Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе
если сторонами были заключены договоры
аренды, временного пользования, залога с
третьими лицами, то необходимо приложить
копии указанных договоров к договору мены
земельных участков.
При заключении
договора мены земельных участков на
стороны возлагается обязанность
проинформировать друг друга о наличии и
существе имеющихся земельных споров по
поводу участков. Кроме того, стороны должны
быть проинформированы о существовании
сервитутов, передаче земельного участка
третьему лицу. При этом на плане (чертеже)
соответствующего земельного участка
должны быть указаны границы земель,
обремененных правами третьих лиц, а также
титулы этих прав. Стороны, в собственность
которых по договору мены переходят
земельные участки, принимают на себя
обязательства соблюдать права третьих лиц,
вытекающие из установленных сервитутов и
заключенных другой стороной договоров
<*>.
--------------------------------
<*>
Крассов О.И. Указ. раб. С. 118, 119.
В договоре
мены должна быть отражена также вся
информация, относящаяся к ограничениям в
использовании обмениваемых земельных
участков (установление санитарно-защитных
зон, отнесение земель участка к землям
природоохранного или рекреационного
значения и т.д.).
После того как
обязательства по передаче товаров
исполнены обеими сторонами, право
собственности на полученные по договору
мены земельные участки переходит
одновременно к каждой из сторон (ст. 570 ГК
РФ). Эта сделка подлежит государственной
регистрации.
Договор ренты
Сущность
договора ренты вытекает из норм ст. 583 ГК РФ.
По договору ренты одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (плательщику
ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется в обмен на
полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо
предоставления средств на содержание
получателя в иной форме. При этом
допускается установление обязанности
выплачивать ренту бессрочно (постоянная
рента) или на срок жизни получателя ренты
(пожизненная рента). Последняя может быть
установлена на условиях пожизненного
содержания гражданина с иждивением по
договору пожизненного содержания с
иждивением.
Таким образом, договор
ренты имеет односторонний характер, т.к.
обязательства, возникающие по этому
договору, возлагаются только на
плательщика ренты, который обязан
периодически выплачивать ренту в обмен на
переданное ему имущество (в данном случае в
виде земельного участка).
Указанный
договор вступает в силу с момента передачи
получателем ренты плательщику ренты в
собственность имущества (земельного
участка). Поскольку получение ренты может
быть основным источником средств
существования получателя ренты,
законодательство закрепляет гарантии
обеспечения его интересов - договор ренты
подлежит нотариальному удостоверению, а
договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества под выплату ренты,
подлежит также государственной
регистрации (ст. 584 ГК РФ) и согласно ст. 433 ГК
РФ считается заключенным с момента
осуществления последней. При передаче под
выплату ренты земельного участка или
другого недвижимого имущества получатель
ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты приобретает право залога
на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Общие
условия договора ренты предусматривают
также ответственность за просрочку выплаты
ренты. В этом случае плательщик ренты
уплачивает получателю ренты проценты,
предусмотренные ст. 395 ГК РФ - в соответствии
с учетной ставкой банковского процента в
данной местности на день исполнения
денежного обязательства, - если иной размер
процентов не установлен договором ренты
(ст. 588 ГК РФ).
Необходимо обратить
внимание на следующие особенности при
заключении договора ренты.
Имущество
(земельный участок), которое отчуждается
под выплату ренты, может быть передано
получателем ренты в собственность
плательщика ренты за плату или бесплатно.
Если договором ренты предусматривается
передача имущества за плату, к отношениям
сторон по передаче и оплате применяются
правила о купле-продаже, а если такое
имущество передается бесплатно, - правила о
договоре дарения, если это не противоречит
существу договора ренты (ст. 585 ГК РФ).
По
гражданскому законодательству
получателями постоянной ренты могут быть
только граждане, а также некоммерческие
организации, если это не противоречит
закону и соответствует целям их
деятельности. Права получателя ренты по
договору постоянной ренты могут
передаваться указанным лицам путем уступки
требования и переходить по наследству либо
в порядке правопреемства при реорганизации
юридических лиц, если иное не предусмотрено
законом или договором (ст. 589 ГК РФ).
