Защита недостаточна
Н.К. ТОЛЧЕЕВ
Н.К. Толчеев, заместитель
председателя Кассационной коллегии
Верховного Суда РФ.
Статус общей
собственности достаточно подробно
урегулирован Гражданским кодексом РФ,
однако применительно к отдельным объектам
существуют специальные нормы,
конкретизирующие отдельные его положения.
Это особо заметно в тех областях, где
частноправовое регулирование сочетается с
публично-правовым. И одной из них является
статус жилых помещений. В статье
предпринята попытка решения вопроса о том,
как должны применяться нормы гражданского
права в контексте положений жилищного
законодательства.
За рамками
закона
Жилищная политика российского
государства по ликвидации коммунальных
квартир как способа обеспечения каждого
человека (каждой семьи) отдельной квартирой
(отдельным домом) нашла непосредственное
отражение в ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР.
Указанная статья предусматривает
предоставление при определенных условиях
освобождающегося изолированного жилого
помещения в квартире, где проживают
несколько нанимателей, живущим в ней
гражданам.
Дальнейшее развитие данная
норма получила в ст. 16 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1
"Об основах федеральной жилищной политики"
(далее - Закон) <*>, закрепившей
дополнительно право нанимателей на
получение освобождающегося жилого
помещения по договору аренды или
купли-продажи либо на приобретение другим
нанимателям иных жилых помещений с
занятием освобождающихся в коммунальной
квартире комнат без дополнительной оплаты
и приватизацией их в установленном порядке.
Однако вне поля зрения федерального
законодателя остались граждане,
проживающие в коммунальных квартирах и
получившие занимаемые ими комнаты в
собственность в порядке приватизации либо
по иным законным основаниям.
--------------------------------
<*> Дело N
5-В01пр-69.
Несмотря на определенные
различия правового режима жилых помещений,
находящихся в государственной,
муниципальной или частной собственности,
они во всех случаях предназначены для
проживания граждан, которые должны иметь
равные возможности быть обеспеченными
отдельной квартирой (отдельным домом) на
каждого человека (каждую семью). В этих
целях законодателю следовало бы
предоставить собственникам комнат в
коммунальных квартирах одинаковые с
нанимателями комнат в таких квартирах
права на получение освобождающегося жилого
помещения.
К сожалению, федеральное
законодательство не только не способствует
защите жилищных интересов собственников
комнат в коммунальных квартирах, но и в
определенной мере затрудняет реализацию
ими своих полномочий, вытекающих из права
собственности на жилое помещение. Особенно
это проявляется в отношениях, связанных с
осуществлением преимущественного права
покупки комнаты, продаваемой в этой же
квартире другим собственником.
Показательно дело по иску С., собственника
комнаты в коммунальной квартире, к Комитету
муниципального жилья г. Москвы, П., Б. и
другим о предоставлении другой комнаты в
той же квартире по договору
купли-продажи.
Состоявшиеся по делу
судебные решения были отменены в надзорном
порядке Определением Судебной коллегии по
гражданским делам ВС РФ от 27.03.2001 <*>. Был
признан ошибочным вывод суда о том, что
спорная комната подлежит передаче истцу по
договору купли-продажи на основании ст. 16
Закона. Коллегия указала, что названная
статья регулирует отношения, связанные с
передачей освобождающегося жилого
помещения по договору купли-продажи
нанимателям комнат в квартире, а истец
является собственником комнаты, в связи с
чем у суда не было оснований для применения
данной нормы к возникшим отношениям.
--------------------------------
<*> Бюллетень
Верховного Суда РФ. 2000. N 5.
Интересно
отметить, что по данному делу был затронут
вопрос, относящийся к преимущественному
праву покупки доли в праве общей
собственности. Судебная коллегия признала
неправильной ссылку районного суда на ст. 250
ГК РФ только потому, что предметом
купли-продажи спорная комната не являлась,
но не в связи с тем, что данная норма не
применяется при продаже комнат в
коммунальной квартире.
Преимущественное
право
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже
доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники
долевой собственности имеют
преимущественное право ее покупки по цене,
за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая публичных торгов.
Действует ли данное правило при продаже
комнат в коммунальной квартире? Этот вопрос
возник сразу же после начала приватизации
жилищного фонда и появления квартир, жилые
помещения в которых принадлежат на праве
собственности нескольким лицам.
Ответ
на него можно получить из анализа п. 12
Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8, с
последующими изменениями и дополнениями, "О
некоторых вопросах применения судами
Закона Российской Федерации "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации". Согласно ему выдел участнику
общей собственности на приватизированное
жилое помещение, представляющее собой
отдельную квартиру, принадлежащей ему доли
допустим, если имеется техническая
возможность передачи истцу изолированной
части не только жилых, но и подсобных
помещений (кухни, коридора, санузла и др.),
оборудования отдельного входа.
