Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в россии и белоруссии
НА ЗЕМЕЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
В РОССИИ И БЕЛОРУССИИ
Н.Г.
СТАНКЕВИЧ
Станкевич Надежда Генриховна -
доцент кафедры гражданского права и
процесса Учреждения образования
"Гродненский государственный университет
им. Я. Купалы" (Беларусь).
Мировой опыт
показывает, что для защиты прав на
недвижимость - как частных собственников,
так и государства, предоставления гарантий
инвесторам необходимо создать формальную
регистрационную систему <*>. Она
гарантирует надежность и гласность
гражданского оборота земельной
недвижимости, доступна для ее владельцев и
содержит в себе значительный объем
объективной информации о земельной
недвижимости. Кроме того, государственная
регистрация прав на недвижимое имущество
является одним из важнейших элементов
правового режима недвижимости <**>.
--------------------------------
<*> См.: Дмитриев А.В.
Сравнительный анализ систем регистрации
прав на недвижимость в России, Германии и
Испании // Законодательство. 2000. N 11. С. 62.
<**> См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на
землю и другое недвижимое имущество //
Государство и право. 1998. N 8. С. 90 - 97.
По
данным ООН, до 20 процентов внутреннего
валового продукта каждой страны может
создаваться за счет земли, недвижимой
собственности и строительства. Все
индустриально развитые страны с рыночной
экономикой имеют достаточно стабильную
систему вещных прав на недвижимость, в том
числе земельную недвижимость. Европейская
экономическая комиссия ООН подготовила
Руководящие принципы управления
земельными ресурсами в отношении стран
Восточной и Центральной Европы. В них
подчеркивается, что основными началами
правового регулирования использования
недвижимого имущества должны стать:
определенность правового статуса земли как
важнейшая из предпосылок эффективного
сельскохозяйственного производства;
обеспечение при помощи законодательства
заинтересованности инвесторов,
вкладывающих средства в экономику той или
иной страны, что требует официально
установленной структуры прав на землю и
собственность. В документе подчеркивается,
что устойчивое развитие зависит от
государства, несущего основную
ответственность за управление информацией
о собственности, стоимости,
землепользовании даже при активной роли
частного сектора. Это обусловлено тем, что и
сама земля, и информация о ней представляют
ресурсы, которые должны рационально
использоваться для обеспечения
экономического роста.
В основе каждой
из существующих ныне систем регистрации
прав на недвижимое имущество лежат не
только правовые предписания, но и
собственные традиции страны, которые со
временем претерпевают изменения <*>. Для
правовых систем Российской Федерации и
Республики Беларусь институт
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним
является новым. Поскольку государственная
регистрация вещных прав на земельную
недвижимость представляет собой составную
часть данного института, в обеих странах
она также начала складываться сравнительно
недавно. Правовая основа была заложена в
новых гражданских кодексах, но в число
источников правового регулирования
государственной регистрации вещных прав на
земельную недвижимость вошли и другие
законодательные акты. Так, в Республике
Беларусь имеется прямое указание на
включение в перечень этих источников
Кодекса Республики Беларусь о земле. На
необходимость государственной регистрации
вещных прав на земельную недвижимость
указывает Земельный кодекс Российской
Федерации от 2001 г. (ст. 25 и 26). И в России, и в
Беларуси приняты специальные законы о
такой регистрации: в России это специальный
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" <**>,
в Республике Беларусь - Закон от 22 июля 2002 г.
N 133-З "О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним" <***>.
--------------------------------
<*> См.: Дмитриев А.В.
Указ. соч. С. 62.
<**> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594.
<***> См.: Национальный реестр
правовых актов Республики Беларусь. 2002. N 87.
2/882.
Со дня официального опубликования
Закона в Беларуси начато формирование
системы организаций по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним. Среди мер по реализации
положений Закона - разработка новых
нормативных правовых актов, формирование
системы органов государственной
регистрации (республиканской и
территориальных), разработка и утверждение
программы поэтапного развития системы
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним. Так,
до 2006 года намечено разработать и внести в
Палату представителей Национального
собрания Республики Беларусь проект
закона, определяющего правила формирования
объектов недвижимого имущества,
гражданского оборота частей (реальных
долей) недвижимого имущества,
государственной регистрации прав и сделок
в отношении частей (реальных долей)
недвижимого имущества.
