Обязательная регистрация
Б. УТКИН
Борис Уткин, начальник отдела
регистрации прав на землю Московской
областной регистрационной палаты.
В
статье 25 Земельного кодекса РФ появилась
новая прямая норма о том, что
государственная регистрация сделок с
земельными участками обязательна в
случаях, указанных в федеральных законах.
Норма очень смелая и необычная: ведь любой
юрист знает, что в российских федеральных
законах никогда и ничего конкретно не
указывается, всегда есть какие-то
исключения, а также "иные" и "прочие"
обстоятельства. Так что же законодатель
имел в виду?
Обозначим приоритеты
Норма
ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее - Кодекс)
противоречит общему принципу
обязательности государственной
регистрации сделок с землей,
установленному ст. 164 ГК РФ, в которой
отсутствуют отсылочные нормы к Кодексу и
иным федеральным законам, кроме отсылки к
ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (далее - ФЗ N 122-ФЗ). В
соответствии с п. 3 ст. 3 Кодекса
имущественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению земельными
участками, а также по совершению сделок с
ними регулируются гражданским
законодательством, если иное не
предусмотрено земельным, лесным, водным
законодательством, законодательством о
недрах, об охране окружающей среды,
специальными федеральными законами.
Следовательно, данная норма закрепляет
приоритетное значение норм земельного
законодательства в регулировании
имущественных отношений, но не в сфере
регулирования специального федерального
законодательства по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
В действующем
законодательстве можно насчитать
несколько случаев, указанных для
государственной регистрации сделок. Так,
обязательна государственная
регистрация:
- договора дарения либо
пожертвования земельного участка (п. 3 ст. 574,
ст. 582 ГК РФ);
- договора ренты с передачей
земельного участка под выплату ренты (ст. 584
ГК РФ);
- договора пожизненного
содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
-
договора залога (ипотеки) земельного
участка (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)");
- договоров
аренды, субаренды земельного участка,
безвозмездного срочного пользования
земельным участком, заключенных на срок
более одного года (ст. 26 Кодекса).
Однако
в гл. 30 ГК РФ, которой устанавливаются
правила купли-продажи недвижимости, в том
числе земельных участков, прямого указания
на обязательность государственной
регистрации договора купли-продажи
земельного участка нет. Эта
неопределенность относится также и к
договору мены (ст. 567 ГК РФ). Таким образом,
вопрос об обязательной государственной
регистрации сделок купли-продажи и мены
земельных участков, казалось бы,
законодательно не урегулирован: прямого
указания действительно нет.
О пользе
толкования законов
Споры о том, подлежит
ли государственной регистрации договор
купли-продажи (мены) земельного участка,
ведутся уже давно. Основной аргумент
противников такой регистрации заключается
в следующем: например, в п. 2 ст. 558 ГК РФ,
устанавливающей особенности продажи жилых
помещений, прямо указано, что "договор
продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации". А поскольку в
отношении договора купли-продажи
земельного участка, как указано выше,
аналогичная норма не прописана - стало быть,
никакой регистрации он и не подлежит. И ст. 25
Кодекса еще раз это подтвердила...
"Но
где же тогда логика законодателя? -
вопрошают их оппоненты. - Ведь все иные
договоры о сделках, связанных с отчуждением
земельного участка, подлежат
государственной регистрации. И даже
договоры, напрямую не связанные с
отчуждением (аренда, субаренда,
безвозмездное срочное пользование), тоже
подлежат. И право собственности при
наследовании регистрируется на основании
свидетельства, прошедшего государственную
регистрацию у нотариуса, и акты органов
государственной власти и органов местного
самоуправления имеют государственные
регистрационные номера... Почему же для
самого распространенного договора о сделке
с земельным участком - договора
купли-продажи, - который к тому же может
заключаться и в простой письменной форме,
то есть без участия нотариуса, должно быть
сделано исключение?"
В этих суждениях
тоже есть резон. И от них нельзя отделаться
простым ответом: мол, так решил
законодатель, а почему - не наше дело, к тому
же мы не наделены полномочиями толкования
законов... Дело в том, что в российском
законодательстве имеется столько пробелов
и коллизий (не случайно, конечно, Президент
РФ назвал его в целом "невнятным"), что
необходимость применения не одного, а целой
совокупности законов и их толкования на
практике возникает ежедневно и ежечасно.