При
отсутствии такой возможности суд вправе по
просьбе истца определить порядок
пользования квартирой.
Данное
разъяснение отражает правовую позицию,
заключающуюся в том, что объектом
собственности является квартира, а комната
составляет ее часть, то есть долю в общем
имуществе. Эта доля может быть выделена в
натуре исключительно при условии, если
возможно устройство, по сути,
самостоятельных квартир. Следовательно,
при продаже комнаты предметом договора
фактически является приходящаяся на эту
комнату доля в праве общей собственности на
квартиру, в связи с чем в полной мере
действует установленное ст. 250 ГК РФ правило
о преимущественной покупке.
Судебная
практика восприняла эту правовую позицию,
что можно проиллюстрировать на следующем
примере.
22 марта 1994 г. М-к продал М-ну
принадлежащую ему на праве собственности
комнату размером 11,8 кв. м в двухкомнатной
квартире. Собственник другой комнаты
размером 19 кв. м в той же квартире Ж-ова
обратилась в суд с иском о признании
договора купли-продажи недействительным и
переводе на нее прав и обязанностей
покупателя комнаты.
Решением
Бутырского районного суда г. Москвы от 22.10.97,
оставленным без изменения судом
кассационной инстанции, договор
купли-продажи комнаты признан
недействительным, требование о переводе
прав и обязанностей покупателя выделено в
отдельное производство. Президиум
Московского городского суда, рассмотрев
дело в порядке надзора по протесту
заместителя Председателя ВС РФ, своим
Постановлением от 10.06.99 отменил
состоявшиеся по делу судебные решения,
указав, в частности, следующее.
Истица,
являясь участником общей долевой
собственности, в соответствии с ранее
действовавшей ст. 120 ГК РСФСР имела
преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях. При
продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки она может
в течение 3 месяцев требовать в судебном
порядке перевода на нее прав и обязанностей
покупателя.
Такие же положения
содержатся и в ст. 250 ГК РФ, введенной в
действие с 01.01.95. Осуществление указанного
права не влечет признания недействительным
договора купли-продажи и, как следствие,
приведения сторон в первоначальное
положение, а порождает его изменение - права
и обязанности переводятся на лицо, имеющее
преимущественное право покупки доли в
праве общей собственности. Суд в нарушение
закона признал договор купли-продажи
недействительным, а требования истицы о
переводе на нее прав и обязанностей
покупателя комнаты не рассмотрел,
необоснованно выделив их в отдельное
производство.
Как видим, суд надзорной
инстанции подтвердил наличие
преимущественного права покупки
отчуждаемой комнаты у собственника другой
комнаты в той же квартире. Решение
районного суда отменено лишь в связи с
ошибкой, выразившейся в неправильном
применении норм материального права,
устанавливающих последствия продажи доли в
праве общей собственности с нарушением
преимущественного права
покупки.
Конституционный Суд
разъясняет
Ситуация изменилась после
Постановления КС РФ от 03.11.98 N 25-П, которым ст.
4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации" (далее - Закон о
приватизации) признана неконституционной в
части, ограничивающей приватизацию жилых
помещений в коммунальных квартирах
государственного и муниципального
жилищного фонда социального
использования.
В юридической
литературе стала превалировать точка
зрения, что собственник комнаты в
коммунальной квартире не связан правилом о
преимущественном праве покупки и может
произвести отчуждение принадлежащего ему
жилого помещения любому лицу независимо от
согласия собственников других комнат в той
же квартире <*>.
--------------------------------
<*> См., напр.: Крашенинников П.В. Жилищное
право. М.: Статут, 2003. С. 27.
Позиция
сторонников такой точки зрения существенно
усилилась, после того как ФЗ от 20.05.2002 N 55-ФЗ
были внесены дополнения в ст. 3 Закона о
приватизации.
Законодатель признал
общим имуществом только инженерное
оборудование и места общего пользования
коммунальной квартиры, чем фактически
допустил продажу комнат в коммунальной
квартире без учета правила о
преимущественном праве покупки. Все это не
могло не отразиться на судебной практике,
основанной на различном толковании
действующего законодательства, которое
допускает возможность принятия судами
диаметрально противоположных решений.
Анализ действующих правовых норм позволяет
говорить о наличии определенной правовой
почвы для вывода о том, что правило о
преимущественном праве покупки может быть
распространено на собственников комнат в
коммунальной квартире. Иначе нельзя
избежать целого ряда абсурдных и тупиковых
ситуаций, порождаемых отсутствием у них
такого права.
