Фактическое пользование землей - что это?
Б. УТКИН
Борис Уткин, начальник отдела
регистрации прав на землю Московской
областной регистрационной
палаты.
Существует мнение, что при
переходе права собственности на здание
(сооружение) к новому собственнику
переходит право постоянного бессрочного
пользования земельным участком, которым
пользовались фактически. Так ли это на
самом деле? А что означает понятие
"фактическое пользование", определение
которого отсутствует в законодательстве?
Попробуем разобраться в этих непростых
вопросах.
В последнее время в
ненормативных актах органов местного
самоуправления очень часто встречаются
такие формулировки: "предоставить
земельный участок площадью... гражданину А.
в собственность бесплатно... по
фактическому пользованию". Либо: "в связи с
тем, что гражданин Б. является
собственником дома, расположенного на
данном участке, и фактически пользуется
им...". Соответствуют ли такие основания
действующему законодательству о передаче в
частную собственность бесплатно земельных
участков из состава земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности?
Начнем с того, что в
закрытом перечне прав на земельные участки,
приведенном в главах III и IV Земельного
кодекса РФ (далее - Кодекс), право
фактического пользования землей
отсутствует. Нет такого вида вещного права
и в ст. 216 ГК РФ. Понятие "фактическое
пользование земельными участками"
упомянуто в п. 4 ст. 3 Федерального закона "О
введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации", но там же
установлено, что применение данного
понятия возможно только в отношении сделок
с земельными участками, совершенных до
вступления в силу Закона СССР "О
собственности в СССР" от 06.03.90 N 1305-1 и никак
не позже!
Коль скоро право фактического
пользования законодательством не
определено, попытаемся сами дать такое
определение.
От 15 и старше
Интересно:
если кто-то вечером погулял со своей
собакой по колхозному полю, то он
"фактически" пользовался этим полем или нет?
Или только собака пользовалась? Или
все-таки надо хотя бы грядку какую-то
вскопать на участке? Или что-нибудь
состроить, сараюшку плохонькую?
А
возможно ли определение "фактического
пользования" без учета временного фактора?
Ну, хорошо, кто-то им "фактически"
пользовался, но в течение какого периода?
Одного часа? Недели? Года? Десяти лет?.. Ведь
если сущностные и временные параметры
"фактического пользования" не определены,
то под это понятие можно подвести любое
самовольное занятие земельного участка вне
зависимости от его площади и времени
"самозахвата"! А п. 1 ст. 60 Кодекса
категорически запрещает такие
действия...
На самом деле ответ на эти
загадочные вопросы давно уже дан в ст. 234 ГК
РФ о приобретательной давности: "лицо -
гражданин или юридическое лицо, - не
являющееся собственником имущества, но
добросовестно, открыто и непрерывно
владеющее как своим собственным недвижимым
имуществом (каковым и является земельный
участок. - Б.У.), в течение пятнадцати лет...
приобретает право собственности на это
имущество".
Кроме того, согласно п. 3 той
же ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность
владения, может присоединить ко времени
своего владения все время, в течение
которого этим имуществом владел тот, чьим
правопреемником это лицо является.
Отсюда понятно, что установление срока
"фактического пользования" земельным
участком менее пятнадцати лет будет
противоречить указанной норме
гражданского законодательства.
Кто прав
при переходе прав?
Однако есть по этому
вопросу иная точка зрения, которая, к
сожалению, до сих пор находит свое
отражение в судебной практике. Если
говорить кратко, суть этого подхода
заключается в следующем.
В статье 35
Кодекса установлено, что "при переходе
права собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает
право НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ
ЧАСТИ земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их
использования, НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ И В ТОМ ЖЕ
ОБЪЕМЕ, что и прежний их собственник" (здесь
и далее выделено и подчеркнуто мною. -
Б.У.).
