Чья земля под ногами арендатора? о правах арендатора нежилого помещения на земельный участок
О ПРАВАХ АРЕНДАТОРА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
М. ПОПОВ
В конце июня
2003 г. вступил в силу Закон города Москвы "О
землепользовании и застройке в городе
Москве" от 14 мая 2003 г. N 27. Одним из многих
положений, вызывающих серьезные вопросы на
практике, является ст. 16 указанного Закона.
Данной статьей предусматривается, что лица,
арендующие находящиеся в государственной
собственности помещения в здании,
расположенном на неделимом земельном
участке, имеют право на заключение договора
аренды с множественностью лиц на стороне
арендатора либо право вступления в ранее
заключенный договор.
Между тем анализ
законодательства РФ позволяет сделать
вывод, что арендатор помещения в здании не
имеет какого-либо правового отношения к
земельному участку, на котором оно
расположено.
Так, п. 1 ст. 35 Земельного
кодекса РФ (далее - ЗК РФ) вслед за ст. 552 ГК РФ
говорит о приобретении права на
использование земельного участка
собственником здания, строения, сооружения.
Пункт 3 ст. 36 ЗК РФ предоставляет права на
земельный участок собственникам помещений,
а также лицам, владеющим ими на праве
хозяйственного ведения или оперативного
управления. Иными словами,
кодифицированные акты земельного и
гражданского законодательства РФ признают
право на земельный участок только за лицом,
обладающим вещными правами на здание или
его часть, что связано, очевидно, с
долговременным характером таких прав.
Пункт 1 ст. 652 ГК РФ содержит императивную
норму - по договору аренды здания или
сооружения арендатору одновременно с
передачей прав владения и пользования
такой недвижимостью передаются права на ту
часть земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее
использования.
Таким образом,
законодательством РФ устанавливается
правовая связь с земельным участком лишь с
лицами, являющимися собственниками зданий,
сооружений, помещений, владеющими ими на
праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, а также их
арендаторами.
Поэтому ст. 16 Закона
города Москвы "О землепользовании и
застройке в городе Москве" противоречит
законодательным актам РФ, указанным выше,
более того, трудно себе представить
арендатора помещения, который по доброй
воле воспользуется своим правом на
заключение договора аренды земельного
участка с множественностью лиц на стороне
арендатора, влекущим за собой
дополнительные затраты времени и денежных
средств.
В этой связи трудно
согласиться с формирующимся в последнее
время мнением арбитражных судов,
признающих плательщиками земельного
налога и арендной платы арендаторов
находящихся в государственной
собственности зданий или помещений в
них.
Так, Президиум ВАС РФ рассмотрел
протест заместителя Председателя ВАС РФ на
Постановление ФАС Поволжского округа от 16
апреля 2002 г. по делу N А49-7463/01-206а/7
Арбитражного суда Пензенской области.
Инспекция МНС РФ по Железнодорожному
району города Пензы обратилась в
Арбитражный суд Пензенской области с иском
к обществу с ограниченной ответственностью
"Гостиница "Сура" о взыскании сумм налоговых
санкций, в том числе штрафов за
несвоевременную уплату земельного налога и
непредставление декларации по этому
налогу. Решением суда от 21 января 2002 г.
исковые требования налогового органа
удовлетворены частично.
ФАС
Поволжского округа Постановлением от 16
апреля 2002 г. решение суда первой инстанции в
части взыскания с ООО "Гостиница "Сура" сумм
налоговых санкций за неуплату земельного
налога и непредставление налоговой
декларации по земельному налогу отменил, в
удовлетворении исковых требований в
названной части отказал.
В протесте
заместителя Председателя ВАС РФ
предлагается Постановление кассационной
инстанции отменить, решение суда первой
инстанции оставить в силе. Президиум
считает, что протест подлежит
удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, налоговым
органом проведена выездная проверка
соблюдения налогового законодательства
обществом "Гостиница "Сура". Проверкой, в
частности, установлено, что общество,
являясь пользователем арендуемых им
нежилых строений и соответственно
пользователем участка земли в размере 9005
кв. м, не уплатило земельный налог за 2000 г.
Решением налоговой инспекции от 22 июня 2001 г.
N 686 общество привлечено к ответственности в
виде штрафов за неуплату налога и
непредставление декларации.
Судом
первой инстанции при рассмотрении спора
установлено, что вывод проверяющих о том,
что ООО "Гостиница "Сура" является
землепользователем 9005 кв. м земли, не
соответствует действительности.
В
результате исследования представленных по
делу доказательств, в том числе выписок из
Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, суд
пришел к выводу, что общество фактически
использует 4957,8 кв. м земли.
Установив,
что общество арендовало недвижимое
имущество с 1 января 2000 г. по 1 октября 2000 г.,
суд первой инстанции удовлетворил иск
исходя из фактического размера
используемого участка земли.
