Нежилые помещения как предмет ипотеки
Л. НАУМОВА
Людмила Наумова, юрист.
В ГК
РФ упоминаются здание, строение,
сооружение, предприятие как имущественный
комплекс, квартира, но не упоминаются
нежилые помещения. Хотя этот термин и
содержится, в частности, в Федеральном
законе "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.),
понятие нежилых помещений в
законодательстве отсутствует. Нет и
единого мнения о том, в какой мере положения
о правовом статусе недвижимости вообще и
зданий в частности могут применяться к
нежилым помещениям.
Собственно говоря,
определение понятия "помещение" дает только
ст. 1 Федерального закона "О товариществах
собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (в
ред. от 21 марта 2002 г.), в соответствии с
которой помещение - единица комплекса
недвижимого имущества (часть жилого здания,
иной связанный с жилым зданием объект
недвижимости), выделенная в натуре,
предназначенная для самостоятельного
использования для жилых, нежилых и иных
целей, находящаяся в собственности граждан
или юридических лиц, а также Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации
и муниципальных образований. Думается, что
данное определение применимо не только к
помещениям, расположенным в жилых домах, в
которых созданы ТСЖ, но и к любым
помещениям.
Вопрос о возможности
применения по аналогии к правовому статусу
нежилых помещений норм о других объектах
недвижимости (зданиях, жилых помещениях и
т.п.) и в юридической литературе, и в
судебной практике решается
по-разному.
Казусы регистрации
В
настоящее время идут научные споры о том,
могут ли нежилые помещения являться
самостоятельным объектом недвижимости и
соответственно объектом
гражданско-правовых сделок.
По мнению
В.Н. Литовцева, "в нежилых зданиях: вещное
право на часть здания по-прежнему выражено
идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.,
поскольку закон назвал только жилое
помещение объектом вещного права". В.В.
Чубаров отмечает, что "при таком подходе
здание может быть продано или иным образом
отчуждено по частям только путем продажи
доли в праве общей долевой собственности на
здание. Что же касается признания права
собственности на часть здания, каковой
технически является нежилое помещение, то
эта возможность отрицается". Заметим,
кстати, что в свидетельствах о
государственной регистрации права
собственности "1/2 часть здания", "1/4 часть
здания" и т.п. встречаются весьма редко,
обычно указывается либо "помещения N N", либо
"часть здания площадью", без какой-либо
идентификации данной части вообще.
В
Концепции развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе
предлагаются различные варианты
регистрации прав на нежилые помещения:
"Установить режим, который бы не только
исключал возможность регистрации двух и
более субъективных прав собственности в
отношении одной вещи (на здание и на
помещения в нем), но и предусматривал бы
обязательность государственной
регистрации права собственности в
отношении каждой недвижимой вещи, вводимой
в гражданский оборот. Однако допустимо
установление презумпции, согласно которой
право собственности на здание означает
признание (без внесения соответствующих
записей в ЕГРП) права собственности того же
лица на все помещения в здании. Исходя из
признака оборотоспособности, продажа части
недвижимой вещи должна быть признана
невозможной, поскольку самостоятельное
юридическое существование недвижимой вещи,
необходимое для отчуждения таковой,
определяется на основании реестра.
Имеющаяся регистрация права собственности
на здание или на земельный участок
исключает возможность одновременной
регистрации того же права на часть этого
участка или здания (помещение в нем), причем
как в отношении третьего лица, так и
собственника".
Возможность регистрации
прав как на здание, так и на помещения в нем
иногда порождает казусы. Так, был случай,
когда в ипотеку банку было передано здание.
Свидетельство было выдано на здание, в
выписке из ЕГРП тоже было указано, что
залогодателю принадлежит право
собственности на здание в целом. Но при
обращении взыскания на предмет ипотеки
выяснилось, что залогодателю не
принадлежит ни одно из помещений в здании, а
право собственности залогодателя
зарегистрировано на некую "оболочку".
Поскольку данный вопрос законодательно не
урегулирован, разрешить подобные
противоречия можно, только руководствуясь
судебной практикой.
В Постановлении ФАС
МО от 25 июля 2002 г. N КГ-А41/4780-02 суд, отказывая в
понуждении к заключению договора
купли-продажи подвальных помещений, указал:
"С учетом своего целевого назначения -
обслуживание всего жилого дома - подвальные
помещения не могут быть отдельным объектом
гражданско-правовых сделок".
Суть
другого дела заключалась в следующем. ОАО
продало ЗАО нежилые помещения - два
коридора, лестничную клетку, туалет и
умывальник. ЗАО установило в данных
помещениях пропускной режим и не допускало
предпринимателя, которому принадлежало
нежилое помещение на том же этаже, его
сотрудников и посетителей на свою площадь.