Примерно такая же норма прописана
и в ст. 552 ГК РФ, где говорится о том, что
покупатель недвижимости, находящейся на
земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности,
приобретает право ПОЛЬЗОВАНИЯ
СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ЧАСТЬЮ земельного участка
НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ, что и продавец
недвижимости (тут вместо "использования" -
"пользование", нет упоминания о "том же
объеме" - но не будем придираться по
мелочам!).
Но вот из приведенных выше
действующих норм законодательства
сторонники "фактического пользования"
делают совершенно неожиданный, просто
ошеломляющий вывод: мол, таким образом, при
продаже здания, сооружения к новому
собственнику переходит не просто право
пользования, а... ПРАВО ПОСТОЯННОГО
(БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ земельным
участком. А если новый собственник -
физическое лицо, то он автоматически
получает право бесплатной приватизации
земельного участка по правилам ст. 20
Кодекса!
Проведем анализ указанных
норм. В соответствии с гражданским и
земельным законодательством в общее
понятие "права пользования земельным
участком" входят следующие виды прав:
-
право постоянного (бессрочного)
пользования (ст. 216 ГК РФ, ст. 20 Кодекса);
-
право ограниченного пользования чужим
земельным участком (сервитут) (ст. 216 ГК РФ,
ст. 23 Кодекса);
- право аренды земельного
участка (ст. 22, 25 Кодекса);
- право
безвозмездного срочного пользования
земельным участком (ст. 24, 25 Кодекса).
При
переходе права собственности на здание,
сооружение (путем купли-продажи, дарения, по
наследству и др.) к новому собственнику
переходит, конечно, не весь набор
перечисленных выше прав на землю, а,
во-первых, именно то право, которым обладал
отчуждатель здания, во-вторых - только на
часть земельного участка, занятую
постройками и необходимую для их
использования. Эта часть на основании
градостроительных, санитарных,
противопожарных и прочих норм и правил в
конечном счете определяется актом органа
местного самоуправления.
Со дня
вступления в силу части первой ГК РФ (с 01.01.95)
права на недвижимое имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают
только с момента этой регистрации (п. 2 ст. 8
ГК РФ). Государственная регистрация прав на
земельные участки вначале проводилась
земельными комитетами, а с 01.02.98 и по сей
день проводится учреждениями юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. ТАКИМ
ОБРАЗОМ, К НОВОМУ СОБСТВЕННИКУ ЗДАНИЯ МОЖЕТ
ПЕРЕЙТИ УЖЕ НЕ НЕКОЕ АБСТРАКТНОЕ "ПРАВО
ПОЛЬЗОВАНИЯ", А ТО, КОТОРОЕ БЫЛО
ЗАРЕГИСТРИРОВАНО В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ,
ТО ЕСТЬ ТО, КОТОРОЕ ВОЗНИКЛО.
Если
продавец жилого дома успел
зарегистрировать право постоянного
(бессрочного) пользования земельным
участком до оформления купчей на дом, то,
бесспорно, это право (хотя бы и на часть
участка) перейдет к покупателю и последний
получит возможность бесплатной
приватизации. Если же право у
правоотчуждателя ранее не возникло -
естественно, к новому собственнику жилого
дома никакие права на землю не перейдут. Это
относится не только к покупателям, но и к
наследникам домов, и к одаряемым, и т.д.
Но как же тогда быть? Ведь дом-то на земле
стоит, все равно надо какие-то права на
земельный участок оформлять!
Для этого
в ст. 2 Федерального закона "О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что
при продаже находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных
участков собственникам расположенных на
них зданий, строений, сооружений СТОИМОСТЬ
ТАКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ
КРАТНОЙ СТАВКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА,
ДЕЙСТВУЮЩЕЙ В ДАННОМ ПОСЕЛЕНИИ НА НАЧАЛО
ТЕКУЩЕГО КАЛЕНДАРНОГО ГОДА. А ЕСЛИ НЕТ
ДЕНЕГ НА ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - МОЖНО
ЗАКЛЮЧИТЬ С МУНИЦИПАЛИТЕТОМ ДОГОВОР АРЕНДЫ
(ст. 36 Кодекса).
