Правовая природа закладной: общее и особенное
закладной залогодателю.
Гораздо проще
ситуация, когда залогодатель и должник -
одно лицо. В таком случае при неисполнении
должником своих обязанностей по основному
обязательству кредитор использует право
залогодержателя и обращает взыскание на
предмет ипотеки.
Должник вправе
частично выполнить свои обязанности, к
примеру по кредитному договору: обычно
заемщик производит выплату процентов в
соответствии с установленным планом
погашения ссудной задолженности, а в конце
срока действия договора осуществляет в
единовременном порядке возврат кредита. В
целях защиты прав должника, частично
исполнившего свои обязанности от
недобросовестного кредитора, эти действия
должны быть зафиксированы в
соответствующих документах. После
частичного погашения задолженности
должник и кредитор вправе заключить
соглашение. Оно должно предусматривать
либо изменение предмета ипотеки, при
котором заложенным считается часть от
ранее заложенного (если такое выделение
возможно), либо изменение размера
обеспечения, при котором сумма требований,
возникшая из основного обязательства,
уменьшается по сравнению с определенной
ранее. Составленное соглашение подлежит
нотариальному удостоверению. Частичное
исполнение может быть также зафиксировано
в закладной. В случае отсутствия
нотариального соглашения либо отметки на
закладной о частичном исполнении
обязательство считается неисполненным.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке
при полном исполнении должником своих
обязанностей по основному обязательству
кредитор должен передать закладную
залогодателю (но не должнику по основному
обязательству, если должник и залогодатель
- разные лица). Но если при предъявлении
закладной ее держателем должнику последний
исполнит в добровольном порядке основное
обязательство, соответственно оснований
для обращения взыскания на предмет ипотеки
не будет. Тогда каким образом будет
подтверждено данное исполнение, если
законодатель требует передачи закладной
только залогодателю - третьему лицу? Данное
положение, по нашему мнению, законодатель
сформулировал некорректно, поэтому при
подтверждении надлежащего исполнения
следует ориентироваться на п. 7 ст. 17. Там
говорится о подтверждении факта исполнения
- нахождении закладной У ЛЮБОГО ИЗ
ОБЯЗАННЫХ ПО НЕЙ ЛИЦ (выделено нами. - О.Ч.)
или в органе, осуществляющем
регистрацию.
Таким образом, исполнение
обязанностей по основному и (или)
ипотечному правоотношению, удостоверенных
закладной, производится на основании ее
предъявления обязанному по ней лицу.
Обязанное лицо вправе отказать
предъявителю закладной в осуществлении им
прав в тех случаях, если:
подано исковое
заявление о признании сделки переуступки
прав по закладной недействительной;
предъявленная закладная недействительна в
связи с утратой ее законным владельцем и
выдачей дубликата закладной либо в связи с
нарушением порядка выдачи закладной или ее
дубликата, за которое обязанные по ним лица
не отвечают.
Каких-либо возражений, не
основанных на закладной, обязанные лица
производить не вправе.
Необходимо
отметить, что законодатель выделяет
перечень исключительных случаев, когда
закладная при действительном
существовании ипотечного правоотношения
не может быть выдана, а если и выдана, то не
имеет юридической силы.
Случаи
объединены по двум основаниям: предмет
ипотеки и отсутствие обязательного
реквизита. Однако эти случаи, на наш взгляд,
следует классифицировать по следующим
параметрам:
1) целевой - для сохранения
целевого назначения предмета ипотеки. Сюда
относятся земельные участки из состава
сельскохозяйственных земель, на которые в
соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке
невозможно наложение обременения -
залога;
2) экологический - для сохранения
объекта (например, леса);
3) сложный -
возникает в силу сложности самого объекта,
представляющего собой совокупность
имущества различного хозяйственного,
физического, стоимостного рода (например,
предприятие как имущественный комплекс);
4) формальный - возникает из-за отсутствия
одного из обязательных реквизитов
закладной (которая является ценной бумагой,
а значит, документом с обязательным
перечнем реквизитов) при оценке основного
обязательства, выраженного либо в
фиксированной сумме, либо в порядке ее
определения.
