Документы для ипотеки на юридической экспертизе
Л. НАУМОВА
Людмила Наумова, юрист
банка.
Продолжаем публикацию серии
материалов юриста Людмилы Наумовой (см. N 7 - 9
"БА", 2004 г.) об ипотеке. В данной статье
рассматриваются вопросы документального
оформления ипотечных сделок.
Важность
надлежащего оформления документов,
подтверждающих права собственности,
понимает каждый юрист. Даже малейшая ошибка
способна привести к серьезным
последствиям. Чтобы обеспечить надежность
сделки, нужно обязательно провести
экспертизу документов для ипотеки.
На
юридическую экспертизу должны
представляться следующие документы:
1.
Свидетельство о государственной
регистрации (далее - госрегистрация) права
собственности, выданное органами
госрегистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. В свидетельстве
должен быть идентифицирован объект
недвижимости, на который зарегистрировано
право собственности: указан адрес,
позволяющий однозначно определить
местонахождение объекта недвижимости,
условный или кадастровый номер, номера
помещений. Если будет доказано, что
передаваемые в ипотеку помещения
принадлежат не залогодателю, существует
риск признания договора ипотеки ничтожной
сделкой или его прекращения. Кроме того, при
отсутствии в свидетельствах идентификации
принадлежащих залогодателю помещений
существует риск ненадлежащего описания
предмета ипотеки (если в ЕГРП предмет
ипотеки описан иначе, нежели в договоре
ипотеки, либо если в договоре ипотеки
предмет будет описан как часть здания), что
приведет к признанию договора ипотеки
незаключенным.
Если у залогодателя
отсутствует свидетельство, то тут возможны
две ситуации. Если право собственности у
залогодателя возникло до введения в
действие Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г., далее -
Закон "О государственной регистрации прав")
и было зарегистрировано в органах,
осуществлявших регистрацию прав до
создания регистрирующих органов, то в
соответствии со ст. 6 вышеуказанного Закона
может быть произведена одновременно
регистрация права собственности и договора
ипотеки. Если же право собственности
перешло к залогодателю позже введения в
действие Закона и этот переход не
зарегистрирован, то в таком случае у
залогодателя отсутствует право
собственности и до его регистрации ипотека
невозможна.
2. Выписка из ЕГРП с датой,
максимально приближенной к дате заключения
сделки. В выписке необходимо обращать
внимание на следующее:
- соответствие
сведений, указанных в выписке, сведениям,
указанным в свидетельстве;
- наличие
сведений об обременениях объекта
недвижимости;
- сведения об отнесении
объекта недвижимого имущества к объектам
культурного наследия или к выявленным
объектам культурного наследия. Для
подобных объектов указываются содержание
обязательств по их сохранению,
наименование документа, на основании
которого внесена запись о содержании
указанных обязательств;
- сведения о
наличии правопритязаний, т.е. о том, не
поданы ли на госрегистрацию документы для
перехода права собственности на предмет
ипотеки к третьему лицу. В этом случае надо
иметь в виду, что, как указано в п. 14
Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля
1998 г. N 8, до госрегистрации права
собственности покупатель по договору
продажи недвижимости, исполненному
сторонами, не вправе распоряжаться данным
имуществом, поскольку право собственности
на это имущество до момента госрегистрации
сохраняется за продавцом. После передачи
недвижимого имущества покупателю, но до
госрегистрации перехода права
собственности продавец также не может им
распоряжаться, поскольку указанное
имущество служит предметом исполненного
продавцом обязательства, возникшего из
договора продажи, а покупатель является его
законным владельцем. Таким образом, если
между лицом, за которым зарегистрировано
право собственности, и иным лицом заключен
договор купли-продажи, то данное имущество
не может быть предметом ипотеки, поскольку
ни продавец, ни покупатель не могут его
заложить. Однако в настоящее время позиция
судов по данному вопросу меняется - суды
исходят из того, что продавец, пока он
собственник имущества, не лишен права
распоряжаться этим имуществом, и в случае
такого распоряжения он обязан возместить
покупателю возникшие убытки, но договор, по
которому продавец распорядился уже
отчужденным имуществом, недействительной
сделкой не является. Но пока позиция эта в
обзоре или постановлении Пленума ВАС РФ
отражения не нашла.
3.
Правоустанавливающие документы на предмет
ипотеки.
4. Документы о правах
залогодателя на земельный участок,
расположенный под объектом недвижимости
(договор аренды, свидетельство о
госрегистрации права собственности с
правоустанавливающими документами), а
также кадастровый план земельного
участка.
5. Документы на проверку
полномочий лиц, подписывающих договор.
