Долевое строительство в законе
участии в долевом строительстве..."
предъявляет к застройщику ряд требований.
Прежде всего это требования по раскрытию
информации. Для этого Закон вводит понятие
"проектная декларация", которая включает в
себя, во-первых, информацию о застройщике и,
во-вторых, информацию о проекте
строительства, которая должна
соответствовать проектной документации,
разрабатываемой в соответствии с
Градостроительным кодексом РФ.
Закон
перечисляет документы (п. 2 ст. 20), которые
застройщик обязан представить для
ознакомления любому обратившемуся лицу.
Среди них в том числе указаны утвержденные
годовые отчеты, бухгалтерские балансы,
счета прибыли и убытков за три последних
года осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности. В связи
с этим следует обратить внимание на
следующее обстоятельство. Застройщиками
сегодня в основном являются коммерческие
организации, имеющие
организационно-правовую форму
хозяйственного общества (ООО, АО). Законы о
хозяйственных обществах предусматривают
право акционеров (участников ООО) получать
информацию об обществе. В частности,
Федеральный закон "Об акционерных
обществах" перечисляет документы, к которым
АО обязано обеспечить акционерам доступ (п.
1 ст. 89). К документам бухгалтерского учета
имеют право доступа не все акционеры, а
только те, которые имеют в совокупности не
менее 25% голосующих акций общества.
Закон "Об участии в долевом строительстве..."
обязывает застройщика представить
утвержденные бухгалтерские балансы, счета
прибыли и убытков - что охватывается
понятием "бухгалтерская отчетность" <*> -
любому обратившемуся лицу: не только не
являющемуся акционером застройщика, но и не
являющемуся даже участником долевого
строительства.
--------------------------------
<*> Положение по ведению бухгалтерского
учета и бухгалтерской отчетности в РФ (с
изменениями на 23 августа 2000 г.) // БНА
федеральных органов исполнительной власти.
1998. N 23.
Закон "Об участии в долевом
строительстве..." устанавливает особенности
рекламы, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства.
В частности, распространение такой рекламы
должно сопровождаться указанием мест и
способом получения проектной
декларации.
Далее Закон устанавливает
государственное регулирование, контроль и
надзор в области долевого строительства,
осуществляемые уполномоченным федеральным
органом исполнительной власти (такой
уполномоченный федеральный орган пока не
определен), а также другими федеральными
органами исполнительной власти (Росстроем,
ФАС России, Росстат, Росрегистрация и др.) в
пределах их компетенции.
В случае
нарушения застройщиком Закона "Об участии в
долевом строительстве...", нормативных
правовых актов Президента РФ и
Правительства РФ, неисполнения предписаний
уполномоченного органа застройщик
привлекается к административной
ответственности в виде штрафа.
Уполномоченный орган вправе обратиться в
арбитражный суд с заявлением о
приостановлении на определенный срок
осуществления застройщиком деятельности,
связанной с привлечением денежных средств
участников долевого строительства.
Основания для такого обращения перечислены
в Законе "Об участии в долевом
строительстве...", и перечень их является
закрытым.
Наконец, уполномоченный орган
вправе обратиться в арбитражный суд с
заявлением о ликвидации застройщика -
юридического лица (о прекращении
деятельности индивидуального
предпринимателя) в случае неоднократного
или грубого нарушения застройщиком
положений данного Закона и иных принятых в
соответствии с ним нормативных правовых
актов.
Объект долевого строительства -
жилое или нежилое помещение, подлежащее
передаче участнику долевого строительства
(его можно назвать и дольщиком) в
собственность после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости и
входящее в состав указанного
многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости, строящихся с привлечением
денежных средств участника долевого
строительства (дольщика).
Объект
долевого строительства передается
участнику долевого строительства по
передаточному акту или иному документу о
передаче. Такие документы составляются
только после получения в установленном
Градостроительным кодексом порядке (ст. 55)
разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
Право собственности
участника долевого строительства на объект
долевого строительства подлежит
государственной регистрации в
установленном порядке.
Договор участия
в долевом строительстве. Закон "Об участии в
долевом строительстве..." определил понятие,
существенные условия и требования к форме
договора участия в долевом
строительстве.
По договору участия в
долевом строительстве одна сторона
(застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию этих объектов
передать соответствующий объект участнику
долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на
ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4
Закона).
Из данного определения следует,
что договор участия в долевом
строительстве является консенсуальным,
возмездным, взаимным договором.
Договор
заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Предметом договора является подлежащий
передаче объект долевого строительства. К
договору участия в долевом строительстве
должны быть приложены документы с
описанием объекта долевого строительства с
указанием его местоположения на плане
создаваемого объекта недвижимого
имущества и планируемой площади объекта
долевого строительства.
Объект
долевого строительства подлежит передаче
участнику долевого строительства только
после получения застройщиком разрешения на
ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Риск случайной гибели или случайного
повреждения объекта долевого
строительства до его передачи участнику
долевого строительства несет
застройщик.
