Характеристики недвижимости при госрегистрации
Е. КИНДЕЕВА, М. ПИСКУНОВА
Елена Киндеева,
заведующая кафедрой государственной
регистрации Российского института
государственных регистраторов.
Марианна
Пискунова, старший научный сотрудник
Российской правовой академии.
Согласно
ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ в ред. от 9 июня 2003 г. (далее -
Закон о регистрации) при государственной
регистрации описывается объект
недвижимости. В соответствии с Законом о
регистрации и Правилами ведения Единого
государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219
(далее - Правила ведения ЕГРП), площадь,
этажность и другие характеристики
недвижимости указываются в соответствии с
планами, удостоверенными государственными
органами (организациями), осуществляющими
государственный учет и техническую
инвентаризацию объектов. Не всегда учетные
параметры зданий, жилых и нежилых помещений
соответствуют правоустанавливающим
документам, что порождает немало
сложностей при государственной
регистрации. Необходимо отметить, что по
существующей классификации объектов
гражданских прав недвижимость относится к
индивидуально определенным вещам. Согласно
ст. 1 Закона о регистрации технический учет
(инвентаризация) объекта недвижимости
заключается в описании и индивидуализации
объекта, в результате чего он получает
такие характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества.
Насколько важны
характеристики объекта недвижимости для
государственной регистрации как
юридического акта признания прав? И каковы
действия государственного регистратора
прав в случае несоответствия описания
недвижимости в правоустанавливающем
документе и техническом плане
(паспорте)?
Подсчет площадей зданий и
помещений
при инвентаризации
В
соответствии с Постановлением
Правительства РФ "О государственном учете
жилищного фонда в РФ" от 13 октября 1997 г. N 1301
Приказом Министерства РФ по земельной
политике от 4 августа 1998 г. N 37 была
утверждена Инструкция о проведении учета
жилищного фонда в РФ (далее - Инструкция
Минземстроя). Площади квартир и жилых
зданий при технической инвентаризации
должны подсчитываться в соответствии со
Строительными нормами и правилами "Жилые
здания". СНиП 2.08.01-89". Площади встроенных в
жилые дома помещений общественного
назначения (нежилых помещений), а также
зданий нежилого назначения определяются в
соответствии со СНиП 2.08.02-89 "Общественные
здания и сооружения".
Общая площадь
квартиры определяется как сумма площадей
помещений, встроенных шкафов, а также
лоджий, балконов, веранд, террас и холодных
кладовых с понижающими коэффициентами.
Жилая площадь квартир определяется как
сумма площадей жилых комнат без учета
площади встроенных шкафов и темных комнат
(кладовок). Общая площадь жилых зданий
определяется как сумма общих площадей
квартир этих зданий. В Москве такой порядок
закреплен также распоряжением мэра Москвы
"О порядке подсчета площадей жилых зданий"
от 9 ноября 1995 г. N 592-РМ. Эти показатели
используются для государственного
статистического наблюдения объемов
жилищного строительства, оплаты жилья и
коммунальных услуг, определения социальной
нормы жилья и иных целей.
Для зданий
нежилого назначения установлены три вида
площади - общая, полезная и расчетная. Общая
площадь общественного здания определяется
как сумма площадей всех этажей по
внутреннему обмеру (в том числе
технических, мансардных, цокольных и
подвальных); полезная площадь - как сумма
площадей всех помещений за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт,
внутренних открытых лестниц и пандусов;
расчетная площадь - как сумма площадей всех
помещений за исключением коридоров,
тамбуров, переходов, лестничных клеток,
лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц,
а также помещений, предназначенных для
размещения инженерного оборудования и
инженерных сетей. При этом во все указанные
площади не включаются площади чердаков,
технических подполий и технических
чердаков высотой менее 1,8 кв. м, а также
лоджий, тамбуров, наружных балконов, крылец,
открытых лестниц. Таким образом, одно
нежилое здание может иметь три различных
показателя площади, определенных для
различных целей. При инвентаризации также
подчитываются строительные объемы
зданий.
В Москве для государственной
регистрации прав на здания государственное
унитарное предприятие Московское
городское бюро технической инвентаризации
(МосгорБТИ) выдает выписку из технического
паспорта по форме 1а, утвержденной
Постановлением правительства Москвы от 1
декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в
зависимости от его функционального
назначения (жилое, нежилое, смешанное)
предусмотрены четыре вида площади: общая
без учета балконов, лоджий и т.п.; общая с
учетом лоджий и т.п.; балконов; жилая и
нежилая.
