Документы для ипотеки на юридической экспертизе
общего собрания или совета директоров, то в
случае, если внесение имущества в уставный
капитал является для вносящего АО или ООО
крупной сделкой или сделкой с
заинтересованностью, должен соблюдаться
порядок совершения крупной сделки.
Кроме того, в соответствии со ст. 34
Федерального закона "Об акционерных
обществах" от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ (в ред. от
24 февраля 2004 г., далее - Закон "Об АО") при
оплате акций неденежными средствами для
определения рыночной стоимости такого
имущества должен привлекаться независимый
оценщик. В соответствии со ст. 15
Федерального закона "Об обществах с
ограниченной ответственностью" от 8 февраля
1998 г. N 14-ФЗ (в ред. от 21 марта 2002 г., далее -
Закон "Об ООО"), если номинальная стоимость
(увеличение номинальной стоимости) доли
участника общества в уставном капитале
общества, оплачиваемой неденежным вкладом,
составляет более 200 МРОТ, такой вклад должен
оцениваться независимым оценщиком. Таким
образом, при оплате акций или долей
недвижимостью должен составляться отчет
независимого оценщика.
Также в Законах
"Об АО" и "Об ООО" указано, что АО и ООО
учреждаются на основании решения
учредительного собрания, а вопросы об
увеличении уставного капитала относятся к
компетенции общего собрания акционеров для
АО и участников для ООО.
Таким образом,
при проверке правильности внесения
имущества в уставный капитал АО или ООО
необходимо проверить следующие документы:
решение о вступлении в число участников ООО
или акционеров АО и о внесении в уставный
капитал недвижимого имущества органа
юридического лица (если имущество вносится
акционером или участником, который
является юридическим лицом), к компетенции
которого относится решение данного
вопроса; решение о создании АО или ООО, в
уставный капитал которого вносится
имущество, или решение акционеров
(участников) об увеличении уставного
капитала; отчет независимого оценщика об
оценке вклада, вносимого неденежными
средствами; акт передачи имущества,
подтверждающий внесение
имущества.
ПРОВЕРКА
ПОЛНОМОЧИЙ
Государственные и
муниципальные унитарные
предприятия
Статьей 3 Федерального
закона "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях" от 14 ноября 2002 г. N
161-ФЗ (в ред. от 8 декабря 2003 г., далее - Закон
"Об унитарных предприятиях") установлена
специальная правоспособность унитарного
предприятия. Оно может иметь гражданские
права, соответствующие предмету и целям его
деятельности, предусмотренным в уставе
этого унитарного предприятия, и нести
связанные с этой деятельностью
обязанности.
В соответствии с п. 18
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1
июля 1996 г. N 6/8 унитарные предприятия не
вправе совершать сделки, противоречащие
целям и предмету их деятельности,
определенным законом или иными правовыми
актами. Такие сделки являются ничтожными на
основании ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с
п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998 г. N 8, поскольку закон
устанавливает принцип специальной
(целевой) правоспособности унитарных
предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия
предприятия по распоряжению закрепленным
за ним имуществом собственника должны быть
обусловлены прежде всего задачами его
уставной деятельности и целевым
назначением предоставленного для
выполнения этих задач имущества. Поэтому в
тех случаях, когда действия предприятия, в
том числе и осуществленные в порядке
требований п. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению
закрепленного за предприятием на праве
хозяйственного ведения недвижимого
имущества, непосредственно участвующего в
производственном процессе предприятия,
приводят к невозможности использования
имущества собственника по целевому
назначению, соответствующие сделки
являются недействительными по основаниям,
предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от
того, совершены они с согласия собственника
(уполномоченного им органа) или
самостоятельно предприятием.
В
Постановлении Президиума ВАС РФ от 19
августа 1997 г. N 1833/97 было указано, что
"...нефтебаза на момент совершения залоговых
сделок являлась унитарным предприятием,
предмет и цели деятельности которого были
строго ограничены уставом. Судебные
инстанции не установили, могло ли повлиять
исполнение договоров о залоге на
прекращение уставной деятельности
предприятия в результате отчуждения его
основных и оборотных средств, не дали
оценку соотношению баланса нефтебазы с тем
объемом основных и оборотных средств,
которые являлись предметом залога".
