Пожизненное содержание в прошлом и настоящем(а.м. эрделевский)
Материал подготовлен с использованием
правовых актов
по состоянию на 1 ноября
2003 года
А.М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
А.М.
Эрделевский, профессор МГЮА,
д.ю.н.
Экономическая сторона жизни людей
пенсионного возраста сегодня такова, что
практика заключения договоров
пожизненного содержания с иждивением
продолжает постепенно расширяться. Такая
тенденция наметилась в середине 90-х годов
прошлого столетия, после принятия нового
Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Но и
в период действия ГК РСФСР 1964 г. (далее - ГК
РСФСР) договоры с условием пожизненного
содержания тоже заключались, и сегодня
перед правоприменительной практикой
встает ряд непростых вопросов, связанных с
применением норм нового российского
законодательства к ранее заключенным
договорам. Наибольшую остроту приобретает
вопрос о судьбе переданного по таким
договорам недвижимого имущества в случаях,
когда вопрос о судьбе такого договора в
старом и новом ГК решается по-разному.
Сказанное в первую очередь касается случая,
когда иждивенец переживает того, у кого он
находится на иждивении. Прежде чем перейти
к рассмотрению поставленного вопроса,
остановимся на основных изменениях в
правовом регулировании пожизненного
содержания.
ГК РСФСР допускал включение
условия о пожизненном содержании лишь в
договор купли-продажи жилого дома. Согласно
ст. 253 ГК РСФСР по договору купли-продажи
жилого дома с условием пожизненного
содержания продавца, являющегося лицом
нетрудоспособным по возрасту или состоянию
здоровья, продавец передавал в
собственность покупателя жилой дом или его
часть, а покупатель обязывался в уплату
покупной цены предоставлять продавцу до
конца его жизни материальное обеспечение в
натуре - в виде жилища, питания, ухода и
необходимой помощи. Повышенный уровень
защиты интересов нетрудоспособного
продавца (далее - иждивенца) обеспечивали,
как правило, ст. 253 ГК РСФСР о том, что
случайная гибель жилого дома не
освобождала покупателя (далее -
плательщика) от обязанности по
пожизненному содержанию иждивенца, и
содержавшийся в этой норме категорический
запрет на отчуждение дома плательщиком при
жизни иждивенца. Нетрудно видеть, что в
полном объеме право собственности
возникало у плательщика лишь в момент
смерти иждивенца, так как лишь после этого
приобретало присущую праву собственности
полноту одно из основных правомочий
собственника - возможность распорядиться
домом, в том числе путем его отчуждения.
Статья 254 ГК РСФСР устанавливала три
основания прекращения договора
купли-продажи дома, проданного с условием
пожизненного содержания продавца. В двух
случаях договор прекращался вследствие его
расторжения. В первом случае договор мог
быть расторгнут по требованию иждивенца,
если плательщик не исполнял обязанностей
по содержанию иждивенца, во втором - по
требованию плательщика, если по
независящим от него обстоятельствам его
материальное положение изменялось
настолько, что он оказывался не в состоянии
предоставлять иждивенцу обусловленное
содержание, либо если трудоспособность
иждивенца полностью восстанавливалась.
Третьим основанием прекращения договора
была смерть покупателя при жизни иждивенца
- в этом случае договор прекращался
автоматически.
Применительно ко всем
основаниям прекращения договора ст. 254 ГК
РСФСР содержала императивное указание о
том, что дом должен быть возвращен продавцу.
Исключением являлось расторжение договора
в связи с восстановлением трудоспособности
иждивенца, который в этом случае был не
вправе требовать возврата дома и сохранял
лишь право пожизненного безвозмездного
пользования предоставленным ему по
договору помещением.
Действующий
сегодня ГК РФ содержит правовой институт,
во многом сходный с рассмотренным
договором купли-продажи жилого дома с
условием пожизненного содержания. Это одна
из разновидностей договора пожизненной
ренты - договор пожизненного содержания с
иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ). В отличие от
договора купли-продажи жилого дома,
предметом договора пожизненного
содержания может быть любая недвижимость.
Иждивенцем по этому договору может быть
любой, а не только нетрудоспособный,
гражданин. Кроме того, собственник
недвижимости может установить обязанность
по пожизненному содержанию как в отношении
себя, так и в пользу любого другого
гражданина или нескольких граждан. Как и
любой договор ренты, договор пожизненного
содержания всегда является возмездным,
поскольку предполагает предоставление
пожизненного содержания в обмен на
переданную недвижимость. Но являясь всегда
возмездным, договор ренты может быть либо
платным, либо бесплатным - в зависимости от
того, передано имущество иждивенцем в
собственность плательщика за плату или
бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае к
отношениям сторон по передаче и оплате
применяются правила ГК РФ о купле-продаже, а
во втором - правила о договоре дарения
постольку, поскольку иное не установлено
правилами ГК РФ о договоре ренты и не
противоречит существу этого договора. С
договором купли-продажи жилого дома сходен
второй - бесплатный - вид договора
пожизненного содержания с иждивением.