Вот простой пример. Пункт 1 ст. 22 Кодекса
гласит: "Иностранные граждане, лица без
гражданства могут иметь расположенные в
пределах территории РФ земельные участки
на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных настоящим Кодексом". Как
видим, о том, что таким же правом могут
обладать и граждане РФ, упомянуть просто
забыли. Но, применяя одновременно нормы
Конституции РФ и ГК РФ, мы все-таки можем
прийти к пониманию, что россияне тоже могут
арендовать земельные участки.
Поэтому,
для того чтобы разобраться в обсуждаемом
вопросе не эмоционально, а по существу,
проведем анализ понятий, используемых в ГК
РФ, Кодексе и ФЗ N 122-ФЗ.
Анализ
понятий
Как отмечалось выше, согласно ст.
164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым
имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ N 122-ФЗ. В
соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками
признаются действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей. Сделки могут быть двух- или
многосторонними (договоры) и
односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ).
В п. 1 ст.
131 ГК РФ установлено, что право
собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в
Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В п.
1 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ понятие государственной
регистрации изложено в следующей редакции:
"Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним -
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав в соответствии с ГК РФ".
Выстроим
простую логическую цепочку. Любой переход
права на недвижимость, естественно,
является изменением прав граждан или
юридических лиц на эту недвижимость. А
любое "изменение прав граждан" по отношению
к имуществу признается "сделкой" по
определению гражданского законодательства
(ст. 153 ГК РФ).
Таким образом, "переход
права на недвижимость" и "сделка с
недвижимостью" - это правовые синонимы. И
коль скоро всякий переход права на
недвижимое имущество подлежит
государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ),
то, следовательно, государственной
регистрации подлежит и любая сделка с
недвижимостью, в том числе и договор
купли-продажи земельного участка, и договор
его мены (поскольку к последнему
применяются правила купли-продажи (ст. 567 ГК
РФ)). Заметим, что никакого противоречия ст.
25 Кодекса в данном случае нет, так как
прямое указание о государственной
регистрации каждого перехода права на
земельные участки содержится в ст. 131 ГК РФ,
который, бесспорно, имеет статус
федерального закона.
В качестве
дополнительных аргументов можно еще
указать, что к основаниям приобретения
права собственности законодатель относит в
том числе и договоры купли-продажи или мены
(ст. 218 ГК РФ), а к основаниям прекращения
права собственности также относит
отчуждение собственником своего имущества
другим лицам, т.е. и на основании договора
купли-продажи или мены (ст. 235 ГК РФ).
Наконец, внимательно перечитаем п. 1 ст. 551 ГК
РФ: "Переход права собственности на
недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации". Данная
статья имеет уклончивое название:
"Государственная регистрация перехода
права собственности на недвижимость"
(вместо логичного определения:
"Государственная регистрация договора
купли-продажи недвижимости"). Однако в
предыдущей статье (ст. 549 ГК РФ) уже
разъяснено, что продавец обязуется
передать в собственность покупателя
недвижимое имущество именно по договору
купли-продажи, то есть договором
купли-продажи осуществить тот самый
переход права, который однозначно подлежит
государственной регистрации!
Возвратимся к формулировке ст. 25 Кодекса:
"Государственная регистрация сделок с
земельными участками обязательна в
случаях, указанных в федеральных законах". С
этим никто и не спорит: конечно, в этих
случаях она обязательна! Однако слова
"исключительно в случаях..." или "только в
случаях..." в данной норме отсутствуют. Тогда
возникает вопрос: а в иных случаях, не
указанных конкретно в федеральных законах,
запрещается ли государственная
регистрация сделок с недвижимым
имуществом? Или она допускается по желанию
заявителя, но не является обязательной?
По мнению автора, в иных случаях будут
действовать общие нормы ст. 164, 131 ГК РФ,
требующие обязательной государственной
регистрации сделок (переходов прав) с любым
недвижимым имуществом (в том числе с
нежилыми помещениями). Иначе нужно вносить
очень много поправок в ФЗ N 122-ФЗ и даже
название его менять: вместо "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
записать "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
которая обязательна исключительно в
случаях, прямо указанных в федеральных
законах"! Да и нормы ст. 164, 131 ГК РФ тоже
придется менять...
На основании
изложенного можно сделать следующий вывод:
договоры купли-продажи и мены земельных
участков, а также все иные сделки (договоры)
с недвижимым имуществом, рассматриваемые
как действия граждан и юридических лиц,
направленные на возникновение, изменение,
переход и прекращение гражданских прав и
обязанностей (в том числе прав и
обязанностей собственника земельного
участка), подлежат государственной
регистрации в порядке, установленном ФЗ N
122-ФЗ.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЭЖ-Юрист, N 9, 2004
