Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество(с.п. гришаев)
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Материал
подготовлен с использованием правовых
актов
по состоянию на 21 сентября 2005
года
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей
Павлович, кандидат юридических наук, доцент
кафедры гражданского права
МГЮА.
Недвижимое имущество во многих
случаях принадлежит не одному
собственнику, а нескольким или, другими
словами, является объектом общей
собственности нескольких лиц. Такие лица
именуются сособственниками.
Право
общей собственности может принадлежать
любым субъектам гражданского права в любом
сочетании. Субъекты права общей
собственности, как и любые другие субъекты
права собственности, могут осуществлять
правомочия собственника, то есть владеть,
пользоваться и распоряжаться
принадлежащим им имуществом, однако
указанные правомочия они осуществляют
сообща. Из этого следует, что общая
собственность - это не особая форма
собственности, а основывается на уже
существующих формах собственности.
Общая собственность может быть с
определением долей (долевая собственность)
и без определения долей (совместная
собственность) участников. Соответственно
этому различают право общей долевой
собственности и право общей совместной
собственности. Отношения общей совместной
собственности могут иметь место только в
случаях, предусмотренных законом. Доля
участника совместной собственности в общем
имуществе заранее не определена. Она
устанавливается при разделе между
участниками совместной собственности, а
также при выделе доли одного из них.
Общая собственность именуется долевой,
когда каждому из ее участников принадлежит
определенная доля, которая обычно
выражается в виде арифметической дроби
(идеальная доля). Если в законе, договоре или
ином акте, на основании которого
устанавливается общая собственность, нет
определения долей каждого из
сособственников, то их доли предполагаются
равными.
Владение и пользование общим
долевым имуществом осуществляется по
согласию всех сособственников, а при
недостижении согласия спор решается
судом.
Имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между
ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего
имущества. Раздел имущества производится
между всеми участниками общей
собственности и означает ее прекращение.
При выделе доли общая собственность
сохраняется только в отношении остающихся
участников.
При осуществлении права
собственности собственник (в том числе
участник общей долевой собственности) не
должен выходить за пределы своих прав.
Существуют общие и частные пределы
осуществления гражданских прав.
Общие
пределы относятся ко всем правам и
содержатся в нормах-принципах. (Например, в
п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права
могут быть ограничены на основании
федерального закона и только в той мере, в
какой это необходимо в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности,
здоровья, прав и законных интересов других
лиц, обеспечения обороны страны и
безопасности государства). Нарушение общих
пределов называют злоупотреблением правом
(шикана).
Частные пределы
характеризуются тем, что относятся к
конкретным гражданским правам и
предусмотрены в специальных статьях
законодательства. Следует отметить, что в
отношении долевой собственности число
таких ограничений весьма значительно.
Так, распоряжение общей долевой
собственностью осуществляется по согласию
всех ее участников. При этом каждый
участник общей долевой собственности также
может распорядиться своей долей и для этого
согласия других сособственников не
требуется. Однако при продаже доли
постороннему лицу другие участники имеют
право преимущественной покупки, которое
заключается в том, что они имеют
преимущественное право приобрести долю по
цене, за которую она продается и на прочих
равных условиях, за исключением случаев
продажи на публичных торгах. Продавец доли
должен письменно уведомить других
сособственников о намерении продать ее
третьему лицу. Для продажи доли
недвижимости срок уведомления составляет 30
дней, а для движимого имущества - 10 дней. По
истечении указанных сроков и если
сособственники не выразили намерения
приобрести долю, продавец вправе продать ее
третьему лицу.
Особой разновидностью
общей долевой собственности является
собственность на общее имущество
многоквартирного дома, распоряжение
которой по существу нереализуемо. Доля в
общем имуществе многоквартирного дома не
приобретает самостоятельного юридического
значения. В литературе появилось
утверждение, что речь идет об общей
неделимой собственности <*>, с чем вполне
можно согласиться. При совершении сделок с
жилыми помещениями, в результате которых
возникает право собственности на них,
одновременно возникает право общей долевой
собственности на объекты общего
пользования. Так, если объектом сделки
выступает квартира, то наряду с переходом
права на нее происходит переход прав на
объекты общего пользования и
квартиры(кухня, коридор, ванная комната и
др.), и многоквартирного дома, К таким
объектам закон относит общие помещения
дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое,
санитарно-техническое оборудование за
пределами и/или внутри квартиры. Субъектами
права общей долевой собственности на это
имущество являются собственники помещений
в многоквартирном доме.
