Кадастр - всему голова
норм возникать не могло.
Учет площади
участка при оформлении документов
В
настоящее время ранее приобретенные
земельные участки для вовлечения их в
оборот должны быть сформированы и учтены по
ныне действующим правилам землеустройства
и государственного кадастрового учета, а
права на них, возникшие до вступления в силу
Закона о регистрации (до 31 января 1998 г.),
должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
Соответствие фактической площади участка и
площади, указанной в правоустанавливающем
документе (постановлении, свидетельстве,
договоре и пр.), должно проверяться при
межевании, государственном кадастровом
учете и государственной регистрации прав.
Несоответствие площадей не должно
превышать допустимую погрешность
определения площади при межевании.
Допустимые расхождения площадей
определяются в зависимости от категории
земель и площади участков. Например, на
землях городов допустимое расхождение на
участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток - 11
кв. м, 50 соток - 25 кв. м. В землях сельских
населенных пунктов и пригородных зон,
предоставленных для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства,
допустимое расхождение на участке 6 соток -
18 кв. м; 10 соток - 22 кв. м; 25 соток - 36 кв. м; 50
соток - 50 кв. м. В землях
сельскохозяйственного назначения для
участка в 10 га расхождение не может
превышать 0,055 га, в 100 га - не более 0,18 га, 1000
га - не более 0,53 га. Погрешность определения
площади указывается в описании участка по
результатам землеустройства (в межевом
деле).
Если расхождение площади участка,
определенной при межевании и указанной в
правоустанавливающем документе, превышает
допустимую погрешность, то перед
кадастровым учетом участка и
государственной регистрацией прав на него
требуется "юридическое оправдание"
увеличения площади - внесение изменений в
правоустанавливающий документ или
документ о дополнительном предоставлении
участка.
Возможность "юридического
оправдания" определяется:
- способом
приобретения права на участок;
-
законодательством, действовавшим в месте и
во время приобретения;
- предельным
максимальным размером участка,
установленным для данного разрешенного
использования.
Например, гражданин
купил в 1996 г. земельный участок размером 10
соток. По данным межевания 2003 г., площадь
участка составила 14 соток. По общему
правилу внесение изменений в договор
купли-продажи возможно только по
соглашению продавца и покупателя, но данный
договор прекратил действие в 1996 г. после
расчета сторон и оформления участка на
покупателя, внесение изменений в него в 2002
г. невозможно. В орган кадастрового учета и
учреждение юстиции необходимо представить
обоснование увеличения площади купленного
участка на 4 сотки, например постановление
органа местного самоуправления о
предоставлении дополнительного участка. В
противном случае в регистрации права на
участок в 14 соток на основании договора
купли-продажи участка в 10 соток может быть
отказано на основании того, что
"правоустанавливающий документ об объекте
недвижимого имущества свидетельствует об
отсутствии у заявителя прав на данный
объект" (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Напомним, что земельный участок таков,
каким он учтен в земельном кадастре. По
данным кадастрового учета, существует
участок размером 14 соток, но
правоустанавливающий документ на него
отсутствует, с другой стороны, у гражданина
есть правоустанавливающий документ на
участок в 10 соток, но такой участок не учтен,
следовательно, такого объекта недвижимости
нет.
При внесении изменений в
правоустанавливающий документ важное
значение имеют общая площадь участка и
размер ее превышения по сравнению с
указанной первоначально. Общая площадь
участка не должна превышать предельного
максимального размера участков,
приобретаемых в соответствии с порядком,
действовавшим во время и в месте
приобретения участка. Расхождение площади
не должно быть больше не только погрешности
землеустройства, но и установленного
минимального размера участка, а общий его
размер не должен превышать предельного
максимального размера, установленного для
данного вида использования. Например, по
постановлению главы местной администрации
гражданину в 1993 г. безвозмездно
предоставлен садовый участок площадью 6
соток. По данным межевания 2003 г., площадь
участка составила 10 соток. Внесение
изменений в такой распорядительный
документ через 10 лет после его принятия
невозможно, тем более если в 1993 г.
максимальный размер представляемых
бесплатно садоводческих участков в данной
местности составлял 6 соток. Кроме того, 4
сотки - самостоятельный участок, который
должен быть приобретен в установленном
порядке. В данном случае необходимо не
внесение изменений в постановление
десятилетней давности, а новый документ о
предоставлении (выкупе) дополнительного
участка.
