Нежилые помещения как предмет ипотеки
помещением и для административных
зданий).
Кроме того, в экспликациях БТИ
указывается общая площадь, вспомогательная
и основная, из чего также можно сделать
вывод о том, является ли то или иное
помещение вспомогательным или
основным.
Общее имущество в
здании
Концепция развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе к
числу общего имущества относит: "...несущие и
ограждающие конструкции, межэтажные
перекрытия, крышу, фундамент, инженерное
оборудование, а также так называемые
помещения общего пользования (лестницы,
коридоры, холлы и пр.), связывающие
несколько помещений друг с другом или с
внешними границами здания. Помещения
общего пользования объединяются по
признаку непригодности
(непредназначенности) их для
самостоятельного использования.
Общее
имущество здания должно признаваться
обеспечивающим существование всех без
исключения помещений, хотя бы
непосредственная связь их между собой и не
усматривалась. Все общее имущество, включая
и помещения общего пользования, не должно
рассматриваться в качестве
самостоятельных вещей, поскольку полностью
лишено оборотоспособности. Следовательно,
невозможно такое положение, при котором
некоторые элементы (помещения) принадлежат
на праве общей собственности не всем
собственникам помещений в здании".
Но
пока вопрос о правах на вспомогательные
помещения при отчуждении основных
помещений законодательно не разрешен.
Заметим, что при совершении сделок и
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество вопрос о правах на
вспомогательные помещения и прочее общее
имущество обычно не решается. В договорах,
на основании которых собственник всего
здания отчуждает часть этого здания, как
правило, отсутствуют какие-либо указания о
правах лица, которому отчуждаются
помещения, на общее имущество в здании. В
свидетельствах о государственной
регистрации права собственности также
обычно отсутствуют указания о правах
собственника основных помещений на общее
имущество. Обычно из правоустанавливающих
документов, документов технического учета
и из свидетельств следует, что новому
собственнику принадлежат либо только
основные помещения (например, кабинеты),
либо и основные, и вспомогательные
помещения (например, кабинеты, коридор,
лестничная клетка и туалет). К чему приводит
отчуждение как самостоятельных объектов
недвижимости вспомогательных объектов
(коридоров и т.п.), мы уже видели. При этом,
если законодательно урегулирован вопрос о
принадлежности общего имущества в
отношении квартир в жилом доме, то в
отношении нежилых помещений данный вопрос
не урегулирован вообще. В связи с этим
возникает вопрос: а могут ли применяться
нормы ст. ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии к
нежилым помещениям?
Попробуем в этом
разобраться на примере Постановления
Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N
3673/02.
ООО "Ангарида" обратилось в
арбитражный суд с иском к ООО "Юлия" о
признании права долевой собственности на
общее имущество (коридоры, лестницы,
туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный
выход, инженерные коммуникации) в здании на
том основании, что в связи с заключением
договора купли-продажи нежилого помещения
в указанном здании ООО "Ангарида" приобрело
и право долевой собственности на места
общего пользования всего объекта
недвижимости.
Решением в
удовлетворении исковых требований
отказано. ФАС ЗСО решение отменил, в
удовлетворении иска отказал.
ВАС РФ
отменил постановление ФАС, указав
следующее.
Отменяя решение суда об
отказе в удовлетворении исковых требований
и вынося новое решение, суд кассационной
инстанции указал, что право долевой
собственности на спорное имущество
возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ,
которая была применена по аналогии закона,
в связи с чем у истца отсутствовала
необходимость обращения с иском о
признании права долевой собственности, т.е.
отсутствовал предмет спора.
Однако
применение закона по аналогии в данном
случае нельзя признать обоснованным.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир
в многоквартирном доме принадлежат на
праве общей долевой собственности общие
помещения дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры.
При
этом собственники квартир для обеспечения
эксплуатации многоквартирного дома,
пользования квартирами и их общим
имуществом образуют товарищество
собственников жилья, которое является
некоммерческой организацией, создаваемой и
действующей в соответствии с Законом о
товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК
РФ).
Таким образом, указанные нормы, а
также Закон о товариществах собственников
жилья регулируют отношения только между
собственниками квартир в жилом доме.
В
соответствии со ст. 244 ГК РФ общая
собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных
законом или договором.