В
отличие от ст. 253 ГК РСФСР, где содержался
императивный запрет на отчуждение жилого
дома плательщиком при жизни иждивенца,
согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе
отчуждать, сдавать в залог или иным
способом обременять недвижимое имущество,
переданное ему в обеспечение пожизненного
содержания, но лишь с предварительного
согласия получателя ренты. Кроме того, в
силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения
такого имущества плательщиком его
обязанности плательщика по договору
пожизненного содержания переходят на
приобретателя имущества, при этом прежний
плательщик несет субсидиарную с новым
плательщиком ответственность по
требованиям иждивенца, возникшим в связи с
нарушением договора пожизненного
содержания, если ГК РФ, другим законом или
договором не предусмотрена солидарная
ответственность обоих плательщиков по
этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким
образом, если иждивенец и соглашается на
отчуждение недвижимости, он не утрачивает
первоначального плательщика в качестве
обязанного лица.
Что касается оснований
прекращения договора пожизненного
содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ,
обязательство пожизненного содержания с
иждивением прекращается смертью иждивенца.
Кроме того, при существенном нарушении
плательщиком своих обязательств иждивенец
вправе потребовать возврата недвижимого
имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания, либо выплаты ему
выкупной цены на условиях, установленных
ст. 594 ГК РФ. В отличие от ст. 254 ГК РСФСР,
никакого правового значения с позиций ГК РФ
не имеет факт восстановления
трудоспособности иждивенца, поскольку
иждивенцем по договору ренты может быть
любой гражданин. Не содержит ст. 605 ГК РФ и
такого основания прекращения договора
пожизненного содержания, как смерть
плательщика при жизни иждивенца РФ, которое
предусматривалось ранее ст. 254 ГК РСФСР.
Отмеченные различия в правовом
регулировании рассматриваемых сходных (но
тем не менее неодинаковых) договоров влекут
и весьма значимые правовые последствия для
обеих сторон договора ренты. Что означало
прекращение договора купли-продажи жилого
дома с условием пожизненного содержания в
связи со смертью плательщика при жизни
иждивенца?
Во-первых, автоматически
восстанавливалось право собственности
иждивенца на дом, который в силу этого не
входил в состав наследственного имущества.
Указание ст. 254 ГК РСФСР о том, что дом должен
быть передан иждивенцу, имело в виду
фактическую передачу дома во владение
иждивенца после восстановления его права
собственности на дом. Напомним также, что
действовавшее в тот период
законодательство не предусматривало
регистрации возникновения, перехода и
прекращения прав на недвижимое имущество.
Регистрации подлежал лишь сам договор
купли-продажи жилого дома (ст. 239 ГК РСФСР). В
момент такой регистрации у плательщика
возникало право собственности на дом (ч. 2
ст. 135 ГК РСФСР). Если плательщик умирал при
жизни иждивенца, последний вновь
приобретал право собственности на дом и мог
распорядиться им как угодно, в том числе
заключив новый договор купли-продажи с
условием пожизненного содержания с любым
гражданином. Если же плательщик переживал
иждивенца, то дом переходил по наследству к
наследникам плательщика.
Во-вторых,
прекращалась обязанность плательщика по
содержанию иждивенца. Эта обязанность не
переходила на наследников плательщика и,
таким образом, не обременяла
наследственное имущество. Отмеченное
обстоятельство имело важное значение,
особенно в случае случайной гибели дома в
период жизни плательщика - ведь его
обязанность по содержанию иждивенца
продолжала существовать, но она не могла
обременить наследственное имущество, в
составе которого в этом случае не могло
быть не существующего к моменту открытия
наследства дома. Следовательно, заключая
договор, плательщик, в частности, сознавал,
что не обременит принятой на себя
обязанностью свое наследственное
имущество.
Как указывалось выше,
действующий ГК РФ не содержит аналогичного
основания прекращения договора
пожизненного содержания с иждивением. Это
означает, что при отсутствии в самом
договоре специальных оснований его
прекращения, в случае смерти плательщика
при жизни иждивенца договор не прекращает
существовать. Недвижимость, если она
сохранилась, переходит к принявшим
наследство наследникам плательщика. К ним
же, независимо от сохранности недвижимости,
переходит и обязанность по пожизненному
содержанию иждивенца. Эту обязанность
наследники обязаны исполнять в пределах
общей стоимости всего наследственного
имущества.
