Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе
недвижимости с указанием их принадлежности
дарителю на праве собственности или иному
лицу. К договору должен быть приложен план
(чертеж) участка. Кроме того, в договоре
указывается нормативная цена земли и
стоимость объектов недвижимости на
земельном участке, которые передаются в дар
дарителем, согласно прилагаемой к договору
сводной ведомости оценки строений,
помещений и сооружений, а также приводится
другая необходимая информация (см. письмо
Роскомзема - ныне Росземкадастра - от 19
октября 1994 г. N 2-16/1629).
Указ Президента
РФ от 07.12.1993 N 2118 "О налогообложении продажи
земельных участков и других операций с
землей" утратил силу в связи с изданием
Указа Президента РФ от 03.04.2002 N 311 "О
признании утратившими силу некоторых
Указов Президента Российской Федерации по
вопросам налогообложения". Сделки дарения
подлежат налогообложению, порядок которого
регулируется Указом Президента РФ от 7
декабря 1993 г. N 2118 "О налогообложении продажи
земельных участков и других операций с
землей". Плательщиками налога в
соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г.
N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в
порядке наследования или дарения" (в ред. от
27 января 1995 г.) являются физические лица,
которые принимают имущество, переходящее в
их собственность, в том числе в порядке
дарения. При этом имущество, перешедшее в
порядке дарения, может быть продано,
подарено, обменено собственником только
после уплаты им налога, что подтверждается
справкой налогового органа.
Договор об
ипотеке
Залог земельных участков
оформляется путем заключения договора об
ипотеке, условия которого определены в ст. 9
Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме этого
Закона залог земельных участков регулируют
нормы гл. 23 ГК РФ, в п. 1 ст. 336 которого
определено, что предметом залога могут быть
земельные участки. Недавно (январь 2004 г.)
Государственной Думой РФ одобрен проект
Федерального закона "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". Суть этих изменений
сводится к снятию запрета с залога
земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения.
Право отдавать земельный участок в залог по
договору об ипотеке принадлежит только
собственнику земельного участка.
Право
аренды может быть предметом ипотеки с
согласия арендодателя - собственника
земельного участка, если федеральным
законом или договором аренды не
предусмотрено иное. Если земельный участок
находится в общей совместной собственности
и при этом доля каждого из сособственников
в праве собственности не установлена, то
такой участок может быть предметом залога
при наличии письменного согласия на это
всех сособственников. Что касается общей
долевой собственности, то ее участник может
заложить свою долю в праве на общее
имущество без согласия других
сособственников <*>.
--------------------------------
<*> Крассов О.И.
Указ. раб. С. 163.
По договору о залоге
недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к
должнику по этому обязательству из
стоимости заложенного недвижимого
имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными
федеральными законами.
Важным
требованием к содержанию договора об
ипотеке является необходимость названия в
нем обязательства, обеспечиваемого
ипотекой, с указанием его суммы, основания
возникновения и срока исполнения. В тех
случаях, когда это обязательство основано
на каком-либо договоре, должны быть указаны
стороны этого договора, дата и место его
заключения. Если сумма обеспечиваемого
ипотекой обязательства подлежит
определению в будущем, в договоре об
ипотеке должны быть указаны порядок и
другие необходимые условия определения
этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по
частям, в договоре об ипотеке должны быть
указаны сроки (периодичность)
соответствующих платежей и их размеры либо
условия, позволяющие определить эти
размеры.
Залог земельных участков может
возникать лишь постольку, поскольку их
оборот допускается федеральными законами.
При этом существенной особенностью ипотеки
земельных участков является то
обстоятельство, что последние
подразделяются на два вида: те, которые
могут быть предметом залога, и те, которые
не подлежат ипотеке.
С учетом вносимых в
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" изменений по договору об
ипотеке могут быть заложены земельные
участки, находящиеся в собственности
граждан, их объединений, юридических лиц и
предоставленные для садоводства,
животноводства, индивидуального жилищного,
дачного и гаражного строительства,
приусадебные земельные участки личного
подсобного хозяйства и земельные участки,
занятые зданиями, строениями или
сооружениями, в размере, необходимом для их
хозяйственного обслуживания
(функционального обеспечения), а также
земельные участки из состава земель
сельскохозяйственного назначения. При
общей долевой или совместной собственности
на указанные земельные участки ипотека
может быть установлена только на
принадлежащий гражданину или юридическому
лицу земельный участок, выделенный в натуре
из земель, находящихся в общей долевой или
совместной собственности.
