Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в россии и белоруссии
регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ГК РФ (ст. 131) и Федеральным
законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(ст. 14).
Законодательство обоих
государств содержит требование об
обязательности государственной
регистрации ограничений (обременений), хотя
трактовка данных понятий не совсем
идентична. Так, Закон Республики Беларусь "О
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним" в ст. 1
определяет ограничение (обременение) прав
как право в отношении конкретного
недвижимого имущества лица, не являющегося
его собственником, в том числе сервитут,
ипотеку, доверительное управление, аренду,
безвозмездное пользование; условие или
запрещение, ограничивающие
правообладателя, - арест, присвоение
недвижимому имуществу статуса памятника
историко-культурного наследия;
ограничение, установленное в отношении
недвижимого имущества в связи с
обслуживанием линий электропередач,
трубопроводов и иных инженерных
сооружений; обременение, установленное в
отношении недвижимого имущества при
приватизации государственного
имущества.
Несколько по-иному
определяется понятие ограничений
(обременений) в законодательстве России.
Под таковыми понимаются установленные
законом или уполномоченными органами в
предусмотренном законом порядке условия
или запрещения, стесняющие правообладателя
при осуществлении права собственности либо
иных вещных прав на конкретный объект
недвижимого имущества (сервитут, ипотека,
доверительное управление, арест имущества
и др.).
Таким образом, в законодательстве
Российской Федерации и Республики Беларусь
среди видов вещных прав на земельную
недвижимость, подлежащих государственной
регистрации, названы следующие: право
собственности, право пожизненного
наследуемого владения, постоянного
пользования, а также иные права.
Обязательным для государственной
регистрации вещных прав на земельную
недвижимость в законодательстве России и
Белоруссии является требование об
индивидуализации соответствующих
объектов, то есть их отграничении от
объектов иной недвижимости и смежных
земельных недвижимостей. Такая
индивидуализация, согласно
законодательству Республики Беларусь,
осуществляется путем присвоения
земельному участку кадастрового номера,
который сохранится в течение всего периода
его существования.
Основными
отличительными особенностями систем
государственной регистрации прав на
земельную недвижимость в России и Беларуси
являются следующие:
- ведение
документов о правах на земельную
недвижимость по единым правилам на всей
территории;
- правовая преемственность
в ведении государственной регистрации прав
на земельную недвижимость и сделок с нею;
- открытый, публичный характер сведений
Единого государственного реестра
(регистра) прав;
- сопоставимый и
совместимый характер сведений Реестра
(регистра) прав со сведениями,
содержащимися в иных информационных
ресурсах.
Правовое регулирование
государственной регистрации земельной
недвижимости, прав на нее и сделок с нею в
обоих государствах основывается на
принципе единства системы государственной
регистрации. В Беларуси все сведения о
земельной недвижимости, в том числе о
вещных правах на нее, отражены в Едином
государственном регистре недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним.
Статья 21 Закона Республики Беларусь "О
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним"
закрепляет в качестве принципов ведения
документов Единого государственного
регистра такие, как единообразие,
достоверность, которая означает, что
информация Регистра признается
достоверной, если судом не установлено
иное; публичность, подтверждающая
открытость сведений Регистра;
сопоставимость и совместимость,
указывающие, что сведения Регистра должны
быть сопоставимы и совместимы со
сведениями, содержащимися в других
государственных регистрах, кадастрах,
реестрах и иных информационных ресурсах.
Важное значение законодательство обоих
государств отводит принципу гласности. Так,
ст. 7 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" подчеркивает, что
государственная регистрация прав носит
открытый характер. В Республике Беларусь
ст. 29 аналогичного Закона также закреплен
принцип открытости сведений о регистрации.
Информация предоставляется в виде выписки
из регистрационной книги. Обобщенная
информация о принадлежащих конкретному
лицу правах на объекты недвижимого
имущества предоставляется только
правообладателю; лицам, которым права на
недвижимое имущество переходят в порядке
универсального правопреемства;
государственным органам и организациям в
случаях, предусмотренных законодательными
актами Республики Беларусь. Такая
обобщенная информация о принадлежащих
конкретному юридическому лицу правах на
объекты недвижимого имущества может
предоставляться также другим лицам в
случаях, предусмотренных законодательными
актами Республики Беларусь.
Определенные ограничения принципа
открытости государственной регистрации
предусмотрены и законодательством РФ.
Кроме того, в целях защиты прав
собственника орган, осуществляющий
государственную регистрацию, по запросу
правообладателя должен предоставлять ему
информацию о лицах, получивших сведения об
объекте недвижимого имущества, на которое
он имеет право.
Законодательство
Российской Федерации и Республики Беларусь
устанавливает порядок и определенную
последовательность проведения
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Процедурная очередность действий,
осуществляемых учреждениями юстиции по
регистрации прав, определена ст. 13
рассматриваемого в данной публикации
Федерального закона РФ. В аналогичном
законе Беларуси она установлена ст. 31.
Отметим, что среди объектов недвижимого
имущества земельной недвижимости
отводится особая роль: государственная
регистрация создания иного недвижимого
имущества - капитального строения (здания,
сооружения), незавершенного
законсервированного капитального строения
- не может осуществляться ранее
государственной регистрации создания
земельного участка.