Предприниматель подал иск о признании
договора купли-продажи между ОАО и ЗАО
ничтожной сделкой, обосновывая это п. 2 ст. 290
ГК РФ, а также ст. 8 ФЗ "О товариществах
собственников жилья". Он указал, что данные
нормы прямо запрещают отчуждение
собственником квартиры своей доли в праве
собственности на общее имущество жилого
дома отдельно от самой квартиры, и полагал,
что в отсутствие специальных норм о нежилых
помещениях у суда есть все основания для
применения этих норм по аналогии закона (п. 1
ст. 6 ГК РФ). Дело прошло все инстанции до
кассации включительно, было возвращено на
повторное рассмотрение и затем снова дошло
до кассации. Постановлением кассационной
инстанции иск предпринимателя был
удовлетворен, сделка признана
недействительной.
Интересно то, что
предприниматель подал иск не о признании за
ним права собственности на данные
помещения как обслуживающие принадлежащие
ему помещения, не о признании доли в праве
собственности на них, не об установлении
сервитута и не об устранении препятствий в
пользовании общим имуществом дома, а именно
о признании недействительным договора,
стороной которого он не являлся.
Из
постановлений следует вывод, что не могут
быть предметом гражданско-правовых сделок
нежилые помещения вспомогательного
значения, предназначенные для обслуживания
здания в целом. Подтверждается такой вывод
и анализом общих норм действующего
законодательства.
В соответствии со ст.
133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре
невозможен без изменения ее назначения,
признается неделимой. В соответствии с п. 7
ст. 56 Градостроительного кодекса РФ в
случае деления объектов недвижимости
должны быть обеспечены условия для
функционирования их частей как
самостоятельных объектов недвижимости. В
соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке
(залоге) недвижимости" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
(в ред. от 5 февраля 2004 г.) часть имущества,
раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения (неделимая вещь),
не может быть самостоятельным предметом
ипотеки.
В связи с этим возникают
вопросы: кто должен решать, возможно ли
выделение данных помещений в натуре без
изменения назначения здания в целом или
нет, будут ли обеспечены в результате
выделения условия для функционирования
этих частей как самостоятельных объектов
или нет? В соответствии со ст. 27
Градостроительного кодекса РФ по предметам
ведения местного самоуправления в области
градостроительства местные органы
архитектуры и градостроительства в
соответствии с уставами муниципальных
образований осуществляют контроль за
соблюдением законодательства РФ о
градостроительстве и иных нормативных
правовых актов в пределах своей
компетенции. Из этой статьи следует, что
данные вопросы должны решаться органами
архитектуры и градостроительства.
В
соответствии с п. 9 ст. 12 ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в
случае разделения или выделения объекта
недвижимого имущества о вновь образованных
объектах вносятся записи в новые разделы
Единого государственного реестра прав и
открываются новые дела
правоустанавливающих документов с новыми
кадастровыми номерами. Из этого следует,
что после разделения объекта недвижимости
каждому из объектов должен быть присвоен
новый кадастровый номер и зарегистрировано
право собственности.
Возможны два
варианта:
1) залогодатель является
собственником всего здания, право
собственности зарегистрировано на все
здание, право собственности на
закладываемые нежилые помещения как
самостоятельный объект недвижимости не
зарегистрировано и в залог передаются
только некоторые помещения (например,
зарегистрировано право собственности на
все здание или на помещения N 1 - 16, а в
ипотеку передаются помещения N 1 - 10);
2)
залогодатель передает в ипотеку помещения,
право собственности на которые
зарегистрировано как на самостоятельный
объект недвижимости.
В первом случае
существует риск признания договора ипотеки
недействительным на том основании, что
право собственности на предмет ипотеки не
зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того,
многократно возрастает риск признания
того, что данные помещения не будут
признаны самостоятельными объектами
недвижимости.
Во втором случае данный
риск несколько снижается, но, как мы уже
говорили, факт государственной регистрации
не снимает риски, вытекающие из
правоустанавливающих документов. Зато
добавляется риск того, что
правоустанавливающие документы на данные
помещения будут оспорены (см. пример выше,
когда по иску собственника других
помещений на этом же этаже договор
купли-продажи был признан ничтожной
сделкой). В этом случае будет признан
ничтожной сделкой и договор ипотеки.