--------------------------------
<*> Чефранова Е.А.
Правовое регулирование отношений
собственности в многоквартирном доме //
Закон. 2005. N 6. С. 16.
Ограниченный характер
правомочий субъекта общей долевой
собственности на общее имущество в
многоквартирном доме заключается прежде
всего в невозможности выделить свою долю в
натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК
собственник помещения в многоквартирном
доме не вправе осуществлять выдел в натуре
своей доли в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с ранее сложившейся
практикой допускалось заключение так
называемых инвестиционных договоров, когда
физическое или юридическое лицо заключало
с государственным или муниципальным
жилищным органом договор, по которому
принимало на себя обязательство провести
реконструкцию объекта общего пользования
(например, чердачного помещения), а взамен
получало право собственности на этот
объект. Такая практика продолжалась и после
принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК
прямо установлено, что собственникам
квартир в многоквартирном доме принадлежит
право обшей долевой собственности на общее
имущество дома. Таким образом, такая
практика противоречила законодательству, и
в ряде случаев подобные договоры в судебном
порядке были признаны недействительными.
Вместе с тем нельзя не обратить внимания на
то, что указанная норма ЖК противоречит
нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК
участник общей долевой собственности имеет
право требовать выдела своей доли из общего
имущества. Кроме того, она противоречит ст.
246 ГК, согласно которой распоряжение
имуществом, находящимся в общей долевой
собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников.
Возникает вопрос о том, какой из двух
правовых актов будет действовать. На первый
взгляд можно прийти к выводу, что таким
правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст.
4 Вводного закона к ЖК впредь до приведения
в соответствие с Жилищным кодексом
Российской Федерации законов и иных
нормативных правовых актов, действующих на
территории Российской Федерации, законы и
иные нормативные правовые акты применяются
постольку, поскольку они не противоречат
Жилищному кодексу Российской Федерации.
Кроме того, следует учитывать то
обстоятельство, что ЖК был принят
позднее.
Однако следует также учитывать
то обстоятельство, что в данном случае речь
идет не о чисто жилищных отношениях, а о
гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3
ГК нормы гражданского права, содержащиеся в
любых других законах (а значит, и в ЖК), не
должны противоречить ГК.
Очевидно,
законодатель, а возможно, и Конституционный
Суд РФ должны дать дополнительные
разъяснения по этому вопросу. При этом
следует иметь в виду, что этот вопрос
приобретает особую значимость в связи с
тем, что есть случаи, когда все собственники
жилых помещений в многоквартирном доме не
возражают против того, чтобы передать,
например, чердак или подвал в собственность
одного из жильцов, получив взамен ту или
иную компенсацию.
Несомненно,
ограничена в данном случае и возможность
осуществления такого правомочия
собственника, как правомочие пользования.
Возможность передачи помещений, входящих в
объекты общего имущества многоквартирного
дома (в том числе чердачные помещения), в
пользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в
котором говорится, что по решению
собственников помещений в многоквартирном
доме, принятому на общем собрании таких
собственников, объекты общего имущества в
многоквартирном доме могут быть переданы в
пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан
и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК,
согласно которому к компетенции общего
собрания собственников помещений в
многоквартирном доме относится принятие
решений о передаче в пользование общего
имущества в многоквартирном доме.
Термин "пользование" предполагает как
безвозмездное пользование (заключение
договора безвозмездного пользования), так и
возмездное пользование (заключение
договора аренды).
Теоретически возможны
оба варианта, однако с практической точки
зрения единственно возможным
представляется договор аренды.
Максимальный срок договора аренды
действующим законодательством не
предусмотрен, однако вряд ли целесообразно
заключать договор аренды на срок более 50
лет, поскольку в противном случае нельзя
исключать отказ в государственной
регистрации договора аренды по тому
основанию, что такая длительная аренда по
существу прикрывает передачу помещений в
собственность.