Суд
кассационной инстанции, отменяя решение в
части указанных санкций, признал, что при
отсутствии правоустанавливающего
документа на пользование земельным
участком общество нельзя признать
плательщиком налога, так как согласно ст. 15
Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991
г. N 1738-1 (в ред. от 23 декабря 2003 г.) основанием
для установления налоговых платежей
является документ, удостоверяющий право
собственности, владения, пользования
(аренды) земельным участком.
При этом
суд кассационной инстанции сослался на
Постановление ФАС Поволжского округа от 9
апреля 2002 г. по другому делу (N А49-458/01-31ак/2)
Арбитражного суда Пензенской области как
на преюдициальное, поскольку это дело
касалось суммы налогового платежа по спору
между теми же сторонами. В Постановлении от
9 апреля 2002 г. указано, что отсутствие у
общества правоустанавливающего документа
на пользование земельным участком
исключает взимание налога за него.
Вывод суда о том, что при отсутствии
правоустанавливающего документа нет
оснований для взыскания земельной платы,
ошибочен.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О
плате за землю" пользование землей в РФ
является платным. Земельным налогом
облагаются как собственники земли, так и
землепользователи. Согласно ст. 16 Закона за
земельные участки, предназначенные для
обслуживания строений, находящихся в
раздельном пользовании нескольких
юридических лиц или граждан, земельный
налог исчисляется отдельно каждому
пропорционально площади строения,
находящегося в их раздельном
пользовании.
Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ
предусмотрено, что, если договором не
определено передаваемое арендатору право
на соответствующий земельный участок, к
нему переходит на срок аренды здания или
сооружения право пользования той частью
земельного участка, которая занята зданием
или сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его
назначением. Следовательно,
правоустанавливающим документом в этом
случае может служить договор аренды
имущества.
Как установлено судом первой
инстанции и подтверждается материалами
дела, право на соответствующий земельный
участок при передаче обществу имущества в
аренду договором не определено. Общество
являлось фактическим землепользователем
земельного участка площадью 4957,8 кв. м,
занятого нежилыми помещениями, арендуемыми
обществом.
Что касается Постановления
суда кассационной инстанции от 9 апреля 2002
г. по упомянутому другому делу, то
Постановлением Президиума ВАС РФ от 17
сентября 2002 г. N 5375/02 это Постановление
отменено.
Кроме того, предметом иска
налогового органа по настоящему делу было
взыскание только сумм налоговых санкций. В
резолютивной части Постановления ошибочно
указано на отказ налоговому органу во
взыскании суммы недоимки по налогу на
землю. В этой части Постановление также
подлежит отмене.
Учитывая изложенное,
Президиум ВАС РФ принял решение отменить
Постановление ФАС Поволжского округа от 16
апреля 2002 г. по делу N А49-7463/01-206а/7
Арбитражного суда Пензенской области в
части отказа во взыскании налоговых
санкций в соответствии со ст. 119 НК РФ, а
также в части отказа во взыскании суммы
недоимки по земельному налогу, а решение
Арбитражного суда Пензенской области от 21
января 2002 г. по тому же делу оставить в
силе.
Аналогичное дело было также
рассмотрено ФАС МО. Инспекция МНС РФ N 7 по
ЦАО г. Москвы (далее - Налоговая инспекция)
обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с
иском к ООО "Юнон 2000" о взыскании 1879 руб. 19
коп. налоговых санкций за неуплату сумм
налога на землю за 1999, 2000, 2001 гг. и за
непредставление налоговой декларации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22
ноября 2002 г. по делу N А40-379925/02-112-420,
оставленным без изменения Постановлением
апелляционной инстанции от 23 января 2003 г.,
требование налоговой инспекции оставлено
без удовлетворения, как противоречащее ст.
ст. 108, 109 НК РФ. При этом суд исходил из того,
что с учетом условий договора и в
соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за
пользование земельным участком входила в
состав арендной платы, в связи с чем ООО
"Юнон 2000" не является плательщиком
земельного налога, взимаемого с
арендодателя.
На указанные судебные
акты истцом подана кассационная жалоба, в
которой Налоговая инспекция просит данные
решение и Постановление суда отменить,
полагая их принятыми с неправильным
применением норм материального права. В
обоснование чего приводятся доводы о том,
что ООО "Юнон 2000" является
землепользователем и должно уплачивать
земельный налог, поскольку в размер
арендной платы за нежилое помещение плата
за аренду земельного участка не включена,
право на соответствующий участок договором
аренды помещения не определено, размер
платы рассчитывается исходя из расчетной
площади земельного участка.
В судебном
заседании представитель истца поддерживал
доводы, изложенные в кассационной жалобе,
представитель ответчика против ее
удовлетворения возражал. Отзыв на
кассационную жалобу представлен не был.