Застройщик имеет право
собственности на строящийся (создаваемый)
многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости. Федеральным законом "О
внесении изменений в часть первую ГК РФ" от
30 декабря 2004 г. объекты, не завершенные
строительством, отнесены к недвижимым
вещам <*>. Право собственности
застройщика на строящийся объект (объект
незавершенного строительства) возникает с
момента государственной регистрации. При
государственной регистрации права
собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект
считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с
момента государственной регистрации права
собственности застройщика.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2004. 31 декабря.
Объекты
незавершенного строительства считаются
построенными с момента получения
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Порядок получения такого разрешения
определен Градостроительным кодексом РФ.
Именно после получения такого разрешения
застройщик обязан передать объект долевого
строительства дольщику, подписав об этом
передаточный акт с дольщиком. С этого
момента обязательства застройщика по
договору считаются исполненными.
Обязательства дольщика считаются
исполненными с момента уплаты денежных
средств в полном объеме в соответствии с
договором и подписания передаточного
акта.
Право собственности застройщика
на построенный (созданный) объект
недвижимости прекращается, и возникает
право собственности участника долевого
строительства на объект долевого
строительства. Одновременно у участника
долевого строительства возникает доля в
праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме.
Таким образом,
договор участия в долевом строительстве
является по сути куплей-продажей с
элементами строительного подряда, если
застройщик обязуется своими силами
построить многоквартирный дом или иной
объект недвижимости. Если застройщик
привлекает для строительства других лиц -
подрядчиков, то его обязанностью является
передача объекта долевого строительства в
собственность участнику долевого
строительства после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию объекта
недвижимости. Участник же долевого
строительства обязуется уплатить цену за
объект долевого строительства и принять
его.
Существенными условиями договора
участия в долевом строительстве являются
следующие условия:
- о сроке передачи
застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого
строительства;
- о цене, сроках и порядке
ее уплаты;
- о гарантийном сроке на
объект долевого строительства.
Ответственность за нарушение обязательств
по договору установлена ст. 10 Закона "Об
участии в долевом строительстве...". Сторона,
не исполнившая или ненадлежаще исполнившая
свои обязательства, обязана уплатить
другой стороне предусмотренные Законом и
договором неустойки и возместить в полном
объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, Закон устанавливает
штрафную неустойку. Размер неустойки
определен Законом. Так, за нарушение срока
внесения платежа участник долевого
строительства уплачивает застройщику
неустойку (пени) в размере 1/150 ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от суммы
просроченного платежа за каждый день
просрочки.
В случае нарушения
застройщиком срока передачи участнику
долевого строительства объекта долевого
строительства застройщик уплачивает
неустойку (пени) в размере 1/75 ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора
за каждый день просрочки.
Застройщик
вправе требовать расторжения договора
участия в долевом строительстве в судебном
порядке в случае нарушения участником
долевого строительства порядка внесения
платежей, в частности, при систематическом
нарушении сроков внесения платежей (п. 5 ст. 5
Закона).
Участник долевого
строительства в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора
по основаниям, предусмотренным как в самом
Законе (п. 1 ст. 9), так и в случаях,
предусмотренных договором. К таким случаям,
например, относятся: неисполнение
застройщиком обязательств по передаче
объекта долевого строительства в
предусмотренный договором срок;
прекращение или приостановление
строительства объекта недвижимости при
наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих, что в предусмотренный
договором срок объект долевого
строительства не будет передан участнику
долевого строительства.
При
одностороннем отказе участника долевого
строительства от исполнения договора
застройщик обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого
строительства в счет цены договора, а также
уплатить проценты на эту сумму за
пользование указанными средствами в
размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ,
действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных
средств, уплаченных участником долевого
строительства. При этом указанные проценты
начисляются со дня внесения участником
долевого строительства денежных средств
(или их части) в счет цены договора до дня их
возврата застройщиком.
Способом
обеспечения исполнения обязательств по
договору участия в долевом строительстве
является залог земельного участка,
принадлежащего застройщику на праве
собственности, или залог права аренды на
земельный участок, а также залог строящихся
на этом участке многоквартирного дома или
иного объекта недвижимости (залог объекта
незавершенного строительства).
При
государственной регистрации права
собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект
незавершенного строительства считается
находящимся в залоге у участников долевого
строительства.
Более того, застройщик
обязан зарегистрировать право
собственности на объект незавершенного
строительства при возникновении оснований
для обращения взыскания на предмет залога.
При его уклонении государственная
регистрация права собственности на такой
объект осуществляется на основании решения
суда, принятого по иску участника долевого
строительства об обращении взыскания на
предмет залога.
Порядок обращения
взыскания на предмет залога определен ГК
РФ, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" с учетом особенностей,
установленных Законом "Об участии в долевом
строительстве...".
Правовые вопросы
строительства, 2005, N 2
