Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ
М.В. ЦАРЕВ
М.В. Царев, начальник
отдела МНС России, советник налоговой
службы 3-го ранга.
В результате изменения
законодательства и проведенной
приватизации в России значительная часть
собственности была выведена из-под
непосредственного государственного
управления. Появилась потребность в
эффективных, работоспособных механизмах,
которые обеспечили бы сохранение
государственного регулирования
происходящих процессов. Так, в частности,
появилась система государственной
регистрации недвижимого имущества, которая
стала одним из рычагов воздействия на
отношения действующих субъектов
предпринимательской деятельности.
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
призвана обеспечить публичность
гражданского оборота недвижимых вещей, то
есть с помощью правовых и организационных
мер оздоровить рынок недвижимого
имущества, сконцентрировав все его функции
по инвентаризации, учету, регистрации,
использованию и налогообложению в системе
единого государственного органа. Кроме
того, госрегистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним призвана
определить момент возникновения права на
недвижимое имущество путем выдачи
соответствующих правоустанавливающих
документов (свидетельства о праве на
недвижимое имущество) <*>.
--------------------------------
<*> См.:
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним: Справ.
пособие: Ч. 1. Тюмень, 1999. С. 3.
Необходимость
введения норм, устанавливающих
государственную регистрацию вещных прав на
недвижимое имущество, обусловливалась
следующим.
Во-первых, хозяйственные
общества и товарищества, которые приобрели
недвижимость в собственность в процессе
приватизации, желали получить
доказательство данного факта от
государства, которое ранее являлось
собственником этого имущества. В силу
сложившейся психологии участники
гражданско-правовых отношений полагали,
что правоустанавливающие документы на
недвижимое имущество и совершаемые с ним
сделки может выдать только государственный
орган.
Во-вторых, из-за нехватки
оборотных финансовых средств собственники
приватизированных предприятий пытались
получить кредиты от банков и иных
кредитно-финансовых учреждений, которым, в
свою очередь, были необходимы весомые
гарантии возврата кредитов. В процессе
переговоров с собственниками таких
предприятий банки, как правило, требовали в
залог недвижимое имущество в качестве
обеспечения исполнения обязательства
заемщиком и, как следствие,
правоустанавливающие документы на это
имущество.
Наконец, в-третьих, из-за
противоречивости отдельных нормативных
актов суды по-разному определяли момент
возникновения права собственности,
указывая в отдельных случаях момент
передачи вещи или ее оплаты.
Различными
государственными органами неоднократно
предпринимались попытки выдавать
правоустанавливающие документы на
недвижимость и совершаемые с ней сделки. В
частности, комитеты по управлению
имуществом и фонды имущества различных
уровней выдавали свидетельства на право
собственности на имущественные комплексы,
а бюро технической инвентаризации городов
(районов) - регистрационные удостоверения
на отдельные объекты. Комитеты по
управлению имуществом и фонды имущества
основывали свою деятельность на положениях
Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации" и Указа
Президента РФ от 29.01.92 N 66 "Об ускорении
приватизации государственных и
муниципальных предприятий" (в настоящий
момент оба документа утратили силу. -
Ред.).
Необходимо отметить, что
государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним впервые
была предусмотрена Гражданским кодексом РФ
и принятым в соответствии с ним Федеральным
законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (в наст. время - в ред. от 09.06.2003;
далее - Закон о регистрации). Необходимость
законодательного регулирования вопросов
госрегистрации сделок с недвижимым
имуществом обусловлена тем, что сейчас
возникла потребность в единой системе
регистрации, охватывающей все виды такого
имущества и все совершаемые по этому поводу
сделки с ним. Существовавшая ранее система
регистрации была расчленена по объектам и
по территориям; при этом каждый субъект
Федерации и каждое муниципальное
образование, по сути дела, сами решали, кто и
как должен осуществлять соответствующую
регистрацию.
В ст. 131 ГК РФ установлены
основные положения о примерном перечне
вещных прав, подлежащих регистрации,
обязательности государственной
регистрации и органе, ее осуществляющем.
Положения данной статьи, с одной стороны,
детализировали нормы ст. 8 ГК РФ, а с другой -
явились основополагающими для остальных
статей ГК РФ, содержащих нормы о
государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом. В частности, ст. 164 ГК
РФ, закрепляющая обязательность
госрегистрации сделок с недвижимостью,
содержит отсылочные нормы в части
определения случаев и порядка регистрации
таких сделок <*>.