Следовательно, обязанность по выплате
постоянной ренты не определена сроком, в
том числе сроком жизни ее получателя,
поэтому постоянная рента имеет бессрочный
характер <*>.
--------------------------------
<*> Там же. С. 128.
Что касается
пожизненной ренты, то ее получателями могут
быть только граждане. Согласно ст. 596 ГК РФ
такая рента может быть установлена на
период жизни гражданина, передающего
имущество под выплату ренты, либо на период
жизни другого указанного им гражданина.
Допускается установление пожизненной
ренты в пользу нескольких граждан, доли
которых в праве на получение ренты
считаются равными, если иное не
предусмотрено договором пожизненной ренты.
Доля умершего получателя ренты в праве на
получение ренты переходит к пережившим его
получателям ренты, если договором
пожизненной ренты не предусмотрено иное. В
случае смерти последнего получателя ренты
обязательство выплаты ренты
прекращается.
Пожизненное содержание с
иждивением является разновидностью
пожизненной ренты.
По договору
пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты - гражданин передает
принадлежащий ему земельный участок или
иную недвижимость в собственность
плательщика ренты, который обязуется
осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного им
третьего лица (лиц). К договору пожизненного
содержания с иждивением применяются
правила о пожизненной ренте, если иное не
предусмотрено соответствующими правилами
гражданского законодательства (ст. 601 ГК РФ).
Этот договор относится к категории
реальных, возмездных и односторонних
договоров. Он подлежит нотариальному
удостоверению и государственной
регистрации.
Для обеспечения защиты
имущественных интересов получателя ренты
на договор пожизненного содержания с
иждивением, как и на договор ренты,
распространяются правила гражданского
законодательства об обременении рентой
недвижимого имущества (земельного участка)
и о предоставлении получателю ренты права
его залога (ст. ст. 586, 587 ГК РФ).
Обязательство пожизненного содержания с
иждивением прекращается смертью
получателя ренты.
Что касается таких
договоров, как договор безвозмездного
пользования (договор ссуды) и договор
доверительного управления имуществом, то
их предметом в соответствии с гражданским
законодательством могут выступать и
земельные участки. Однако на практике такие
договоры по поводу земельных участков
заключаются редко. Поэтому в России
статистикой не учитываются
соответствующие этим договорам земельные
сделки.
Наследование земельных
участков
Разновидностью сделки с
земельными участками, которая не
оформляется договором, а совершается в
порядке универсального правопреемства,
является наследование земельных участков,
осуществляющееся по закону и по завещанию.
Эта сделка регулируется гражданским
законодательством.
Под наследованием в
гражданском праве понимается переход
имущественных и некоторых неимущественных
прав и обязанностей умершего гражданина
(наследодателя) к другим лицам (наследникам)
в установленном законом порядке.
При
этом к наследникам переходит весь комплекс
прав и обязанностей наследодателя.
Граждане и государство могут быть
наследниками как по закону, так и по
завещанию, юридические лица и
муниципальные образования - только по
завещанию <*>. Что касается иностранных
граждан и юридических лиц, а также лиц без
гражданства, то по общему правилу они не
могут приобрести право собственности на
землю в порядке наследования. Согласно
действующему земельному законодательству
данные лица не вправе иметь в собственности
земельные участки, за некоторыми
исключениями (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Право на землю
указанные лица могут приобрести на других
титулах, например на праве аренды
земельного участка.
--------------------------------
<*> Крассов О.И.
Указ. раб. С. 181, 182.
В соответствии с
гражданским и земельным законодательством
в состав переходящих по наследству
объектов имущественных прав входят
земельные участки, находящиеся в частной
собственности и пожизненном наследуемом
владении, а также земельные доли.
Наследование имущества (земельного
участка) фермерского хозяйства
осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством (ст. 10
Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О
крестьянском (фермерском) хозяйстве"). После
смерти гражданина, который вел
крестьянское (фермерское) хозяйство,
земельный участок передается по наследству
одному из членов хозяйства по согласованию
с другими его членами. При отсутствии
таковых земельный участок передается
одному из наследников имущества умершего,
изъявившему желание вести крестьянское
хозяйство. При наличии нескольких таких
наследников выбор производится на
конкурсной основе органом местного
самоуправления, в ведении которого
находится земельный участок. Споры о
преимущественном праве наследования
земельного участка рассматриваются в суде
<*>.