Поскольку в
настоящее время отсутствует закон,
предусматривающий возникновение общей
собственности на объект недвижимости в
случае приобретения нежилого помещения в
объекте недвижимости, не являющемся жилым
домом, нельзя применять по аналогии закон,
не регулирующий спорные правоотношения.
Таким образом, суд исходил из того, что ст.
290 ГК РФ неприменима к нежилым помещениям и
долевая собственность на общее имущество
автоматически не возникает.
Возможно ли
в таком случае установление сервитута?
Практика на эту тему также весьма
невелика.
В Постановлении ФАС МО от 12
апреля 2002 г. N КГ-А40/1335-02-ж рассматривался
вопрос об установлении сервитутов на
пользование лестничной площадкой. К
сожалению, из Постановления не следует, в
связи с чем возник спор.
Из материалов
дела усматривается, что 23 июня 1999 г. ПБОЮЛ
обратился в Арбитражный суд г. Москвы с
иском, в котором просил обязать ДГМИ г.
Москвы за счет собственных средств
произвести строительство отдельного входа
на первый этаж здания.
Ответчик заявил
встречный иск об обязании предоставить ему
право ограниченного пользования (сервитут)
на часть лестничной клетки цокольного
этажа нежилого помещения, расположенного в
том же здании.
Решением Арбитражного
суда г. Москвы первоначальный и встречный
иски удовлетворены частично:
предприниматель обязан в 10-дневный срок
предоставить Департаменту право
ограниченного пользования частью
лестничной клетки цокольного этажа по
указанному адресу с оплатой Департаментом
предпринимателю за пользование этой частью
помещения.
Из сказанного выше следует,
что:
1) как самостоятельные объекты
недвижимости вспомогательные помещения
отчуждены быть не могут;
2) долевая
собственность на вспомогательные
помещения в результате отчуждения основных
помещений в здании, если это не
предусмотрено договором, на основании
которого отчуждались основные помещения,
не возникает;
3) может быть установлен
сервитут на пользование данным
имуществом.
Способов решения данной
проблемы законодательно не существует. О
том, будут ли удовлетворяться требования об
установлении сервитута, по одному делу
судить проблематично. При принятии нежилых
помещений в ипотеку следует учитывать, что
существует риск признания того, что
соответствующая доля в общем имуществе
одновременно в ипотеку не поступает, а лицу,
купившему имущество при обращении
взыскания, придется в случае возникновения
споров о пользовании таким имуществом
требовать через суд установления
сервитута.
Итак, из всего
вышеизложенного можно сделать следующие
выводы.
Во-первых, нежилые помещения
могут быть предметом ипотеки, но только в
том случае, если они являются
самостоятельными объектами недвижимости и
могут быть выделены без изменения
назначения здания в целом.
Во-вторых,
признание недействительной сделкой
договора ипотеки помещений, которые не
могут являться самостоятельными объектами
недвижимости и которые не могут быть
выделены без изменения назначения здания в
целом, влечет признание недействительной
сделкой и договора, из которого у
залогодателя возникло право собственности
на данные помещения, причем подать такой
иск могут и третьи лица - например другие
собственники помещений в здании.
В-третьих, даже если не возник вопрос о
признании недействительной сделкой
договора, из которого возникло право
собственности, а также о признании
недействительной сделкой договора ипотеки,
при обращении взыскания на предмет ипотеки
могут возникнуть споры с третьими лицам -
как мы видели, собственник иных помещений
на том же этаже стал оспаривать права
нового собственника только тогда, когда ему
стали чинить препятствия в пользовании
помещениями.
И, наконец, в-четвертых, при
обращении взыскания на нежилые помещения
(или после обращения взыскания) возможно
возникновение споров между покупателем и
иными собственниками помещений в здании в
отношении общего имущества - признания
права долевой собственности на него,
установления сервитутов и т.д.
Все эти
риски вытекают из самого правового статуса
нежилых помещений, его неурегулированности
законодательством и должны учитываться при
принятии в ипотеку нежилых
помещений.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ
ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят
ГД ФС РФ 24.06.1997)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от
10.09.2002 N 3673/02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС
Московского округа от 25.07.2002 N
КГ-А41/4780-02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского
округа от 12.04.2002 N КГ-А40/1335-02-Ж
Бизнес-адвокат, N 7, 2004