Не
допускается ипотека земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности. Не допускается также
ипотека части земельного участка, площадь
которой меньше минимального размера,
установленного нормативными актами как
субъектов Российской Федерации, так и
органов местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и
разрешенного использования.
Основными
данными, которые необходимо указать в
договоре об ипотеке земельного участка,
являются: местоположение (почтовый адрес)
закладываемого участка; его кадастровый
номер; размещенные на участке объекты
недвижимости (если таковые имеются);
площадь участка; основная категория
(целевое назначение) земель, расположенных
на участке, с указанием органа местного
самоуправления, в ведении которого
находятся эти земли, и цели использования
земельного участка; право, по которому
земельный участок принадлежит
залогодателю (право собственности), и
наименование органа государственной
регистрации прав на недвижимое имущество,
зарегистрировавшего это право
залогодателя.
Точно так же должен быть
описан арендованный земельный участок в
случае залога права аренды, принадлежащего
залогодателю. При этом в договоре об
ипотеке должен быть указан срок аренды
<*>.
--------------------------------
<*>
Крассов О.И. Указ. раб. С. 163.
Что касается
оценки земельного участка при его ипотеке,
то согласно ст. 67 Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом
вносимых изменений она осуществляется в
соответствии с законодательством,
регулирующим оценочную деятельность в
Российской Федерации. Залоговая стоимость
земельного участка устанавливается в
договоре об ипотеке по соглашению
залогодателя с залогодержателем. К
договору обязательно должна быть приложена
копия плана (чертежа границ) земельного
участка, являющегося объектом ипотеки,
выданная соответствующим комитетом по
земельным ресурсам и землеустройству.
В
соответствии с законодательными
дополнениями в ст. 68 Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" не
допускается обращение взыскания на
заложенный земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения
до истечения соответствующего периода
сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации
произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной
продукции. Причем данное требование
действует до 1 ноября года, в котором
предусмотрено исполнение обеспечиваемого
ипотекой обязательства или его части, если
договором об ипотеке не предусмотрена иная
дата.
Договор об ипотеке должен быть
нотариально удостоверен и подлежит
государственной регистрации, вступая в
силу с момента совершения последней.
Несоблюдение правил о нотариальном
удостоверении и государственной
регистрации договора об ипотеке влечет его
недействительность. Такой договор
считается ничтожным.
Земельный участок,
заложенный по договору об ипотеке,
считается обремененным ипотекой с момента
возникновения прав залогодержателя (права
залога), а если обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,
- с момента возникновения обязательства.
Это условие касается только сторон
договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека
считается возникшей с момента ее
государственной регистрации.
В
договоре об ипотеке стороны могут
предусмотреть необходимость страхования
земельного участка или вообще не
страховать его. Очевидно, что страхование
земельного участка важно для земель,
используемых как средство производства в
сельском хозяйстве, которые могут быть
загрязнены, заражены, разрушены в
результате водной или ветровой эрозии и т.д.
по причине несоблюдения необходимых
охранных требований к эксплуатации данного
участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального
закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
при отсутствии в договоре об ипотеке иных
условий о страховании заложенного
имущества залогодатель обязан страховать
за свой счет это имущество в полной
стоимости от рисков утраты и повреждения, а
если полная стоимость имущества превышает
размер обеспеченного ипотекой
обязательства - на сумму не ниже суммы этого
обязательства. Поэтому вопрос о
страховании земельного участка в той или
иной форме должен быть отражен в договоре
об ипотеке.
Договор мены
Договор мены
земельных участков заключается в
соответствии с нормами гл. 31 ГК РФ. По
договору мены каждая из сторон обязуется
передать в собственность другой стороны
один товар в обмен на другой. Существенной
особенностью данной сделки является то
обстоятельство, что к договору мены
применяются соответственно правила о
купле-продаже, если это не противоречит
правилам гражданского законодательства и
существу мены. При этом каждая из сторон
признается продавцом товара, который она
обязуется передать, и покупателем товара,
который она обязуется принять в обмен (ст.
