Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе
ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ В РЫНОЧНОЙ СИСТЕМЕ
Н.И.
КРЕСНИКОВА
Кресникова Надежда
Ивановна
Ведущий научный сотрудник
Всероссийского института аграрных проблем
и информатики имени А.А. Никонова
Российской академии сельскохозяйственных
наук (ВИАПИ РАСХН). Кандидат экономических
наук.
Родилась в 1949 г. В 1971 г. окончила
Государственный университет по
землеустройству, в 1980 г. в Московском
государственном университете защитила
кандидатскую диссертацию. С 1990 г. ведет
исследовательскую работу по темам,
посвященным становлению и
функционированию земельного рынка как
основной подсистемы оборота земель в
Российской Федерации. Основные направления
исследования связаны с экономическими
проблемами развития агропромышленного
комплекса народного хозяйства.
В сфере
земельных отношений рыночный оборот земель
возникает вслед за признанием земельных
участков объектами гражданских прав.
Независимо от того, в какой собственности
находится земля - частной, государственной
или муниципальной, - распоряжаться
земельным участком (определять его
юридическое положение) собственник может в
пределах, установленных законом.
В
Российской Федерации в соответствии с
гражданским законодательством к объектам
гражданских прав относятся: вещи, включая
деньги и ценные бумаги, иное имущество, в
том числе имущественные права; работы и
услуги; информация; результаты
интеллектуальной деятельности, в том числе
исключительные права на них
(интеллектуальная собственность);
нематериальные блага.
В Гражданском
кодексе РФ введено понятие
оборотоспособности объектов гражданских
прав, которые могут свободно отчуждаться
или переходить от одного лица к другому в
порядке универсального правопреемства
(наследования, реорганизации юридического
лица) либо иным способом, если они не изъяты
из оборота или не ограничены в обороте (п. 1
ст. 129). Земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от одного
лица к другому иными способами в той мере, в
какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах (п. 3 ст.
129).
Таким образом, оборотоспособность
объектов гражданских прав - это возможность
их перемещения от одного лица к другому в
установленных законами рамках. В частности,
определенные пределы и ограничения
распоряжения земельной собственностью
устанавливает земельное
законодательство.
Признание земли
объектом гражданских прав, права частной
собственности и соответственно недвижимым
имуществом ставит вопрос о том, каким
образом и в каких формах может
осуществляться переход прав на земельные
участки от одного лица к другому <*>. С
частной собственностью связаны следующие
основные права: использовать, продать,
сдать в аренду или в наем, отдать или
подарить. Поэтому важнейшей правовой
формой оборота земель являются действия
участников земельных отношений (граждане,
юридические лица, муниципальные
образования и др.), направленные на
установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей в
отношении того или иного земельного
участка. Сделки с землей совершаются
главным образом на земельном рынке, который
представляет собой систему отношений по
поводу образования, распределения и
использования земельных участков и
является важным структурным элементом
оборота земель. Рассмотрим особенности
совершения сделок с землей на примере
России.
--------------------------------
<*>
Крассов О.И. Право частной собственности на
землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102, 103.
Согласно
российскому земельному законодательству
земельный участок можно продать, подарить,
отдать в залог, сдать в аренду и
распоряжаться им иным образом, если
соответствующие земли на основании закона
не исключены из оборота или не ограничены в
обороте <*>. Так, например, ограничения
оборотоспособности земельных участков
установлены в ст. 27 ЗК РФ. Совершение
каждого вида сделки оформляется
соответствующим договором.
--------------------------------
<*> Там же. С.
103.
Договор купли-продажи
участка
Договор купли-продажи земельного
участка заключается в соответствии с
нормами § 7 гл. 30 ГК РФ, определяющими
правила продажи недвижимости. По этому
договору продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный
участок. Договор заключается в письменной
форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение формы
договора купли-продажи земельного участка
влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности на земельный
участок (как и на любую другую недвижимость)
от продавца к покупателю по договору
купли-продажи подлежит государственной
регистрации в порядке, установленном
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". Таким
образом, покупатель становится
собственником приобретенного земельного
участка только после указанной
регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в
договоре купли-продажи земельного участка
необходимо указать данные, позволяющие
определенно идентифицировать участок,
подлежащий передаче покупателю, в том числе
данные, определяющие расположение
указанного участка на местности. При
отсутствии таких данных в договоре условие
о земельном участке, подлежащем передаче,
считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается
заключенным. Поэтому к купчей (типовому
договору купли-продажи) должен прилагаться
план участка. Договор купли-продажи
земельного участка без прилагаемого к нему
плана этого участка не подлежит
регистрации <*>.