Совершенно очевидно, что
изменение размера участка в пределах
погрешности объясняется точностью
установления границ и вычисления площади
сложной геометрической фигуры, в то время
как "увеличение площади" участка сверх этой
погрешности осуществляется
землепользователями путем переноса
естественных и искусственных границ
участка (ограждений, строений, зеленых
насаждений, канав), т.е. самозахватом земли.
Никакой "точностью определения границ" не
объяснить, как при наличии
правоустанавливающего документа на 6 соток
"фактический" размер участка составляет 14
соток.
Уточнение границ и площади
участка
В документах государственного
кадастрового учета могут быть указаны два
вида площади участка (п. 8 Порядка ведения
государственного реестра земель
кадастрового района):
- по материалам
межевания;
- декларированная
(ориентировочная).
В зависимости от
способа определения площади в кадастровом
плане в соответствии с п. 3.2 Правил
оформления кадастрового плана участка
ГЗК-1-Т.О-04-01-01 могут быть отметки типа
"площадь ориентировочная, подлежит
уточнению при межевании".
Ориентировочная площадь указывается,
например, при отражении сведений о ранее
учтенных участках в соответствии с
правоустанавливающим документом о
переоформлении прав на ранее
предоставленные или оформлении прав на
фактически занимаемые участки,
предоставленные правообладателям без
проведения работ по уточнению площади
занимаемого участка, или в соответствии с
документами о межевании таких участков,
если в материалах межевания смежных
участков содержатся несогласующиеся
сведения о прохождении границ.
Согласно
п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре
кадастровый учет, проводившийся в
установленном порядке до вступления
данного Закона в силу, является юридически
действительным. Сведения о ранее учтенных
земельных участках вносятся в ГЗК
действующими органами кадастрового учета
на основании материалов, полученных из
земельных комитетов. Росземкадастр 10
апреля 2001 г. утвердил указания для своих
территориальных органов по проведению
работ по инвентаризации сведений о ранее
учтенных земельных участках ГЗК1-Т.Р-11-02-01.
Правообладатель земельного участка,
прошедшего кадастровый учет в земельном
комитете до вступления в силу Закона о
земельном кадастре, вправе обратиться в
территориальный орган Росземкадастра с
заявлением о предоставлении сведений из
государственного земельного кадастра в
форме кадастрового плана утвержденного
образца. Поскольку земельный участок
прошел ранее кадастровый учет, он уже
сформирован, а его границы установлены.
Поэтому для кадастрового учета ранее
учтенного участка не требуется повторного
проведения землеустройства, включая
межевание и согласование границ.
С
другой стороны, в соответствии с п. 3 ст. 20
Закона о государственном земельном
кадастре в проведении кадастрового учета
должно быть отказано в случае, если при
межевании земельных участков нарушены
права смежных землепользователей.
Поэтому в случае указания в кадастровом
плане ориентировочной площади участка,
подлежащей уточнению, возникает вопрос к
органам кадастрового учета: как может быть
учтен участок, границы которого не
установлены надлежащим образом, а площадь
не поддается вычислению? Однако
кадастровый план земельного участка
является выпиской из ГЗК, подтверждающей
существование объекта недвижимости. Если
существует сформированный уполномоченными
органами объект, значит, возможна
регистрация прав на него. Индивидуализация
участка проводится по кадастровому номеру
и местоположению (адресу). Таким образом,
ссылка в кадастровом плане на
необходимость уточнения площади участка не
препятствует приобретению и
государственной регистрации прав на
участок. Площадь указывается по
кадастровому плану. Согласно п. 1 ст. 31
Закона о регистрации ответственность за
точность данных об объекте недвижимости
несут организации по учету соответствующих
объектов.
Не препятствуют
государственной регистрации прав и споры о
границах участка (п. 2 ст. 20 Закона о
регистрации). Они касаются только
определенных границ (расположения
ограждений, межевых знаков, насаждений), но
не принадлежности участков. Споры о
границах участков - это земельные, а не
имущественные споры. В соответствии с п. 4
ст. 18 Закона о регистрации уточненные
границы и площадь земельного участка могут
быть внесены в ЕГРП без повторной
регистрации при наличии письменного
согласия правообладателя.