Таким образом, для того чтобы нежилые
помещения могли являться предметом
гражданско-правовых сделок вообще и
договора ипотеки в частности, должны быть
соблюдены следующие условия:
1)
произведен раздел объекта недвижимости на
несколько самостоятельных объектов
(объекты, передаваемые в ипотеку, и объекты,
которые в ипотеку не передаются);
2) все
объекты, образующиеся в результате раздела,
должны функционировать как
самостоятельные объекты недвижимости;
3) в результате выдела помещений,
передаваемых в ипотеку, не должно
изменяться назначение здания в целом;
4)
возможность разделения объекта
недвижимости подтверждена заключением
органов архитектурного надзора;
5)
каждому из объектов присвоен свой
кадастровый номер;
6) зарегистрировано
право собственности залогодателя на
помещения, передаваемые в ипотеку, как на
самостоятельный объект недвижимости.
Заметим, что получение заключения органов
архитектурного надзора и даже
государственная регистрация права
собственности на выделенные объекты
недвижимости не снимают всех рисков -
законодательством не предусмотрен
исчерпывающий перечень документов,
которыми может подтверждаться возможность
или невозможность самостоятельного
функционирования выделенных объектов. Тем
не менее при отсутствии такого заключения и
тем более государственной регистрации
права собственности на закладываемые
помещения как самостоятельный объект
недвижимости риск признания договора
ипотеки ничтожной сделкой возрастает
многократно.
Важно определиться с
вопросом о том, какими лицами может быть
подан в суд иск о признании
недействительным такого раздела, каковы
будут предмет и основание иска и что будет
входить в предмет доказывания.
Поскольку любое лицо, интересы которого
нарушены, вправе обратиться в суд за
защитой своих прав, необходимо выяснить,
чьи интересы могут быть нарушены таким
разделением. Во-первых, это, конечно,
интересы залогодателя (если залогодатель
приобрел все здание, а впоследствии
произвел его раздел). В этом случае правом
на подачу иска будет обладать залогодатель,
а предметом иска будет признание договора
ипотеки ничтожной сделкой. Основанием иска
в этом случае станут ст. 56
Градостроительного кодекса РФ, п. 4 ст. 5 ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 133 ГК
РФ.
Также такой иск может быть подан
лицом, у которого залогодатель приобрел
закладываемые помещения (если это
разделение произведено данным лицом). В
этом случае предметом иска будет являться
признание ничтожной сделкой договора, на
основании которого отчуждено имущество.
Основанием иска также станут ст. 56
Градостроительного кодекса РФ, п. 4 ст. 5 ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 133 ГК
РФ. Причем, поскольку признание
недействительной сделкой договора, на
основании которого у залогодателя возникло
право собственности на предмет ипотеки,
неизбежно повлечет признание договора
ипотеки ничтожной сделкой, к участию в
данном деле должен привлекаться и
залогодержатель.
Как мы видим из
вышеприведенного примера, может быть подан
такой иск и собственниками остальных
помещений в здании. Они вправе требовать
признания недействительным договора, на
основании которого данные помещения были
приобретены залогодателем. При этом
собственники помещений должны доказать
факт нарушения их прав. В приведенном деле
ЗАО так явно противодействовало
предпринимателю и не допускало его к
пользованию помещениями общего
пользования, что исход был практически
очевиден. Но если бы ЗАО не чинило
предпринимателю препятствий в пользовании
имуществом и фактически его права не
нарушались бы, дело могло кончиться
иначе.
Законодательством не установлен
исчерпывающий перечень доказательств,
обосновывающих возможность раздела здания.
Такими доказательствами могут выступать
заключения строительной экспертизы,
документы органов технического учета,
заключения органов архитектурного надзора
и т.д. В приведенном выше деле о признании
договора купли-продажи ничтожной сделкой
доказательством того, что помещения не
могут быть самостоятельным объектом
недвижимости, стали документы БТИ, из
которых следовало, что данные помещения
являются коридором, лестничной площадкой,
умывательной и туалетной комнатами, и
справка проектирующей организации,
согласно которой в проданном коридоре
находятся транзитные инженерные
коммуникации, в том числе средства пожарной
автоматики и сигнализации, и,
следовательно, данные помещения могут быть
использованы только как
коммуникационные.
СНиПами
предусмотрены два вида помещений: основные
и вспомогательные (предназначенные для
обслуживания здания в целом). Некоторыми
СНиПами (например, на спортивные
сооружения) предусмотрен перечень
вспомогательных помещений. В этом случае
достаточно сравнить назначение помещений
по данным технического учета и по СНиПу,
чтобы сделать вывод о том, является ли
данное помещение основным или
вспомогательным и соответственно может ли
оно быть предметом гражданско-правовых
сделок. Другими СНиПами (как, например, СНиП
"Административные и бытовые здания") такой
перечень не определен. В этом случае можно
руководствоваться по аналогии другими
СНиПами (например, вестибюль и в спортивных,
и в административных зданиях выполняет
одну и ту же функцию и, следовательно,
является вспомогательным
