Права - старые, проблемы - новые
Б. УТКИН
Борис Уткин, начальник отдела
регистрации прав на землю Московской
областной регистрационной
палаты.
Коллизии норм федеральных
законов, относящихся к различным отраслям
права, но определяющих один и тот же вопрос,
- явление, увы, почти привычное. В ситуации,
когда решается вопрос, одновременно
регулируемый множеством нормативных актов
самого разного уровня и периода действия,
положение правоприменителя становится,
мягко говоря, незавидным. Именно такая
обстановка сложилась в государственной
регистрации так называемых ранее возникших
прав на землю.
Понятие "ранее возникшие
права на недвижимое имущество", в том числе
на земельные участки, появилось в нашем
законодательстве с момента введения в
действие Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97
N 122-ФЗ (далее - ФЗ N 122-ФЗ). При этом в ст. 6
названного Закона было установлено, что
ранее возникшие права признаются
юридически действительными.
Государственная регистрация этих прав
после вступления в силу ФЗ N 122-ФЗ проводится
по желанию их обладателей. Такая
регистрация обязательна в случае
государственной регистрации перехода
права, его ограничения (обременения) или
совершенной сделки с объектом недвижимого
имущества.
Казалось бы, все понятно:
момент введения в действие ФЗ N 122-ФЗ
известен - 01.02.98 и все права, возникшие до
этого дня, признаны юридически
действительными. А необходимость повторной
их регистрации в случае совершения сделки
объясняется техническими особенностями
ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее - ЕГРП, реестр). Согласно Правилам
ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением
Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее -
Правила), без внесения в подразделы I и II
ЕГРП записей соответственно об объекте и
субъекте права невозможно внесение записи
о сделке (ограничении, обременении и т.д.) в
подраздел III реестра.
Однако с принятием
Земельного кодекса Российской Федерации
(далее - ЗК РФ) и Федерального закона "О
введении в действие Земельного кодекса РФ"
от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Вводный закон)
появилась иная точка отсчета. В п. 9 ст. 3
Вводного закона говорится, что "признаются
действительными и имеют равную юридическую
силу с записями в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним выданные после введения в
действие ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ до начала выдачи
свидетельств о государственной
регистрации прав по форме, утвержденной
Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N
219, свидетельства о праве собственности на
землю по форме, утвержденной Указом
Президента РФ от 27.10.93 N 1767, а также
государственные акты о праве пожизненного
наследуемого владения земельными
участками, праве постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками по
формам, утвержденным Постановлением Совета
Министров РСФСР от 17.09.91 N 493, свидетельства о
праве собственности на землю по форме,
утвержденной Постановлением Правительства
РФ от 19.03.92 N 177".
Эта формулировка,
типичная для российского законодательства,
которое Президент РФ В.В. Путин мягко назвал
"невнятным", породила сразу несколько
вопросов.
В поисках "точки
отсчета"
Во-первых, какой же датой
все-таки следует руководствоваться при
определении срока действительности ранее
выданных свидетельств? Либо это 01.02.98, как
указано в ФЗ N 122-ФЗ, либо некий неясный
момент "начала выдачи свидетельств" по
форме, установленной Правилами, который
предписывается Вводным законом.
При
этом непонятно, что имеется в виду: то ли
день выдачи первого нового свидетельства
на территории РФ (конечно, это могло
случиться уж никак не раньше 18.02.98), то ли
день выдачи первого такого свидетельства в
каждом отдельном субъекте РФ. Обозначенные
даты в разных субъектах РФ расходятся не
только на месяцы, но и даже на годы.
Например, в Московской области новые
свидетельства начали выдавать с 29.04.98, а в
Чеченской Республике - в 2003 году.
Конечно, государственные регистраторы прав
будут руководствоваться нормой своего
специального закона, то есть ФЗ N 122-ФЗ, как
предписывает п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ). А чем
будут руководствоваться нотариусы?
Прокуроры и судьи?
Во-вторых, во Вводном
законе перечислены и юридически приравнены
к записям в ЕГРП сразу три вида
свидетельств о правах на землю. Для
краткости изложения в дальнейшем будем
именовать их по цвету, как и называют в
народе: "белые" (государственные акты по
Постановлению Совета Министров РСФСР от
17.09.91 N 493), "голубые" (свидетельства по
Постановлению Правительства РФ от 19.03.92 N 177)
и "розовые" (свидетельства по Указу
Президента РФ от 27.10.93 N 1767). Но эти формы
свидетельств то сменяли одна другую, то
выдавались одновременно - как определить,
какие из них годные, а какие нет? И с какого
числа, месяца, года те или иные - негодные?