6. Документы технического учета (выписка из
техпаспорта, экспликация, поэтажный план,
справка о стоимости предмета ипотеки).
7.
Документы, подтверждающие наличие согласия
на совершение сделки, если такое согласие
требуется (согласие собственника
имущества, если залогодатель обладает
предметом ипотеки на праве хозяйственного
ведения, согласие органов управления
залогодателя на совершение сделки, если в
соответствии с законом или учредительными
документами такое согласие требуется, и
т.д.).
8. Документы, подтверждающие
согласие арендодателя земельного участка
на залог права аренды земельного участка (в
соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального
закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от
16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г.,
далее - Закон "Об ипотеке").
9. Документы
об оплате предмета ипотеки, приобретенного
залогодателем. В соответствии со ст. 488 ГК
РФ, если иное не предусмотрено договором
купли-продажи, с момента передачи товара
покупателю и до его оплаты товар, проданный
в кредит, признается находящимся в залоге у
продавца для обеспечения исполнения
покупателем его обязанности по оплате
товара. Таким образом, ипотека по договору с
банком будет являться последующей.
Кроме того, при отсутствии оплаты
существует риск расторжения договора
купли-продажи по инициативе продавца этих
помещений в связи с существенным
нарушением покупателем условий
договора.
10. Иногда нотариусы наряду со
справкой об оценке объекта недвижимости
требуют документ, подтверждающий оценку
права аренды земельного участка (если
земельный участок принадлежит
залогодателю на праве аренды) либо об
оценке нормативной цены земельного участка
(если земельный участок принадлежит
залогодателю на праве собственности).
11.
Договоры, являющиеся обременением предмета
ипотеки (договоры аренды и т.д.), - при
наличии таких обременений.
12. Отчет
независимого оценщика об оценке стоимости
предмета ипотеки - в случаях, когда в
соответствии с действующим
законодательством требуется проведение
независимой оценки - например при принятии
в ипотеку помещений, находящихся в
государственной собственности. В
соответствии со ст. 67 Закона "Об ипотеке"
оценка закладываемого земельного участка
осуществляется в соответствии с
законодательством об оценочной
деятельности. Некоторые авторы полагают,
что это означает, что оценка земельного
участка независимым оценщиком должна
осуществляться всегда.
13. Документы, из
которых следует возможность использования
данных помещений как самостоятельных
объектов
недвижимости.
ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
ДОКУМЕНТЫ
Правоустанавливающие
документы должны проверяться на
соответствие их законодательству,
действовавшему в момент их заключения
(принятия), а также на наличие особенностей
совершения сделок с данным объектом
недвижимости (наличие статуса памятника
культурного наследия, обязанность
сохранения профиля помещения, наличие
преимущественного права каких-либо лиц на
приобретение данного объекта недвижимости
и т.д.).
Признание договора, на основании
которого у залогодателя возникло право
собственности, недействительной сделкой
или незаключенным договором
(ненормативного акта недействительным,
отмены решения судебных органов) влечет
признание госрегистрации права
собственности недействительной, а договора
ипотеки - ничтожной сделкой.
Правоустанавливающие документы должны
содержать сведения, позволяющие однозначно
идентифицировать объект недвижимости. При
отсутствии однозначной идентификации
существуют риски: признания договора
незаключенным (акта государственного
органа недействительным); истребования
имущества из чужого незаконного владения,
если будет доказано, что объект
недвижимости, право собственности на
который зарегистрировано на основании
данного документа, не является объектом
недвижимости, указанным в
правоустанавливающих документах. В любом
из этих случаев договор ипотеки будет
признан ничтожной сделкой.
Если состав
лиц, указанных в правоустанавливающих
документах, и лиц, указанных в
свидетельстве о праве собственности, не
совпадает, то необходимо истребовать всю
цепочку документов, на основании которых
произошла замена лица (например, документы
об изменении наименования юридического
лица, его реорганизации и т.п.).
Если
залогодатель приобрел право собственности
на объект недвижимости в результате
строительства, то необходимо иметь в виду
следующее.
В соответствии со ст. 25
Закона "О государственной регистрации прав"
право на вновь создаваемый объект
недвижимого имущества регистрируется на
основании документов, подтверждающих факт
его создания, а также право пользования
земельным участком для создания данного
объекта недвижимости. В соответствии со
СНиП 3.01.04-87 документом, подтверждающим
создание объекта недвижимости, является
акт государственной приемочной комиссии о
приеме в эксплуатацию законченного
строительством объекта.
Таким образом,
право собственности на возведенный объект
недвижимости возникает на основании
вышеуказанного акта, утвержденного
органами местного самоуправления, и
договора (строительного подряда,
инвестиционного контракта и т.д.).