567).
Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О
регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" утратил
силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием
Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об
изменении и признании утратившими силу
некоторых актов Президента РСФСР И
Президента Российской Федерации".
Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О
реализации конституционных прав граждан на
землю" утратил силу с 25 февраля 2003 года в
связи с изданием Указа Президента РФ от
25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании
утратившими силу некоторых актов
Президента РСФСР и Президента Российской
Федерации". Что касается земельного
законодательства, то право граждан и
юридических лиц - собственников земельных
участков обменивать земельный участок или
его часть предусмотрено в п. 2 Указа
Президента РФ от 27 ноября 1993 г. N 1767 "О
регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России". Кроме
того, в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996
г. N 337 "О реализации конституционных прав
граждан на землю" записано, что собственник
земельной доли без согласия других
участников долевой собственности вправе
обменять земельную долю на имущественный
пай или земельную долю в другом хозяйстве. И
наконец, в п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24
июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения"
отмечено, что участник долевой
собственности вправе по своему усмотрению
обменять свою долю с соблюдением
соответствующих правил гражданского
законодательства.
Таким образом, право
совершать сделки мены земельных участков
имеют только их собственники.
Договор
мены земельных участков должен заключаться
в письменной форме, т.к. в соответствии с
нормами ст. 550 ГК РФ договор продажи
недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение формы
договора влечет его недействительность.
Договор мены имеет свои особенности и
отличия от договора купли-продажи
земельных участков.
Во-первых, в
договоре мены отсутствуют условия о цене
обмениваемых земельных участков, а также о
распределении между сторонами расходов,
связанных с исполнением обязательств,
возникающих из договора мены. По особым
правилам ст. 568 ГК РФ, если из договора мены
не вытекает иное, товары, подлежащие обмену,
предполагаются равноценными, а расходы на
их передачу и принятие осуществляются в
каждом случае той стороной, которая имеет
соответствующие обязанности. Если в
соответствии с договором мены обмениваемые
товары признаются неравноценными, то
сторона, обязанная передать товар, цена
которого ниже цены товара,
предоставляемого в обмен, должна оплатить
разницу в ценах непосредственно до или
после исполнения ее обязанности передать
товар, если иной порядок оплаты не
предусмотрен договором.
Во-вторых, по
договору мены сроки передачи обмениваемых
участков могут не совпадать. В этом случае
применяются правила о встречном исполнении
обязательств одной из сторон, которое в
соответствии с договором обусловлено
исполнением своих обязательств другой
стороной (ст. 328 ГК РФ). По этим правилам в
случае непредоставления обязанной
стороной обусловленного договором
исполнения обязательства либо наличия
обстоятельств, очевидно свидетельствующих
о том, что такое исполнение не будет
произведено в установленный срок, сторона,
на которой лежит встречное исполнение,
вправе приостановить исполнение своего
обязательства либо отказаться от
исполнения этого обязательства и
потребовать возмещения убытков.
Как и в
случае других сделок с земельными
участками, в договоре мены обязательно
указываются признаки, идентифицирующие
обмениваемые земельные участки:
кадастровые номера, площади, целевое
назначение земель, входящих в состав
участков, являющихся предметом договора,
цель их использования, размещенные на
участках объекты недвижимости с указанием
принадлежности последних собственникам. К
договору прилагаются планы (чертежи)
обмениваемых земельных участков.
Необходимым условием договора мены
земельных участков является оценка земли
(по ценам согласно выданным
соответствующими комитетами по земельным
ресурсам и землеустройству и прилагаемым к
договору актам установления нормативной
цены обмениваемых земельных участков) и
объектов недвижимости (в соответствии с
прилагаемыми к договору сводными
ведомостями оценки строений, помещений и
сооружений, расположенных на обмениваемых
участках).
Если один или оба
обмениваемых участка переданы в залог, то к
договору мены прилагаются требования
залогодержателя по задолженности. Если
договор подписывается уполномоченными
лицами, то обязательно прилагаются
доверенности этих лиц от имени сторон,
обменивающих земельные участки. Наконец,