Безусловно, что при
технической инвентаризации недвижимость -
не только объект гражданских прав, но и
объект градостроительной деятельности. И
хотя в этом качестве недвижимость
характеризуется различными
количественными показателями (площадями и
объемами), для целей имущественного
оборота, следовательно, и для
государственной регистрации прав она
является одной и той же индивидуально
определенной вещью в соответствии с
гражданским законодательством.
Учреждения юстиции зачастую отказывают в
регистрации прав в случае несоответствия
площади объекта, указанной в
правоустанавливающем документе,
представленном на регистрацию, плану
объекта, мотивируя тем, что право
приобретено "не на ту площадь", "не в том
объеме", забывая, что недвижимость - вещь,
определяемая индивидуальными, а не
родовыми признаками. Количественные
характеристики длины, площади, объема, веса
- погонные и квадратные метры, кубометры,
тонны и пр. имеют значение для приобретения
прав на определенные родовыми признаками
вещи, например строительные и
горюче-смазочные материалы. Но для
недвижимости площади и объемы имеют скорее
техническое и экономическое, но не
юридическое значение, поскольку право
приобретается не на квадратные метры и
строительные объемы, а на конкретную вещь.
Объект прав - недвижимость, а не ее
площадь.
Обязательность указания в
правоустанавливающем документе площади
объекта недвижимости гражданским
законодательством не установлена.
Например, согласно ст. 554 ГК РФ "Определение
предмета в договоре продажи недвижимости" в
договоре должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого имущества (т.е. точный
адрес). В случае определения цены на единицу
площади или иного показателя размера общая
цена покупки определяется исходя из
фактического размера переданного
покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ), т.е. на
момент продажи площадь может быть точно не
определена. Поэтому повсеместное указание
в договоре площади отчуждаемого жилого
дома, квартиры, нежилого здания или
помещения является условием, существенным
для сторон в силу сложившихся традиций
оборота недвижимости, а не в силу
требований закона.
Не является
обязательным указание площади
недвижимости и в нотариальных
свидетельствах о праве на наследство. В
соответствии с Приказом Минюста РФ "Об
утверждении форм реестров для регистрации
нотариальных действий, нотариальных
свидетельств и удостоверительных надписей
на сделках и свидетельствуемых документах"
от 10 апреля 2002 г. N 99 (в ред. от 28 июля 2003 г.)
указывается объект наследования, его
характеристика, стоимость, а в отношении
недвижимого имущества - его
местонахождение и кадастровый номер.
Также не требовалось точного указания
площади в соответствии с законодательством
о приватизации государственного и
муниципального имущества - в договорах
безвозмездной передачи квартир, в актах
оценки имущества, внесенного в уставный
капитал реорганизованных и
государственных (муниципальных)
предприятий, поскольку для отчуждения этих
объектов не требовалось технической
инвентаризации. Площадь, указываемая в
актах ввода завершенных строительством
объектов в эксплуатацию, в распоряжении о
закреплении государственного и
муниципального имущества на праве
хозяйственного ведения, оперативного
управления также может не соответствовать
данным технической инвентаризации.
Между тем указание площади недвижимости
имеет существенное значение для такого
специфического объекта недвижимости, как
нежилое помещение, и то только в том случае,
когда размер площади является существенным
определяющим признаком, характеризующим
это нежилое помещение и выделяющим его из
других нежилых помещений, расположенных на
одном этаже здания. Ни в какой мере это не
относится к зданиям в целом или жилым
помещениям.
В соответствии с п. 43
Методических рекомендаций по порядку
проведения государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля
2002 г. N 184, при выявлении расхождений
сведений по объекту в правоустанавливающих
документах и документах технического учета
рекомендуется приостановить регистрацию, о
чем уведомить заявителя, и направить запрос
в орган кадастрового или технического
учета.
Вероятными причинами
расхождения площади недвижимости по
техническому паспорту и по
правоустанавливающему документу могут
являться:
а) отсутствие инвентаризации
на момент приобретения имущества;
б)
уточнение данных обмера по результатам
текущей инвентаризации;
в)
использование различной методики подсчета
площади для разных целей - включение или
невключение площади балконов, лестниц,
встроенных шкафов, подвалов и пр.
г)
градостроительные изменения объекта -
реконструкция, перепланировка и пр.;
д)
ошибка органа (организации), изготовившего
план объекта недвижимости и иную
техническую документацию.
