Характеристики недвижимости при госрегистрации

на территории действующего предприятия. Четко прослеживается два возможных вида реконструкции - переустройство существующих объектов и строительство новых взамен ликвидируемых.
В Законах Московской области "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области" от 29 марта 1996 г. N 9/96-ОЗ и "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области" от 15 апреля 1999 г. N 19/99-ОЗ фактически поставлен знак равенства между строительством новых и реконструкцией существующих объектов. Приемка законченного строительством (реконструкцией) объекта оформляется актом приемочной комиссии, утверждаемым постановлением главы муниципального образования. Постановление и акт как документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости, необходимы для государственной регистрации права на вновь созданный или реконструируемый объект недвижимости (ст. 10 Закона N 19/99-ОЗ).
В Москве нормативные акты в области строительства более детализированы. Закон Москвы "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве" от 9 июля 2003 г. N 50 определяет строительство как комплекс работ по созданию нового градостроительного объекта, а реконструкцию - как комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта.
В распоряжении мэра Москвы "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ регламентируются четыре вида строительных работ в здании. Во избежание дословного цитирования можно дать следующие краткие характеристики.
Реконструктивные работы - работы в отдельном помещении в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций, например изменение формы, создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение и устройство входов и тамбуров; устройство и остекление лоджий и балконов.
Реконструкция объекта - работы по изменению существующих технико-экономических показателей объекта и повышению эффективности его использования, в том числе изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта); изменение габаритов и технических показателей; капитальное строительство пристройки, надстройки; разборка и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры); переоборудование чердачного помещения под мансарду; строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания.
Переоборудование помещений - строительные работы в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения без затрагивания несущих капитальных конструкций (замена не несущих перегородок; пробитие проемов, замена оборудования). Перепланировка помещения - аналогичные работы, но при сохранении функционального назначения объекта.
Таким образом, если площади объекта по правоустанавливающему документу и документу БТИ существенно различаются, потому что после приобретения объекта произведено его архитектурно-строительное преобразование, действия регистратора зависят от следующих факторов:
а) повлекли ли строительные работы создание нового объекта взамен ранее приобретенного (существенная реконструкция);
б) было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его преобразования.
Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то право на него регистрируется на основании акта приемки в эксплуатацию. В соответствии с правилами ст. 218, 222, 263 ГК РФ при этом должны быть соблюдены следующие условия: 1) для этих целей предоставлен земельный участок; 2) получено разрешение на реконструкцию; 3) соблюдены все градостроительные, строительные и другие нормы и правила; 4) реконструкция объекта осуществлена собственником для себя за счет собственных или заемных средств (не привлекались средства иных лиц под обязательства передачи им объекта или помещений в нем). При этом если ранее в ЕГРП была внесена запись о праве на объект до реконструкции, то она погашается, а раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел. Разумеется, не требуется регистрации прав на объект до реконструкции, поскольку вследствие реконструкции он уничтожен и право на него прекратилось.
Если право на объект было зарегистрировано учреждением юстиции и произошло архитектурно-строительное преобразование недвижимости (перепланировка, переоборудование, реконструктивные работы), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится его регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа, при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.
Такие же действия должны осуществляться и в случае переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот. Для регистрации права на нежилое помещение необходимо не только разрешение органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилой фонд, акт приемки в эксплуатацию после строительных работ и план БТИ с новыми характеристиками и назначением помещения, но и правоустанавливающий документ на квартиру (квартиры). Если право на жилое помещение зарегистрировано, то после его переоборудования в установленном порядке и инвентаризации в ЕГРП надо внести изменения наименования, назначения и площади.
Например, согласно п. 9 Постановления правительства Москвы "О работе Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами" от 25 апреля 2000 г. N 293 учреждению юстиции по государственной регистрации прав на территории Москвы (Мосрегистрации) предписано при регистрации сделок с объектами недвижимого имущества и обременении регистрировать изменения объектов, права на которые ранее были зарегистрированы, только на основании документов органа учета таких объектов, в случаях изменения внешних границ объекта; изменения состава или нумерации помещений, являющихся предметом сделки или аренды; по обращению заявителя о внесении изменений.
Самовольные строительные работы
Порядок действий учреждений юстиции в случае самовольных строительных работ в зданиях и помещениях также зависит от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего.
Как установлено ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Однако обратим внимание, что самовольная постройка относится к случаям создания новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка, перестройка - это не самовольная постройка.