Для заключения
подобного договора необходимо проведение
внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания
собственников помещений в многоквартирном
доме, решение которого оформляется
протоколом общего собрания в порядке,
установленном общим собранием
собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После
этого должен заключаться договор аренды, в
котором в качестве арендодателя выступают
все собственники жилых помещений в данном
многоквартирном доме, а в качестве
арендатора лицо, которому предоставляется
помещение во владение и пользование за
плату.
Договор аренды подлежит
государственной регистрации в
территориальном подразделении Федеральной
регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26
Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним в том
случае, если в аренду сдаются здание,
сооружение, помещения в них или части
помещений, к договору аренды недвижимого
имущества, представляемому на
государственную регистрацию прав,
прилагаются поэтажные планы здания,
сооружения, на которых обозначаются
сдаваемые в аренду помещения с указанием
размера арендуемой площади. Договор аренды
помещения или части помещения
регистрируется как обременение прав
арендодателя соответствующего помещения
(части помещения). При этом с заявлением о
государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества может
обратиться одна из сторон договора аренды
недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним).
Нельзя не обратить внимания на то, что
положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы
двусмысленно. В нем, в частности, сказано,
что по решению собственников помещений в
многоквартирном доме, принятому на общем
собрании таких собственников, объекты
общего имущества в многоквартирном доме
могут быть переданы в пользование иным
лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических
лиц.
При буквальном толковании этой
нормы можно прийти к выводу о том, что
помещения могут передаваться в пользование
только иным лицам, то есть не собственникам
жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК
говорится о передаче помещений в
пользование без указания, о каких лицах
идет речь). Кроме того, фраза "если это не
нарушает права и законные интересы граждан
и юридических лиц" дает возможность для
самого широкого толкования. При этом
очевидно, что передача в пользование части
общего имущества на длительный срок в той
или иной степени нарушает права и законные
интересы других собственников.
Наконец,
переданное в пользование помещение будет
сохранять статус нежилого помещения, даже
если фактически будет использоваться для
проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4
ст. 22 ЖК РФ, установившего, что перевод
нежилого помещения в жилое помещение не
допускается, если такое помещение не
отвечает установленным требованиям или
отсутствует возможность обеспечить
соответствие такого помещения
установленным требованиям либо если право
собственности на такое помещение
обременено правами каких-либо лиц,
практически невозможно.
Новый Жилищный
кодекс РФ в ст. 45 - 48 предусматривает, что
решения по вопросам, выносимым на собрание,
затрагивающее общее домовое имущество,
принадлежащее всем собственникам жилых
помещений на долевых началах, в том числе
государству и органам местного
самоуправления, обязательны для всех
собственников помещений. Таким образом,
налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно
которой распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее
участников, а при недостижении соглашения -
в порядке, установленном судом. Таким
образом, даже если решение выносится
большинством собственников жилых
помещений, это противоречит указанным
положениям ГК. Практическая
целесообразность указанных положений ЖК
вполне понятна: в противном случае решать
проблемы, связанные с использованием
общего домового имущества, было бы просто
невозможно. Принятие решений подобным
образом вполне допустимо в ТСЖ, где в
соответствии с уставными документами
решения, принятые большинством,
обязательны для меньшинства. Однако новый
ЖК не должен содержать нормы,
предусматривающие навязывание воли
большинства меньшинству в объединении
собственников без членства, органом
управления которого является общее
собрание.
Следует отметить, что ЖК
говорит о собственниках помещений, а не
только о собственниках жилых помещений. Из
этого следует, что собственники нежилых
помещений также являются участниками общей
долевой собственности на общее
имущество.
Спорным также является
вопрос о том, кто же является собственником
всего многоквартирного здания, в котором
проживают собственники отдельных
помещений, в целом. Очевидно, следует прийти
к выводу о том, что после того, как в здании
или сооружении зарегистрировано право
собственности двух и более лиц на помещения
в этом здании или сооружении, единого
собственника на все здание или сооружение
больше нет. Речь может идти только о праве
собственности на отдельные объекты
(помещения) и об общей долевой
собственности на имущество общего
пользования. При этом специфика общей
долевой собственности на общее имущество