Не исключает возможность
такого вывода и упомянутое выше
Постановление КС РФ от 03.11.98 N 25-П. В
соответствии с правовой позицией,
отраженной в этом Постановлении,
установленное правовое регулирование
должно исключать возможность нанимателя
жилого помещения в коммунальной квартире
произвольно (необоснованно) препятствовать
приватизации, поскольку это не согласуется
с целями и сущностью положения ст. 17 (ч. 3)
Конституции РФ.
Эта правовая позиция в
полной мере относится и к собственникам
комнат в коммунальной квартире. Однако
правило о преимущественном праве покупки,
устанавливающее определенные ограничения
при продаже доли, не позволяет участникам
долевой собственности произвольно
(необоснованно) препятствовать в
отчуждении своей доли одним или нескольким
из них. Порядок осуществления данного права
подробно регламентирован в ст. 250 ГК РФ,
предусматривающей также возможность
судебной защиты.
При этом нельзя
говорить и о незаконном ограничении прав
собственника, закрепленных ст. 35
Конституции РФ, так как ограничение введено
законом в целях защиты прав и законных
интересов других участников общей
собственности, что укладывается в рамки п. 3
ст. 55 Конституции РФ и соответствует
содержанию и смыслу института общей
собственности. Поэтому если признать, что
лицу, приватизировавшему комнату в
коммунальной квартире, принадлежит доля в
праве общей собственности на эту квартиру
пропорционально размеру полученной им в
собственность комнаты, то каких-либо
препятствий для применения положений ст. 250
ГК РФ не имеется.
Вывод о том, что
объектом недвижимого имущества признается
непосредственно квартира в целом, а не
комната, входящая в ее состав, можно
обосновать нижеследующим.
В ст. 1 ФЗ от
15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников
жилья" понятие "помещение" раскрывается как
единица комплекса недвижимого имущества
(часть жилого здания, иной связанный с жилым
зданием объект недвижимости), выделенная в
натуре, предназначенная для
самостоятельного использования для жилых,
нежилых и иных целей. Строительные нормы и
правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания") также
признают основным элементом здания
квартиру (раздел 2), а комнату - частью
квартиры (п. 2.2).
Указанные положения
находятся в нормативной связи со ст. 558 ГК
РФ, определяющей особенности заключения
договора продажи жилых помещений,
предметом которого может быть квартира или
ее часть.
Дополнительное
подтверждение
Дальнейшее логическое
развитие правила, позволяющего считать
самостоятельным объектом недвижимости
квартиру, а комнату только долей в ней,
получили в нормативных правовых актах,
регулирующих государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
В частности, в силу п. 6 ст. 12 ФЗ от
21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Единый государственный реестр прав
включает раздел, содержащий информацию о
квартирах, помещениях и об иных объектах,
входящих в состав зданий и сооружений.
Комнаты не входят в состав зданий, а
раздела, содержащего информацию о комнатах,
входящих в состав помещений (квартир) и иных
объектов здания, не имеется.
Кроме того,
согласно п. 7 Инструкции о порядке
государственной регистрации договоров
купли-продажи и перехода прав на жилые
помещения, утвержденной Приказом Минюста
РФ от 06.08.2001 N 233 (регистрация в Минюсте РФ
16.08.2001, N 2881), в договоре продажи наряду с
иными условиями должен определяться
предмет договора, в том числе данные,
определяющие расположение жилого дома
(части жилого дома) на соответствующем
земельном участке, квартиры (части
квартиры) в составе многоквартирного
жилого дома (ст. 432, 554 ГК).
Из сказанного
видно, что самостоятельным объектом
недвижимости, то есть единицей комплекса
недвижимого имущества, выделенной в натуре,
признается именно квартира, а не комната,
являющаяся ее частью, то есть долей в праве
общей собственности на квартиру.
Подобный подход позволяет исключить
парадоксальные ситуации, возникающие в
случаях, когда комнату в коммунальной
квартире считают самостоятельным объектом
недвижимости. И действительно, в таких
случаях ее нужно признавать составной
частью здания, а не помещения в этом здании,
и регистрировать продажу, например,
3-комнатной квартиры как продажу трех
объектов недвижимости, присваивая каждому
из них кадастровый номер помещения в здании
и открывая на каждую комнату дело
правоустанавливающих документов.
Допустимо было бы и прекращать общую
собственность на квартиру путем выдела
комнаты в натуре, что никак не согласуется с
вышеприведенными нормами, а также с
разъяснениями, данными в п. 12
вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ
от 24.08.93 N 8.
Если же признавать и
осуществлять государственную регистрацию
комнаты в виде простой арифметической доли
в праве общей собственности, определяемой
как отношение размера этой комнаты к жилой
площади всей