В
соответствии со ст. ст. 294 и 295 ГК РФ, ст. 18
Закона "Об унитарных предприятиях"
государственное или муниципальное
предприятие не вправе отдавать в залог
принадлежащее ему недвижимое имущество без
согласия собственника имущества.
В п. 40
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8
указано, что собственник (управомоченный им
орган) не наделен правом изымать либо иным
образом распоряжаться имуществом,
находящимся в хозяйственном ведении
государственного (муниципального)
предприятия. Акты государственных органов
и органов местного самоуправления по
распоряжению имуществом, принадлежащим
государственным (муниципальным)
предприятиям на праве хозяйственного
ведения, по требованиям этих предприятий
должны признаваться недействительными.
В соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 30 декабря 2002 г. N 940
согласование сделок ФГУПов с недвижимым
имуществом осуществляет Минимущества
РФ.
Порядок согласования таких сделок
установлен распоряжением Минимущества РФ
от 5 ноября 2003 г. N 6155-р. Территориальные
органы Минимущества РФ согласовывают
передачу ФГУПом в залог недвижимого
имущества, общая площадь которого
составляет менее 1000 кв. м, и стоимость,
определенная на основании отчета об оценке
рыночной стоимости такого имущества,
составленного в соответствии с
законодательством об оценочной
деятельности, составляет менее 25 млн. руб. В
случае если федеральное недвижимое
имущество расположено в ином субъекте РФ,
нежели ФГУП, решение о согласовании такой
сделки принимается территориальным
органом Минимущества РФ по месту
регистрации указанного ФГУП с учетом
мнения территориального органа
Минимущества РФ по месту расположения
недвижимого имущества. Минимущество РФ
осуществляет согласование не подпадающих
под указанные выше критерии сделок ФГУП в
отношении закрепленного за ним на праве
хозяйственного ведения федерального
недвижимого имущества. Но территориальные
органы Минимущества РФ могут осуществлять
согласование сделок, отнесенных к
компетенции Минимущества, по специальному
поручению Минимущества РФ.
Но в
соответствии с Указом Президента от 9 марта
2004 г. N 314 Минимущество упразднено, а его
функции по управлению имуществом
упраздняемого Минимущества РФ переданы
Федеральному агентству по управлению
федеральным имуществом, в связи с чем пока
не ясно, в каком порядке будет
осуществляться согласование сделок с
недвижимостью.
Кроме того, в
соответствии со ст. 8 Федерального закона
"Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. от 27
февраля 2003 г.) должна производиться оценка
рыночной стоимости предмета ипотеки
независимым оценщиком.
Таким образом,
при залоге имущества, принадлежащего
залогодателю на праве хозяйственного
ведения, должны соблюдаться следующие
требования: залогодателем должно выступать
лицо, которому данное имущество
принадлежит на праве хозяйственного
ведения (а не собственник имущества); цель, с
которой совершается ипотека, должна
соответствовать целям деятельности
предприятия; необходимо проверять, не
приведет ли залог имущества к
невозможности использования имущества по
назначению и/или к прекращению
деятельности предприятия; необходимо
согласовывать с уполномоченными органами
собственника имущества передачу данных
помещений в ипотеку; должен составляться
отчет независимого оценщика рыночной
стоимости предмета ипотеки.
Акционерные
общества
В соответствии со ст. ст. 78 и 81
Закона "Об АО" в перечне сделок, которые
могут быть признаны крупными сделками и
сделками с заинтересованностью, указаны
договоры залога.
Таким образом, при
принятии в ипотеку нежилых помещений
необходимо проверять наличие признаков
крупной сделки или сделки с
заинтересованностью.
Необходимо
получить решение совета директоров для
крупных сделок (от 25 до 50% балансовой
стоимости активов общества, определенной
по данным его бухгалтерской отчетности на
последнюю отчетную дату) или общего
собрания акционеров (свыше 50%). Кроме того, в
соответствии со ст. 78 Закона "Об АО" совет
директоров должен определять рыночную
стоимость закладываемого имущества. Таким
образом, при заключении договоров ипотеки с
АО необходимо получить документ совета
директоров об оценке закладываемого
имущества и решение об одобрении сделки.