--------------------------------
Постановление Правительства РФ от
30.05.1993 N 503 "Об утверждении Порядка
купли-продажи гражданами Российской
Федерации земельных участков" утратило
силу в связи с изданием Постановления
Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении
и признании утратившими силу некоторых
актов Правительства Российской Федерации,
регулирующих земельные отношения". <*>
См.: Порядок купли-продажи гражданами
Российской Федерации земельных участков,
утвержденный Постановлением Совета
Министров - Правительства Российской
Федерации от 30 мая 1993 г. N 503.
Объектом
купли-продажи могут быть земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет.
Продавец при заключении договора
обязан предоставить покупателю имеющуюся у
него информацию об обременениях земельного
участка и ограничениях его использования
(ст. 37 ЗК РФ). Одним из обязательных условий
при оформлении договора является также
указание цены земельного участка,
подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Как
правило, цену участка определяют по
взаимному соглашению сторон с учетом цен на
земельные участки, существующие в данной
местности (метод аналогий). Стороны могут
оценить земельный участок по нормативной
цене земли. В любом случае цена за земельный
участок не может быть меньше нормативной
цены, которая определяется в соответствии с
Постановлением Правительства РФ от 15 марта
1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной
цены земли". При отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене земельного участка
договор о его продаже считается
незаключенным.
К сделкам купли-продажи
земельных участков предъявляется
специальное требование о целевом
использовании земли в соответствии с ее
категорией.
Собственник земельного
участка не вправе по своему усмотрению
изменять его целевое назначение. Положения
относительно отнесения земель к
категориям, перевода их из одной категории
в другую определяются нормами ст. 8 ЗК РФ. В
частности, пока не принят специальный закон
в отношении земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в частной
собственности, вопросы перевода их в другую
категорию решаются органами
исполнительной власти субъектов
Российской Федерации.
Что касается
земельных долей, то в соответствии с
законодательством Российской Федерации
каждый собственник такой доли может
продать ее для производства
сельскохозяйственной продукции. При этом
соответствующий участок на местности
предварительно не выделяется. Договор
купли-продажи земельной доли, который
заключают продавец и покупатель, может быть
нотариально удостоверен и должен быть
зарегистрирован в соответствии с
действующим законодательством.
Сделки
купли-продажи земельных участков подлежат
налогообложению.
Договор аренды
участка
Особенности заключения договора
аренды земельного участка урегулированы в
земельном законодательстве. Общие
требования, предъявляемые к совершению
сделок аренды, определены нормами гл. 34 ГК
РФ.
По договору аренды арендодатель
обязуется предоставить арендатору землю за
плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. Плоды,
продукция и доходы, полученные арендатором
в результате использования арендованного
земельного участка в соответствии с
договором, являются собственностью
арендатора.
В договоре аренды
указывается срок аренды земельного
участка, определенный сторонами.
Согласно гражданскому законодательству
договор аренды на срок более года, а если
хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, то независимо от срока,
должен быть заключен в письменной форме и
подлежит государственной регистрации, если
иное не установлено законом.
Обязательным условием при оформлении
договора аренды земельного участка
является указание его местоположения и
площади, а также других данных, позволяющих
однозначно идентифицировать объект аренды.
В случае отсутствия этих данных в договоре
условие о земельном участке, подлежащем
передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий
договор - незаключенным. Поэтому к договору
должен быть приложен план земельного
участка <*>.
--------------------------------
<*> Крассов О.И. Право частной
собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С.
133.
Что касается арендной платы, то она
может устанавливаться как в денежной, так и
в натуральной форме, ее размер определяется
договором (ст. 22 ЗК РФ). Как правило, при
назначении платы за аренду земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности,
соответствующие органы исполнительной
власти учитывают вид использования земли и
категорию арендаторов.