В этом
случае необходимо проверять следующее:
- создана ли государственная приемочная
комиссия уполномоченным органом;
-
имеется ли в акте ссылка на разрешение на
строительство, выданное органами местного
самоуправления;
- соответствуют ли
данные об объекте недвижимости (адрес,
площадь и т.д.), указанные в акте, данным,
указанным в свидетельстве. Если в
соответствии с актом в эксплуатацию
вводится объект недвижимости, например, по
другому адресу, то существует риск
признания того, что акт издан в отношении
иного объекта недвижимости, а также того,
что в отношении данного объекта акт
отсутствует, а сам объект является
самовольной постройкой;
- соответствие
акта по форме и содержанию общим
требованиям и требованиям в зависимости от
вида объекта;
- наличие подписей всех
членов комиссии;
- утвержден ли акт
органом, назначившим комиссию.
При
несоответствии акта вышеуказанным
требованиям он может быть признан
недействительным, а объект недвижимости -
самовольной постройкой.
При отсутствии
разрешения на строительство, документов о
наличии у застройщика права пользования
земельным участком для создания данного
объекта недвижимости, соответствующих
действующему законодательству, объект
недвижимости также может быть признан
самовольной постройкой, что приведет к
признанию договора ипотеки ничтожной
сделкой.
Часто право собственности
регистрируется на основании акта
приемочной комиссии, создаваемой
заказчиком. Это неправильно, поскольку
такой акт только подтверждает исполнение
обязательств подрядчиком по договору
подряда, но не является актом
государственной приемочной комиссии.
Но акт подтверждает факт создания объекта
недвижимости, но не возникновение у
застройщика прав на него, поэтому
необходимо исследовать договор, на
основании которого возникло право
собственности. Основное, на что надо
обращать внимание, - действительно ли у
залогодателя на основании этого договора
возникает собственность именно на
закладываемые помещения. Так, например, по
одним договорам залогодателю принадлежит
доля в праве собственности, а не право
собственности на помещения. По другим
договорам выясняется, что к залогодателю
перешли права на иные помещения, чем
передаваемые им в залог.
Когда же
нежилые помещения приобретаются на
вторичном рынке, то тут правовые основания
для такого приобретения весьма
разнообразны - это и договоры купли-продажи,
и отступное, и договоры мены, и внесение
имущества в уставный капитал.
В
договорах купли-продажи, помимо общих
требований, необходимо проверять, указана
ли цена имущества, при отсутствии которой, в
соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор
купли-продажи является незаключенным.
Кроме того, необходимо обращать внимание на
то, не отчуждается ли имущество по цене
значительно ниже рыночной. Продажа
имущества по цене значительно ниже
рыночной может привести к признанию
договора купли-продажи ничтожной сделкой -
например, если в соответствии с
законодательством должна была
определяться рыночная цена имущества.
Кроме того, договор купли-продажи может
быть признан ничтожной сделкой на
основании ст. 169 ГК РФ, если будет доказано,
что цена, указанная в договоре, занижена с
целью уклонения от налогообложения. В
Постановлении ФАС МО от 7 июня 2001 г. N
КГ-А40/2787-01 договор купли-продажи имущества
по цене значительно ниже рыночной был
признан ничтожной сделкой в связи с тем, что
такая цена была установлена с целью
причинить вред кредитору продавца.
Когда имущество приобретено в результате
приватизации, необходимо проверять,
соблюдены ли нормы законодательства о
приватизации, действовавшие на момент
приватизации, - был ли предусмотрен
законодательством способ, которым было
приобретено имущество, соблюдены ли
требования к порядку осуществления
приватизации данным способом, указано ли
данное имущество в документах о
приватизации. Малейшее нарушение
законодательства о приватизации может
привести к признанию договора, на основании
которого осуществлялась приватизация,
ничтожной сделкой и истребованию имущества
государством из чужого незаконного
владения, что приведет к признанию договора
ипотеки ничтожной сделкой. Кроме того,
необходимо проверить, не обременены ли
данные помещения приватизационными
условиями (например, о сохранении профиля
помещений - использования под продуктовый
магазин и т.д.). При наличии таких условий
необходимо, чтобы они соблюдались, в ином
случае существует риск расторжения
договора и возврата имущества в
государственную собственность. Кроме того,
такие обременения должны быть отражены в
договоре ипотеки.
При внесении
имущества в уставный капитал АО или ООО
следует проверять, имел ли орган управления
учредителя, который принял решение об
участии в новом обществе, право на принятие
такого решения об участии в новом обществе
и о внесении имущества в уставный капитал.
Даже если вопрос об участии учредительными
документами не отнесен к исключительной
компетенции