Изучив материалы дела, выслушав
представителей истца и ответчика, обсудив
доводы жалобы, кассационная инстанция
находит необходимым отменить обжалуемые
судебные акты и направить дело на новое
рассмотрение в первую инстанцию
арбитражного суда на основании ст. 286, п. 3 ч. 1
ст. 287, ч. 1 ст. 288 АПК РФ, поскольку судом
неправильно применены нормы материального
права.
Как видно из материалов дела, ООО
"Юнон 2000" является арендатором нежилого
помещения площадью 35,3 кв. м для
использования под магазин, расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.
50/1, стр. 1, находящегося в собственности г.
Москвы, по договорам аренды N 1-433/98 от 9
апреля 1998 г. (со сроком действия с 10 октября
1997 г. по 9 октября 1999 г.) и N 1-1711/2000 от 10 ноября
2000 г. (со сроком действия с 1 июня 2000 г. по 30
мая 2005 г.), зарегистрированных
соответственно в Москомимуществе 9 апреля
1998 г. за N 1-433/98 и в Московском комитете по
регистрации прав за N 77-01/00-002/2000-115773 от 4
января 2001 г.
Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ
предусмотрено, что, если договором не
определено передаваемое арендатору право
на соответствующий земельный участок, к
нему переходит на срок аренды здания или
сооружения право пользования той частью
земельного участка, которая занята зданием
или сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его
назначением. Следовательно, документом,
удостоверяющим право собственности,
владения или пользования земельным
участком, в этом случае может служить
договор аренды имущества.
Передаваемое
арендатору ООО "Юнон 2000" право на
соответствующий земельный участок
условиями заключенных договоров аренды
нежилого помещения не определено.
Из
расчетов размера годовой арендной платы
нежилого помещения, являющихся приложением
к указанным договорам аренды, не
усматривается, что в размер арендной платы,
согласованной сторонами по сделкам,
включена плата за аренду земельного
участка, находящегося под арендуемым
помещением, т.е. арендная плата за имущество
не содержит земельной составляющей.
В
соответствии со ст. 1 Закона РФ "О плате за
землю" землевладельцы и землепользователи,
кроме арендаторов, облагаются ежегодным
земельным налогом. Согласно ст. 8 данного
Закона в облагаемую налогом площадь
включаются земельные участки, занятые
строениями и сооружениями, участки,
необходимые для их содержания.
В
соответствии со ст. 16 Закона за земельные
участки, предназначенные для обслуживания
строения, находящегося в раздельном
пользовании нескольких юридических лиц или
граждан, земельный налог начисляется
отдельно каждому пропорционально площади
строения, находящегося в их раздельном
пользовании.
В соответствии со ст. 6
Закона г. Москвы "Об основах платного
землепользования в городе Москве" от 16 июля
1997 г. N 34 (в ред. от 11 июня 2003 г.) юридические и
физические лица, обладающие
соответствующими вещными правами или
правами аренды (субаренды) на расположенные
на неделимом земельном участке здания,
сооружения или помещения в них, платят
регулярные земельные платежи исходя из
расчетных земельных площадей, равных
произведению площади земельного участка и
доли общих площадей (объемов) занимаемых
этими лицами помещений от соответствующей
общей площади (объема) помещений,
размещенных на данном участке.
До
межевания территории и государственной
регистрации прав на землю вышеуказанных
лиц основанием для взимания регулярных
земельных платежей является
зарегистрированное в установленном
порядке вещное право или право аренды
(субаренды) на здания, сооружения или
помещения в них.
Размер платы в этом
случае рассчитывается исходя из расчетной
площади земельного участка, занимаемого
соответствующим зданием, сооружением и
необходимого для его использования,
определяемой в соответствии со ст. 1
настоящего Закона.
Таким образом, ООО
"Юнон 2000" является фактическим
землепользователем земельного участка,
приходящегося на занимаемую им часть
нежилого помещения. Установленная в
договоре аренды здания или сооружения
плата за пользование зданием или
сооружением согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ
включает плату за пользование земельным
участком, на котором оно расположено, или
передаваемой вместе с ним соответствующей
частью участка, если иное не предусмотрено
законом или договором.
Суд, применяя
положения п. 2 ст. 654 ГК РФ, не учел, что иное
предусмотрено законом и договором. При
изложенных обстоятельствах является
необоснованной ссылка суда на п. 2 ст. 654 ГК
РФ.
Согласно ч. 3 ст. 288 АПК РФ нарушение
или неправильное применение норм
процессуального права является основанием
для изменения или отмены решения,
постановления арбитражного суда, если это
нарушение привело или могло привести к
принятию неправильного решения,
постановления.
Кроме того, в
соответствии с ч. 3 ст. 286 АПК РФ при
рассмотрении дела арбитражный суд
кассационной инстанции проверяет,
соответствуют ли выводы арбитражного суда
первой и апелляционной инстанций