Законом Республики
Беларусь установлено, что создание
соответствующего недвижимого имущества
должно быть зарегистрировано ранее
государственной регистрации его изменения,
прекращения существования и до регистрации
возникновения, перехода, прекращения прав
на недвижимое имущество и сделки с
недвижимым имуществом. Государственная
регистрация возникновения
соответствующего права, в том числе вещного
права на земельную недвижимость,
предшествует и процедуре регистрации
перехода, прекращения права, возникновения,
перехода, прекращения ограничения
(обременения) права на недвижимое
имущество.
Если основанием
государственной регистрации права на
недвижимость, в том числе земельную,
является сделка с ней, также подлежащая
государственной регистрации, вначале
должна быть произведена государственная
регистрация сделки, и лишь затем может быть
зарегистрировано возникновение, переход,
прекращение права, ограничение
(обременение) права на недвижимое
имущество.
Закон Республики Беларусь "О
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним" (п. 7
ст. 10) предоставляет возможность для
одновременной государственной регистрации
создания, изменения и возникновения,
перехода, прекращения нескольких прав,
ограничений (обременений) прав на это
недвижимое имущество и государственной
регистрации нескольких сделок с ним.
Участниками отношений, возникающих при
государственной регистрации прав на
земельную недвижимость, являются
правообладатели и органы государственной
регистрации. В Республике Беларусь это
республиканская и территориальные
организации по государственной
регистрации; регистраторы, а также
собственники недвижимого имущества и
обладатели иных прав на земельные участки
(правообладатели); лица, претендующие на
приобретение прав на земельные участки
(кандидаты в правообладатели).
Правообладателями и кандидатами в
правообладатели могут быть Республика
Беларусь и ее
административно-территориальные единицы;
юридические лица Республики Беларусь,
иностранные и международные юридические
лица; граждане Республики Беларусь,
иностранные граждане, лица без гражданства;
иностранные государства. В Российской
Федерации - это собственники и обладатели
иных подлежащих государственной
регистрации прав на недвижимость, в том
числе граждане Российской Федерации,
иностранные граждане, лица без гражданства,
российские и иностранные юридические лица
(среди них - и юридические лица Республики
Беларусь), международные организации,
иностранные государства, Российская
Федерация, ее субъекты, муниципальные
образования, с одной стороны, и органы,
осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество, -
с другой.
В Белоруссии физические и
юридические лица могут участвовать в
отношениях, возникающих при
государственной регистрации, как лично, так
и через своих представителей, если иное не
предусмотрено законодательными актами.
Причем личное участие в этих отношениях не
лишает их права иметь своего представителя,
и наоборот (ст. 6 Закона "О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним").
Основанием для
государственной регистрации
возникновения, перехода, прекращения прав и
ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество являются:
-
договоры и иные сделки, как предусмотренные
законодательством Республики Беларусь, так
и не предусмотренные, но не противоречащие
ему;
- акты государственных органов и
органов местного управления и
самоуправления, которые предусмотрены
законодательством Республики Беларусь в
качестве основания возникновения,
изменения, перехода, прекращения прав и
ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество;
- судебные
решения, устанавливающие или прекращающие
права, ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество;
- иные действия
физических и юридических лиц, с которыми
законодательство Республики Беларусь
связывает возникновение, переход,
прекращение прав и ограничений
(обременений) прав на недвижимое
имущество;
- события, с которыми
законодательство Республики Беларусь
связывает возникновение прав, ограничений
(обременений) прав на недвижимое
имущество.
Документами, являющимися
основанием для государственной
регистрации возникновения сервитута,
считают договор, предусматривающий
установление сервитута на недвижимое
имущество; решение суда. Они должны
содержать описание сущности сервитута,
границ, а также срок действия и размер
платы, если последние установлены.
В том
случае, когда права и ограничения
(обременения) прав являются связанными
между собой, их государственная
регистрация осуществляется одновременно в
порядке, установленном республиканской
организацией по государственной
регистрации. Важное требование закреплено
ст. 64 рассматриваемого нами Закона
Республики Беларусь: государственная
регистрация возникновения ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество,
установленных по решению уполномоченных
государственных органов, осуществляется
незамедлительным уведомлением заказным
письмом соответствующих правообладателей,
кандидатов в правообладатели.
Таким
образом, как в России, так и в Белоруссии
постепенно складывается законодательство
о государственной регистрации прав на
земельную недвижимость и сделок с нею, в том
числе и вещных прав на такую недвижимость.
Вместе с тем законодателям обоих
государств предстоит много сделать на пути
формирования единого режима объектов
недвижимости, прав на них и сделок с ними.
Идя по пути интеграции правовых систем,
следует предусмотреть в законодательстве
единый и цельный правовой режим объектов
недвижимости, который объединил бы
разрозненные, вещные и иные права на
земельную и иную недвижимость в
единообразную систему регистрации прав на
недвижимость и сделок с нею.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 18.02.1998 N 219
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕЕСТРА
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
Журнал российского права, N
12, 2003