--------------------------------
<*> Там же.
С. 185.
Наследование садовых, огородных и
дачных земельных участков осуществляется в
соответствии с нормами ст. 30 Федерального
закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О
садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан". Так,
садовые, огородные и дачные земельные
участки, находящиеся в собственности
граждан, наследуются по закону или по
завещанию. Данные участки, предоставленные
гражданам на праве пожизненного
наследуемого владения, наследуются по
закону.
Наследование земельных
участков из земель сельскохозяйственного
назначения происходит с учетом условий ст.
11 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения". Эти условия касаются права
иностранных граждан и юридических лиц, а
также лиц без гражданства на приобретение
земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в
собственность - такого права указанные лица
не имеют - и предельных размеров и
требований к местоположению земельных
участков из данной категории
земель.
***
Из приведенного выше
описания следует, что практически ко всем
сделкам с земельными участками
предъявляются по крайней мере три общих
требования:
обязательность
государственной регистрации;
наличие
плана (чертежа) земельного участка,
являющегося объектом той или иной
сделки;
необходимость (за редким
исключением) оценки земельного участка -
предмета сделки.
Оборот земель
совершается путем заключения на земельном
рынке договоров: купли-продажи, аренды,
дарения, залога (ипотеки), мены, ренты и
пожизненного содержания с иждивением,
безвозмездного пользования,
доверительного управления. Кроме того,
разновидностью оборота земель является
общее, универсальное правопреемство, в
частности наследование земельных участков.
Административное перераспределение земель
между участниками земельных отношений
можно отнести к одной из подсистем оборота
земель.
Следовательно, оборот земель
является сложной системой, включающей три
взаимосвязанные подсистемы: земельный
рынок, универсальное правопреемство и
административные распоряжения органов
власти по поводу использования того или
иного земельного участка. Взаимосвязь
элементов такой системы очевидна. Так,
участок, полученный в собственность по
наследству, может быть продан на земельном
рынке. В свою очередь, участок, ранее
приобретенный в собственность на рынке
земли, в дальнейшем может стать предметом
наследования. В результате
административных распоряжений
относительно использования земельный
участок с большой вероятностью становится
объектом операций на земельном рынке или
путем универсального правопреемства.
Оборот земель за определенный период - это
система перераспределения земельных
участков между собственниками,
землепользователями, землевладельцами,
арендаторами и другими участниками
земельных отношений путем совершения
сделок на земельном рынке, универсального
правопреемства или иным разрешенным
действующим законодательством способом.
Оборот земель сельскохозяйственного
назначения представляет собой систему
перераспределения земельных участков,
предоставленных для нужд сельского
хозяйства (а также предназначенных для этих
целей), между собственниками,
землевладельцами, землепользователями,
арендаторами, совершаемого в порядке
универсального правопреемства либо по
договорам с передачей и без передачи прав
собственности на землю. В состав основных
операций оборота земель
сельскохозяйственного назначения входят
сделки: аренды, купли-продажи, наследования,
дарения, залога, мены, ренты и пожизненного
содержания с иждивением.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от
05.02.2004 N 1-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
23.01.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 11.06.2003 N 74-ФЗ
"О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ"
(принят ГД ФС РФ 23.05.2003)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 24.07.2002 N 101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.04.1998 N 66-ФЗ
"О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ
НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН"
(принят ГД ФС РФ 11.03.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 12.12.1991 N 2020-1
"О НАЛОГЕ
С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ
НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ"
УКАЗ
Президента РФ от 07.03.1996 N 337
"О РЕАЛИЗАЦИИ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН НА
ЗЕМЛЮ"
УКАЗ Президента РФ от 07.12.1993 N 2118
"О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ И ДРУГИХ ОПЕРАЦИЙ С ЗЕМЛЕЙ"
УКАЗ
Президента РФ от 27.10.1993 N 1767
"О
РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И
РАЗВИТИИ АГРАРНОЙ