--------------------------------
<*> См.: Завьялов А., Коновалов В.
Государственная регистрация прав на
недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6. С.
33.
Хотя ГК РФ не содержит определения
понятия государственной регистрации, из
его положений следует, что государственная
регистрация состоит из внесения
соответствующих записей в Единый
государственный реестр, который в
соответствии с ГК РФ ведется учреждениями
юстиции <*>. Цель законодателя при
закреплении норм о госрегистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - в
первую очередь желание придать особую
устойчивость правам субъектов
гражданско-правовых отношений на
имущество, особенно на недвижимость. Для
этого обеспечиваются условия, при которых
все третьи лица имеют право знать субъекта
права собственности на ту или иную
недвижимость.
--------------------------------
<*> См.: Там же. С. 34.
Таким образом,
госрегистрация представляет собой
составную часть правового режима
недвижимости, который стал более строгим по
сравнению с правовым режимом движимых
вещей. Данное положение предопределено
отличительными особенностями
недвижимости, которыми, в частности,
являются: прочная связь с землей и
невозможность перемещения без
несоразмерного ущерба назначению
недвижимости; многократное использование
недвижимости в процессе производства и
иных целях, а также сохранение
первоначального вида в течение длительного
периода времени; наличие индивидуальных
отличительных признаков;
незаменяемость.
В соответствии с п. 1 ст.
129 ГК РФ объекты гражданских прав могут
свободно отчуждаться или переходить от
одного лица - участника гражданских
правоотношений к другому лицу в порядке
универсального правопреемства
(наследование, реорганизация юридического
лица) либо иным способом, если эти объекты
не изъяты из оборота или не ограничены в
обороте. Сделка по отчуждению недвижимого
имущества, совершенная с соблюдением
требований закона, во всех случаях влечет
за собой переход права собственности, то
есть его прекращение у прежнего
собственника и возникновение этого права у
приобретателя.
Необходимо отметить, что
особенностями операций по недвижимому
имуществу и совершаемым с ним сделкам
является обязательное соблюдение
требований, изложенных в ГК РФ: письменная
форма сделки и обязательная
государственная регистрация сделок в
случаях, предусмотренных действующим
законодательством. Также надо сказать, что
общим правилом, предусмотренным ст. 433 ГК РФ,
является то, что подлежащий госрегистрации
договор считается заключенным с момента
его регистрации, если иное не установлено
законом. По смыслу данной статьи это
положение в первую очередь касается сделок
с недвижимостью.
Кроме приведенных
особенностей, положения отдельных статей
части второй ГК РФ содержат дополнительные
императивные нормы, несоблюдение которых
может повлечь негативные для участников
сделки последствия. В частности, отсутствие
в договоре купли-продажи недвижимости
данных, позволяющих точно назвать
недвижимое имущество, фиксирующих
расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества, а
также согласованного условия о цене
недвижимости влечет, в соответствии со
статьями 554 и 555 ГК РФ, признание такого
договора незаключенным.
В части второй
ГК РФ законодатель по-разному подходит к
государственной регистрации сделок с
недвижимостью. В соответствии со ст. 551 ГК РФ
госрегистрации подлежит переход права
собственности на недвижимость по договору
продажи недвижимости. Положения данной
статьи распространяются также на договоры
мены и аренды недвижимости с правом выкупа
<*>. В свою очередь, договоры продажи
предприятия, дарения недвижимости, ренты,
аренды зданий, сооружений, с правом выкупа и
без такового, подлежат обязательной
госрегистрации и считаются заключенными с
момента такой регистрации. Из этого можно
сделать вывод, что гражданское
законодательство регламентировало как
госрегистрацию прав на недвижимое
имущество, их возникновение, ограничение,
переход и прекращение, так и госрегистрацию
совершаемых с таким имуществом сделок.
--------------------------------
<*> Подробнее см.:
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним.