Особый интерес
представляет залог самой закладной. Залог
закладной (залог ценной бумаги) по своей
природе является залогом прав,
удостоверенных закладной. Передавая в
залог закладную, залогодатель передает
принадлежащие ему на праве залога права
кредитора по обеспеченному ипотекой
обязательству и права залогодержателя по
ипотечному правоотношению. Закладная
"может закладываться бесчисленное
количество раз" <*>.
--------------------------------
<*> Завидов Б.Д.
Комментарий к Федеральному закону
Российской Федерации "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". М., 1998. С. 19.
В силу того что
закладная является ценной бумагой, по
отношению к ней должен применяться такой
принцип: что не написано в самой ценной
бумаге, не имеет значения для ее обращения
<*>. Поэтому действия по передаче в залог
закладной должны фиксироваться путем
проставления надписи типа "заложено" на
самой закладной и подписи залогодателя
закладной. Полагаем, данное положение
необходимо закрепить нормативно, дополнив
п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке абзацем
следующего содержания: "Передача закладной
в залог сопровождается совершением на ней
надписи о данном залоге в пользу лица,
обозначенного на закладной, за подписью
залогодателя закладной".
--------------------------------
<*> См.: Белов В.А.
Ценные бумаги в российском гражданском
праве. М., 1996. С. 243.
Передача прав,
удостоверенных закладной, не лишает
залогодержателя предмета ипотеки его
ипотечных прав, а тем более не устраняет
залогодержателя из основного
обязательства, обеспеченного ипотекой. В
данном правоотношении несколько меняется
субъектный состав: залогодержатель, будучи
должником по какому-либо обязательству,
например вытекающему из кредитного
договора, сам становится залогодателем
вследствие передачи закладной новому
залогодержателю. В данном случае закладная
остается прежней, а залогодержатель меняет
свой статус. Появляется новое основное
обязательство, исполнение которого
обеспечивается залогом закладной, где
кредитор по основному обязательству, права
по которому удостоверены закладной,
является должником. Залог осуществляется
путем фактической передачи закладной
новому залогодержателю.
В случае
неисполнения основного обязательства,
обеспеченного залогом закладной,
залогодатель передает закладную
залогодержателю, в результате чего
последний получает не только права на
предмет ипотеки, но и становится на место
кредитора в обязательстве, обеспеченном
ипотекой. Если залогодатель не исполнит в
добровольном порядке эту обязанность,
залогодержатель вправе потребовать в
судебном порядке перевода на него прав,
удостоверенных закладной.
Залогодержатель заложенной закладной,
встав на место ее первоначального
держателя, может реализовать права,
вытекающие из закладной, путем обращения
взыскания на предмет ипотеки. Полученная
денежная сумма направляется в первую
очередь на погашение требований
залогодержателя заложенной закладной, а
при наличии остатка - на покрытие
требований залогодержателя предмета
ипотеки.
Поскольку закладная является
ценной бумагой, она может быть использована
и на профессиональном рынке ценных бумаг.
Держатель закладной вправе передать свою
ценную бумагу брокеру в доверительное
управление, которое может предусматривать
самостоятельное совершение брокером
передаточных надписей от имени своего
клиента и контроль за своевременностью
совершения должником своих обязанностей в
части уплаты процентов по основному
обязательству и (или) возврата основного
долга. То есть брокер осуществляет по
договору доверительного управления все те
действия, которые совершил бы держатель
закладной для получения исполнения по
ней.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 11.11.2003 N 152-ФЗ
"ОБ
ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ"
(принят ГД ФС
РФ 14.10.2003)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
РАСПОРЯЖЕНИЕ ФКЦБ РФ от 26.02.1999 N
195-р
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ
РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРИМЕНЕНИЮ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ УЧАСТНИКАМИ РЫНКА
ЦЕННЫХ БУМАГ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ
ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
Современное право, N 5, 2004
