме своих
обязанностей по платежам за приобретенный
объект недвижимости.
При отсутствии
документов, свидетельствующих об оплате за
проданное недвижимое имущество, учреждение
юстиции должно отказывать в регистрации
права, даже если стороны предусмотрели
ничтожное условие в своем договоре о
регистрации права собственности на
недвижимое имущество на покупателя до его
оплаты за купленное недвижимое
имущество.
Возражения
Но мне могут
возразить: что же, теперь коммерческая
организация не может купить недвижимое
имущество в рассрочку? Почему же не может,
может. Но до выплаты всей суммы покупатель -
коммерческая организация может
безвозмездно пользоваться недвижимым
имуществом, при этом регистрация права
собственности за покупателем -
коммерческой структурой должна
производиться после выплаты всей денежной
суммы. Надо сказать, что такой подход не
противоречит принципам гражданского
законодательства. Я убежден, что
предложенное решение приводит к
стабилизации хозяйственной деятельности и
существенно снижает уровень
криминализации гражданского оборота в
сфере государственной регистрации
прав.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