До введения в
действие ГК Республики Беларусь 1998 г.
регистрация прав на землю осуществлялась
на основании положений земельного
законодательства, регулирующих
регистрацию документов о правах на
земельные участки в государственном
земельном кадастре. Отношения, связанные с
государственной регистрацией земельной
недвижимости, прав на нее и сделок с нею,
осуществляются также на основании
Положения о порядке массового первичного
государственного учета земельных участков
и государственной регистрации прав на них
<1>, Положения о порядке установления и
прекращения земельных сервитутов,
утвержденного Постановлением Госкомзема
Республики Беларусь от 1 июня 2001 г. <2>,
Инструкции о порядке государственной
регистрации перехода права частной
собственности на земельные участки при
купле-продаже земельных участков и сделок
купли-продажи земельных участков,
утвержденной Постановлением Госкомзема
Республики Беларусь от 30 декабря 2000 г. N 16
<3>. Обширное законодательство в сфере
регистрации вещных прав на земельную
недвижимость принято в Российской
Федерации, где создана принципиально новая
система государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
<4>.
--------------------------------
<1> См.:
Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. 2001. N 64. 8/6267.
<2>
См.: Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. 2001. N 64. 8/6266.
<3>
См.: Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. 2001. N 25. 8/4993.
<4>
См: Крашенинников П. Недвижимость и
учреждения юстиции // Закон. 1999. N 4. С. 4 - 6;
Постатейный комментарий к Федеральному
закону "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под
общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999;
Комментарий к Федеральному закону "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд.
М.: Норма, 2001.
Постатейный комментарий
к Федеральному закону "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова)
включен в информационный банк согласно
публикации - М.: Издательство "Спарк", 2001 (2-е
издание, исправленное и
дополненное).Государственная регистрация
вещных прав на земельную недвижимость на
всей территории Российской Федерации
проводится по установленной в упомянутом
Федеральном законе от 1997 г. системе записей
о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219 <*> утверждены и Правила
ведения такого Реестра. В законодательстве
Республики Беларусь также предусмотрено,
что государственная регистрация вещных
прав на земельную недвижимость должна
производиться в Едином государственном
регистре недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним. Он представляет собой
систематизированный свод сведений и
документов в отношении зарегистрированных
объектов недвижимого имущества,
находящихся на территории Беларуси.
--------------------------------
<*> См.: СЗ РФ. 1998. N 8.
Ст. 963.
Для государственной регистрации в
обеих странах созданы системы
регистрирующих органов. Однако относятся
они к различным государственным
структурам. В Российской Федерации с 1
января 2000 г. вся система государственной
регистрации находится в учреждениях
юстиции. В Беларуси ведение
государственного земельного кадастра с 1999
года осуществляется Государственным
комитетом по земельным ресурсам, геодезии и
картографии (в настоящее время - Комитет по
земельным ресурсам, геодезии и картографии
при Совете Министров Республики Беларусь,
или Комзем).
Указом Президента
Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. "О
создании системы государственных
организаций по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним" <*> установлено, что
Комзем при Совете Министров Республики
Беларусь является специально
уполномоченным органом государственного
управления в области государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
Научно-производственное государственное
унитарное предприятие "Национальное
кадастровое агентство" данного Комитета
признано республиканской организацией по
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним.
Одновременно является действительной и
государственная регистрация недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним,
проводившаяся Комземом и государственным
унитарным предприятием "Национальное
кадастровое агентство", государственным
унитарным предприятием "Республиканский
центр учета и регистрации недвижимости" при
Министерстве жилищно-коммунального
хозяйства Республики Беларусь, местными
исполнительными и распорядительными
органами в лице землеустроительных служб,
организаций по регистрации и технической
инвентаризации (ст. 74 Закона "О
государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним").