Договор аренды
участка из земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в долевой
собственности, заключается или с
участниками этой собственности, или с одним
из них, действующим на основании
доверенностей, выданных ему другими
участниками долевой собственности. Следует
заметить, что земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, в том
числе находящиеся в долевой собственности,
могут быть переданы в аренду после
государственного кадастрового учета <*>.
В случае заключения договора аренды
земельных долей при множественности лиц на
стороне арендодателей к нему прилагается
список последних с указанием фамилии,
имени, отчества каждого арендодателя,
паспортных данных или данных заменяющих
паспорт документов; серии, номера и даты
выдачи свидетельства на право
собственности на землю, площади земельной
доли в гектарах (сельскохозяйственных
угодий, в том числе пашни) с качественной
оценкой в баллогектарах. Правильность
внесения в список указанных записей
удостоверяется подписью каждого
арендатора <**>. Конкретные формы оплаты
аренды земельных долей определяются в
таком договоре дополнительным соглашением
об условиях внесения арендной платы,
заключаемым между каждым арендодателем и
арендатором.
--------------------------------
<*>
Пункты 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 24 июля
2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения".
<**> Крассов О.И. Указ. раб. С. 143.
В
некоторых случаях договоры аренды
земельных участков могут заключаться по
результатам торгов (конкурсов или
аукционов). Как правило, в качестве продавца
права на заключение договора аренды
указанных земельных участков выступает
исполнительный орган государственной
власти или орган местного
самоуправления.
При заключении
договора аренды земельного участка
налоговые и иные платежи за землю
выплачиваются, по договоренности сторон,
арендодателем или арендатором <*>.
--------------------------------
<*> Там же. С.
144.
Договор дарения земельного
участка
Законодательным основанием для
заключения договора дарения земельного
участка являются нормы гл. 32 ГК РФ, согласно
которым "по договору дарения одна сторона
(даритель) безвозмездно передает или
обязуется передать другой стороне
(одаряемому) вещь в собственность либо
имущественное право (требование) к себе или
к третьему лицу либо освобождает или
обязуется освободить ее от имущественной
обязанности перед собой или перед третьим
лицом" (п. 1 ст. 572). Следовательно, договор
дарения не предполагает встречного
удовлетворения дарителя со стороны
одаряемого, который вправе в любое время до
передачи ему дара от него отказаться. В этом
случае договор дарения считается
расторгнутым (п. 1 ст. 573).
Сторонами в
договоре дарения могут быть и граждане, и
юридические лица. Дарение, сопровождаемое
передачей дара одаряемому лицу, может быть
совершено как устно, так и письменно.
Что касается земельного участка, то договор
его дарения должен заключаться только в
письменной форме и подлежит
государственной регистрации. В случае
отказа одаряемого от дара по договору
дарения, заключенного в письменной форме,
этот отказ оформляется также в письменной
форме. Если же такой договор дарения уже
прошел государственную регистрацию, то
отказ от принятия дара также должен быть
зарегистрирован. При этом даритель вправе
требовать от одаряемого возмещения
реального ущерба, причиненного отказом
принять дар.
На практике нередки случаи,
когда сделка купли-продажи земельного
участка для уменьшения размера
уплачиваемых налогов и пошлины оформляется
как договор дарения. Такая сделка
признается притворной сделкой, а данный
договор - ничтожным. Поэтому к сделке такого
рода могут применяться нормы,
соответствующие ее существу, т.е. нормы
договора купли-продажи земельного участка
<*>.
--------------------------------
<*>
Крассов О.И. Указ. раб. С. 120.
Что касается
земель сельскохозяйственного назначения,
то в соответствии с Указом Президента РФ от
7 марта 1996 г. N 337 "О реализации
конституционных прав граждан на землю" (п. 4)
собственник земельной доли без согласия
других участников долевой собственности
вправе подарить свою земельную долю. По
земельному законодательству участок из
земель сельскохозяйственного назначения
(или его часть), находящийся в частной
собственности, может быть объектом
дарения.
Особенности содержания
договора дарения земельного участка
состоят в следующем. В договоре указываются
признаки, идентифицирующие земельный
участок, являющийся предметом договора:
кадастровый номер, площадь, целевое
назначение земель, в составе которых
находится участок, цель его использования,
размещенные на данном участке объекты