Границы и
площади участков могут уточняться,
например, при межевании земель населенных
пунктов. Постановлением Правительства РФ
от 2 февраля 1996 г. N 105 утверждено Положение о
порядке установления границ
землепользований в застройке городов и
других поселений (в ред. от 21 августа 2000 г. N
615). Проект межевания территории (квартала,
микрорайона или другого элемента
планировочной структуры), согласованный с
физическими и юридическими лицами -
владельцами недвижимости, утверждается
решением органа местного самоуправления и
является основанием для установления
границ земельных участков на местности,
закрепления их межевыми знаками и
регистрации недвижимости в установленном
порядке. При межевании границы и размеры
земельных участков, переданных в
собственность, владение, пользование
юридических и физических лиц, а также
сданных в аренду государственных и
муниципальных земельных участков не
подлежат пересмотру, за исключением
случаев, предусмотренных федеральными
законами (п. 4 Положения). Таким образом, в
процессе последующего землеустройства и
кадастрового учета границы и площади
участков могут уточняться, но не изменяться
и увеличиваться.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН РФ от
23.12.1992 N 4196-1
"О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ НА ПОЛУЧЕНИЕ В ЧАСТНУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ И НА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО
ПОДСОБНОГО И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА,
САДОВОДСТВА И ИНДИВИДУАЛЬНОГО
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА"
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 21.10.1994)
"ВОДНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 16.11.1995 N 167-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 18.10.1995)
"ЛЕСНОЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 29.01.1997 N 22-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 22.01.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 02.01.2000 N 28-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ
ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"
(принят ГД ФС РФ
24.11.1999)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 18.06.2001 N 78-ФЗ
"О ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ"
(принят ГД ФС РФ
24.05.2001)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N
101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
УКАЗ Президента РФ
от 27.10.1993 N 1767
"О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ И РАЗВИТИИ АГРАРНОЙ РЕФОРМЫ В
РОССИИ"
УКАЗ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287
"О ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В
СООТВЕТСТВИЕ С КОНСТИТУЦИЕЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ
от 07.03.1996 N 337
"О РЕАЛИЗАЦИИ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН НА
ЗЕМЛЮ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от
17.09.1991 N 493
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ
ГОСУДАРСТВЕННОГО АКТА НА ПРАВО
СОБСТВЕННОСТИ
НА ЗЕМЛЮ, ПОЖИЗНЕННОГО
НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ, БЕССРОЧНОГО
(ПОСТОЯННОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЛЕЙ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 30.05.1993 N 503
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА
КУПЛИ - ПРОДАЖИ ГРАЖДАНАМИ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 02.02.1996 N 105
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ
О ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ В ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДОВ И
ДРУГИХ ПОСЕЛЕНИЙ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА
ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
"ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
(КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"
(утв.
Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770)
"ТЕХНИЧЕСКИЕ
ТРЕБОВАНИЯ К ПЛАНУ УЧАСТКА"
(утв.
Роскомземом от 11.06.1993)
"ПРАВИЛА
ОФОРМЛЕНИЯ КАДАСТРОВОГО ПЛАНА
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
ГЗК-1-Т.О-04-01-01"
(утв. Росземкадастром 10.04.2001)
"УКАЗАНИЯ
ДЛЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ
РОСЗЕМКАДАСТРА ПО
ПРОВЕДЕНИЮ РАБОТ
ПО ИНВЕНТАРИЗАЦИИ СВЕДЕНИЙ О РАНЕЕ
УЧТЕННЫХ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ.
ГЗК-1-Т.Р-11-02-01"
(утв. Росземкадастром
10.04.2001)
ПРИКАЗ Росземкадастра от 15.06.2001 N
П/119
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТОВ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА"
(вместе с "ПОРЯДКОМ ВЕДЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ЗЕМЕЛЬ
КАДАСТРОВОГО РАЙОНА. РАЗДЕЛ "ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ")
ЗАКОН Московской области от
17.06.2003 N 63/2003-03
"О ПРЕДЕЛЬНЫХ РАЗМЕРАХ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ
ГРАЖДАНАМ В СОБСТВЕННОСТЬ НА ТЕРРИТОРИИ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
(принят
постановлением Мособлдумы от 28.05.2003 N
3/59-П)
РЕШЕНИЕ Мособлисполкома и
Президиума Мособлсовета
от 03.04.1991 N
49-157
"О РАЗМЕРАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ГРАЖДАНАМ В
СОБСТВЕННОСТЬ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ
ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ"
РЕШЕНИЕ малого
Совета Мособлсовета от 16.12.1992 N 4/28
"О
ПРЕДЕЛЬНЫХ РАЗМЕРАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ
ГРАЖДАНАМ НА
ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
Бизнес-адвокат, N 24, 2003