В-третьих, норма Вводного закона гласит,
что ранее выданные свидетельства
(государственные акты) о правах на землю
"имеют равную юридическую силу с записями в
ЕГРП". Но коль скоро таковые записи о
земельных участках, на которые ранее выданы
разноцветные свидетельства, в ЕГРП вообще
отсутствуют, то, следовательно, эти
свидетельства имеют "нулевую" силу...
Наконец, и такой вопрос: а когда возникали
права на землю ранее, с какого момента? В
статье 8 ГК РФ установлено, что с 01.01.95 права
на имущество, подлежащие государственной
регистрации (в том числе и права на
земельные участки), "возникают с момента
регистрации соответствующих прав, если
иное не установлено законом". Но какие нормы
возникновения прав действовали до 1995
года?
Отнюдь не праздный вопрос. Дело в
том, что в п. 2 ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ сказано:
"Государственная регистрация возникшего до
введения в действие настоящего
Федерального закона права на объект
недвижимого имущества проводится при
государственной регистрации перехода
данного права или сделки об отчуждении
объекта недвижимого имущества без
оплаты.
В иных случаях за
государственную регистрацию возникшего до
введения в действие настоящего
Федерального закона права на объект
недвижимого имущества взимается плата в
размере, равном половине установленного
субъектом РФ".
Как видим, здесь дело
связано с деньгами - значит, это уже не
просто теоретические рассуждения. Поэтому
попытаемся найти ответы на поставленные
вопросы.
Выше было сказано, что после
01.01.95 права на земельные участки возникали с
момента государственной регистрации,
которая в то время была возложена на
комитеты по земельным ресурсам и
землеустройству. Правда, с типичной для
российского законодательства оговоркой:
"Если иное не установлено законом".
Законами установлено многое "иное" (п. 4 ст.
1152, ст. 256 ГК РФ). Однако нас прежде всего
интересует возникновение прав на земельные
участки до начала 1995 года.
Момент
возникновения права
До 01.01.95 действовал
Закон от 24.12.90 N 443-1 "О собственности в РСФСР"
(далее - Закон о собственности), в п. 2 ст. 7
которого было указано: "...право
собственности у приобретателя имущества
возникает с момента передачи вещи, если
иное не предусмотрено законом или
договором". О какой-либо значимости "белых",
"голубых" и "розовых" свидетельств для
возникновения прав на земельные участки в
законодательстве не упоминалось.
Передача земельного участка посредством
договора купли-продажи (купчей) была
регламентирована Законом РФ от 23.12.92 N 4196-1 "О
праве граждан Российской Федерации на
получение в частную собственность и на
продажу земельных участков для ведения
личного подсобного и дачного хозяйства,
садоводства и индивидуального жилищного
строительства" (вступил в силу 17.01.93, утратил
силу с 31.10.2001). Согласно указанному Закону
купчая должна была быть нотариально
удостоверена и зарегистрирована в
соответствующем комитете по земельным
ресурсам и землеустройству.
По аналогии
можно предположить, что данная норма
распространяется также на договоры дарения
и мены земельных участков, хотя в
законодательстве об этом умалчивается. Но
при самом распространенном в то время
способе передачи в собственность земельных
участков - из состава земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, по решению органов местного
самоуправления - передаточный акт не
предусматривался. Поэтому следует
полагать, что в таком случае право
собственности физических лиц на земельный
участок до 01.01.95 возникало с момента издания
соответствующего постановления.
Что
касается собственности на земельные
участки юридических лиц, то в ст. 14 Закона
сказано: "Хозяйственные общества и
товарищества, кооперативы и иные
предприятия, созданные в качестве
собственников имущества и являющиеся
юридическими лицами, обладают правом
собственности на имущество, переданное им в
форме вкладов и других взносов их
участниками..." Следовательно, момент
возникновения права собственности на
земельные участки у юридических лиц до 01.01.95
определяется датой регистрации их
учредительных документов, в которых
содержатся сведения о внесении
учредителями земельных участков (долей,
паев) в уставный (складочный) капитал.
О
моменте возникновения других вещных прав
на землю - пожизненного наследуемого
владения, постоянного (бессрочного)
пользования - в законодательстве до 01.01.95 не
говорится ничего. На таких видах прав
земельные участки передавались только из
состава земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, поэтому можно полагать, что
возникновение этих прав до указанной даты
также наступало с момента издания
соответствующего ненормативного акта
органами государственной власти или
органами местного самоуправления.
А что
же свидетельства о правах на землю - "белые",
"голубые", "розовые"? В постановлениях
Правительства РФ либо Совета Министров
РСФСР, которыми утверждались эти формы, о
моменте возникновения прав на землю ничего
не сказано. Кроме того, при утверждении
каждой новой формы прежняя форма
недействительной не признавалась!