Конечно, законодатель
мог бы установить иную норму: например, о
том, что земельные участки под жилыми
домами, приобретенными до вступления в силу
Кодекса или полученными по наследству,
переходят в собственность владельцам этих
домов бесплатно - но ведь не установил же!
Итак, с 01.01.95 порядок перехода права
постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком при переходе права
собственности на здание, сооружение
законодательством определен однозначно. До
06.03.90 возможно применение понятия
фактического пользования земельным
участком (хотя оно и не определено), но не
под любым зданием, сооружением, а
исключительно под жилым домом.
А какими
нормами закона следует руководствоваться в
период с 06.03.90 по 01.01.95?
Согласно ст. 12
Земельного кодекса РСФСР от 21.04.91 (далее -
Земельный кодекс РСФСР) в бессрочное
(постоянное) пользование земельные участки
могли предоставляться колхозам,
сельскохозяйственным кооперативам,
акционерным обществам (если в них не
введена собственность на землю), совхозам,
другим государственным
сельскохозяйственным предприятиям, а также
предприятиям, учреждениям и организациям,
включая юридические лица союзных республик
и совместные предприятия, независимо от
формы собственности и сферы их
деятельности.
Гражданам земельные
участки могли предоставляться в
собственность (за плату или бесплатно), в
пожизненное наследуемое владение (до 24.12.93)
либо в аренду (ст. 7 Земельного кодекса
РСФСР). Право постоянного (бессрочного)
пользования при этом не упоминалось. В то же
время в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР
указывалось, что при переходе права
собственности на строение, сооружение или
при передаче их другим предприятиям,
учреждениям, организациям и гражданам
вместе с этими объектами переходит и ПРАВО
ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ ИЛИ
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ.
Однако в качестве необходимого условия
было установлено, что при этом выдается
новый документ, удостоверяющий право на
землю. А таким документом признавался
государственный акт, который выдавался и
регистрировался соответствующим Советом
народных депутатов или (с 27.12.91) местной
администрацией по форме, утвержденной
Советом Министров РСФСР.
Утраченные
иллюзии
Из проведенного анализа
законодательства следует:
применение
понятия "фактическое пользование" возможно
только по отношению к земельным участкам
под жилыми домами, сделки с которыми
совершены до 06.03.90 (с учетом того, что сам
факт закрепления земельного участка за
каким-либо лицом ненормативным актом
органа местного самоуправления даже без
указания вида права является, по сути,
односторонней сделкой);
собственниками
зданий, сооружений ВОЗМОЖНО ПОЛУЧЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОБСТВЕННОСТЬ
БЕСПЛАТНО В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
СОГЛАСНО СТ. 234 ГК РФ, НО ТОЛЬКО ПО РЕШЕНИЮ
СУДА;
к новым собственникам зданий,
сооружений, в том числе жилых домов,
ПЕРЕХОДИТ ТОЛЬКО ТОТ ВИД ПРАВА НА
СООТВЕТСТВУЮЩУЮ ЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО ПОРЯДКА,
КОТОРЫЙ БЫЛ ЗАРЕГИСТРИРОВАН ПРЕЖНИМ
ПРАВООБЛАДАТЕЛЕМ В УСТАНОВЛЕННОМ
ПОРЯДКЕ;
к новым собственникам зданий,
сооружений, в том числе жилых домов, прежние
правообладатели, которых не смогли или не
успели после 06.03.90 зарегистрировать в
установленном порядке права на земельный
участок, никакие права на землю не
переходят. Согласно ст. 36 Кодекса ЭТИ
СУБЪЕКТЫ ИМЕЮТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПРАВО НА
ПРИВАТИЗАЦИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД
ЗДАНИЯМИ, СООРУЖЕНИЯМИ В УСТАНОВЛЕННОМ
ЗАКОНОМ ПОРЯДКЕ.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.10.2001 N
137-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят
ГД ФС РФ 28.09.2001)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН
СССР "О собственности в СССР" от 06.03.1990 N
1305-1
ЭЖ-Юрист, N 3, 2004