Очевидно, что
запрос не требуется, если в
правоустанавливающем документе площадь
указана без учета данных технической
инвентаризации и это не было установлено
законодательством на момент его
составления. Запрашивая орган (организацию)
технической инвентаризации БТИ,
регистратор четко должен представлять свои
дальнейшие действия в зависимости от
полученного ответа.
Отказ в регистрации
права на здание только по факту
несоответствия площадей недопустим, хотя
учреждения юстиции отказывают в этом
случае на основании того, "что
представленные документы по форме и
содержанию не соответствуют требованиям
действующего законодательства". Этот отказ
является незаконным в тех случаях, когда
точное указание площади объекта по данным
технической инвентаризации не является
обязательным в соответствии с
законодательством, действовавшим во время
приобретения объекта.
Правообладателям
недвижимости можно дать практический
совет: во избежание препятствий в
государственной регистрации, вызванных
несоответствием площади здания, составлять
правоустанавливающие документы и
заявление в учреждение юстиции в
соответствии с данными технической
инвентаризации. Если указание точной
площади объекта не установлено законом или
соглашением сторон, в документах возможно
указывать площадь с оговоркой
"приблизительно", "может быть уточнена по
данным технической инвентаризации", а в
заявлении на государственную регистрацию
можно писать "площадь согласно
техническому паспорту (плану, выписке)
органа (организации) технической
инвентаризации". Рекомендуется также
заранее подготовить и представить в
учреждение юстиции документ органа
(организации) технической инвентаризации,
объясняющий расхождение учетных
характеристик объекта.
Существенным
условием любого договора с недвижимым
имуществом является определение объекта
сделки, его описание и индивидуализация. В
случае, когда предметом договора являются
нежилые помещения, они определяются
следующим образом: в договоре указывается
адрес здания, этаж, на котором расположены
нежилые помещения, номера нежилых
помещений на поэтажном плане, площадь
каждого нежилого помещения и всех нежилых
помещений в целом.
Иногда, стремясь к
более полному описанию нежилых помещений,
являющихся предметом договора, стороны
уточняют, что подробное описание объекта
приведено в технической документации,
которая является неотъемлемой частью
договора. При этом в тексте договора и в
прилагаемой технической документации
содержится разное описание объекта в части
номера нежилых помещений, площади
помещений или здания. Такая "небрежность"
сторон при заключении договора
расценивается, как недостижение сторонами
согласия по существенному условию -
предмету договора, что в большинстве
случаев и является основанием для отказа в
государственной регистрации.
Вместе с
тем существенное изменение характеристик
объекта (не только площади, но и этажности)
вследствие строительных работ и
архитектурного преобразования неизбежно
влечет вопрос о наличии права на него.
Реконструкция: создание нового объекта или
изменение существующего?
В отличие от
земельных участков, увеличение площади
которых сверх погрешности землеустройства
возможно только путем приобретения
дополнительной земли, увеличение площади
градостроительных объектов возможно не
юридическими действиями, а строительной,
технической деятельностью правообладателя
- путем реконструкции, ремонта,
переоборудования.
Актуальным является
вопрос о порядке действий учреждений
юстиции при реконструкции объекта
недвижимости. Если право на объект до
реконструкции зарегистрировано в ЕГРП, что
необходимо делать после реконструкции:
вносить изменения в описание объекта
недвижимости или производить регистрацию
права на вновь созданный объект? Так, в п. 67
Правил ведения ЕГРП установлено, что
изменениями в ЕГРП являются сведения, не
влекущие за собой существенного изменения
объекта, а также прекращения или перехода
прав на него, в частности изменения при
незначительной реконструкции объекта.
Какие изменения считать существенными и
что понимать под "незначительной
реконструкцией"?
Для решения вопроса
необходимо дать оценку реконструкции с
точки зрения гражданского права. Бесспорно,
что реконструкция является действиями
собственника в отношении принадлежащего
ему имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Что
происходит с объектом при реконструкции:
уничтожение существующего объекта
(соответственно прекращение права на него
(п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта
права либо происходит изменение объекта, но
без прекращения права на него.
В свое
время Госплан СССР, Госстрой СССР,
Стройбанк СССР и ЦСУ СССР в письме от 8 мая
1984 г. (в ред. от 25 октября 1985 г.) установили
общие определения понятий нового
строительства, расширения, реконструкции и
технического перевооружения. К
реконструкции было отнесено
переустройство существующих объектов. При
реконструкции действующих предприятий
могло осуществляться: расширение отдельных
зданий и сооружений, а также строительство
новых зданий и сооружений того же
назначения взамен ликвидируемых