В приложении 3 к вышеупомянутой Инструкции Минземстроя указывается, что в качестве самовольной постройки рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:
- реконструкция жилых домов (частей домов);
- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
- возведение дополнительных зданий.
При наличии самовольных построек в технических паспортах и инвентаризационных планах (земельного участка и поэтажных) проставляются штампы "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".
Очевидно, что из данных примеров только два могут быть отнесены к самовольной постройке - возведение новых, в том числе и дополнительных, зданий. Статья 222 ГК РФ - один из немногочисленных примеров санкции в нормах гражданского законодательства (лишение, "не приобретение" права). И как всякая запретительная норма, она не может применяться "по аналогии". По аналогии применяются дозволительные нормы (ст. 6 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании прямого указания федерального закона, а не на основании расширительного толкования или применения запретительной нормы по аналогии.
Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Но самовольная пристройка, перепланировка и переоборудование не влекут прекращения имущественного права и сами по себе не препятствуют регистрации наличия, перехода, ограничения права, а также сделки с объектом.
Самовольные постройки в домовладении. Согласно Инструкции Минземстроя строения на земельном участке подразделяются на основные и служебные. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа, и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п. Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену, например пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п. При решении вопроса о вспомогательном характере пристройки и определении строительного объема здания - пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, учитываются вместе со зданием. Не отвечающие этим требованиям пристройки учитываются отдельно как части здания. Учитываемые отдельно части здания должны резко отличаться друг от друга по очертанию, конфигурации или по конструктивному решению.
Например, двухэтажное кирпичное строение площадью 100 кв. м, возведенное в домовладении рядом с бревенчатым одноэтажным домом площадью 50 кв. м, не может иметь вспомогательного значения даже при наличии общей стены и сообщения между ними. Такой "пристрой" имеет самостоятельное значение, и право на него должно регистрироваться по правилам вновь созданного объекта недвижимости. В целом следует отметить, что с учетом архитектурного многообразия строений (особенно в сельской местности) для решения вопроса о самостоятельном или вспомогательном назначении пристройки может потребоваться заключение уполномоченной организации (БТИ, архитектуры).
Действия учреждений юстиции
Таким образом, не согласованные в установленном порядке строительные работы по преобразованию недвижимости не влекут прекращения прав на нее и не должны препятствовать регистрации прав и сделок.
Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом (равно как и на само домовладение, если предполагать наличие такого объекта прав). Поэтому отметки БТИ в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.
Например, в Мосрегистрации инструктивным письмом установлен следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае наличия в описании объекта, выданного органом технического учета (БТИ), перепланировок, не согласованных в установленном порядке. Документы БТИ с отметками об отсутствии разрешительной документации "красными линиями" на поэтажных планах принимаются на регистрацию. Если после приобретения объекта изменились внешние границы объекта (реконструкция) и иные параметры, необходимо представить разрешительную документацию на произведенные работы и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке.
Если внешние границы объекта не изменились (реконструктивные работы, переоборудование, перепланировка), разрешительная документация не требуется, а для регистрации необходимо предварительное изменение описания объекта в ЕГРП. Но если данные работы не согласованы в установленном порядке, а в Мосрегистрацию не представлена разрешительная документация, в описании объекта в ЕГРП и в свидетельстве о государственной регистрации права указывается: "Произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке".
Инвестиционная деятельность при реконструкции
При существенном изменении характеристик объекта вследствие реконструкции в первую очередь необходимо проверить изменение правового режима объекта, которое может быть связано с инвестиционной деятельностью. Если для реконструкции привлекаются средства иных лиц, то они вместе с собственником здания являются инвесторами. При этом в соответствии с договором возникают право общей долевой собственности на реконструированный объект либо права инвесторов на конкретные части здания (помещения). Недвижимость может стать объектом долевой собственности и без реконструкции, например на основании договоров простого товарищества (совместной деятельности).
Созданные при реконструкции капитальные пристройки, надстройки, переоборудованные под мансарду чердачные помещения могут являться объектами прав инвесторов, осуществивших строительные работы с целью приобретения права собственности или финансировавших строительство. На основании актов приемки регистрируются права новых собственников на самостоятельные объекты - мансардные, подвальные, встроенно-пристроенные помещения.
В случае возведения капитальных пристроек, имеющих не вспомогательное, а самостоятельное назначение, необходимо проверить наличие прав на земельный участок. Неделимый участок должен находиться в совместном пользовании собственника здания и собственника пристройки (например, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ - множественность лиц на стороне арендатора, долевая собственность).
Заключение
Таким образом, с учетом физической и правовой специфики

Конституция россии и межгосударственные объединения  »

Комментарии к законам »