--------------------------------
<*> См.:
Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. 2002. N 139. 1/4209.
В
законодательстве обеих стран
подчеркивается цель государственной
регистрации - признание и защита
государством зарегистрированных прав,
ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Практически одинаково формулируется и
понятие государственной регистрации прав
на недвижимое имущество, в том числе и
вещных прав на земельную недвижимость.
Данная процедура в соответствии с
Гражданским кодексом РФ обозначена как
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество. В статье 8
упоминавшегося Закона Республики Беларусь
государственная регистрация права,
ограничения (обременения) права на
недвижимое имущество определяется как
юридический акт признания и подтверждения
возникновения, перехода, прекращения права,
ограничения (обременения) права на
недвижимое имущество. В этом же Законе
содержится самостоятельное определение
понятия государственной регистрации
сделки с недвижимым имуществом как
юридического акта признания и
подтверждения государством факта
совершения сделки.
Законы о регистрации
прав на недвижимое имущество обоих
государств подчеркивают, что такая
регистрация является единственным
доказательством существования
зарегистрированного права. Причем
законодательством Республики Беларусь
определено, что государственная
регистрация возникновения, перехода,
прекращения права или ограничения
(обременения) права на недвижимое имущество
может быть признана недействительной
только в судебном порядке. Аналогичным
образом, согласно законодательству
Российской Федерации, зарегистрированное
право может быть оспорено только в суде.
Используя опыт регистрации прав на
недвижимость, существующий в ряде
государств, белорусский законодатель счел
целесообразным ввести государственную
регистрацию как самой земельной
недвижимости, так и прав на нее и сделок с
нею. Она установлена для земельных участков
как видов объектов недвижимого имущества;
прав на земельные участки; сделок с
земельными участками.
В Российской
Федерации законодательство
предусматривает лишь две формы
государственной регистрации: прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 4
и 14 ФЗ от 21 июля 1997 г.).
Объектами
государственной регистрации
(применительно к земельной недвижимости) в
Республике Беларусь являются:
-
создание, изменение, прекращение
существования земельного участка;
-
возникновение, переход, прекращение прав и
ограничений (обременений) прав на земельный
участок, подлежащие в соответствии с
законодательными актами Республики
Беларусь государственной регистрации;
-
сделки с земельными участками, подлежащие в
соответствии с законодательными актами
Республики Беларусь государственной
регистрации.
Государственная
регистрация сделки с земельным участком
проводится в случаях, указанных в
законодательных актах, предусматриваемых
соглашением сторон, хотя по
законодательству для сделок данного вида
государственная регистрация не введена.
Государственной регистрации подлежат
договоры, которые являются или могут стать
основанием возникновения, перехода,
прекращения прав или ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество,
в том числе договоры: отчуждения
недвижимого имущества (купля-продажа, мена,
дарение, рента и др.); об ипотеке;
доверительного управления недвижимым
имуществом; аренды и субаренды земельного
участка; раздела недвижимого имущества,
являющегося общей собственностью, на два
или более объекта недвижимого имущества;
слияния двух или более объектов
недвижимого имущества в один объект
недвижимого имущества с образованием общей
собственности.
Государственной
регистрации требуют также иные сделки с
недвижимым имуществом в случаях,
предусмотренных законодательными актами
Республики Беларусь. В частности,
регистрации подлежат: право собственности,
право хозяйственного ведения, право
оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных законодательными актами
(ч. 1 ст. 131 ГК Республики Беларусь). В силу ст.
165 ГК Республики Беларусь сделки с землей и
другим недвижимым имуществом
государственные органы регистрируют в
случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131
ГК и законодательством о регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 131 ГК РФ предметом регистрации
являются такие виды прав на недвижимость,
как право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного
управления, пожизненного наследуемого
владения, постоянного пользования, а также
иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ
и иными законодательными актами. К ним
можно отнести сделки с землей и с другим
недвижимым имуществом, которые подлежат