Поскольку часть вторая ГК РФ,
в которую входят нормы о договоре
пожизненного содержания, вступила в силу с 1
марта 1996 г., в практике может вызвать
затруднения вопрос о судьбе договора
купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания продавца,
заключенного до 1 марта 1996 г., если
плательщик умер после этой даты, но при
жизни иждивенца. Какие нормы подлежат в
этом случае применению - ст. 254 ГК РСФСР или
нормы ГК РФ о договоре пожизненного
содержания с иждивением? Основания для
решения этого вопроса в пользу норм ГК РФ,
казалось бы, может дать правило ч. 2 ст. 5
Федерального закона от 26 января 1996 г. "О
введении в действие части второй
Гражданского кодекса Российской Федерации"
(далее - Вводный закон), согласно которому по
обязательственным отношениям, возникшим до
1 марта 1996 г., часть вторая ГК РФ применяется
к тем правам и обязанностям, которые
возникнут после введения ее в действие. Но
такое решение было бы неверным по следующим
причинам.
Во-первых, как было показано
выше, хотя договор купли-продажи жилого
дома с условием пожизненного содержания
продавца и договор пожизненного содержания
с иждивением имеют значительное сходство,
они порождают не вполне одинаковые
обязательственные отношения, имеют
различия по своему субъектному составу и
являются разными видами договоров. Правило
же ч. 2 ст. 5 Вводного закона имеет в виду
такое обязательственное отношение, которое
возникло до 1 марта 1996 г. и продолжает
существовать после этой даты именно в
качестве такого отношения.
Во-вторых, в
ч. 2 ст. 5 Вводного закона речь идет о
применении части второй ГК к возникающим
правам и обязанностям, а рассматриваемый
вопрос касается не возникновения прав и
обязанностей, а их прекращения вместе с
прекращением самого обязательственного
отношения по пожизненному содержанию
иждивенца в связи со смертью
плательщика.
В-третьих, наиболее
существенный, как представляется, аргумент
против применения в рассматриваемом
аспекте норм ГК РФ к договору купли-продажи
жилого дома с условием пожизненного
содержания состоит в том, что действие ч. 2
ст. 5 Вводного закона в данном случае
исключается действием п. 2 ст. 422 ГК РФ,
который устанавливает, что, если после
заключения договора приняты обязательные
для сторон правила иные, чем те, которые
действовали при заключении договора,
условия заключенного договора сохраняют
силу, кроме случаев, когда законом
установлено, что его действие
распространяется на отношения, возникающие
из ранее заключенных договоров. Пункт 2 ст.
422 ГК РФ является специальной нормой по
отношению к ч. 2 ст. 5 Вводного закона, так как
действие ст. 422 ГК РФ направлено не на любые,
а только на договорные обязательства.
Именно поэтому в Вводном законе есть ст. 8,
которая специально устанавливает
применимость обязательных для сторон норм
части второй ГК РФ об основаниях,
последствиях и о порядке расторжения (но не
прекращения договора независимо от воли
сторон, как это имеет место в случае смерти
плательщика по договору купли-продажи
жилого дома) договоров отдельных видов к
тем договорам соответствующего вида,
которые продолжают действовать после
введения в действие части второй ГК. Кроме
того, ГК РФ вовсе не исключает возможности
установления в договоре пожизненного
содержания тех оснований и последствий его
прекращения, которые содержались в ст. 254 ГК
РСФСР, поэтому нельзя сказать, что ГК РФ
содержит какие-либо правила, являющиеся
столь же обязательными для сторон, сколь и
правила ст. 254 ГК, и в то же время иными.
Поскольку правило ст. 254 ГК РСФСР о
прекращении договора в случае смерти
плательщика при жизни иждивенца и возврате
последнему дома было императивным и не
могло быть изменено договором,
необходимости дублирования положений ст. 254
ГК РСФСР в договоре не было. Предполагается,
что законы должны быть известны каждому,
поэтому правила ст. 254 ГК РСФСР одновременно
являлись и условиями договора
купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания.
Изложенное
позволяет сделать вывод, что правило ст. 254
ГК РСФСР о прекращении договора
купли-продажи с условием пожизненного
содержания в случае смерти плательщика при
жизни иждивенца применимо в отношении всех
таких договоров, заключенных до 1 марта 1996
г., хотя бы смерть плательщика и наступила
после этой даты. То же самое следует сказать
и о предусмотренном ст. 254 ГК РСФСР праве
плательщика требовать расторжения
договора без возвращения дома иждивенцу в
случае восстановления трудоспособности
последнего, хотя бы такое восстановление
произошло после 1 марта 1996 г. - такое условие
вполне допустимо и в договоре пожизненного
содержания с иждивением.
Завершая
рассмотрение поставленных вопросов,
следует сказать несколько слов о
последствиях прекращения договора
купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания в случае смерти
плательщика с позиций Федерального закона
от 21 июля 1997 г. "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним". Как отмечалось выше, право
собственности на дом возникает у иждивенца
вновь со дня смерти плательщика в силу
самого факта смерти последнего на
основании прямого указания ст. 254 ГК РСФСР.
Возникновение этого права подлежит
государственной регистрации в
соответствии с Законом. Такая регистрация
является необходимой предпосылкой для
совершения последующих сделок с жилым
домом, то есть одним из последствий
регистрации является возникновение