Единственным исключением стал Указ
Президента РФ от 27.10.93 N 1767 о введении
"розовых" свидетельств (вступил в силу 29.10.93,
утратил силу 25.02.2003). Пунктом 3 названного
Указа было установлено: "...государственные
акты и свидетельства о предоставлении
земельных участков в собственность,
выданные до вступления в действие
настоящего Указа, являются документами
постоянного действия, удостоверяющими
право собственности, и имеют равную
законную силу со свидетельством,
предусмотренным настоящим пунктом.
Документы, подтверждающие права
собственности на земельные участки или
права пользования земельными участками,
выданные после вступления в силу
настоящего Указа органами исполнительной
власти и местного самоуправления без
регистрации в районном (городском) комитете
по земельным ресурсам и землеустройству,
являются недействительными".
Подведем
итоги
Во-первых, права на земельные
участки, возникшие до 01.01.95,
подтверждаются:
- актами органов
государственной власти и органов местного
самоуправления по предоставлению
земельных участков из состава земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, на том или
ином виде права, в том числе в собственность
бесплатно в соответствии с действовавшим в
то время законодательством;
-
документами о сделках, в результате которых
происходил переход права собственности на
земельный участок (то есть "передача вещи"),
в том числе свидетельствами о праве на
наследство по закону либо по завещанию. При
этом с 17.01.93 договор купли-продажи
земельного участка должен был быть
нотариально удостоверен и зарегистрирован
в соответствующем комитете по земельным
ресурсам и землеустройству. К иным
договорам эта норма не относится;
-
учредительными документами юридических
лиц, на основании которых земельные участки
(доли, паи) вносились учредителями в
уставный капитал;
- решениями суда,
вступившими в законную силу.
Во-вторых,
права на земельные участки, возникшие с
01.01.95 по 01.02.98, подтверждаются:
-
"розовыми" свидетельствами, выданными
комитетами по земельным ресурсам и
землеустройству;
- "белыми"
государственными актами и "голубыми"
свидетельствами, в том числе выданными
исполнительными органами государственной
власти или органами местного
самоуправления, но обязательно
зарегистрированными (завизированными)
комитетами по земельным ресурсам и
землеустройству.
В-третьих, как уже
говорилось, государственная регистрация
возникшего до введения в действие ФЗ N 122-ФЗ
права на земельный участок проводится по
желанию правообладателя на основании его
заявления или уполномоченного им на то лица
(при наличии у последнего нотариально
удостоверенной доверенности) за половину
платы, установленной субъектом РФ.
При
одновременной регистрации сделки с
земельным участком плата за
государственную регистрацию ранее
возникшего права, подтвержденного
документами, указанными выше (см. подп. 1, 2),
не взимается вообще, но с одной
существенной оговоркой: объект ранее
возникшего права собственности (при иных
правах сделки с земельными участками
невозможны) должен точно совпадать с
предметом договора о сделке.
К примеру,
если гражданин имеет "розовое"
свидетельство 1994 года о праве
собственности на земельный участок
площадью 4 га, полученный им в результате
реорганизации бывшего
сельскохозяйственного предприятия, а
предметом договора купли-продажи является
1/1000 доля в праве на общий земельный участок
площадью 4000 га (по ныне действующему
законодательству именно так и должно быть),
то право долевой собственности гражданину
придется регистрировать заново, за полную
плату.
В-четвертых, "белые", "голубые" и
"розовые" свидетельства, полученные после
01.02.98 до начала выдачи свидетельств о
государственной регистрации прав по форме,
утвержденной Правилами,
зарегистрированные в комитетах по
земельным ресурсам и землеустройству,
признаются юридически действительными
(например, для оформления свидетельства о
праве на наследство по закону или по
завещанию, при разрешении судебных споров и
др.). Тем не менее они не являются основанием
для применения льгот по плате за
государственную регистрацию в случае
внесения записей в ЕГРП.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от
26.11.2001 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
01.11.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.10.2001 N
137-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят
ГД ФС РФ 28.09.2001)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 23.12.1992 N
4196-1
"О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ НА ПОЛУЧЕНИЕ В ЧАСТНУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ И НА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО И
ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА, САДОВОДСТВА И
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА"
ЗАКОН РСФСР от 24.12.1990 N
443-1
"О СОБСТВЕННОСТИ В РСФСР"
УКАЗ
Президента РФ от 27.10.1993 N 1767
"О
РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И
РАЗВИТИИ АГРАРНОЙ РЕФОРМЫ В
РОССИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 18.02.1998 N 219
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
19.03.1992 N 177
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ
СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА
ЗЕМЛЮ, ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И
ДОГОВОРА ВРЕМЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР
от 17.09.1991 N 493
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ
ГОСУДАРСТВЕННОГО АКТА НА ПРАВО
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ, ПОЖИЗНЕННОГО
НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ, БЕССРОЧНОГО
(ПОСТОЯННОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ"
ЭЖ-Юрист, N 11, 2004