В соответствии с п. 4 ст. 79 Закона "Об АО" в
решении об одобрении крупной сделки должны
быть указаны лицо (лица), являющееся ее
стороной (сторонами), цена, предмет сделки и
иные существенные условия
договора.
Общества с ограниченной
ответственностью
Для ООО договоры
ипотеки также могут являться крупными
сделками или сделками с
заинтересованностью.
Крупной сделкой
является сделка, сумма которой составляет
более 25% стоимости имущества общества,
определенной на основании данных
бухгалтерской отчетности за последний
отчетный период, предшествующий дню
принятия решения о совершении такой сделки,
если уставом общества не предусмотрен
более высокий размер крупной сделки (ст. 46
Закона "Об ООО").
Для совершения таких
сделок необходимо получение согласия
общего собрания участников. Однако уставом
может быть предусмотрено, что для
совершения крупных сделок не требуется
решения общего собрания участников
общества и совета директоров
(наблюдательного совета) общества (п. 6 ст. 46
Закона "Об ООО").
Хотя для ООО такое
требование, как к АО (п. 4 ст. 79 Закона "Об АО"),
не установлено, тем не менее думается, что и
в решении об одобрении сделки для ООО также
должны быть указаны все существенные
условия договора ипотеки.
Некоммерческая
организация
В соответствии со ст. 50 ГК РФ
некоммерческая организация является
субъектом со специальной
правоспособностью. Сделка по залогу
имущества должна соответствовать
учредительным документам, т.е. быть прямо
разрешена ими или как минимум заключаться с
целью, для которой данная организация
создана. Если учредительными документами
не предусмотрена возможность залога
недвижимого имущества данной организации,
то для заключения договора залога
необходимо внесение соответствующих
изменений в учредительные документы и
получение согласия учредителей на залог
имущества. В ином случае договор ипотеки
может быть признан ничтожной
сделкой.
ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ
При
заключении договора ипотеки должны также
проверяться полномочия представителя
залогодателя, подписывающего договор.
Помимо признаков крупной сделки,
необходимо проверять, не ограничены ли
полномочия данного лица учредительными
документами. Так, в одном случае
генеральный директор обязан был
согласовывать совершение сделок с
недвижимым имуществом с советом
директоров, в другом - все сделки совершать
только с согласия общего собрания
акционеров.
Если лицо действует на
основании доверенности, то следует
проверять, дает ли доверенность право на
заключение таких договоров, а также
заверена ли она
нотариально.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При ипотеке
должны проверяться все документы -
правоустанавливающие, подтверждающие
полномочия лица, подписывающего договор,
документы о правах на земельный участок.
При анализе документов необходимо
выявлять все возможные риски, даже те,
наступление которых кажется маловероятным.
Иногда недобросовестный залогодатель
может специально создать эти риски -
например, имущество специально продается
залогодателю лицом, связанным с ним по
договору, являющемуся недействительной
сделкой, а затем, когда доходит до обращения
взыскания на предмет ипотеки, договор
купли-продажи признается недействительной
сделкой со всеми вытекающими из этого
последствиями.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 14.11.2002 N 161-ФЗ
"О
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ УНИТАРНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЯХ"
(принят ГД ФС РФ
11.10.2002)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.07.1998 N
135-ФЗ
"ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
16.07.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят ГД ФС РФ
14.01.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ АКЦИОНЕРНЫХ
ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ
24.11.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
УКАЗ Президента РФ
от 09.03.2004 N 314
"О СИСТЕМЕ И СТРУКТУРЕ
ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ
ВЛАСТИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 30.12.2002 N 940
"О ПОЛНОМОЧИЯХ ФЕДЕРАЛЬНЫХ
ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ ПО
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ИМУЩЕСТВА
ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО
ПРЕДПРИЯТИЯ"
РАСПОРЯЖЕНИЕ Минимущества
РФ от 05.11.2003 N 6155-р
"О СОГЛАСОВАНИИ СДЕЛОК
ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО
ПРЕДПРИЯТИЯ В ОТНОШЕНИИ ЗАКРЕПЛЕННОГО ЗА
НИМ В ХОЗЯЙСТВЕННОМ ВЕДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И
ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума ВАС РФ от 19.08.1997 N
1833/97
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
"О
НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С
ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского
округа от 07.06.2001 N КГ-А40/2787-01
Бизнес-адвокат, N 10, 2004