Применению норм права об
обязательности госрегистрации вещных прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
препятствовало отсутствие
законодательного регулирования порядка ее
осуществления и иных положений, связанных с
регистрацией. Не решили эту проблему и
Федеральные законы от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении
в действие части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" (в ред. от
26.11.2001) и от 26.01.96 N 15-ФЗ "О введении в действие
части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации" (в ред. от 26.11.2001),
которыми было установлено, что впредь до
введения в действие Закона о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
применяется действующий порядок
регистрации недвижимого имущества и сделок
с ним. На практике государственные органы
осуществляли регистрацию исходя из
положений различных нормативных актов,
следствием чего явилось отсутствие в
стране единого порядка такой
регистрации.
Для урегулирования
вопросов, связанных с недвижимым
имуществом, субъекты Российской Федерации
принимали свои законодательные и
нормативные акты. Так, в Московской области
1 февраля 1996 г. был принят Закон "О единой
системе государственной регистрации
субъектов предпринимательской
деятельности, имущественных прав и
связанных с ними неимущественных прав и
сделок на территории Московской области". В
соответствии с этим Законом на территории
Московской области была создана Московская
областная регистрационная палата, на
которую возлагались функции по
осуществлению регистрации вещных прав на
недвижимость и сделок с ней. С момента
введения в действие этого Закона на
территории всей Московской области
вводился единый порядок госрегистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Была проведена большая работа в
плане систематизации нормативных актов
Российской Федерации и Московской области,
устанавливающих регистрацию недвижимости,
с целью определения порядка и способов
осуществления такой регистрации.
Разрабатывались также нормативные акты,
регламентирующие регистрацию отдельных
видов вещных прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. В частности, были изданы
Инструкции "О порядке оформления прав на
недвижимое имущество, возникших в
результате исполнения инвестиционных
договоров", "О порядке регистрации
договоров купли-продажи недвижимого
имущества и перехода права собственности",
"О порядке регистрации договоров о залоге
недвижимого имущества" и др.
В
законодательстве по вопросу
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним нашли
свое закрепление основные положения об
участниках отношений, возникающих при
госрегистрации, о порядке и сроках
проведения регистрации, об основаниях
отказа в ее проведении и ответственности
отдельных лиц. Также дан примерный перечень
оснований для госрегистрации: наличие,
возникновение, переход, ограничение
(обременение) права на недвижимое имущество
и сделок с ним <*>.
--------------------------------
<*> См.: Вопросы
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним: Сб. 1999. N
4.
Закон о регистрации, являющийся
основным нормативным актом, регулирующим
вопросы государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и совершаемых с ним
сделок, призван развить основные положения
ГК РФ, а также создать необходимые условия
для их реализации. Закон о регистрации
распространяется на госрегистрацию только
того имущества, которое является
недвижимостью в утилитарно-фактическом
смысле: за пределами действия Закона о
регистрации находится госрегистрация
таких недвижимых вещей, как воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты, для которых
установлен специальный порядок
регистрации.
В Законе о регистрации,
вслед за ГК РФ, в числе объектов, подлежащих
госрегистрации, названы земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все связанные с землей объекты: здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения, леса
и многолетние насаждения. В этом же перечне
выделены и такие сложные виды недвижимости,
как кондоминиум и предприятие. Первый
представляет собой единый комплекс
недвижимого имущества, включающий
земельный участок в установленных границах
и расположенные на нем жилое здание, иные
объекты недвижимости, в которых
предназначенные для жилья или иных целей
части помещения находятся в частной,
государственной, муниципальной и иной
формах собственности, а другие части (общее
имущество) - в общей долевой собственности
<*>. Под предприятием подразумевается
имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской
деятельности.
--------------------------------
<*> См.: Брагинский М.И. Комментарий к
Закону Российской Федерации "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". М.,
1998.
Наряду с правами на недвижимое
имущество обязательной госрегистрации
подлежат и их ограничения (обременения). К
последним относятся установленные законом
или уполномоченными органами в
предусмотренном порядке различного рода
запрещения, которые стесняют
правообладателя при реализации
принадлежащих ему вещных прав на
конкретный объект. Ограничения, среди
которых Закон о регистрации выделяет такие
разнообразные по природе правовые
конструкции, как сервитут, ипотека, аренда,
объединяет то, что они носят вещно-правовой
характер.
Хотелось бы отметить, что, в
связи с тем что система государственной
регистрации недвижимого имущества создана
в Российской Федерации по западному
образцу и без какого-либо собственного
опыта в этой сфере, говорить о ее
эффективности пока трудно. Но эта система
работает, развивается и в значительной
